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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 03 déc. 2008 : 16:19:55
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Merci pour ces infos:
Y a t il une base légale pour faire assumer les frais de modif du RC aux seuls intéressés par la création des nouveaux lots ? Je voudrai pouvoir argumenter en ce sens mais en ayant des références solides et imparables.
Vous me dites que louer des lots privatifs appartenant au syndicat relève de l'unanimité. Je réalise après avoir lu l'art 35, que j'avais mal interprétté votre réponse du 2 juillet où vous m'indiquiez qu'il était possible de louer sa toiture, une bande de jardin.... J'en conclue donc qu'un syndicat ne peut louer que des parties communes et non pas des lots privatifs qui lui appartiennent (sauf bien évidemment s'il obtient l'unanimité pour cette location). Je vois que j'ai pas mal de choses à apprendre encore sur la copro et ses règles de fonctionnement
Merci encore |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 21:40:24
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Eurydice : C'est la création de nouveaux lots privatifs "par le syndicat", en quelque sorte pour son usage personnel, qui impose l'unanimité comme le précise L.art.35.
C'est de cela dont il s'agit lorsque vous parlez de "louer" ces lots privatifs : ils seront propriété du syndicat et le resterons, d'où unanimité.
La chose est différente lorsqu'on parle de "vente" !
En fait, le syndicat décide d'aliéner des parties communes pour les vendre à X personnes, et c'est tout : d'où L.artr.26.
Tout le reste, la création de nouveaux lots, la modification de l'EDD/RDC et son enregistrement, c'est l'affaire de ceux qui ont demandé à acheter ces parties communes.
Certes, le syndicat devra approuver la création des lots et la modif de l'EDD/RDC, comme il en aurait été si un seul copropriétaire avait modifié son lot en achetant un bout de couloir.
Mais l'affaire par elle même ne concerne pas le syndicat, qui ne créait pas de lot pour lui même, qui ne modifie pas l'EDD/RDC en raison de modifications qu'il "s'apporte" par sa volonté !
Il consent à aliéner des parties communes pour les vendre, aux bénéficiaires de se débrouiller pour en assumer la charge, tant sur un plan administratif (rédaction, notaire) que financier (honoraires divers, frais d'enregistement, ...)
Pour le syndicat c'est une opération blanche !
Eurydice, lorsque vous vendez votre voiture ... ce n'est pas vous qui payez la carte grise de l'acquéreur ? 
Même chose ici : pas besoin d'un texte pour que ce soit le bénéficiaire de l'opération d'acquisition de parties communes qui assume la totalité de la charge administrative et financière de l'opération, y compris les honoraires du syndic !
C'est là une condition de l'opération, qui doit être rappelée dans la résolution dont je vous ai donné un modèle plus haut !
Si les acquéreurs potentiels ne veulent pas "payer leurs cartes grises", il n'y a pas d'opération vente !
Si on expose à ceux qui sont contre ou hésitent que cette aliénation ne leur coutera pas un sous et que seuls les bénéficiaires en assumerons la totalité de la charge, ... je ne pense pas qu'il y aura beaucoup d'opposants .... 
C'est un très bon moyen de forcer la main aux acheteurs qui ne seraient pas d'accord : "Vous ne voulez pas payer tous les frais ? Alors nous ne sommes pas d'accord pour aliéner ! "
C'est une vente, c'est un marché, donc tractation de marchand de tapis.
C'est du donnant-donnant : "Si tu payes je donne ! "! |
Edité par - gédehem le 03 déc. 2008 21:49:35 |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 19:37:42
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Merci pour ces compléments.
J'aurai besoin de toutes vos connaissances encore pour éclairer le point suivant.
Notre copro était à l'origine composée de 10000/10000èmes.
Le lot que je possede, et tel que cela est indiqué sur l'EDD du RC, a une quote part indivise du sol et des parties communes égale à 81/10000ème.
Concernant la répartition des charges communes, la quote part de mon lot s'élève à 158/10000ème.
La précédente opération d'aliénation, création et vente de lots a eu pour conséquence la création de 279/10000émes de charges communes supplémentaires. Nos tantièmes de charges générales sont toujours de 158 pas de 10000 mais de 10279. Donc diminution théorique des charges.
En revanche nous n'avons eu aucune info concernant la quote part indivise de la propriété du sol et des parties communes de ces nouveaux lots.
En bref, comme le sol ne s'est pas agrandi mais qu'il y a plus de lots privatifs , notre quote part du sol (81/10000ème initialement)n'a t-elle pas diminué. Si tel est le cas n'aurait-il pas fallu un vote à l'unanimité pour modifier ces quote parts du sol ?
De plus, malgré la modif du RC, je n'ai pas pu obtenir le nouvel EDD. Le syndic n'a pas voulu me le communiquer. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 15:29:26
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Quelqu'un pourrait-il répondre à cette dernière demande de précisions ?
Merci encore aux contributeurs. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 16:57:53
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Le décret du 21 mai 1979 a remplacé l'expression "quote part dans la propriété du sol" par l'expression "quote-part des parties communes"
Vous avez actuellement 158/10279e des parties communes, servant à déterminer votre quote-part dans les charges générales.
Si des lots sont créés auxquels sont affectés 250 tantièmes, votre quote-part sera alors de 158/10529e.
Les quotes-parts n'ont pas de valeur par elles mêmes, c'est la valeur relative par rapport à l'ensemble.
Pour une aliénation de parties communes c'est l'article 26 de la loi. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 14:27:35
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Encore besoin de vous.
L'assemblée a lieu dans 6 jours.
Nous recevons mon mari et moi même les pouvoirs de plusieurs copropriétaires. Nous pensons en avoir 6 ou 7 en tout.
Ma question est la suivante.
Petite précision: mon mari et moi sommes tous les deux propriétaires de ce bien.
Compte tenu que les textes prévoient que chaque mandataire ne peut recevoir plus de 3 pouvoirs sauf si le total de ses voix et de celles des personnes lui ayant confié un pouvoir n'exède pas 5% de voix de la copro, pouvons nous avoir chacun 3 pouvoirs ou bien est ce le couple qui ne pourra avoir qu ces 3 pouvoirs. En bref sommes nous deux mandataires différents ou bien est ce le couple seulement qui est mandataire ?
Merci de vos réponses à venir |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 15:38:39
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Un couple compte pour un seul mandataire.
Cordialement |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 15:50:45
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Cette réponse ne m'arrange pas du tout. Je pense que je devrai donner certains pouvoirs à des copro partageant note point de vue.
Merci Guymmo. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 18 déc. 2008 : 23:26:48
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Sans mettre en doute la réponse de Guymmo, qui évidemment ne me satisfait pas, avez-vous vous aussi la même analyse sur cette notion de mandataire ?
Merci à tous. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 00:34:18
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Aux dernières nouvelles, bien que les choses aillent très vite en ce bas monde, un couple est composé de 2 personnes physiquement distnctes, que ce couple soit composé : F+F, F+H, H+H ..... (Pardon, mais à part H et F, il n'y a pas ! )
Comme selon L.art.22 tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à toute personne de son choix, au passage cette 'personne' pouvant être 'physique' ou 'morale', chacune des personnes composant un couple, copropriétaire ou non, peut recevoir 3 mandats .. ou plus de 3 dans la limite de 5% des voix du syndicat.
Eurydice, vous-même, votre conjoint, chacun de vos enfants majeurs pouvez recevoir mandat, chacun 3, ou plus dans la limite des 5% ... A défaut d'enfants majeur, vous pouvez demander à la nounou.
Vous et votre mari cela fait déja 6 mandats !
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Edité par - gédehem le 19 déc. 2008 00:35:48 |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 08:38:23
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Merci Gedehem
Je faisais la même analyse que vous avant de poser ma question mais ne maitrisant pas les subtilités de "la copropriété" et de son fonctionnement, j'ai voulu m'informer et me conforter auprès de contributeurs avertis.
A nous donc de comptabiliser nos mandats et nos tantièmes pour rester dans les clous. Mais nous avons peu d'espoir, petites fourmis que nous sommes face aux poids lourds "d'en face" et leurs tantièmes.
Qui vivra verra.....
Je vous tiendrai informés après l'AG à moins que je n'ai besoin de vous solliciter à tous encore une fois.
Cordialement |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 22:15:30
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Aux dernières nouvelles, bien que les choses aillent très vite en ce bas monde, un couple est composé de 2 personnes physiquement distinctes, que ce couple soit composé : F+F, F+H, H+H ..... (Pardon, mais à part H et F, il n'y a pas ! )
Comme selon L.art.22 tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à toute personne de son choix, au passage cette 'personne' pouvant être 'physique' ou 'morale', chacune des personnes composant un couple, copropriétaire ou non, peut recevoir 3 mandats .. ou plus de 3 dans la limite de 5% des voix du syndicat.
Eurydice, vous-même, votre conjoint, chacun de vos enfants majeurs pouvez recevoir mandat, chacun 3, ou plus dans la limite des 5% A défaut d'enfants majeur, vous pouvez demander à la nounou.
Vous et votre mari cela fait déja 6 mandats !
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
article 22:
o Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Si l’opposant d’EurydiceEglantine se présente avec un poids de vote équivalent aux quotes-parts de son lot et en plus dix-huit mandats tenus par lui-même, son conjoint, son frère, sa sœur, la nounou et le jardinier, convoqués pour l’occasion, il est probable que EurydiceEglantine proteste.
Protestation justifiée par le fait que le même article 22 considère bien qu’un conjoint ou préposé ne compte pour l’intérêt d’un seul individu.
EurydiceEglantine avec son mari avec en total plus de trois mandats peuvent s’attendre à des protestations. Devant un juge leur « montage » a 50% de chance de passer ou de casser. Le montage, j’admets, est légal selon le texte. Le texte est mauvais: Il permet de contourner la limite que l'article impose; et cette limite est le but même de l'article.
La méthode est peu démocratique et critiquable. Pour cette raison le montage apportera des ennuis et est donc à éviter, à mon avis. |
Edité par - Guymmo le 21 déc. 2008 22:22:55 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 22:46:14
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Une mauvaise loi doit être changée. Ici, sauf à démontrer un abus de droit êlle doit être appliquée.
Pour le reste, avec des "Si..."
Si un copropriétaire se présente en AG avec des "copains" porteurs au total de 18 mandats, c'est qu'il y a un problème de fonctionnement du syndicat !
Récupérer 18 mandats par un seul, voila un bon tour de force dont seraient fiers nombre de CS !
Il serait éventuellement facile de démontrer l'abus de droit si tous ces gens étaient majoritaires dans un sens contraire à l'interet du syndicat ...
Mais comme ce ne sont que des "Si ....", sauf à démontrer qu"Eurydice et son mari avec leurs 6 mandats sont majoritaires (syndicat de 10 ou 12 ??) qui plus est dans un sens contraire à l'interet collectif du syndic, ils peuvent dormir sereinement .....
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 16:31:46
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Si on est d'accord sur le fait que le "montage en famille pour contourner la limite de trois mandats" constitue un abus de droit quand le montage est utilisé pour devenir majoritaire.
On doit être d'accord aussi sur le fait que le "montage en famille pour contourner la limite de trois mandats" constitue un abus de droit quand le montage permet de basculer le résultat d'un vote.
Il en suit que ce montage est inutile. Et la limite en nombre de mandats pour un couple est donc comme pour un célibataire : trois. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 17:06:38
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Citation :
la limite en nombre de mandats pour un couple est donc comme pour un célibataire : trois.
Il s'agit d'une limite "morale", je suppose, parce que la limite légale me semble de 3 mandats par personne. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 18:29:54
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La 'morale", ici .....
La limite de 3 ou 5% c'est par 'personne', peu importe qui sont ces personnes.. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 04:34:11
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Bonjour à tous.
Notre AG est passée.
Pour faire bref, le projet de création des terrasses est passé.
Succintement voici le déroulement du vote de cette résolution.
Présentation du projet par le président de l'AG (le président du CS),
discussion et argumentation du représentant des commerçants,
vote de la résolution:
elle n'obtient pas la double majorité art 26 , elle est rejetée
Re discussion,
nouveaux arguments avancés par le président qui dans la mélée générale obtient un deuxième vote de cette réso,
deuxième vote :
elle obtient la double majorité art 26 elle est acceptée.
Je précise que son texte a été modifié (ce qui a permis qu'elle passe)La description et l'utilisation d'un des lots proposé ont été modifiées.
Questions:
- est-il légal de voter deux fois la même réso au cours de la même AG ?
- le texte d'une résolution peut il être modifié en cours d'AG ?
Je ne le crois pas, merci pour vos réponses que j'attends impatiemment.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 22:14:04
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Mes questions n'ont pas l'air de vous inspirer.
Quelqu'un pourrait il quand même m'apporter des réponses?
Merci. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 08:30:32
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Citation :
- le texte d'une résolution peut il être modifié en cours d'AG ?
La réponse est oui, sauf si la modification dénature fortement la proposition initialement soumise au vote. Citation :
- est-il légal de voter deux fois la même réso au cours de la même AG ?
A priori, non. Mais, tout dépendra, à mon avis, de la façon dont le PV d'AG, (rédigé par le syndic secrétaire, et signé par le président d'AG/CS) présentera la chose: il suffit que ne soit mentionné que le deuxième vote. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 10:23:42
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| A mon avis, il ne s'agit pas d'un deuxième vote, comme on l'entends généralement c'est à dire à une majorité différente, mais d'un vote sur une proposition différente mais valable si elle reste conforme à la question à l'ordre du jour. |
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