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 Sujet  |
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vdupuis
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 14 juin 2008 : 14:53:31
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Bonjour,
nos voisins nous 'harcèlent' (par l'intermédiaire de la mairie...) pour un oeil de boeuf qui a été fait par les précédédents proprio (10 ans environ) avec leur accord 'verbal' à l'époque. Celui-ci n'avait pas été déclaré à l'époque en mairie.
cet oeil de boeuf est placé sous les toits dans la chambre de notre fille. Celui-ci donne sur leur jardin (si on se penche) sinon en direct, nous voyons que leur pignon.
notre maison se situe à 2,50m environ de leur parcelle.
qq'un peut-il me donner une piste pour éviter de le condamner sachant qu'il nous sert à 'refroidir' la chambre de la petite après des journées chaudes et à fournir de la lumière à cette chambre.
merci par avance,
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Vincent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 16:40:26
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à quelle distance de la limite est cette ouverture ?
si plus d'1,9m., ils ne peuvent rien faire, pas même si il a été réalisé sans autorisation d'urbanisme il y a plus de trois ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vdupuis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 22:56:39
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merci pour la réponse rapide.
ma mairie (st-maur 94) m'a pour sa part parler d'une distance de 6 mètres mini et de 30 ans pour la presciption.
en hauteur, il n'est pas à plus de 1,90m du plancher mais à 60cms environ.
ce hublot se trouve sur le pignon à 2,50m de la limite de parcelle de nos voisins.
Ils réclament que celui-ci soit fixe (non ouvrable) et translucide et non pas transparent.
y-a-t'il une jurisprudence ou bien à quel article de loi se référer dans notre cas ?
merci pour votre aide.
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Vincent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 23:08:21
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| la commune mélange allègrement prescription civile trentenaire d'une infraction à la règlementation civile (pour rendre régulière une ouverture à moins d'1,9m. de la limite de propriété, article 678 du code civil) et prescription pénale triennale d'une infraction à la règlementation d'urbanisme pour des travaux non autorisés par un PC ou une DP (les 6m. sont peut-être prévus dans le POS.PLU de la commune, à vérifier en mairie) et prescription décenale des travaux soumis au régime déclaratif réalisés sans autorisation (R111-12 du code de l'urbanisme)... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 23:13:31
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Votre voisin et la mairie ont tout faux.
La mairie se trompe car si votre maison est consruite depuis plus de 3ans les distances de recul prévues par le POS/PLU ne vous sont plus opposables et que ces distances de recul concernent les façades et ne présument aucunement des ouvertures implantées sur ces façades.
Le voisin a tort parce qu'à partir du moment où votre façade est à plus de 1,90m de la limite séparative, vous pouvez avoir toutes les ouvertures que vous voulez. Ce sont les termes de l'article 678 du Code Civil.
La hauteur de l'ouverture par rapport au plancher n'est réglementée que pour les ouvertures situées sur la limite séparative. Là ce sont les article 676 et 677 du Code Civil.
Vous êtes donc parfaitement en règle. |
Dominique |
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vdupuis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 10:51:02
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merci pour votre expertise ! et votre rapidité !
j'ai lu les articles 676,677 et 678, ce qui en effet me conforte.
cependant, reste le fait que ce hublot n'a pas été déclaré à sa construction (~8 ans) par les anciens proprio. Faut-il que je fasse une déclaration à la mairie ? si oui, peut-elle m'être rejetée ?
pour mes voisins, je pensais leur envoyer un courrier en recommandé citant les articles ci-dessus : qu'en pensez-vous ? que me conseilleriez-vous de faire pour clore définitivement ce 'non-problème' ?
merci encore |
Vincent |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 18:33:48
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Demander la régularisation de cette ouverture ne me parait pas la meilleure démarche. Vous pourrez toujours le faire à l'occasion de nimporte quelle demande ultérieure dans un contexte qui sera alors peut-être plus serein.
Pour l'instant, contentez vous de remettre les pendules à l'heure en affirmant haut et fort que vous êtes en parfaite conformité avec l'article 678 du Code Civil.
Avec tout autant d'aplomb, vous invoquez que vous n'avez effectué aucune transformation sur votre propriété depuis que vous l'avez acquise et que les travaux effectués par l'ancien propriétaire, fussent-ils réalisés sans autorisation - ce qui reste à prouver, ne peuvent plus être contestés, le délai de prescription en matière d'autorisation d'urbanisme étant de 3ans.
Vous concluez en affirmant votre bonne foi et en déclarant votre détermination à saisir la justice si les allégations à votre encontre se poursuivaient.
Si vous voyez que les esprits ne se calment pas, faites de la provocation publique en invoquant le laxisme de votre voisin et du maire qui ont laissé faire votre prédécesseur et le harcellement dont vous faîtes l'objet, 10ans après des faits auxquels vous êtes totalement étranger. Vous pouvez même pousser le bouchon jusqu'à invoquer une présomption de trafic d'influence étayée par le fait que vos adversaires ne saisissent pas la justice.
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Dominique |
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vdupuis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 19:58:22
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merci. je vais procéder comme vous le suggérer.
dernière question (c'est promis) : notre mairie peut-elle avoir un POS/PLU qui détermine des conditions plus contraignantes que le code civil 'général' (hauteur mini même pour murs non-adjacents...) ou bien le code civil général s'applique quoi qu'il en soit sans possibilité d'y adjoindre des règlements 'locaux' ?
je pose cette question car j'ai du mal à croire que les gens du permis de construire (qui m'ont certifié que notre voisin était dans son droit) ne connaisse pas bien le code civil les concernant ou bien en font une interprétation approximative...
merci par avance |
Vincent |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 20:28:37
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Malheureusement, un PLU peut comporter des règles que l'on pourrait qualifier d'excessives, mais ces règles ne sont opposables que dans le cadre d'une demande d'autorisation d'urbanisme et toutes les constructions finalisées depuis plus de 3ans n'ont aucune obligation de s'y conformer.
Dans votre cas, aussi "abracadabrantesques" soient-elles, les règles du PLU ne peuvent vous obliger à modifier votre habitation.
Si le service de l'urba de votre commune a l'esprit un peu trop étroit pour comprendre, demandez leur pourquoi il ne font pas démolir le donjon du chateau (ou le clocher de l'église) dont la hauteur est incompatible avec le PLU. |
Dominique |
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vdupuis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 20:59:53
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merci pour tout, j'ai tout ce qu'il me faut maintenant.
merci à votre site et particulièrement à ceux qui ont pris de leur temps pour y répondre.
PS : je vous tiens au courant si l'affaire continue à la suite du courrier !
Salutations,
Vincent |
Vincent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 22:31:37
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pour ma part, j'éviterai le courrier qui est un écrit.
restez en à l'oralité, surtout si vous n'avez rien reçu par écrit.
faites courir des bruits si ça vous amuse, mais pas d'écrit sauf en cas de mise en demeure écrite reçue de la mairie ou du voisin ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fernand12
Contributeur vétéran
101 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 23:48:59
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
la commune mélange allègrement prescription civile trentenaire d'une infraction à la règlementation civile (pour rendre régulière une ouverture à moins d'1,9m. de la limite de propriété, article 678 du code civil) et prescription pénale triennale d'une infraction à la règlementation d'urbanisme pour des travaux non autorisés par un PC ou une DP (les 6m. sont peut-être prévus dans le POS.PLU de la commune, à vérifier en mairie) et prescription décenale des travaux soumis au régime déclaratif réalisés sans autorisation (R111-12 du code de l'urbanisme)...
bonjour,
je dois avouer que je ne comprends rien à ces prescriptions. si des travaux ne sont pas autorisés par un pc ou une dp, quelle est la différence avec des travaux soumis au régime déclaratif réalisés sans autorisation ?
merci par avance
fernand12 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 11:30:38
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Dans chacun des trois cas cités, ce n'est pas la même infraction qui est commise.
La vue c'est une infraction civile --> prescription 30ans
Le refus d'une autorisation au motif que la construction initiale a été réalisée sans autorisation n'est plus opposable si la construction initiale existe depuis plus de 10 ans.
La construction sans permis ne peut plus être attaquée si elle a plus de 3ans, mais pendant les 7ans qui suivent toute demande pourra être refusée si elle n'a pas pour objet de rendre la construction moins illégale. Après on arrive aux 10ans...
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Dominique |
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fernand12
Contributeur vétéran
101 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 11:39:35
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Dans chacun des trois cas cités, ce n'est pas la même infraction qui est commise.
La vue c'est une infraction civile --> prescription 30ans
Le refus d'une autorisation au motif que la construction initiale a été réalisée sans autorisation n'est plus opposable si la construction initiale existe depuis plus de 10 ans.
La construction sans permis ne peut plus être attaquée si elle a plus de 3ans, mais pendant les 7ans qui suivent toute demande pourra être refusée si elle n'a pas pour objet de rendre la construction moins illégale. Après on arrive aux 10ans...
Merci beaucoup. c'est parfaitement clair, mais cela m'étonne bien vivement car j'avais cru comprendre en ce qui concerne les constructions sans permis que jamais elles ne pouvaient être modifiées ou même entretenues afin de leur éviter la décrépitude si elles n'étaient pas régularisées (voir réponses de E.WORMSER sur ce forum). Je suis perplexe.
Cordialement
Fernand12 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 12:10:14
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fernand,
lisez les articles du code cités.
une construction sans PC peut voir toute autorisation de travaux refusées...même au delà des 10 ans.
l'article L111-12 est limpide : LISEZ LE |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fernand12
Contributeur vétéran
101 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 12:21:33
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
fernand,
lisez les articles du code cités.
une construction sans PC peut voir toute autorisation de travaux refusées...même au delà des 10 ans.
l'article L111-12 est limpide : LISEZ LE
je l'ai relu et reproduit ci-après :
Article L111-12
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 9 JORF 16 juillet 2006
Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;
c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;
d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;
e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement.
Cite:
Code de l'environnement - art. L331-1 (M)
Code de l'environnement - art. L341-2 (M)
Code de l'environnement - art. L562-1 (M)
Code de l'urbanisme - art. L480-13 (M)
Donc je maintiens mon étonnement quant à la réponse de LA ROCAILLE. Si une construction a été réalisée sans permis de construire (alinéa e), un nouveau permis peut donc être refusé.
si ce n'est pas cela, alors que je suis passionnée de droit, alors je m'interroge sur mes capacités de compréhension.
Cordialement
FERNAND12 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 14:07:28
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Le L111-12 ne traite que du cas d'une construction qui est en infraction avec les règles d'urbanisme.
Trois alternatives sont donc à analyser:
1) La construction a été edifiée avec un PC et est en infraction avec les réglements d'urbanisme.
C'est le premier alinéa qui est appliqué. L'infraction ne constitue plus un motif de refus d'une autorisation.
2) La construction a été édifiée sans PC mais est conforme aux règles d'urbanisme.
Le L111-12 ne s'applique pas puisque la construction n'est pas en infraction avec les réglements d'urbanisme. Le défaut de PC peut être régularisé à tout moment et en particulier si une nouvelle autorisation est nécessaire.
3) La construction a été édifiée sans PC et est en infraction avec les réglements.
C'est alors le e) qui s'applique et l'autorisation peut être refusée.
Cet article est actuellement pas mal discuté car plusieurs interrogations ne trouvent pas de réponse.
- Dans le cas 3) il n'est fait aucune obligation formelle à l'autorité administrative d'exprimer un refus. Un tiers peut-il exiger que le maire refuse une autorisation si le pétitionnaire est dans un tel cas?
- Comment doit-on appliquer cet article vis à vis de l'évolution des réglements?
Premier exemple: On est dans le cas 3) aujourd'hui, mais lors de l'achèvement de la construction on était dans les cas 2). Pour résumer, un nouveau PLU est venu aggraver la situation (ex: nouveau zonage).
Second exemple: On est aujourd'hui dans le cas 2) mais lors de l'achèvement de la construction on était dasn le cas 2). Un nouveau PLU a assoupli la situation (ex: augmentation du COS)
Normalement, la loi ne peut avoir d'effet rétro-actif, mais là, ça devient compliqué. L'imbroglio vient du fait que cet article de loi s'appuie sur une situation réglementaire, alors que ce devrait être l'inverse.
Ceci étant constaté, certains disent qu'il faut s'en tenir aux dispositions purement législatives et par conséquent exclure les règles du PLU du contexte induit par le terme "au regard du droit de l'urbanisme" du premier alinéa, cantonnant ainsi les infractions aux règles contenues dans la partie législative du Code de l'Urbanisme. La jurisprudence sera certainement très instructive...
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 17:07:40
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pas bien d'accord avec ton analyse Dominique... tu compliques trop à mon gout
une autorisation aujourd'hui est appréciée en fonction des règles opposables -PLU ou loi ou règlements...- aujourd'hui...
une régularisation tardive n'est donc possible qu'avec une étude de conformité aux règles actuelles... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 20:04:05
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Pour moi, ce n'est pas le compliqué qui est gènant, mais plutôt l'instabilité que prend la loi avec ce type de yoyo légalo-réglementaire qui induit des inégalités entre les citoyens ponctuées du fait du prince.
L'autorisation administrative doit rester un formalité et non devenir un blanc seing de légalité. Pourquoi la même construction pourrait-elle être conforme ou non conforme du simple fait que son propriétaire a reçu ou non une autorisation?
Dans la construction sans permis, le défaut d'autorisation doit être très sévèrement puni mais la punition ne doit pas instaurer d'inégalité.
Je ne peux m'empêcher de transposer un tel raisonnement en droit civil, ce qui, par exemple, conduirait à considérer qu'un enfant non déclaré n'a ni droit ni existence légale. |
Dominique |
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fernand12
Contributeur vétéran
101 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 21:43:07
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Pour moi, ce n'est pas le compliqué qui est gènant, mais plutôt l'instabilité que prend la loi avec ce type de yoyo légalo-réglementaire qui induit des inégalités entre les citoyens ponctuées du fait du prince.
L'autorisation administrative doit rester un formalité et non devenir un blanc seing de légalité. Pourquoi la même construction pourrait-elle être conforme ou non conforme du simple fait que son propriétaire a reçu ou non une autorisation?
Dans la construction sans permis, le défaut d'autorisation doit être très sévèrement puni mais la punition ne doit pas instaurer d'inégalité.
Je ne peux m'empêcher de transposer un tel raisonnement en droit civil, ce qui, par exemple, conduirait à considérer qu'un enfant non déclaré n'a ni droit ni existence légale.
Messieurs,
Je me régale par mes questions d'avoir été à l'origine d'un échange aussi brillant. Pour qui aime le droit, c'est un véritable bonheur de vous lire. En tout cas me voilà édifiée.
Cordialement
Fernand12
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