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oscar197426
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 18 juin 2008 : 18:29:56
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Bonjour,
dans mon immeuble, il y a une loge occupée par une gardienne.
Il y a quelques années, l'immeuble a été vendu par lot à différents propriétaires. L'immeuble est passé de 1 propriétaire à plusieurs.
A cette occasion, la loge a été acquise par un particulier. La copro lui verse un loyer tous les mois. Les destination de ce local est clariement établie.
Cependant, le propriétaire de la loge à donner son congès à la gardienne car il veut récupérer la loge pour l'occuper à titre privé (pas en tant que nouveau gardien).
J'oublie les éventuels problèmes de re-logement de la gardienne par la copro, ou delicenciement.
Ma question est simplement : le propriétaire du lot de la loge a t-il la liberté de changer la destination / l'usage de ce lot sans autorisation de l'AG des copro ?
D'avance merci beaucoup, je suis un copropriétaire attaché à ma gardienne et qui ne veut pas qu'elle se retrouve à la rue.
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 19:21:32
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| si c'est le syndicat des copropriétaires qui est titulaire du bail, le congé doit être délivré au syndicat des copropriétaires, pas à la gardienne |
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oscar197426
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 20:14:04
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Alors là "Avenir" = c'est très futé, parce qu'il me semble que le congès a été envoyé à la gardienne. C'est un petit vice" à conserver sous le coude.
merci |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 21:56:12
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1/ Que dit le réglement de copropriété?
2/ QUi est le titulaire du bail?
3/ Quel est la teneur du contrat entre syndicat et gardienne (apparamment le syndicat paye un salaire et rembourse ou payue, lequuel des deux, un loyer)?
4/ Sous quelle forme le congé a t'il été envoyé?
5/ Quel type de bail le propriétaire a t'il accrodé à / la gardienne/ ou le syndicat /? |
Festina lente |
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 00:19:12
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Citation :
Initialement posté par oscar197426
Alors là "Avenir" = c'est très futé, parce qu'il me semble que le congès a été envoyé à la gardienne. C'est un petit vice" à conserver sous le coude.
merci
il est évident que la gardienne n'est pas la titulaire du bail, sinon elle paierait son loyer directement au propriétaire
si un loyer apparait dans votre relevé des dépenses chaque année, c'est donc que le bail est conclu avec le syndicat...
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oscar197426
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 10:15:07
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Je rassemble les renseignements et je vous réponds avec précision - je dois consulter le réglement de copro. et relire le contrat d'embauche copro/gardienne.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 12:20:25
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Il faut surtout regarder ce qu'il en est des liens syndicat/employé.
Car vous exposez :
"L'immeuble est passé de 1 propriétaire à plusieurs.
Ce qui suppose que l'employé d'immeuble était employé de CE propriétaire.
Quid d'un transfert du contrat de travail "ce propriétaire > syndicat", transfert de contrat résultant d'une décision prise par une AG ?
Quelles sont les parties au contrat, contrat de travail de quel nature : quel est le statut de cet employé, employé d'immeuble catégorie A, gardien-concierge catégorie B ?
- cat.A : il se loge lui-même à ses frais, comme tout employé.
- cat. B : il est logé par l'employeur dans l'immeuble, logement de foction qui est "salaire complémentaire en nature". Il n'est pas 'locataire'.
A cette occasion, la loge a été acquise par un particulier. La copro lui verse un loyer tous les mois. Les destination de ce local est clariement établie (??? que voulez-vous dire ici ?)).
Nature du lien : le syndicat versant un 'loyer' à ce propriétaire c'est donc que le syndicat serait 'locataire' dans le cadre d'un bail/convention "Propriétaire/syndicat".
Qu'en est-il exactement ?
Cependant, le propriétaire de la loge a donné son congès à la gardienne car il veut récupérer la loge pour l'occuper à titre privé (pas en tant que nouveau gardien).
Il donne congès à la gardienne : à quel titre, si c'est le syndicat qui est "locataire" payant le loyer dans le cadre d'un bail/convention ?
La gardienne n'a alors rien à voir avec ce propriétaire.
Il faut mettre les choses bien à plat, éléments qui ne sont pas dans le RDC sauf l'éventuelle présence d'un service commun "gardien-concierge", sur lequel il faut les précisions ci-dessus.
Sur le fond de l'affaire, si cet employé est "gardien-concierge" cat.B selon la Convention collective nationale (CCN), il n'est pas locataire mais bénéficiaire d'un logement de fonction dans le cadre de son contrat de taravil au titre de "salaire complémentaire en nature.
N'étant pas locataire il ne peut donc se voir donner congès pour un logement qui est "clause du contrat de travail" sans résiliation de ce contrat de travail par l'une des parties au contrat, son emplyeur ou lui-même !
S'il est employé du régime commun "catégorie A", il doit se loger lui même.
Si le syndicat lui paye son loyer sans que l'employé ne rembourse le syndicat ou sans que ce loyer ne soit déclaré, ce loyer payé par le syndicat constitue à l'évidence une "rémunération accessoire au salaire" alors occulte, rémunération "au noir", salaire complémentaire qui tombe sous le coup des redressement dont sont habitués antles servoices de lURSSAF que les services fiscaux !
Comprenez ici que lorsqu'en plus de votre salaire (mettons 1000 €) je paye pour vous, à votre place, le loyer de votre logement pour 300 €, .... c'est comme si je vous avais versé 1.300 € de salaire/revenus .. mais dont seulement 1000 € étaient déclarés !
C'est l'urssaf et le fiscqui vont être contents ! 
Voyez tout cela, avec le CS !
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Edité par - gédehem le 19 juin 2008 12:36:39 |
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oscar197426
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 15:08:51
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Bonjour merci pour les deux longues réponses précédentes. Voici les éclaircissements :
1- Il y a un contrat de travail signé entre la copropriété et la gardienne
2- il s'agit d'un contrat pour un poste de catégorie B : il est fourni à la gardienne à l'adresse même de l'immeuble (c'est ce qui est écrit) un logement de fonction (suit la description de la loge)
3- c'est bien le syndicat de copro qui a signé le bail avec le propriétaire et le syndicat de copro qui verse le loyer au propriétaire. Dans le bail, il est précisé que ce local est à usage de loge et qu'il sera caduque si la gardienne venait à quitter ses fonctions. Jusqu'ici on est bien dans l'esprit de la loge.
4- le règlement de corpropriété décrit le lot comme un local d'habitation mais ne précise pas qu'il est à destination de loge.
5- cependant à mon sens cela est clairement établi pour le bailleur dans la mesure où il a signé un bail avec le syndicat de copro aux fins de loger une gardienne. C'e'st le sens de mon clairement établi, même si ce n'est malheureusement pas inscrit dans le règlement de copropriété.
6- après recherche c'est bien le syndicat de copro qui a reçu le congès sous forme de lettre AR de la part du propriétaire qui veut récupérer la loge pour y loger un memebre de sa famille (un enfant).
7- peut-on s'opposer à la récupération de la loge ? ne s'agit-il pas d'un changement de destination au même titre qu'un grenier qui devient habitation ou une cave habitation?
Etant entendu que dans le contrat de travail, la copro garantit au gardien un logement à l'adresse, ce qui devient impossible pour nous et qui serait synonyme de licenciement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 15:57:37
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Votre dernière phrase fait le résumé de la question .....
Il est évident que le syndicat ne disposant pas en propre d'un logement destiné à être "logement de fonction" au titre d'un contrat de travail, il ne pouvait raisonnablement contracter sur cette base avec cet employé !
Ici, le syndic a gravement engagé sa responsabilité pour avoir contracter au nom du syndicat sans avoir informé les parties sur cette particularité qu'il ne pouvait ignorer (comme il ne peut ignorer la CCN en qualité de "chef du personnel") !
Sans parler du CS qui a été à coté de la plaque en ne vérifiant pas tout cela !
Ceci étant, il ne reste plus qu'au syndic, agissant es-qualité, de signifier à l'employé :
- soit son licenciement, à négocier sur le plan des idemnités.
- soit la modification de son contrat de travail en "Employé cat.A non logé", sans doute aux mêmes conditions concernant son salaire.
Dans ce second cas, il devra se loger par lui-même (le syndicat peut l'aider à chercher), redevenant un salarié de droit commun qui assume lui même son logement.
Sur vos questions :
"1- Il y a un contrat de travail signé entre la copropriété et la gardienne
Ok, normal !
2- il s'agit d'un contrat pour un poste de catégorie B : il est fourni à la gardienne à l'adresse même de l'immeuble (c'est ce qui est écrit) un logement de fonction (suit la description de la loge)
re Ok, re normal
3- c'est bien le syndicat de copro qui a signé le bail avec le propriétaire et le syndicat de copro qui verse le loyer au propriétaire. Dans le bail, il est précisé que ce local est à usage de loge et qu'il sera caduque si la gardienne venait à quitter ses fonctions. Jusqu'ici on est bien dans l'esprit de la loge.
OUi, mais cela ne change rien au fait qu'il s'agit d'un bail de droit privé auquel les parties peuvent mettre fin comme il est prévu dans ce cas : ici par le propriétaire pour lui-même (ou ses enfants)
4- le règlement de corpropriété décrit le lot comme un local d'habitation mais ne précise pas qu'il est à destination de loge.
Normal : l'usage/destination d'un lot dépend de la seule volonté de son propriétaire dans le respect de la destination de l'immeuble mentionné au RDC.
5- cependant à mon sens cela est clairement établi pour le bailleur dans la mesure où il a signé un bail avec le syndicat de copro aux fins de loger une gardienne. C'est le sens de mon clairement établi, même si ce n'est malheureusement pas inscrit dans le règlement de copropriété.
Sans doute ! Mais le fait que le syndicat-preneur précise que c'est "pour la gardienne" ne créait aucune obligation pour le propriétaire-bailleur : le preneur met qui il veut dans ce logement.
La précision est simplement destinée à indiquer au bailleur que ce n'est pas le syndicat lui-même qui occupera le logement mais un de ses employé : une sorte de "sous-location" que le bailleur accepte !
Mais cette sous-location ne créait aucune obligation supplémentaire pour le bailleur.
6- après recherche c'est bien le syndicat de copro qui a reçu le congès sous forme de lettre AR de la part du propriétaire qui veut récupérer la loge pour y loger un membre de sa famille (un enfant).
Classique : le syndicat devra libérer le logement à la fin du préavis prévu.
7- peut-on s'opposer à la récupération de la loge ?
NON ! Il ne s'agit pas pour le bailleur de récupérer "une loge", mais de reprendre son appartement donné à bail.
ne s'agit-il pas d'un changement de destination au même titre qu'un grenier qui devient habitation ou une cave habitation ?
Pas du tout ! Il s'agit d'un appartement lambda qui reste appartement lambda comme les autres, appartement que le propriétaire reprend pour loger son enfant, point !
Le syndicat a été très très imprudent dans cette affaire, le syndic (un pro ?) en dessous de tout, le CS aux abonnés absents, vous (syndiccat) entrainant dans une "aventure" dont les copropriétaires comme cet employé vont payer les pots cassés !
Si cet employé vous (le syndicat) traine au Prud'hommes, vous allez sentir passer la note !
Bon courage !  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 17:07:16
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A ajouter aux réponses de gédehem, et c'est sous-entendu, mais peut-être vaut-il miueux être explicite, que le contrat de bail entre le propriétaire de la ex-loge et le syndicat n'est aucunement un contrat selon loi 1989 puisque le pmreneur, le syndicat, ne loue pas au titre de SA résidence principale,mais loue pour loger un employé.
Il faut peut-être maintenant aller farfouiller un peu plus loin dans le contrat de bail en question pour voir les conditions de rupture du contrat, qui ne sont pas celle de l'article 15 de la loi de 1989, mais vous avez peut-etre deja fait ce travail.
En revanche, le contrat entre la gardienne et le syndicat lui est différent, psuique très certainement il 'garanti' un logement.
Je pense donc que la rupture de ce point du contrat ne peut être que amiable ou donner droit à des dommages et intérêts de la part du syndicat envers la gardienne qui peut agir en justice, et qui va pouvoir trouver de nombreuses causes pour ce faire (déménagement non prévu, éloignement de son lieu de travail, impossibilité de réaliser certains actes de son contrat de travail..) bref, il faut sans doute que le syndicat soigne sa gardienne et se prépare a ouvrtir son portefeuille, tout en se décaracassant. |
Festina lente |
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oscar197426
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 11:57:33
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OK merci à tout les deux la réponse est claire et os conclusions justes : le syndic. a été en dessous de tout (c'est un pro et il a été débarqué l'année dernière) et la copro absente, on se réveille un peu tard.
grand merci à vous |
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