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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 07 juil. 2008 : 22:05:25
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ghghgh,
merci pour votre avis que je partage globalement.
Citation :
Un investisseur disposant d'un capital aurait, à mon sens, en effet intérêt à suivre le conseil d'Isaline !
Un "investisseur" ne disposant PAS DE CAPITAL, pourra, lui, en suivant les conseils de Fanette CONSTITUER ce patrimoine, qui deviendra capital !
Pour la constitution de capital, c'est beaucoup plus complexe à évaluer que pour la conservation d'un patrimoine et comme mentionné par Ankou, chaque cas est différent. L'immobilier peut être une bonne solution (du moins "était". L'est-il toujours en regard des prix et des conditions d'accès au prêt, c'est autre chose)
Concernant l'érosion du capital en ASV ou autre OAT ou CAT, c'est un risque à mon sens faible dans la mesure où la politique économique de ces dernières années vise à lutter contre l'inflation par une augmentation des taux d'intérêt (et donc mécaniquement de l'Euribor et de tous les taux indexés sur ce genre de valeurs), mais je suis d'accord pour dire que ce paramètre n'est pas maîtrisé par l'investisseur (ceci dit, tout placement a ses risques : un bailleur n'est jamais sûr non plus de louer 100% du temps et de toujours percevoir ses loyers).
Isaline
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 22:29:00
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Gilles, Citation :
Un investisseur disposant d'un capital aurait, à mon sens, en effet intérêt à suivre le conseil d'Isaline !
Un "investisseur" ne disposant PAS DE CAPITAL, pourra, lui, en suivant les conseils de Fanette CONSTITUER ce patrimoine, qui deviendra capital !
Tout à fait. C'est ce que je répète à longueur de posts sur le forum.
Un bémol toutefois: Citation :
Un "investisseur" ne disposant PAS DE CAPITAL, pourra, lui, en suivant les conseils de Fanette CONSTITUER ce patrimoine, qui deviendra capital !
Sous condition du prix d'achat. Je préfère ne rien acheter du tout que d'acheter un bien qui ne s'autofinance pas.
S'il faut mettre de l'argent chaque mois, autant le mettre en AV.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 22:36:44
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Isaline,
Un petit lien: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357&whichpage=25 où je montrai déjà, exemple à l'appui, qu'il valait mieux vendre et placer en AV que de louer, même avant le terme des quinze ans.
Citation :
Comme promis, je reviens vers vous avec les résultats de ma simulation, basée sur une stimation faite par un expert immobilier agréé auprès des tribunaux et datant d'une semaine.
2P Courbevoie-Bécon, acheté 38000 € en 1996, plus 6000 € de frais de notaire.
Prêt remboursé depuis plus de 2 ans (pas de levée d’hypothèque)
Estimation faite par l'expert en août 2004: 160000 €
Données locatives:
Loyer : 630 € hors charges.
Charges: 900 € annuels dont 600 environ récupérables sur le locataire.
Rendement locatif:
Revenus fonciers: 630*12= 7560 €
Impôt foncier : 160 €
Charges propriétaires : 300 €
Impôts fonciers : 7560-14%-160-300 * 25% = 1510 €
Revenus fonciers nets : 7560-160-300-1510 = 5590 €
Simulation de vente et placement du solde:
Aucuns travaux depuis 8 ans
Plus value brute: 160000 - (38000 + 6000)= 116000 €
Plus value imposable:
116000 - 45%(15% forfait travaux + 30% décote sur 3 ans (8-5)) = 63800 €
Impôt simplifié (non-résident – taux 33%): 63800 x 33% = 21054 €
Montant empoché: 160000 - 21054 = 138946 €
Placé en assurance-vie (rendement 2003 = 5.01% net (pas de CSG/RDS car nos résident fiscal) et pas de frais d’entrée sur le contrat :
Rendement: 138946 *5% = 6947 euros
Conclusion:
Différence entre « vente et placement » et « location »:
6947 – 5590 = 1357 € soit 24% de plus en faveur de la vente.
Malheureusement, Fanette44 et Ankou étant avares de détails, ils n'ont jamais eu l'opportunité de me montrer un cas qui contredirai mes dires.
Je suis d'accord avec vous et Gilles que,la plupart des cas, en cas de constitution de patrimoine, il vaut mieux acheter de l'immo, sous réserve que les loyers autofinancent les dépenses.
Mais, dans le grande majorité des cas, à la fin des 15ans, il est financièrement plus intéressant de vendre que de garder.
D'ailleurs, cela revient à la mode:
http://www.diagnostic-expertise.com/credit/actualite-credit-chute-de-l-immobilier-retour-de-l-assurance-vie-1337.php Citation :
Investissement : l'assurance vie retrouve ses lettres de noblesse
Alors que l'investissement immobilier subit le retournement du marché de plein fouet, l'assurance-vie se développe au point de devenir la valeur sûre du moment.
Alors que la flambée des prix de l'alimentation, des matières premières et des carburants est au cœur des débats, que le pouvoir d'achat s'érode, de plus en plus de particuliers se posent des questions quant à la meilleure façon de protéger leur épargne. La crise qui secoue actuellement le marché immobilier change la donne et ébranle l'investissement immobilier sur sa place de numéro un des outils patrimoniaux. Si l'immobilier, autrefois valeur sûre, semble en cette période de troubles peu à peu délaissé tant par les particuliers que par les gestionnaires de patrimoine, les regards se tournent dès lors vers une solution d'épargne qui a su faire ses preuves : l'assurance-vie.
Encore confidentielle, rigide et peu performante jusqu'au milieu des années 1980, l'assurance-vie a pris un virage radical dès les années 1990 : se faisant attrayante, rémunératrice et sécurisante jusqu'à remplacer l'investissement immobilier dans le cœur des investisseurs. En pleine crise de l'immobilier (1991) elle a su imposer sa sécurité et sa souplesse comme le gage d'une épargne de valeur, affichant même une progression de ses capitaux placés de 10% à 20%. Alors que l'investissement locatif présentait une rentabilité de l'ordre de 4%, l'assurance-vie quant à elle pratiquait des taux d'intérêt de près de 7% : de quoi convaincre bon nombre d'investisseurs de délaisser la pierre pour se tourner vers elle.
Si un retour à l'immobilier a bien eu lieu dans les années 2000, l'assurance-vie a toutefois conservé son titre mérité de « placement préféré des français ». En 2007, 122 milliards d'euros ont été dirigés vers cette solution d'épargne et sur les cinq premiers mois de l'année 2008, l'assurance-vie a capitalisé quelques 56,3 milliards d'euros. Le retournement brutal que subit actuellement le marché de l'immobilier rappelle étrangement celui de 1990. Les experts d'Exane BNP Parisbas estiment même que cette crise sera plus profonde. La sonnette d'alarme a déjà été tirée et l'assurance-vie s'impose une fois de plus comme le refuge idéal.
Le tumulte ambiant de l'immobilier a éveillé ce besoin de stabilité viscéralement ancré dans le cœur des français et l'assurance-vie, avec son image de placement de « bon père de famille », propose aujourd'hui l'alternative idéale. Sécurité, performances, sérénité, souplesse, le contrat d'assurance-vie en euros allie toutes ces qualités. Formule d'investissement unique, elle permet une garantie du capital investi ainsi que sa progression constante (les plus-values réalisées annuellement étant elles-mêmes garanties par l'assureur). Avantage non-négligeable, l'épargne reste disponible à tout moment (même si faire fructifier son épargne le plus longtemps possible reste la solution la plus judicieuse, la fiscalité s'avérant extrêmement avantageuse une fois passé une période de 8 ans).
Côté performances, si les prix de l'immobilier s'effondrent, l'assurance-vie en euros reste le placement sans risque le plus rémunérateur. Sans pour autant atteindre encore les taux d'intérêts relevés au début des années 90, la rentabilité d'un tel investissement est aujourd'hui compris entre 4% et 5% (alors que la grande majorité de ses concurrents peinent à dépasser les 3,5%, notamment les placements à court terme). « Les taux de rendement sont moins brillants que par le passé, constate Emmanuel Narrat, associé chez Haussmann Patrimoine, mais ils demeurent au-dessus de l'inflation et cette formule reste idéale pour les investisseurs ne désirant prendre aucun risque. »
S'ils continuent à proposer des solutions d'investissement en immobilier, notamment les investissements EHPAD (épargnés grâce à leur fiscalité avantageuse et la sécurité qu'ils présentent), les professionnels de la gestion de patrimoine orientent de plus en plus leurs clients vers l'assurance-vie. Observant avec angoisse un marché immobilier dans la tourmente, ils reconsidèrent d'un œil nouveau cette épargne dont la sécurité et la performance prennent désormais le pas sur le profit plus risqué de la pierre.
Source : Diagnostic Expertise ( 00h00 )
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 09:07:52
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Citation :
Initialement posté par Prados
Isaline,
Un petit lien: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357&whichpage=25 où je montrai déjà, exemple à l'appui, qu'il valait mieux vendre et placer en AV que de louer, même avant le terme des quinze ans.
Citation :
Comme promis, je reviens vers vous avec les résultats de ma simulation, basée sur une stimation faite par un expert immobilier agréé auprès des tribunaux et datant d'une semaine.
2P Courbevoie-Bécon, acheté 38000 € en 1996, plus 6000 € de frais de notaire.
Prêt remboursé depuis plus de 2 ans (pas de levée d’hypothèque)
Estimation faite par l'expert en août 2004: 160000 €
Données locatives:
Loyer : 630 € hors charges.
Charges: 900 € annuels dont 600 environ récupérables sur le locataire.
Rendement locatif:
Revenus fonciers: 630*12= 7560 €
Impôt foncier : 160 €
Charges propriétaires : 300 €
Impôts fonciers : 7560-14%-160-300 * 25% = 1510 €
Revenus fonciers nets : 7560-160-300-1510 = 5590 €
Simulation de vente et placement du solde:
Aucuns travaux depuis 8 ans
Plus value brute: 160000 - (38000 + 6000)= 116000 €
Plus value imposable:
116000 - 45%(15% forfait travaux + 30% décote sur 3 ans (8-5)) = 63800 €
Impôt simplifié (non-résident – taux 33%): 63800 x 33% = 21054 €
Montant empoché: 160000 - 21054 = 138946 €
Placé en assurance-vie (rendement 2003 = 5.01% net (pas de CSG/RDS car nos résident fiscal) et pas de frais d’entrée sur le contrat :
Rendement: 138946 *5% = 6947 euros
Conclusion:
Différence entre « vente et placement » et « location »:
6947 – 5590 = 1357 € soit 24% de plus en faveur de la vente.
Malheureusement, Fanette44 et Ankou étant avares de détails, ils n'ont jamais eu l'opportunité de me montrer un cas qui contredirai mes dires.
Je suis d'accord avec vous et Gilles que,la plupart des cas, en cas de constitution de patrimoine, il vaut mieux acheter de l'immo, sous réserve que les loyers autofinancent les dépenses.
Mais, dans le grande majorité des cas, à la fin des 15ans, il est financièrement plus intéressant de vendre que de garder.
D'ailleurs, cela revient à la mode:
http://www.diagnostic-expertise.com/credit/actualite-credit-chute-de-l-immobilier-retour-de-l-assurance-vie-1337.php Citation :
Investissement : l'assurance vie retrouve ses lettres de noblesse
Alors que l'investissement immobilier subit le retournement du marché de plein fouet, l'assurance-vie se développe au point de devenir la valeur sûre du moment.
Alors que la flambée des prix de l'alimentation, des matières premières et des carburants est au cœur des débats, que le pouvoir d'achat s'érode, de plus en plus de particuliers se posent des questions quant à la meilleure façon de protéger leur épargne. La crise qui secoue actuellement le marché immobilier change la donne et ébranle l'investissement immobilier sur sa place de numéro un des outils patrimoniaux. Si l'immobilier, autrefois valeur sûre, semble en cette période de troubles peu à peu délaissé tant par les particuliers que par les gestionnaires de patrimoine, les regards se tournent dès lors vers une solution d'épargne qui a su faire ses preuves : l'assurance-vie.
Encore confidentielle, rigide et peu performante jusqu'au milieu des années 1980, l'assurance-vie a pris un virage radical dès les années 1990 : se faisant attrayante, rémunératrice et sécurisante jusqu'à remplacer l'investissement immobilier dans le cœur des investisseurs. En pleine crise de l'immobilier (1991) elle a su imposer sa sécurité et sa souplesse comme le gage d'une épargne de valeur, affichant même une progression de ses capitaux placés de 10% à 20%. Alors que l'investissement locatif présentait une rentabilité de l'ordre de 4%, l'assurance-vie quant à elle pratiquait des taux d'intérêt de près de 7% : de quoi convaincre bon nombre d'investisseurs de délaisser la pierre pour se tourner vers elle.
Si un retour à l'immobilier a bien eu lieu dans les années 2000, l'assurance-vie a toutefois conservé son titre mérité de « placement préféré des français ». En 2007, 122 milliards d'euros ont été dirigés vers cette solution d'épargne et sur les cinq premiers mois de l'année 2008, l'assurance-vie a capitalisé quelques 56,3 milliards d'euros. Le retournement brutal que subit actuellement le marché de l'immobilier rappelle étrangement celui de 1990. Les experts d'Exane BNP Parisbas estiment même que cette crise sera plus profonde. La sonnette d'alarme a déjà été tirée et l'assurance-vie s'impose une fois de plus comme le refuge idéal.
Le tumulte ambiant de l'immobilier a éveillé ce besoin de stabilité viscéralement ancré dans le cœur des français et l'assurance-vie, avec son image de placement de « bon père de famille », propose aujourd'hui l'alternative idéale. Sécurité, performances, sérénité, souplesse, le contrat d'assurance-vie en euros allie toutes ces qualités. Formule d'investissement unique, elle permet une garantie du capital investi ainsi que sa progression constante (les plus-values réalisées annuellement étant elles-mêmes garanties par l'assureur). Avantage non-négligeable, l'épargne reste disponible à tout moment (même si faire fructifier son épargne le plus longtemps possible reste la solution la plus judicieuse, la fiscalité s'avérant extrêmement avantageuse une fois passé une période de 8 ans).
Côté performances, si les prix de l'immobilier s'effondrent, l'assurance-vie en euros reste le placement sans risque le plus rémunérateur. Sans pour autant atteindre encore les taux d'intérêts relevés au début des années 90, la rentabilité d'un tel investissement est aujourd'hui compris entre 4% et 5% (alors que la grande majorité de ses concurrents peinent à dépasser les 3,5%, notamment les placements à court terme). « Les taux de rendement sont moins brillants que par le passé, constate Emmanuel Narrat, associé chez Haussmann Patrimoine, mais ils demeurent au-dessus de l'inflation et cette formule reste idéale pour les investisseurs ne désirant prendre aucun risque. »
S'ils continuent à proposer des solutions d'investissement en immobilier, notamment les investissements EHPAD (épargnés grâce à leur fiscalité avantageuse et la sécurité qu'ils présentent), les professionnels de la gestion de patrimoine orientent de plus en plus leurs clients vers l'assurance-vie. Observant avec angoisse un marché immobilier dans la tourmente, ils reconsidèrent d'un œil nouveau cette épargne dont la sécurité et la performance prennent désormais le pas sur le profit plus risqué de la pierre.
Source : Diagnostic Expertise ( 00h00 )
Prados, vous êtes étonnant car vous passez votre temps sur ce site spécialisé en immobilier alors que vous prétendez être aux US et pourtant l'immobilier serait moins intéressant que l'Assurance Vie  Pourquoi tant d'intéret pour la pierre ?
Si c'était le cas vous vous intéresseriez un peu moins à l'immobilier
J'ai vendu un peu trop de biens ces dernières années. J'aurais dû me limiter au montant nécessaire pour financer mon achat dans le Sud.
Résultat, ma banquière le reconnait volontiers, elle est incapable de me fournir un produit aussi rentable.
Malgré l'intervention de la conseillère spécialisée de son établissement et les faibles droits d'entrée négociés, impossible d'atteindre la rentabilité de l'immobilier sur Nantes.
Résultat, je réinvestis et c'est elle qui me prête en ce moment pour construire une maison que je vais louer à mon fils en De Robien.
En ce moment tout s'arrache en locatif sur Nantes Centre et près des Ecoles. Les prix à la relocation montent encore.
Isaline qui a du mal à se dépètrer avec ses problèmes de locataires n'est pas faite pour l'immobilier. Elle a raison de mettre ses économpies en AVS, cela lui permettra de payer ses loyers quand elle sera en retraite et que ses revenus baisseront.  http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=56399
Je n'aimerais pas la retrouver dans une assemblée de copropriétaires , il y a déjà assez de chipoteurs
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Edité par - fanette44 le 08 juil. 2008 09:12:25 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 09:23:46
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Prados Citation :
Je suis d'accord avec vous et Gilles que,la plupart des cas, en cas de constitution de patrimoine, il vaut mieux acheter de l'immo, sous réserve que les loyers autofinancent les dépenses.
Prados demandez vous à la société dans laquelle vous investissez en bourse de financer la totalité du capital investi ?
Je ne pense pas 
Il fut possible pendant longtemps de trouver des biens qui furent autofinacés pas les locataires mais cette époque est pratiquement révolue. c'est encore possible aujourd'hui dans l'ancien avec travaux mais il faut fournir beaucoup de travail.
POur ceux qui n'ont pas le courage ou le temps de travailler dans leurs logements, un petit effort d'épargne peut être fourni pour se constituer du capital. C'est de l'épargne forcée et quand on arrive au bout du chemin ça vaut le coup  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 14:00:20
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Il fut possible pendant longtemps de trouver des biens qui furent autofinacés pas les locataires mais cette époque est pratiquement révolue.
C'était encore possible en 2006, alors que nombreux sur ce forum et ailleurs criaient à la faillite.
Et je crois bien que ce sera aussi juteux qu'en 1998, avec des taux planchers de 2,9% imbattables.
Nous attendons la relève avec impatience |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 20:55:56
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par fanette44
Il fut possible pendant longtemps de trouver des biens qui furent autofinacés pas les locataires mais cette époque est pratiquement révolue.
C'était encore possible en 2006, alors que nombreux sur ce forum et ailleurs criaient à la faillite.
Et je crois bien que ce sera aussi juteux qu'en 1998, avec des taux planchers de 2,9% imbattables.
Nous attendons la relève avec impatience
Oui, j'ai vendu en 2006, deux mini studettes (containers )meublées et occupées à un jeune homme qui a tout emprunté et qui ne débourse pas un centime. Les loyers couvrent largement les échéances.
Je le rencontre régulièrement et il est ravi, il les a toujours louées et il m'a dit en avoir acheté d'autres depuis. En voilà un qui n'aura pas de problèmes de retraite |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 21:04:24
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Oui, j'ai vendu en 2006, deux mini studettes (containers )meublées et occupées à un jeune homme qui a tout emprunté et qui ne débourse pas un centime. Les loyers couvrent largement les échéances.
Je le rencontre régulièrement et il est ravi, il les a toujours louées et il m'a dit en avoir acheté d'autres depuis. En voilà un qui n'aura pas de problèmes de retraite
Il a la carte "velours" le jeune homme ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 21:37:52
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Pour Prados
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"Comme promis, je reviens vers vous avec les résultats de ma simulation, basée sur une stimation faite par un expert immobilier agréé auprès des tribunaux et datant d'une semaine.
2P Courbevoie-Bécon, acheté 38000 € en 1996, plus 6000 € de frais de notaire.
Prêt remboursé depuis plus de 2 ans (pas de levée d’hypothèque)
Estimation faite par l'expert en août 2004: 160000 €
Données locatives:
Loyer : 630 € hors charges.
Charges: 900 € annuels dont 600 environ récupérables sur le locataire.
Rendement locatif:
Revenus fonciers: 630*12= 7560 €
Impôt foncier : 160 €
Charges propriétaires : 300 €
Impôts fonciers : 7560-14%-160-300 * 25% = 1510 €
Revenus fonciers nets : 7560-160-300-1510 = 5590 €
Simulation de vente et placement du solde:
Aucuns travaux depuis 8 ans
Plus value brute: 160000 - (38000 + 6000)= 116000 €
Plus value imposable:
116000 - 45%(15% forfait travaux + 30% décote sur 3 ans (8-5)) = 63800 €
Impôt simplifié (non-résident – taux 33%): 63800 x 33% = 21054 €
Montant empoché: 160000 - 21054 = 138946 €
Placé en assurance-vie (rendement 2003 = 5.01% net (pas de CSG/RDS car nos résident fiscal) et pas de frais d’entrée sur le contrat :
Rendement: 138946 *5% = 6947 euros
Conclusion:
Différence entre « vente et placement » et « location »:
6947 – 5590 = 1357 € soit 24% de plus en faveur de la vente.
________________________________________
Malheureusement, Fanette44 et Ankou étant avares de détails, ils n'ont jamais eu l'opportunité de me montrer un cas qui contredirai mes dires."
Votre développement est intéressant, mais la conclusion ne s’applique pas à tous les cas.
Vous arrivez à une conclusion en en partant d’un cas. Si l’on veut généraliser il faut intégrer des variables et ces variables peuvent changer la conclusion.
Par exemple, vous partez d’un investissement avec un rendement à l’acquisition de (630 x 12) / 160 000, soit 4.73 %. Soit un rendement très faible pour un investissement locatif.
Vous prenez l’hypothèse d’une perte de valeur du bien dans le temps puisque pas d’actualisation de la valeur du bien immobilier. C’est une possibilité, mais pas une certitude.
Je me suis aussi poser la question de l’intérêt de conserver un bien immobilier locatif sans l’effet de levier de l’endettement. Je pensais aussi qu’il valait mieux vendre. Toutefois, je constate sur certains types de biens que, mise à part, le travail généré par l’investissement locatif, on peut espérer, au moins sur le long terme, une actualisation de la valeur du patrimoine immobilier alors qu’un placement financier se dévalue avec certitude.
On peut développer sur le thème si vous voulez.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 23:35:28
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Fanette44, Citation :
Prados, vous êtes étonnant car vous passez votre temps sur ce site spécialisé en immobilier alors que vous prétendez être aux US et pourtant l'immobilier serait moins intéressant que l'Assurance Vie Pourquoi tant d'intéret pour la pierre ?
Si c'était le cas vous vous intéresseriez un peu moins à l'immobilier
Vous qui fouillez si bien le forum, vous devriez vite trouver que mon credo se résume à 2 points essentiels :
1. Mon patrimoine est divisé en trois tiers : 1 tiers actions, 1 tiers immo et 1 tiers liquidités.
2. J’arbitre les actions et l’immo en achetant en période basse et vendant en période haute.
Donc, je ne m’intéresse pas à l’un plus qu’à l’autre. J’essaie de repérer les périodes anormales des deux, tant lorsque ces actifs sont surévalués que lorsqu’ils sont sous évalués.
C’est pourtant clair, non ?
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 23:37:03
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Fanette44, Citation :
Prados demandez vous à la société dans laquelle vous investissez en bourse de financer la totalité du capital investi ?
Je ne pense pas
Vous avez raison. Je demande bien plus qu’en j’investis en bourse. Je ne confie pas mon argent, surtout une forte somme, sans beaucoup plus de garanties que lorsque j’emprunte de l’argent qu’un locataire va rembourser à ma place.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 23:38:10
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Ankou,
Citation :
C'était encore possible en 2006, alors que nombreux sur ce forum et ailleurs criaient à la faillite.
Et je crois bien que ce sera aussi juteux qu'en 1998, avec des taux planchers de 2,9% imbattables.
Nous attendons la relève avec impatience
Comme d’hab, je ne demande qu’à vous croire, mais je ne me fais pas trop d’illusions en vous demandant des détails ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 23:40:29
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Mathieu68,
Citation :
Votre développement est intéressant, mais la conclusion ne s’applique pas à tous les cas.
Je suis d’accord. Ce que je dis c’est que le rendement d’un bien immo doit être bien supérieur à celui d’un actif sans risque. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux arbitrer vers un actif sans risque. Cette règle ne s'applique pas si l’on est en phase de constitution de capital avec effet de levier, que ce soit avec l’immo ou avec les actions (achat d’une entreprise par exemple)
Citation :
Vous arrivez à une conclusion en en partant d’un cas. Si l’on veut généraliser il faut intégrer des variables et ces variables peuvent changer la conclusion.
Toujours d’accord, vous avez des propositions de variables ?
Citation :
Par exemple, vous partez d’un investissement avec un rendement à l’acquisition de (630 x 12) / 160 000, soit 4.73 %. Soit un rendement très faible pour un investissement locatif.
Oui , cf ma réponse au premier point : Ce que je dis c’est que le rendement d’un bien immo doit être bien supérieur à celui d’un actif sans risque.
Citation :
Vous prenez l’hypothèse d’une perte de valeur du bien dans le temps puisque pas d’actualisation de la valeur du bien immobilier. C’est une possibilité, mais pas une certitude.
Statistiquement parlant, l’immo fait 2% de plus que l’inflation sur le long terme, les actions 6% et les placements sans risques entre 0 et 2%. Donc, à première vue, et uniquement sur ce paramètre, il faudrait arbitrer vers les actions, pas l’AV.
Citation :
Je me suis aussi poser la question de l’intérêt de conserver un bien immobilier locatif sans l’effet de levier de l’endettement. Je pensais aussi qu’il valait mieux vendre. Toutefois, je constate sur certains types de biens que, mise à part, le travail généré par l’investissement locatif, on peut espérer, au moins sur le long terme, une actualisation de la valeur du patrimoine immobilier alors qu’un placement financier se dévalue avec certitude.
Je suis intéressé par votre exemple. Serez-vous un peu moins avare de détails que certains ? Quels sont les paramètres qui qui vous font dire, je vous cite Citation :
on peut espérer, au moins sur le long terme, une actualisation de la valeur du patrimoine immobilier alors qu’un placement financier se dévalue avec certitude.
Citation :
On peut développer sur le thème si vous voulez.
Bien évidemment. Pour une fois que j’ai l’occasion d’approfondir ce sujet et de confronter mon expérience avec la votre. Je suis tout ouïe. Comment souhaitez-vous commencer ?
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 07:42:34
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Fanette44,
décidément vous suivez toujours le même schéma :1° vous dites quelque chose n'engageant que vous sans argumentation comme une vérité universelle. 2° quand on vous demande des détails, vous répondez toujours à côté et noyez le poisson. 3° si on insiste, vous essayez de discréditer votre contradicteur... Mais dans tout ça vous ne nous donnez jamais le moindre argument. Je n'ai toujours pas vu le moindre petit élément de votre part allant contre ma théorie . Au passage, vous auriez pu mieux choisir votre "citation poubelle" car votre commentaire laisse entendre que vous soutenez les bailleurs n'hésitant pas à sous-évaluer très largement les appels à provision pour charges. Cela veut-il dire que pour être mûr pour l'immobilier, il faut avoir la fibre "magouilleur" dans le sens le plus négatif du terme et habiter dans une république bananière ?? Fin de l'aparté, je pourrais vous en écrire des pages sur vos propres commentaires...
Pour revenir à ce sujet, pourquoi ne nous étonnez-vous pas en nous donnant comme l'a fait Prados des exemples chiffrés de vos biens pour que tout le monde puisse se rendre compte de l'utilité de garder son bien ?? Donnez-nous simplement la surface et la localisation (quarter) de quelques uns de vos 40 biens, le loyer hors charge, le prix estimé du bien et éventuellement les impôts locaux. Il sera ensuite aisé à chacun de comparer ces chiffres avec la réalité (fnaim, pap et autre) pour voir si vos biens sont des exceptions ou sont règle générale. D'ailleurs, je constate que vous n'avez pas émis la moindre contestation envers les chiffres que je vous ai donnés sur Nantes... Seraient-ils donc exacts et le rendement net serait-il bien entre 4 et 5% !?!? Merci de nous éclairer et de jouer le jeu comme Prados l'avait déjà fait.
Isaline |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 22:30:22
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Isaline, Citation :
D'ailleurs, je constate que vous n'avez pas émis la moindre contestation envers les chiffres que je vous ai donnés sur Nantes... Seraient-ils donc exacts et le rendement net serait-il bien entre 4 et 5% !?!?
Il semblerait que cela soit plutôt entre 4 et 5% bruts, c’est la FNAIM qui le dit en page 9 :
http://www.fnaim.fr/upload/files/pdf/lettre_conjoncture_N-53.pdf
et les loyers n’y ont augmenté que de 1.8%, soit moins que l’inflation. J’attends toujours des éléments factuels de Fanette44 réfutant les affirmations de la FNAIM, que je soupçonne d’être encore en deçà de la vérité.
Par ailleurs, La Tribune s’y met elle aussi à colporter les propos de la FNAIM et à contredire Fanette44 :
http://www.latribune.fr/info/IDBE66311F8790DD6CC1257480004E90A6
Citation :
La Tribune.fr - 07/08/08 à 16:53 - 467 mots
IMMOBILIER ANCIEN
La Fnaim annonce un "marché plat" en millieu d'année
Les prix de l'immobilier ancien en France, Malgré un léger ralentissement de l'activité, ainsi que les loyers, ont été stables au premier trimestre 2008.la Fnaim ne prévoit pas un effondrement.
"Il n'y a pas de crise de l'immobilier en France", assure René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), lors d'une conférence ce mardi 8 juillet. "Suite aux "subprimes", il y a bien une crise financière mondiale, mais la France subit seulement des dommages collatéraux".
Ces inquiétudes se traduisent par un ralentissement de la hausse des prix depuis 2004 sur l'ensemble du territoire. Mais "ce n'est pas un choc brutal", car en dépit de légères baisses au cours du troisième trimestre 2007 (-0,9%) et au cours du premier trimestre 2008 (-1%), les prix des logements anciens restent à la hausse, de 0,9% au deuxième. Sur un an, ils progressent en outre de 1,7% à fin juin. Les loyers subissent le même phénomène de stabilisation avec une progression de 1,4% au premier trimestre 2008 en rythme annuel.
L'autre "dommage" est un ralentissement de l'activité. La stabilité des prix ne profite pas au marché. Aujourd'hui, à cause de l'importance des taux d'intérêts, l'indice de solvabilité est plat (-0,1% sur un an). Une partie de la clientèle est exclue du crédit (durcissement des conditions d'octroi des prêts immobiliers), une autre partie est en attente de la baisse des prix. Le marché est empreint d'attentisme.
Des solutions sont apportées pour lutter contre ce pessimisme général. Trois grands éléments peuvent redynamiser le marché: la baisse des taux d'intérêts, le rallongement des durées de prêts (passant de 17 ans en moyenne à 25, 30 voire 35 ans pour optimiser le budget des ménages) et l'adoucissement des conditions de recevabilité des prêts.
Pour cela des mesures fiscales ont été mises en place. Le prêt à 0% du ministère du logement a été étendu, 20% des Français en bénéficient pour l'achat de nouveau et d'ancien. Une déductibilité sur la résidence principale a également été aménagée. Et seulement 6 à 7% des financements sont à taux révisables qui fluctuent uniquement dans une fourchette réduite.
René Pallincourt, optimiste et voulant éviter tout risque de panique, affirme qu'en 2008 il y a eu une baisse de 10 à 15% du nombre de transaction par rapport à l'année précédente. Mais 2007 était une année exceptionnelle en matière d'activité. Donc, même si la diminution est importante, il y a quand même eu 600.000 transactions cette année. "On vient de vivre dix ans de croissance ininterrompue. Aujourd'hui ce n'est pas une crise, juste une fin de cycle".
latribune.fr
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 23:00:58
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Fanette44, toujours pas d'éléments factuels pour corroborer vos dires sur le marché de la vente et de la location sur Nantes?
Moi, j'en ai un nouveau, de vos amis de Century21, publié dans Le Monde du 1er juillet 2008 (bah oui, je le recois avec un peu de retard ):
1. La moitié de la France est en France (avec des indices lissés sur 12 mois, c'est tout dire)
2. Les pays de Loire sont en baisse de 6.4%
Des éléments contradictoires, Fanette44? |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 11:51:31
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OUI Prados, voici les prix en Loire Atlantique.
Les prix ne baissent que dans les petites communes éloignées.
L'emplacement est primordial
http://www.lavieimmo.com/immobilier-LOIRE-ATLANTIQUE-044.html
L'immobilier qui devait baisser depuis 2004 fait plus fort que la bourse 
Century 21 doit avoir des négociateurs dans le style de Scorpion.
En tout cas l'agence Century 21 dans le centre de Nantes affiche des prix qui ne sont pas en baisse.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 12:03:55
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Citation :
Initialement posté par fanette44
OUI Prados, voici les prix en Loire Atlantique.
Les prix ne baissent que dans les petites communes éloignées.
L'emplacement est primordial
http://www.lavieimmo.com/immobilier-LOIRE-ATLANTIQUE-044.html
L'immobilier qui devait baisser depuis 2004 fait plus fort que la bourse
Century 21 doit avoir des négociateurs dans le style de Scorpion.
En tout cas l'agence Century 21 dans le centre de Nantes affiche des prix qui ne sont pas en baisse.
Vos données datent d'un an. Mais c'est un détail. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 12:11:41
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LeNabot Citation :
Vos données datent d'un an. Mais c'est un détail.
La vie Immobilière ce jour par contre vos prévisions dâtent de quatre ans , ce n'est pas un détail
Faites un tour sur le site de century21 de Nantes et vous verrez les prix
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Edité par - fanette44 le 16 juil. 2008 12:17:14 |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 12:21:59
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selon la dépêche baisse prévue à 2 chiffres:
Les banques françaises ont été les premières touchées. Mais le tour de vis qu'elles opèrent sur le crédit fait déjà plonger le marché immobilier. Les clignotants passent du vert à l'orange et vireront au rouge d'ici la fin de l'année. Les experts parlent d'une baisse des prix à deux chiffres.
http://www.ladepeche.fr/article/2008/07/16/464270-Crise-tous-touches.html
sinon quelqun sait il si les 1200 milliards d'€
placés dans les AV par les français
sont garantis par l'état en cas d'évaporation
dans le système financier ??
Freddy & Fanny s'occupent de nos économies:
(j'ai lu qq part qu'axa en détenait 8%)
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Edité par - axe le 16 juil. 2008 12:23:54 |
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Le marché immobilier rattrapé par la crise
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