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liliweg
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 16 juin 2008 : 16:58:52
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Bonjour à tous,
Je pense faire une offre d'achat pour un appartement et j'aimerais avoir vos avis. Donc c'est un appartement de 90m2, dans la banlieue ouest parisienne. L'immeuble est nickel, mais l'appartement est une ruine, quand je dis ruine, ça signifie que tout est à refaire du sol au plafond, l'électricité, la plomberie, TOUT. Pour avoir une idée du cout de la rénovation, j'ai fait appel à un artisan puis à un architecte, résultat entre 70000 et 80000 euros.
L'appartement est mis à prix à 300000 euros, en sachant qu'il y a des appartements dans la même résidence sans travaux au même prix. Moi je veux faire une proposition à 230000 euros, histoire de couvrir le coût des travaux, l'agence me dit qu'à moins de 250000 puis une négo avec le proprio à 270 c'est pas jouable!!!
Qu'en pensez vous ? Merci d'avance
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liliweg :-) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 17:25:21
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Citation :
Qu'en pensez vous ? Merci d'avance
j'en pense que si les devis sont réalistes, il faut abandonner le projet !  l'appart est trop cher même à 250.000 €
faites votre offre comme VOUS le sentez et pour ce que vous êtes prête à payer ... après si le vendeur refuse, eh bien ce sera SA décision. Il ne vendra sûrement pas à ce prix-là de toute facon 
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Cordialement, |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 17:54:18
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Pour avoir un peu réfléchi à ce genre de configuration d'acquisition, je pense qu'une manœuvre en deux temps s'impose :
1/ Faire une estimation sérieuse des travaux (c'est visiblement déjà fait);
2/ Faire une offre tenant compte de la réalité du coût des travaux, du marché (valeur d'autres biens vendues dans la même copropriété) et de votre capacité d'emprunt;
3/ Encaissez le refus de l'AI/du propriétaire avec le sourire.
Fin de la première mi-temps; pendant la pause, vous pouvez continuer à chercher tranquillement, en gardant du coin de l'œil l'évolution de la situation sur ce bien (vendu ou pas, baisse éventuelle du prix)
4/ Dans quelques temps, si le bien est toujours à le vente, vous vous représentez, et vous refaites une proposition. Je fais le pari que vers septembre, le vendeur aura changé d'état d'esprit.
5/ Si vous êtes un tantinet rancunier (comme moi), vous décrémentez la seconde fois la valeur de votre offre initiale de 20 ou 30 k€, histoire de mettre gentiment la pression au vendeur.
Etc, etc...  |
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liliweg
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 18:49:30
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| L'idée est très bonne!! Je pense que l'on va manœuvrer comme ça, au début je m'étais dit que je proposerais une offre ouverte à 200000 et je négocierais pour obtenir 230K, et puis je suis certaine que l'appart sera encore là en septembre, l'appart est vide et pas habiter depuis plus de 2 ans. Merci merci :-) |
liliweg :-) |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 20:33:40
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| Un dernier conseil, taillez large dans le budget travaux (par exemple 100 k€ si l'estimation est de 80, et comptez sans les crédits d'impôt pour avoir une marge de manœuvre supplémentaire), ça vous permettra par exemple de vous payer une assistance pour les travaux, extrêmement nécessaire si vous n'avez pas personnellement les compétences ou le temps. |
Edité par - Gei le 16 juin 2008 20:41:15 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 20:42:03
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Pour ma part, je pense comme Joulia.
En particulier, 230 000 + 70 000 n'est absolument pas égal à 300 000 euros, et ceci pour plusieur raisons:
1/ Vous allez devoir attendre six mois apres l'achat au mieux pour pouvoir jouir de votre bien. 6 mois à 5% c'est 7 500 euros.
2/ On découvre très souvent dans la rénovation que le devis de départ va être dépassé.
3/ Le pire est que vous allez payer vos mensualités pendant que vous paierez encore un loyer.
Donc si vous annoncez 230 000 à l'agent immobilier, lui qui est du métier comprend que vous voulez vraiment le bien puisque cela ne vous ennuie pas d'attendre six mois et de payer pour cela.
A mon avis, ca vaut 220 000 euros.
Si l'appartement est en vente à 300 000, certainement du genre 280 000 + 20 000 frais d'agence, le veneur compte sur 280 000, voire 265 000 dans le pire des cas.
Une proposition à 220 000 signifie qu'il ne va recevoir que 205 000 euros, et il va dire non, et préférer attendre plusieurs mois, sans revenir vers vous.
Donc, sauf à surpayer, vous avez peu de chance que cela fontionne.c |
Festina lente |
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firebird
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 22:29:45
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S'il y a des apparts nickels à 300 K€, pourquoi en prendre un pourri à 250?
On a coutume de dire que lorsqu'il faut tout refaire (électricité, plomberie, peinture et sols), cela coûte entre 700 et 1.000€ du m² suivant ce que tu fais... Alors tu fais le calcul... |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 23:35:31
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J'ai même entendu parler de 1500€/m² rénové : dixit un artisan qui m'a été envoyé par la Camif sur Rennes (personnellement j'ai du mal à me rendre compte, faisant tout moi même).
Ne vous laissez pas intoxiquer par l'AI et le vendeur, la technique est connue, c'est une agence qui me l'a expliquée pour vendre mon bien (une réussite, +60% de demandé et +40% vendu que la valeur expertisée) : l'acheteur raisonne à partir du prix demandé, rarement sur la valeur réelle (de reconstruction pour une maison terrain+construction, marché pour un appartement).
La fourchette usuelle d'une négo se situe entre 0 et 20%.
Donc vous avez effectivement peu de chance à moins de 240000, du premier coup : comme le suggère Gei, laissez le temps jouer pour vous et n'hésitez pas à redécrémenter la seconde fois (j'ai pratiqué cette technique pour un terrain, j'y suis retourné un an plus tard, par hasard, redécrément accepté de -20% de mémoire ...).
D'après ce que vous dîtes et les propos censés des autres membres, à mon avis cet appart ne vaut pas plus de 200000€, d'autant plus compte tenu de la morosité du marché ...
Vous pouvez aussi proposer au vendeur de lui acheter l'appart à 300000€, travaux refaits (c'est ce que j'ai accepté de faire pour vendre, ça se rédige très bien dans une promesse/compromis, certes il ne s'agissait pas d'une rénovation complète).
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liliweg
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 15:48:40
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Bonjour à tous,
Et bien voilà, j'ai fait une offre d'achat a 200000, j'ai cru que l'AI allait mourrir!!! J'ai expliqué que le simple cout de la remise en état de l'appart revenait à 70000 euros, et qu'après avoir visité plein d'appart dans le quartier, l'appart était surévalué, et il a dit que c'était vrai. Donc l'offre est ouverte à négociation, maintenant on attend!!! Je vous tiens au courant!!! Merci à tous pour vos conseils!!!
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liliweg :-) |
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