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beati
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 Posté - 06 juil. 2008 : 16:38:44
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Bonjour Estapak,
Tout ceci fait partie de l'origine de la construction.
Le RdC date de 1988.
Le lot du RDC est à usage de commerce et d'habitation.
Ce qui n'est pas clair c'est la détermination des parties communes telle qu'indiquée par le RdC et qui exonère le RDC.
Le RDC a une entrée indépendante par le commerce mais en a une aussi par l'entrée générale de l'immeuble qui donne sur " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue " |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 16:53:30
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Citation :
Initialement posté par beati
Bonjour Estapak,
Tout ceci fait partie de l'origine de la construction.
Le RdC date de 1988.
Le lot du RDC est à usage de commerce et d'habitation.
Ce qui n'est pas clair c'est la détermination des parties communes telle qu'indiquée par le RdC et qui exonère le RDC.
Le RDC a une entrée indépendante par le commerce mais en a une aussi par l'entrée générale de l'immeuble qui donne sur " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue "
Auquel cas il doit participer aux charges générales communes correspondant aux " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue " en vertu du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1, de la loi.
Qu’elle est la raison de cet accès direct par l'entrée générale de l'immeuble, boîte aux lettres, caves ou autres ???
L’article 10 de la loi précise :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 17:04:38
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L'origine de l'immeuble est antérieure au RdC environ 1900 et je suppose qu'a l'époque le lot RDC était constitué d'un local commercial et d'une habitation, qui ont été réunies par la suite en un seul lot lors de la mise en copropriété et la 1ère vente de l'immeuble en 1988.
Ce RdC a été fait par le notaire qui est intervenu pour la mise en copropriété.
Donc d'après vous, la détermination des parties communes pourrait être remise en question? en plus de la répartition des charges? |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 17:07:43
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Le fait est que tous les textes que vous me citez ne parlent que de la répartition des charges et sont muets sur la question des parties communes.
D'autre part cette répartition des parties communes ne sous entend elle pas une répartition des charges spéciales? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 17:38:02
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Puisque le local commercial (lot privatif) et l’appartement du rez-de-chaussée (lot privatif) ont été réunis par la suite en un seul lot lors de la mise en copropriété et la 1ère vente de l'immeuble en 1988.
Vous venez de démontrer la preuve du critère de l’utilité défini par l’article 10, alinéa 1, de la loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Exiger (de préférence tous les copropriétaires) de votre syndic qu’il fasse participer le commerce aux charges générales communes en vertu du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1, de la loi.
A charge du commerce d’engager d’une action en nullité d’une telle décision.
Ce sera l’occasion pour un juge de procéder à une nouvelle répartition rendue nécessaire par la réunion en un seul lot de ce local commercial et de cet appartement du rez-de-chaussée.
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 19:59:25
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Désolé Estapak, mais avez vous bien compris que cette réunion n'est qu'une supposition de ma part.
Que par ailleurs le syndic est tenu de respecter les termes du règlement de copropriété et que tout changement de celui ci ne peut se faire qu'a l'unanimité étant donné qu'il n'y a pas eu de changement qui puisse justifier une modification de la répartition des charges.
Donc toute décision de la copropriété non unanime, relative à la modification de la répartition des charges serait illégale.
Si l'article 10 est d'utilité, il ne permet pas au syndic de l'appliquer en ne respectant pas le RdC, sinon où va-t-on, on rentre dans l'arbitraire.
Mais que pensez vous de l'article qui défini les parties communes, est-il frappé de nullité? |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 20:23:59
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| Concernant les charges spéciales, personne ne peut me donner de réponse, à savoir si la répartition des parties communes sous entend des charges spéciales, ne serait ce que pour l'escalier et les paliers d'étages? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 21:27:29
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Beati,
A partir du moment où votre règlement de copropriété précise :
« En effet le RdC indique dans l'article "répartition des charges" que le lot du RDC ne participe pas aux charges pour : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue". »
« Et indique dans l'article "choses et parties communes" que les mêmes : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue" sont parties communes à l'ensemble des copropriétaires sauf pour le lot du RDC. »
Il doit également distingué cette répartition des charges, qu’en-est-il ?
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 21:55:35
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La "répartition des charges" est faite en deux volets.
Le premier petit (a) :
-répartition de toutes les charges communes à l'exception du couloir d'entrée, de la porte sur rue, de l'escalier et des paliers d'étages.
charges qui inclus le RDC dans la distribution des millièmes, les millièmes du RDC étant inclus.
Le second petit (b) :
-répartition des charges communes concernant le couloir d'entrée, de la porte sur rue, de l'escalier et des paliers d'étages.
charges qui exonèrent le RDC dans la distribution des millièmes, les millièmes du RDC étant exclus.
Dans l'article "choses et parties communes" :
elles comprennent :
la totalité du sol
-le couloir d'entrée et la porte sur rue (sauf pour le lot RDC)
-l'escalier conduisant aux étages (sauf pour le lot RDC)
-l'escalier conduisant aux caves (sauf pour le lot RDC)
-les paliers d'étages (sauf pour le lot RDC)
tout le reste étant commun. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 22:27:44
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Beati,
Le premier petit (a) :
Ce sont les charges générales communes.
Répartition de toutes les charges communes à l'exception du couloir d'entrée, de la porte sur rue, de l'escalier et des paliers d'étages.
Charges qui inclus le RDC dans la distribution des millièmes, les millièmes du RDC étant inclus.
Le second petit (b) :
Ce sont les charges spéciales communes.
Répartition des charges communes concernant le couloir d'entrée, de la porte sur rue, de l'escalier et des paliers d'étages.
Charges qui exonèrent le RDC dans la distribution des millièmes, les millièmes du RDC étant exclus.
Voyez ce lien :
CO003 - Répartition des charges de copropriété :
« La loi distingue les charges communes générales (1- « les charges générales ») et les charges relatives aux éléments d’équipement commun (2- « les charges spéciales »). »
« Les charges générales sont relatives à la conservation à l’entretien et l’administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance... »
« Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (les tantièmes). »
« 2- Les charges spéciales liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d’équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures... »
« Elles sont réparties en fonction du critère de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
« Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot et non en fonction de votre usage réel du service ou de l’équipement commun. "Utilité n’équivaut pas à usage effectif". »
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3584
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Edité par - ETASPAK le 06 juil. 2008 22:28:50 |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 22:34:41
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| Donc l'article "choses et parties communes" est nul et non avenu? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 22:49:40
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Citation :
Initialement posté par beati
Donc l'article "choses et parties communes" est nul et non avenu?
Bien au contraire, cet article précise les charges spéciales communes :
Le couloir d'entrée et la porte sur rue (sauf pour le lot RDC).
L’escalier conduisant aux étages (sauf pour le lot RDC).
L’escalier conduisant aux caves (sauf pour le lot RDC).
Les paliers d'étages (sauf pour le lot RDC).
Et les charges générales communes :
Tout le reste étant commun.
La totalité du sol.
Que ce soit des charges générales ou des charges spéciales.
Ce seront toujours des charges communes.
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Edité par - ETASPAK le 06 juil. 2008 22:55:35 |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 23:29:53
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Et Gédehem, il en dit quoi?
Perso je vous tiendrai informé des conclusions de mon avocat spécialisé. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 09:08:47
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| J'en dis la même chose : que ce soit sur la base du critère d'utilité ou sur le fait que les éléments listés soient "parties communes spéciales" à tous sauf au lot du RdeCH, la clause de votre RDC ne me semble pas contestable et doit être appliquée ... |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 18:32:03
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Conclusion après consultation :
Vous avez raison tous les deux en défendant vos points de vues différents.
-Gédehem en notant particulièrement l'article " parties communes"
-Estapak en relevant celui de la "répartition des charges générales"
Ce qui fait que dans le cas d'une procédure on ne peut présager qu'elle serait le verdict du juge, celui-ci pouvant aller dans un sens comme dans l'autre.
Conclusion annexe : mieux vaut une bonne négociation à l'amiable qu'un mauvais procès ;-)) |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 23:48:48
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Petite précision à ce sujet :
Nous sommes dans un cas gris, ni noir, ni blanc, chaque interprétation étant valable et en l'absence de jurisprudence à ce sujet c'est l'interprétation du juge qui ferait loi.
C'est pourquoi toute procédure serait aléatoire et hasardeuse.
Beati ne mange pas de ce pain là et a engagé des négociations à l'amiable avec la copropriété.
Donnant-donnant.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 15:41:02
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Bonjour,
Cour de cassation du mercredi 8 juillet 1998 N° de pourvoi: 96-21629
1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause réputée non écrite - Clause exonérant un propriétaire de lots constituant une surface commerciale.
1° Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant relevé que la réfection des murs et parterres composant les cages d'escalier était effectivement une dépense permettant d'assurer la conservation des parties communes, retient que les copropriétaires sont tenus au paiement des charges relatives à la conservation et à l'entretien de l'immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et que la clause du règlement de copropriété qui exonère un propriétaire des lots constituant une surface commerciale doit être réputée non écrite………..
Loi 65-557 1965-07-10 art. 10 al. 2
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007040631&fastReqId=1403669428&fastPos=1
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 17:34:21
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bonjour Estapak,
Très intéressante cette jurisprudence, mais si on lit bien, on s'aperçoit que les problèmes soulevés sont :
1) la répartition des charges en ce qui concerne la cage d'escalier, etc par une clause incluse dans l'article répartition des charges qui exonère les lots RDC et S/S.
Pour ce point précis le jugement est clair, répartition des charges entre tous les copropriétaires
2) La vitrine dont l'entretien est à la charge exclusive du commerce qui voudrait par cela même se dégager des charges de ravalement de façade, ce que nie la cour fort justement.
Mais en ce qui nous concerne, c'est moins clair et voici pourquoi (je cite l'arret):
"Mais attendu qu'ayant relevé qu'étaient considérées par le règlement de copropriété comme parties communes les façades de l'immeuble à l'exception, en ce qui concerne les boutiques et magasins, de leurs devantures et vitrines et retenu, sans dénaturation, qu'il n'était pas possible d'en déduire que les façades des lots à usage commercial appartenant à la SCI étaient des parties privatives, même si l'entretien de ces devantures était à la charge du propriétaire de ces lots."
Par conséquent un article "parties communes" qui indique clairement qu'il existe des exceptions est valable et reconnu comme tel, puisque cette jurisprudence reconnait que ces exceptions (devanture et vitrine)signifient que l'entretien en est à la charge exclusive du propriétaire de ces lots.
Donc j'en conclus qui si ce propriétaire avait demandé que la devanture soit prise en charge par l'ensemble de la copropriété, il aurait été débouté dans sa demande.
Un jugement contraire nierait cette jurisprudence.
Ce qui aurait tendance à confirmer Gédehem dans son interprétation.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 18:18:01
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Bonsoir Beati,
Je n’ai jamais dit que j’étais contraire à l’interprétation de Gédehem.
Bien au contraire, j’ai juste précisé à Gédehem le 6 juillet à 14 heures 43 :
« Loin de moi l’idée d’une action en nullité de cette clause de la part du syndicat des copropriétaires. »
« En l’état actuel des choses (accès direct), faire participer tout simplement le commerce aux charges générales communes en vertu du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1, de la loi. »
« A charge du commerce d’engager une action en nullité d’une telle décision. »
La même chose qu’à vous le 6 juillet à 17 heures 38, mais je connais déjà votre réponse  .
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Edité par - ETASPAK le 08 juil. 2008 18:19:21 |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 01:19:25
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C'est exact,
Je n'ai pas pour ma part situé ma position précise pour ne pas influencer le débat, celle ci est celle du propriétaire bailleur de ce RDC.
Et loin de moi l'idée d'intenter la moindre action en nullité, si le relevé des charges n'était pas conforme au RdC, je ne paierai tout simplement pas le surplus.
A charge au syndic d'intenter la procédure qu'il voudra.
Mais j'ai bon espoir que me arguments l'en dissuaderont d'autant plus que j'ai déjà accepté de faire certaines concessions afin d'éviter la plus mauvaise des solutions pour tous.
Informer, informer, informer, rien d'autre.
Faire savoir qu'une modification du RdC coute entre 4 et 5000€
une procédure minimum autant pour toutes les parties
sans compter des désagréments innombrables.
Moi je préfère laisser tranquille le chat qui dort.
Qui vivra verra |
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Charges d'entretien des escaliers
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