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Il est incontestable que la solution adoptée par la Cour d'appel d'Aix autorisant un gestionnaire locatif à participer à une assemblée de copropriété avec une quinzaine de pouvoirs de ses mandants bailleurs pose un problème pratique et juridique.
L'ARC y revient en citant l'extrait d'un jugement du TGI de Lille
+++++++++++
Comme vous le constatez, chère Madame, le Ministère de la Justice ne prend pas de gants pour signifier d’une part que votre arrêt ne saurait faire jurisprudence et indiquer qu’au besoin il mette les points sur les « i ».
2. Voici ensuite un extrait d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Lille en date du 22 décembre 2006 qui se moque de l’arrêt isolé de la Cour d’Aix et en revient à la LOI, n’en déplaise à Madame NOGUET de CENTURY 21 :
« Il convient donc de retenir que l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi du juillet 1965, interdisant au syndic de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire, n’a pas besoin d’être interprété et que cette disposition, générale et impérative, s’impose aussi au syndic ayant, par ailleurs, reçu un mandat de gestion en sa qualité distincte d’administrateur de biens.
En conséquence, l’AG du 15 juin 2006, au cours de laquelle le syndic a représenté plusieurs copropriétaires, doit être annulée ».
++++++++++++
Les deux affaires sont radicalement différentes :
Dans l'affaire d'Aix, le gestionnaire porteur de pouvoirs n'était pas le syndic de l'immeuble.
Dans l'affaire de Lille, c'est bien le syndic de l'immeuble qui était porteur de pouvoirs pour des lots qu'il gérait, si l'on s'en tient à la lecture de l'extrait.
Dans ce dernier cas, ce n'est pas la limitation du nombre des pouvoirs qui est en cause, c'est l'interdiction faite au syndic de détenir des pouvoirs, même sans dépasser la limitation à 3 pouvoirs ou 5 % des voix.
La juridiction lilloise ne contredit nullement celle d'Aix. Elle juge une autre affaire.
Un peut de rigueur juridique n'est pas de trop dans ces affaires compliquées.
Merci pour votre information fort interessante, Mais dans le cas ou le syndic reçoit des pouvoirs des copropriétaires dont il est aussi le gestionnaire locatif de leur appartement et qu'il les distribue comme il l'entend avant l'AG, au fur et à mesure des signatures sur la feuille de présence...
L'AG sans doute pas, mais les pouvoirs distribués par le syndic, oui !
Du moins ceux "en blanc" ! Les pouvoirs 'nominatif' envoyés au syndic par des copropriétaires ne connaissant pas l'adresse de leur mandataire peuvent régulièrement être remis par le syndic....
L'annulation de mandats "en blanc" distribués par le syndic peut modifier le sens de la décision prise par une AG .
Sur le jugement du TGI de Lille, JPM fait bien de relever qu'il s'agit d'une toute autre affaire que celle abordée par CA AIX, l'arret d'Aix, très isolé, n'ayant, hélas, pas fait l'objet d'un recours en Cassation, qui l'aurait sans aucun doute retoqué.....
Merci, mais comment interpreter la loi ? sur un autre site je trouve, un conseil totalement différent , ce ne sont pas que les mandats en blancs qui sont annulables , mais l'AG dans son intégralité :
L'article 22 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. La jurisprudence a toutefois validé la pratique des "pouvoirs en blanc", mais a néanmoins précisé qu'ils ne devaient pas être distribués à des propriétaires choisis par le syndic (civ. 3e, 28 mars 1990). Vous pouvez dès lors demander l'annulation de l'assemblée générale.
Qui a raison ??? La jurisprudence a-t-elle changée depuis 1990 ?
Il faut prendre l'histoire des mandats en blanc avec des pincettes.
Si le syndic est également gestionnaire locatif, il a en principe la confiance du bailleur. S'il veut intervenir activement, il lui suffit de suggérer au bailleur d'établir le mandat au profit de X ou de Y. Si le mandat de gestion est très large, rien ne dit qu'il ne peut pas porter lui-même le nom d'un mandataire.
Pour éviter des controverses sur ces points, il faudrait interdire au syndic d'être gestionnaire locatif de certains lots du syndicats. Cette interdiction n'existe pas. Il faut prendre la situation telle qu'elle est et se contenter de rever à ce qu'elle devrait être.
Sur l'arrêt d'Aix, pour les mêmes raisons, il n'est pas du tout certain qu'il y aurait eu cassation.
On peut penser au contraire que la Cour de cassation aurait laissé la situation en l'état en sussurant implicitement que le législateur devrait s'occuper du problème.
Personne n'empêchera jamais 15 bailleurs désirant voter POUR ou CONTRE un syndic ou des travaux de s'entendre pour le faire.
Voir aussi CA Paris 19e 17/05/2001 Administrer mai 2002 45 et 22/11/2001 Loyers et copropriété 2002 128. Ces arrêts valident la pratique du mandat permanent qui dispense le mandataire de tout mandat spécial pour une assemblée à telle date.
Cette solution ne pouvait que s'imposer, c'est une évidence éclatante.
Quid de l'application alors de l'article L 22 ? Il ne traite pas du pouvoir de participer à l'assemblée Il traite seulement de la délégation de vote Donc le mandataire permanent peut assister à l'assemblée, prendre part aux débats
Au moment du vote, peut-on lui opposer la limitation à trois mandats ?
Peut-être oui ? Peut-être non ? Mais si sa procuration permanente est correctement établie, il a le pouvoir d'établir lui-même des subdélégations de vote à tel ou tel. Il aura l'avantage de pouvoir vérifie que les subdélégués votent bien dans le bon sens
J'entends d'ici les huées Ok ! mais si la Chancellerie a laissé sans suite son projet de réglementer, demandez vous si elle n'a pas une bonne raison de penser qu'il n'y a pas grand chose à faire pour remédier à cette pratique.
D'ailleurs il est incorrect et antidémocratique de vouloir empêcher des copropriétaires d'exprimer leur volonté.
Gestionnaire locatif avec 15 pouvoirs à l'AG
Forum fermé
Posté - 26 juin 2008 : 00:54:46
peuvent régulièrement être remis par le syndic....
Il traite seulement de la délégation de vote 
Ok ! mais si la Chancellerie a laissé sans suite son projet de réglementer, demandez vous si elle n'a pas une bonne raison de penser qu'il n'y a pas grand chose à faire pour remédier à cette pratique.