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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 19 juin 2008 : 10:54:48
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'une résidence secondaire dans une copropriété composée d'appartements et de locaux commerciaux. Le réglement de copropriété précise que cet immeuble est à destination d'habitation et de commerces. Sur 10275 tantièmes qui composent cette copropriété, 3796 sont affectés à des locaux commerciaux et réserves et 6479 tantièmes sont affectés aux appartements.
L'entrée de cet immeuble est desservie par une galerie où sont situés la majorité des commerces. Cette galerie fait partie des parties communes de la copropriété et est déjà grevée d'une servitude de passage de 1.80m de large au profit de la commune (passage piétonnier). Notre syndic envisage de créer tout le long de cette galerie des lots de 2.50 de large et de longueur variables, au regard de chaque local commercial, qui seront proposés à la vente aux commerçants (majoritairement restaurateurs) afin qu'ils y installent leurs terrasses (ce qu'ils font d'ailleurs depuis de nombreuses années sans accord de la copropriété). Dans ce cas précis la majorité requise est -elle la double majorité,comme prévu au 1er alinéa de l'article 26 de la loi du 10.07.65, ou bien doit-il obtenir l'unanimité comme prévu à l'avant dernier alinéa de ce même article ?
Je vous remercie pour les éclaircissements que vous pourrez m'apporter
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 11:55:25
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| La partie de 'parties communes' qu'il serait question d'aliéner n'étant pas, semble t-il, 'nécessaire à la destination de l'immeuble', la décision se prend à la double majorité de L.art.26. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 13:37:52
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Est-ce au syndic de proposer une telle aliénation et modification des parties communes ??? la demande ne vient'elle pas des restaurateurs???
Ce syndic aurait du faire respecter le RDC par ses restaurateurs, en ne laissant pas s'installer les terrasses sans l'accord de l'AG.Ces restaurateurs auraient du solliciter l'accord de de l'AG, il ne l'on pas fait car celle-ci aurait bien pu proposer la vente des parties communes ??? Alors quand on peut l'avoir gratuitement, pourquoi se gener!!! le syndic veille.
gedehem : L'immeuble est bien composé de locaux commerciaux et d'appartements. Les terrasses sont nécéssaires, semble t'il, aux copropriétaires restaurateurs. Expliquez nous alors le "nécéssaire à la destination de l'immeuble".
Pourquoi l'article 26 et non l'unanimité ???
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 15:52:05
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"La partie de 'parties communes' qu'il serait question d'aliéner n'étant pas, semble t-il, 'nécessaire à la destination de l'immeuble', la décision se prend à la double majorité de L.art.26."
Je suis entièrement d'accord avec la réponse de gédehem
Article 26 a):"Les actes d'aquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ".
(A l'article 25d il s'agit des actes résultant d'une obligation légale.
Actuellement dans le R.C. de copropriété il n'y a pas de "terrases"
leur création seraint "utiles" mais pas "nécessaires" juridiquement puisque non prévues dans le R.C. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 16:41:47
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Citation :
'nécessaire à la destination de l'immeuble'
Qui à pu pondre une telle phrase ??? si floue, et ambigue!! |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 16:46:31
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Ben voila ! .... 
Outre le fait que le passage en question, partie commune, est en partie grever d'une servitude de passage au profit de la commune, l'espace entre cette zone 'servante' et la façade des commerces n'est d'aucune utilité pour l'ensemble "immeuble", pour sa destination "habitation et commerce".
Retrancher cet espace ne change rien du tout à cette destination, n'est pas modification de jouissance des lots.
D'où maj.L.art.26
La chose serait différente si ce passage était à l'usage exclusif des habitants de l'immeuble et que sa conservation était indispensable aux modalités de jouissance des lots....
C'est le cas classique pour certains services ou équipements communs dits 'nécessaires à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance desc lots' :
- piscine, terrains de tennis, aires de jeux, ... dont la rétrocession à la commune est par exemple envisagée, d'équipements communs type Vide-ordures prévu au RDC, d'un service commun lui aussi prévu au RDC (gardien-concierge, autres services)..: unanimité pour aliéner !
Vous avez acheté dans un immeuble pourvu d'une piscine, d'un VO ou d'un service "gardien-concierge", le retrait de ces équipements ou services modifiant de façon substentielle les modalités de jouissance de votre lot et celles des autres, il faut l'unanimité de tous.
Ajout car pas vu le post de Philippe :
Floue ? rien n'est flou ! 
Est "nécessaire à la destination de l'immeuble à usage de commerce et habitation" TOUT ce qui est prévu au RDC et concoure à faire que c'est ici un immeuuble à usage de commerce et d'habitation !
Dans la mesure où les activités de commerces sont prévues, une décision d'AG aliénant par exemple des rampes d'accès aux commerces pour en faire des jardinières doit être prise à l'unanimité, puiqu'il y a modification des modalité de jouissance des lots "commerce" prévus par la destination de l'immeuble !
Dans l'autre sens, une décision d'AG qui interdirait la pose de tout store dans un immeuble à usage d'habitation doit être prise à l'unanimité, un store n'étant pas par nature contraire à la destination "habitation" d'un immeuble (idem pour les enseignes et plaques professionnelles ...) |
Edité par - gédehem le 19 juin 2008 16:57:08 |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 17:01:59
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Je reprends la plume pour apporter quelques précisions et vous poser une question :
- c'est le conseil syndical(dont je fais partie) qui à la majorité de ses membres et à la demande de son président(sans mon assentiment)va poser cette question à notre prochaine AG
- de plus le président du CS est lui même propriétaire des murs d'un restaurant situé sur cette galerie, restaurant qu'il souhaite vendre (difficultés avec l'exploitant actuel) et de deux autres locaux commerciaux) toujours situés sur cette galerie. Selon lui, il aurait "raté" par deux fois la vente car il n'y avait pas de terrasse commerciale.
- je précise aussi que le président du CS dispose au travers de ses 3 sociétés d'un cinquième des tantièmes de la copropriété et que de part son activité de loueurs de bien, il a, lors des AG, tous les pouvoirs des copropriétaires dont il a les biens en gestion, pouvoirs qu'il dispatche aux copro présents "dont il est sûr des votes". Je précise enfin que ce projet a été déjà mis à l'ordre du jour de la précédente AG et qu'il a été rejeté car n'ayant obtenu que 5621/10275ème.
Ma question étant la suivante ; qu'entends on par 'nécessaire à la destination de l'immeuble' ? sachant d'autant plus que si ce projet est accepté lors de notre prochaine AG, la copropriété perdrait environ 110m2'de terrasse soit approximativement 50% de sa surface.
Merci encore. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 17:14:35
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Avant de 're'poser la même question, lisez ce qui est dit plus haut sur "nécessaire à la destination de l'immeuble / aux modalités de jouissance des lots "!
A l'évidence, l'aliénation envisagée n'entraine aucune modification à cette destination, aux modalités de jouissance des lots, pas plus que la servitude sur ce passage, lequel passage est ouvert au public ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 18:20:37
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gedehem : si pour vous le terme de "destination de l'immeuble " est clair, il est possible que certains puissent se poser des questions sur ces termes, même si ils ont des lunettes. Je précise que pour notre syndic, cette phrase n'a pas le même sens que vous donnez, et je pense qu'il n'en connait pas du tout le sens précis. IL EST PRO!!!
Ma question sur les restaurateurs, syndic et CS était par contre pas si flou que ça, puisque eurdyceeglenatine nous donne les explications précises.
gedehem : que pensez vous de cette situation de copro. restaurateur qui a besoin d'une parties communes pour vendre son lot, de sa position de bailleur, du syndic qui n'a pas fait respecter le RDC. En tant que coporpriétaire d'un lot dans cette copro. votez vous OUI ou NON sur la vente des parties communes pour satisfaire un copropriétaire -président du CS !!!!
EurydiveE.... : si ce projet a été déjà rejeté une fois, il pourra encore ne pas être voté à la prochaine AG . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 20:41:20
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Je n'en pense que du bien, de cette aliénation, que je n'acceterais, comme les autres, que contre espèces sonnantes et trébuchantes : l'aliénation entrainant une plus value certaine pour les seuls commerces, la vente d'une part de partie commune dont JE suis propriétaire ne peut s'envisager de ma part, et sans doute des autres qui ne sont pas commerçants, QUE contre des €€€ !
La chose sera nonnayée façon marchand de tapis : pour mon accord, tu me donnes combien ? 
Quant au fait que depuis des années les commerces utilisent de fait en terrasse cette partie de parties communes, la responsabilité en incombe principalement aux copropriétaires qui n'ont jusque là rien dit !
Si le syndic a la charge du respect du RDC, croyez bien qu'il ne le fera pas contre l'avis des copropriétaires, ou au moins sans être poussé par les copropriétaires : lui même, il s'en moque de cette 'aliénation' sauvage !
Pardon de faire de la redite, mais il ne faut pas inverser l'origine de la responsabilité : si le syndic ne fait pas de qu'il faut, c'est que les copropriétaires ne l'y obligent pas , ou au moins qu'ils le veulent bien par leur passivité ! |
Edité par - gédehem le 19 juin 2008 20:43:37 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 23:48:20
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je ne suis pas d'accord. Il y a peut être quelques copros qui ne sont pas d'accord avec les terrasses sauvages; mais comme le président du CS est restaurateur, bailleur,.... le syndic prend visiblement parti pour celui-ci.
vous votez pour ces terrasses contre des Euros, avez vous pensez aux nuissances sonores ??? pourquoi l'AG a déjà rejeté cette demande ??
Nous avons demandé à de nombreuses reprises que le syndic agisse pour faire demonter des goulottes d'air conditionné sur les murs extérieurs installées sans accord de l'AG, un petit courrier pour nous faire plaisir et puis dodo!! qui est fautif ?? pas le CS, pas les copros qui ralent,dites le gedehem, le syndic n'est'il pas fautif???
Pourquoi excuser à chaque fois le mandataire lorsqu'il commet des fautes???
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 00:23:54
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"vous votez pour ces terrasses contre des Euros, avez vous pensez aux nuissances sonores ??? pourquoi l'AG a déjà rejeté cette demande ??"
Dans l'exposé :
"Notre syndic envisage de créer tout le long de cette galerie des lots de 2.50 de large et de longueur variables, au regard de chaque local commercial, qui seront proposés à la vente aux commerçants (majoritairement restaurateurs) afin qu'ils y installent leurs terrasses (ce qu'ils font d'ailleurs depuis de nombreuses années sans accord de la copropriété)."
Je ne vois donc pas où seraient des nuisances sonores nouvelles ou supplémentaires !
Il est 'simplement' proposé d'entériner une situation existante mais contre paiement ! |
Edité par - gédehem le 20 juin 2008 00:24:48 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 01:37:31
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Bonsoir.
Je n'ajouterai qu'un grain de sel :
de part son activité de loueurs de bien, il a, lors des AG, tous les pouvoirs des copropriétaires dont il a les biens en gestion Le fait d'être gestionnaire de bailleurs ne donne absolument pas de façon automatique des pouvoirs correspondants pour l'AG. Débrouillez-vous pour entrer en contact avec au moins un ou deux bailleurs pour récupérer, s'ils sont d'accord avec votre alerte, leurs pouvoirs. Autant de tantièmes en moins pour eux, autant en plus pour vous, cela peut peser dans la balance.
J'aime bien le raisonnement de Gedehem à propos des espèces sonnantes et trébuchantes, mais là aussi la notion de majorité sera importante : imaginez que vous soyez d'accord sur le principe, mais que forts de leur majorité les commercants obtiennent le cession pour un euro symbolique (plus les frais administratifs en tous genres, cela va de soi).
Je vous alerte aussi sur un détail : si le principe de la cession est accordé, la commune pourrait alors préempter ces espaces pour que la servitude devienne passage public, et alors c'est toute la copropriété (y compris les commerçants) qui serait de la revue. A moins que ce président aux multiples pouvoirs ait aussi un pied à la mairie ? Ah boooon, c'est le premier adjoint ???? Vous m'en direz tant !!!!!!! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 10:38:12
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Bonjour,
Je reviens vers vous une nouvelle fois.
Plusieurs propriétaires, dont je suis, ont suggéré au syndic de louer ces parties communes au lieu de les vendre.
Le syndic nous a répondu que c'était impossible car un syndic de copropriétaires ne peut pas déclarer des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)....
Qu'en pensez vous ?
Merci encore. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 10:44:53
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J'en pense que vous devriez lui demander sur quoi il fonde son affirmation, de vous présenter les textes qui interdiraient ...
(Ce qui est un grand classique chaque fois qu'on vous affirme, à la sécu, l'Urssaf, la CAF, au Sce urbanisme, dans tel organisme que "Ce n'est pas possible ...C'est interdit, .... " : Vous ne pouvez pas savoir tout ce qu'on invente pour nous. )
Pour répondre, un syndicat peut vendre, par exemple un lot dont il est propriétaire, la loge désaffectée, louer, par exemple ici sa toiture pour les antennes d'un opérateur téléphonique, sa plate-bande en bordure de rue pour l'implantation d'un panneau publicitaire ....
Vous ne saviez pas que l'activité principale de trop nombreux syndics dits "pro" c'est "rouleur dans la farine ?"
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Edité par - gédehem le 02 juil. 2008 10:51:10 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 12:26:50
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Bonjour.
En complément de ce que dit Gedehem, je rappellerai que le syndicat est personne morale (au contraire du C.S. qui n'est rien, qu'un assemblage de personnes de bonne volonté), et qu'en temps que tel elle a le droit de louer, vendre, etc... dans des conditions prévue par la loi.
La réponse du syndic est certainement liée à sa bonne entente avec le président du CS, qui lui est motivé pour augmenter ses revenus sans augmenter ses charges.
Il méconnaît manifestement la fiscalité, et là je vous recommanderai de vous rapprocher des services fiscaux qui, outre leur compétence dans leur domaine, sont généralement charmants quand cette compétence est mise à contribution. Je pense que le syndic, après déduction probable d'un complément d'honoraires, répartira à chaque copro un montant proportionnel à ses tantièmes, et que chacun déclarera ce montant non pas comme BIC mais comme loyers.
Une question complémentaire sera à poser au fisc : quid de la tva pour les copropriétaires professionnels propriétaires de leurs murs ?
Il serait également utile de prévoir dans les baux que l'entretien et les réparations de l'espace loués resteront à l'entière charge des locataires.
A bientôt ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 12:13:51
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Bonjour à tous,
Je reviens vers vous après avoir passé qques jours de vacances dans notre copropriété. Ce séjour nous a permis de constater une nouvelle fois les errements de notre syndic.
Sitôt après la réunion du conseil syndical entérinant la proposition de création de lots sur cette terrasse, le syndic et le président du CS ont fait matérialiser au sol, au moyen de peinture, les lots tels qu'ils seront proposés à la création lors de la prochaine AG. Et là quelle n'a pas été notre surprise quand nous avons constaté qu'en plusieurs endroits de cette galerie, la servitude de 1.80 m n'était même pas respectée (1 m seulement en certains endroits). Compte tenu des relations tendues avec le syndic, nous avons fait constater cet état de fait par le maire de la commune et son adjoint à l'urbanisme. Il fera son affaire de faire respecter le droit de passage.
Je revenais donc vers vous pour vous demander conseil sur la formulation d'un courrier demandant de mettre plusieurs points à l'ordre du jour de notre prochaine AG.
En effet nous sommes plusieurs copros à souhaiter voir aborder certains points lors de cette AG, dont celui de ces lots, et nous voulons formuler ces demandes de manière à ce qu'elles soient recevables par le syndic (délai à respecter, LRAR, identité de tous les demandeurs....) Tous les conseils que vous me donnerez nous serons utiles.
Je vous en remercie et à bientôt de vous lire. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 15:04:06
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LRAR
M. le syndic,
Conformément aux dispositions de l'art.10 du décret du 17.03.67 modifié, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la/les questions suivantes :
- Décision de raser gratis tous les lundis matin (note explicative et propositions jointes)
- Travaux de réfection des entrées (2 propositions jointes)
- Aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble (note explicative et plans joints)
Recevez ...blabla ...
Un seul copropriétaire suffit, mais vous pouvez faire un "tir groupé" qui n'a pas pus d'incidence ...(sauf à partager les frais de la LRAR et de copie des pièces annexes ) |
Edité par - gédehem le 11 sept. 2008 15:06:23 |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 16:07:22
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Merci gédehem pour ces infos.
Si j'ai bien compris, il est donc nécessaire de joindre pour chaque question les documents qui permettront à l'AG de décider.
Parmi les points que nous souhaitons mettre à l'ordre du jour il y en a un qui consisterait à demander au syndic de saisir son assurance afin qu'elle prenne en charge une condamnation du syndicat des copro à régler à un commerçant la somme de 20000 euros pour préjudice subi. Pouvons nous mettre cette question à l'ordre du jour de la prochaine AG compte tenu que c'est le syndicat qui a été condamné et non le syndic ?????
Pour résumer, suite à des pb d'étanchéité un rapport d'expertise a été déposé et les travaux nécessaires pour pallier les nuisances subies par le commerçant n'ont été entrepris que plus de 4 ans après. Le syndicat n'a jamais été informé de ce rapport et les travaux n'ont été soumis au vote de l'AG que lorsque le commerçant a entamé une procédure contre le syndicat.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 19:23:09
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Bonsoir,
Quelqu'un pourrait-il répondre à ma précédente question ?
Je suis en effet chargée de préparer le courrier pour mettre l'ordre du jour de la prochaine AG les points que nous avons décidés avec les autres copro et soumettre cette ébauche de courrier aux copros concernés qui n'ont pas tous Internet et auxquels je devrai écrire.
Le temps commence à me manquer..
Merci à vous |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 19:42:20
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Le syndicat a été condamné pas le syndic.
Pas d'action contre le syndic, le garant en responsabilité du syndic ne payera pas, pas de condamnation pas de faute du syndic. |
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