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gédehem
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 Posté - 15 sept. 2008 : 20:55:33
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"Le syndicat n'a jamais été informé de ce rapport et les travaux n'ont été soumis au vote de l'AG que lorsque le commerçant a entamé une procédure contre le syndicat. "
A l'origine il y a eu un litige portant sur un pb d'étanchéité.
Un expertise a été faite (par qui, ordonnée par qui ?), le rapport étant sans doute resté dans les tiroirs du syndic ?
Dans ce cas, sa responsabilité personnelle est engagée.
Dans la mesure où le syndicat est condamné en raison d'une faute de son mandataire, le syndicat est fondé à engager sa responsabilité et donc à faire actionner sa RCP .
S'il y a refus de son assureur, le syndicat devra assigner le syndic ... ce qui induira de s'en séparer, le syndic ne pouvant à la fois être demandeur au nom du syndicat et défendeur pour lui même. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:31:55
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Devgédehem
"S'il y a refus de son assureur, le syndicat devra assigner le syndic ... ce qui induira de s'en séparer, le syndic ne pouvant à la fois être demandeur au nom du syndicat et défendeur pour lui même."
D'accord avec gédehem, l'action contre le syndic sera nécessaire, l'assureur ne paiera pas sans action contre le syndic de cela on peut être certain.
Il faut donc mettre à l'ordre du jour de la prochaine A.G., l'élection d'un nouveau syndic (Y)et cela se prépare: Présentation d'un candidat et de son contrat, action à engager contre le syndic (X) et information des copropriétaires. |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:33:48
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Degédehem
"S'il y a refus de son assureur, le syndicat devra assigner le syndic ... ce qui induira de s'en séparer, le syndic ne pouvant à la fois être demandeur au nom du syndicat et défendeur pour lui même."
D'accord avec gédehem, l'action contre le syndic sera nécessaire, l'assureur ne paiera pas sans action contre le syndic de cela on peut être certain.
Il faut donc mettre à l'ordre du jour de la prochaine A.G., l'élection d'un nouveau syndic (Y)et cela se prépare: Présentation d'un candidat et de son contrat, action à engager contre le syndic (X) et information des copropriétaires. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 14:53:53
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Bonjour à tous.
Nous venons de recevoir l'ordre du jour de notre prochaine AG et comme préssenti la résolution concernant la création de lots sur la galerie marchande est remise à l'ordre du jour "A LA DOUBLE MAJORITE ALLEGEE".
Pour faire bref, cette résolution avait été mise à l'ordre du jour de notre précédente AG fin 2007 à la double majorité qualifiée (majorité de l'ensemble des copropriétaires et double majorité des voix de tous les copropriétaires).
Notre copro comprend 46 copropriétaires qui représentent 10275 tantièmes.
Lors de la dernière AG 28 copropriétaires étaient présents ou représentés pour 7851/10275ème.
Concernant la résolution en question le vote a donné:
- 20 copropriétaires pour la création de ces lots
- qui représentaient 5621/10275ème
donc pas de majorité des copropriétaires, pas de double majorité de l'ensemble des voix des copropriétaires MAIS double majorité des voix des copros présents ou représentés.
Dans ce cas précis comment devra être votée cette résolution à l'AG de 2008 ?
1) du fait que ni la majorité des copros(24) ni la double majorité des voix (6850) n'ont été atteintes lors de la précédente AG, devrons nous voter selon les mêmes conditions( majorité de tous les copros, double majorité des voix de tous les copros)SOIT LA DOUBLE MAJORITE QUALIFIEE ?
2) ou bien, comme l'invoque le président du CS, tout simplement à la double majorité des voix des copros présents ou représentés lors de cette nouvelle AG, SOIT LA DOUBLE MAJORITE ALLEGEE ?
Faisant référence à l'article 26 de la loi de juillet 1965 je pense qu'il faudrait revoter à la double majorité qualifiée: "A DEFAUT D AVOIR ETE APPROUVES DANS LES CONDITIONS DE MAJORITE PREVUES AU PREMIER ALINEA DU PRESENT ARTICLE, LES TRAVAUX D AMELIORATION PREVUS AU C CI DESSUS QUI ONT RECUEILLI L'APPROBATION DE LA MAJORITE DES MEMBRES DU SYNDICAT REPRESENTANT AU MOINS LES DEUX TIERS DES VOIX DES COPROPRIETAIRES PRESENTS OU REPRESENTES PEUVENT ETRE DECIDES PAR UNE NOUVELLE ASSEMBLEE GENERALE CONVOQUEE A CET EFFET, QUI STATUE A CETTE DERNIERE MAJORITE"
Pouvez vous donc me préciser si la double majorité allégée peut être appliquée lors du prochain vote compte tenu qu'aucune des deux conditions (majorité de tous les copros et double majorité des voix de tous les copros) n'ont été atteintes lors du premier vote en 2007 ?
Grand merci à tous pour vos réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 15:19:03
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Comme le précise L.art.26, la possibilité de statuer lors d'une seconde AG en secode lecture n'est possible QUE sous 2 conditions :
- qu'il s'agisse de statuer sur unequstion rlevant de L.art.26c "Travaux d'améliorations", ainsi que ceux comportant adjonctionou transformation.
- que le 1er vote de la 1ère AG ait recueilli l'approbation au moins des 2/3 des voix des présents et représentés.
A l'évidence, il ne s'agit pas ici de statuer sur des travaux relevant de L.art.26, mais uniquement de décider la création de nouveaux lots privatifs par aliénation de parties communes.
Il n'y a pas alors possibilité de 2ème AG en seconde lecture : la décision d'aliéner requiert toujours la double majorité de l'art.26. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 15:19:43
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Si l'on en croit le texte, la double majorité allégée aurait pu suffire si la question avait été posée à une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet.
Pour moi, si nulle AG supplémentaire n'a été convoquée spécialement pour trancher sur cette question, on repart à zéro, et c'est de nouveau la double majorité qualifiée qui est requise. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 17:28:39
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Manech, relisez bien L.art.26, en particulier son dernier alinéa, pour bien comprendre que la seconde AG avec majorité allégée ne concerne QUE le C de l'art.26, c'est à dire les travaux d'amélioration ..
TOUTES les autres décisions relevant de la double majorité art.26 imposent cette double majorité, y compris à la 25ème AG !! |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 17:45:57
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J'ai la même interprétation que gédehem
"Il n'y a pas alors possibilité de 2ème AG en seconde lecture : la décision d'aliéner requiert toujours la double majorité de l'art.26."
Sont votés à la double majorité de l'article 26a, "Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25d."
Les actes visés à l'article 25d sont ceux qui résultent d'une obligation légale, ce n'est pas le cas ici.
La possibilité de vote en seconde assemblée ne concerne que les travaux visés à l'article 26c. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 17:47:52
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| Ok, gédehem, nos deux réponses étaient simultanées et je n'avais pas relu tout l'article 26. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 18:08:45
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Merci à vous deux.
Si je comprends bien donc, c'est la double majorité qualifiée qui sera nécessaire pour faire passer cette résolution....ouf
Gedehem, lors d'un vote à la double majorité qualifiée de l'article 26, outre le fait que 2/3 des voix de tous les copros doivent voter en faveur, le nombre de copropriétaires s'exprimant ne doit il pas être AUSSI au moins égal à la majorité du nombre des copros. Y a t-il donc obligation ou pas d'avoir les deux conditions réunies, à savoir dans notre cas 24 copros et 6851 voix en faveur ?
C'est important pour nous car il a d'autres résolutions dans notre ordre du jour à adopter à la double majorité qualifiée.
De plus, et si j'entends bien, dans le cas où au moins une de ces résolutions concernant des travaux d'amélioration, emporte au premier tour au moins 2/3 des voix des présents et représentées, elle peut lors d'une AG suivante être adoptée à cette double majoprité allégée (sans condition du nombre de copros s'étant éxprimés)
Merci encore. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 21:16:30
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Chez vous, la double majorité prévue par L.art.26 est immuable :
24 copropriétaires (prés. ou repres.) porteurs de 6851/10275°°°.
L.art.26 dern. alinéa :
"A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés en "c" ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité."
Il s'agit ici des travaux relevant de l'amélioration (voir L.art.30), mais aussi ceux de transformation, d'addition, de construction, le "C" de L.art.26 prenant en compte ces travaux.
La création de lots qui vous est proposée suppose que préalablement soit décidée l'aliénation de parties communes (acte de disposition sur parties communes 26a)), qui n'entre pas dans le cadre de travaux d'amélioration du 26c donc du dernier alinéa.
Il s'agit ici d'une "Création de nouveaux lots privatifs par retrait sur les parties communes", ce retrait étant aliénation.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 déc. 2008 : 09:45:04
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Après l'aliénation des lots qui nécessitera donc la double majorité (article 26), il est proposé dans la résolution suivante "la mise en vente des lots créés" et ce à la majorité absolue (article 25).
Cette résolution ne devrait elle pas être aussi prise à la double majorité ?
Merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2008 : 14:12:56
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C'est la même majorité que celle qui décide de l'aliénation !
C'est la volonté de vente qui préside à la création de lots ...
Autrement dit aliénation, création de nouveaux lots et vente relèvent de la même opération, tout étant lié, la vente étant la déclinaison finale !
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 déc. 2008 : 14:26:06
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Merci Gedehem.
Comment faire donc le jour de notre AG puisque sur l'ordre du jour la création des lots a été proposée à la double majorité allégée et la vente des mêmes lots à la majorité absolue (aucune de ces deux majorités n'étant celle requise pour ce genre de résolution).
Pouvons nous demander à ce que la majorité requise soit modifiée, pouvons nous demander que ces deux résolutions soient retirées de l'ordre du jour ou bien devons nous laisser faire et ensuite, dans le cas ou ces deux résolutions seraient acceptées à la majorité indiquée sur l'ordre du jour, émettre des réserves sur la validité de ces résolutions et ensuite, éventuellement, attaquer en nullité ces deux points de notre AG ?
merci encore . |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 12:59:30
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Y a-t-il quelqu'un, informé, averti ou professionnel qui pourrait répondre vite, vite à ma demande ?
Merci encore à tous les contributeurs. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 13:27:40
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Essayez de vous faire élire président de l'AG. Dans cette position vous devez signer le PV que le syndic rédige, et si votre remarque sur l'erreur dans la majorité réquise n'y figure pas: vous demandez au syndic d'ajouter ce point dans le texte du PV. Sinon, pas de signature.
La remarque sur la majorité incorrecte est ainsi garantie de figurer sur ce PV et cela fera très probablement reculer le syndic.
Pour le reste il faut voter contre ce projet. 
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 13:45:05
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Merci pour cette proposition pertinente. Si j'y parviens et qu'au final je ne signe pas le PV, qu'advient-il des délibérations et décisions de l'AG ? Sont-elles valables ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 13:59:30
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Eurydice : la majorité nécessaire à l'adoption d'une résolution découle de la nature de la décision ... et non de ce qu'indique ou non celui qui convoque (l'indication dans la convocation n'est pas requise ni même obligatoire.) !
Chez vous, l'aliénation des parties communes, la création de lots leur vente, sont idossociables, relève de la même opération !
Si vous (votre syndicat) ne voulez pas vendre vous ne déciderez pas d'aliéner ! 
Autrement dit, la décision d'aliéner pour vendre relève de la même majorité !
"L'AG décide d'aliéner (telle) partie commune qui n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble, afin que soient créés x lots privatifs qui seront vendus aux commerces.
Il est décidé la modification en conséquence du EDD/RDC, modification qui sera publiée.
Les frais engendrés par cette opération seront supportés en totalité par les lots commerce ('n°....) qui sont acquéreurs des lots créés chacun suivant ..(modalité de répartition .....
Le syndic est chargé de la mise en œuvre, Ses honoraires de ... € seront inclus dans les frais mentionnés ci-dessus. " Maj.art.26.
C'est tout en un !
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Edité par - gédehem le 03 déc. 2008 14:10:53 |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 14:30:31
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En résumé donc, la vente devra se faire aussi à la double majorité.
C'est une bonne chose.
Là, le syndic et le pdt du cs vont probablement rencontrer un pb car parmi ceux qui sont d'accord pour créer ces lots , et il y en a plus que l'année dernière, (pression, promesses....), un certain nombre sont farouchement opposés à la vente et préferrent la location. Donc la double majorité risque de ne pas être atteinte, nous allons voir...
Gédehem, selon votre précédente contribution, j'ai cru comprendre que les frais liés à la modif du RC suite à la création des lots devaient être à la charge des acquéreurs des nouveaux lots. Est ce une obligation? En effet lors d'une précédente opération du même genre dans notre copro, c'est l'ensemble des copros qui ont financé la modif du RC.
Merci encore et toujours |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 14:57:52
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Pour ce qui concerne la modif du RDC, cela saute aux yeux lorsqu'un seul copropriétaire souhaite agrandir son lot en prenant un morceau de partie commune. Le syndicat en est d'accord, certes, mais seul ce copropriétaire est 'interessé'. A lui d'assumer les frais liés à l'opération qu'il souhaite.
Chez vous il est évident que ce sont les demandeurs de l'opération, ou les bénéficiaires, qui devront en assumer la totalité de la charge !
Les autres n'ayant aucun interet à la modif n'ont pas a en supporter les frais !
Concernant "la vente", je pensais qu'il s'agissait d'un fait quasi acté, lié à l'aliénation.
Louer ?? Impossible ici : cela entre dans le cadre de la création de nouveaux lots privatifs propriété du syndicat ... création qui requiert l'unanimité (L.art.35.)
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Aliénation parties communes
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