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 Sujet  |
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noeste
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 26 juin 2008 : 13:22:13
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Bonjour à tous,
J'aimerais une confirmation de votre part, notre syndic nous propose de renouveller son contrat échu cette année avec un contrat suivant les dispositions du conseil national de la consommation.
Notre syndic adhérent d'un grand syndicat, justifie la large augmentation de ses honoraires en expliquant que son forfait comprend maintenant des prestations (Frais de bureau, honoraires hors gestion) qui étaient facturées en tant que prestations variables et séparément dans l'ancien contrat.
Est ce une obligation pour les copropriétaires d'accepter ce nouveau forfait ou est ce que l'on peut contester cette partie du contrat en choisissant de garder à part ces prestations, comme le CNC le souligne ?
Merci d'avance pour votre réponse
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 16:29:32
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| C'est un contrat SYNALLAGMATIQUE, il faut l'accord des deux parties, donc non vous n'êtes pas obligé de l'accepter tel quel.. pour la rémunération, idem, à voter en assemblée générale, vous pouvez très bien décider de maintenir sa rémunération, voir la baisser si vous n'êtes pas satisfait de sa gestion.. ne vous inquiétez pas votre syndic ne vous abandonnera pas pour autant ! |
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noeste
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 17:15:31
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Merci de votre réponse, ça me rassure, ce qui m'ennui dans ce genre de pratique, c'est le fait de vouloir intégrer dans des honoraires censés être fixes, des prestations variables comme les frais postaux, de relances ou hors gestion, qui ne le sont pas, nous avons eu une année très lourde sur ce budget, du fait de nombreuse procédure pour impayés de quelques propriétaires mais le montant de ces prestations reste heureusement (enfin je l'espère) exceptionnel, et devrait se réduire prochainement.
Pour moi en intégrant ces prestations dans les honoraires du syndic, c'est les considérer comme normal et courante d'une année sur l'autre.
En les gardant à part, ça nous permet de suivre l'évolution de ce budget même la dépense reste la même dans les deux cas, au moins on peut espèrer un peu plus de clarté.
Bonne soirée |
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577tyrano
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 18:59:08
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[quote]Initialement posté par Anne-Laure75
C'est un contrat SYNALLAGMATIQUE, il faut l'accord des deux parties,(...)
Bonsoir,
Etes-vous certaine de la qualification juridique que vous donnez au contrat de Syndic ?
Cordialement |
Edité par - 577tyrano le 26 juin 2008 19:03:02 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 19:08:27
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Citation :
vous pouvez très bien décider de maintenir sa rémunération, voir la baisser si vous n'êtes pas satisfait de sa gestion.. ne vous inquiétez pas votre syndic ne vous abandonnera pas pour autant !
je serais beaucoup plus nuancé qu'Anne-Laure75;
supposons que le syndic refuse.....c'est ça ou rien!.........on fait quoi? plus de syndic!!
Il est toujours souhaitable d'avoir un entretien (CS-syndic par ex.)avant l'AG, entretien voire accord qui,bien entendu,ne peu être validé que par l'AG |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 19:50:46
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Bien entendu, la négociation du contrat doit intervenir avant l'AG.
Je dirais même bien avant la convocation.
Car la perversion introduite tant par la modif de D.art.10 (plus d'ODJ complémentaire) et par D.art.11 (présentation d'un contrat préalable obligé à la désignation du syndic) montre ici tout son coté orienté et vicieux, le syndicat n'ayant pas le choix :
- soit il accepte tel que le contrat proposé ...
- soit il se débrouille avec un administrateur ....
Comme en plus le syndic peut valablement convoquer uneAG sans avoir préalablement à demander l'avis de quiconque ni même à élaborer l'ODJ avec le CS, on voit bien à qui profite de "crime" !!!
J'ai ici en mémoire la réaction très positive de l'Arc à la réforme du décret introduite en 2004, dont ces art.10 et 11, ignorant naivement la façon dont la "profession" allait s'engouffrer dans la brêche .....
J'ose espérer qu'ils s'en mordent les doigts, mais on ne voit pas du tout les assoces de copropriétaires monter aux créneaux sur ces dispositions scandaleuses qui mettent encore plus sous tutelle les copropriétaires ! |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 23:29:49
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noeste, avant l'avis de la CNC, les syndics se débrouillaient pour avoir des honoraires de base bas (c'est bon pour la pub) et se rattrapaient sur des frais administratifs, des frais de gestion, des frais de tirage informatique. Il faut considérer que ces frais de gestion courante participaient aux vrais honoraires payés au syndic. Maintenant, avec l'avis du CNC, la copropriété a accès directement à ces vrais honoraires. Il faut comparer ces vrais honoraires à ceux du marché. Voyez par exemple : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=68445
Cdlt. Louis92 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 08:03:36
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Citation :
initialement posté par noeste
Pour moi en intégrant ces prestations dans les honoraires du syndic, c'est les considérer comme normal et courante d'une année sur l'autre.
En les gardant à part, ça nous permet de suivre l'évolution de ce budget même la dépense reste la même dans les deux cas, au moins on peut espèrer un peu plus de clarté.
actuellement,pour noeste,la réalité est dans ce qu'il a indiqué;
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noeste
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 14:08:29
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merci pour tous vos retours, ça va nous permettre de pouvoir faire des remarques plus appuyées sur le contrat proposé.
Comme l'a rappelé felix1930, l'obejctif n'est pas de grapiller quelques deniers sur les frais de bureaux, qui seront probablement récuperés autrement d'ailleurs, mais bel et bien de pouvoir suivre ce poste que je considére comme un fourtou en fonction des besoins du syndic.
Sachant qu'en plus, ce poste inclus dans les honoraires ne prendrait pas en compte les tarifs des courriers en AR par exemple mais en honoraires hors gestion.
Il me semble donc important d'une part de ne pas banaliser ce poste mais surtout d'être en mesure de contrôler de près ces dépenses.
Notre précédente année fut coûteuse sur ce poste, mais aussi exceptionnelle étant donné le nombre d'échange de courrier et d'AGE que nous avons eu, il semble logique de prétendre que ce poste pourrait être revu à la baisse l'an prochain.
Du coup en incluant la valeur de ce poste dans ses honoraires, le syndic s'assure une somme que nous ne dépenserons surement pas.
Au cas ou ne dépenserions pas la somme allouée au budget des frais de bureau, est ce récupérable sur le montant forfaitaire des honoraires ou c'est perdu ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 17:08:55
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Il a été demandé aux syndics d'intégrer le maximum de prestations dans le forfait de gestion courante.
Il en résulte bien sur une majoration qui peut être raisonnable ou excessive.
Mais la majoration suffit pour qu'il soit demandé au syndic de revenir au système pervers du gonflement de la partie exceptionnelle 
Pour être mieux éclairé, prenez la peine, si bon vous semble, d'indiquer le montant proposé en précisant si c'est ht ou ttc, et le nombre de lots principaux et sommairement la consistance de l'immeuble. On pourra vous dire grosso modo comment se présente la proposition.
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noeste
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 09:10:58
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JPM,
Notre copro se compose d'environ 80 lots répartis sur 4 bâtiments + des boxs extèrieurs le tout sur un terrain arboré et fermé.
L'an dernier les honoraires du syndic étaient d'à peu près 13 000 E HT avec des frais de bureau (exceptionnellement elevés) de 5380 TTC + des honoraires hors gestion de 2200 TTC.
Pour le nouveau contrat, les honoraires s'éleveront à 21048 TTC + 750 TTC d'honoraires hors gestion apparaissant au budget.
Les frais de bureau ont explosé cette année, en partie à cause de gros débiteurs n'arrivant plus à cumuler les paiements de charge et leur crédit mais aussi de vrais mauvais payeurs, des actions en justice vont être voté lors de la prochaine AG pour les inciter à réagir et éventuellement retrouver une situation plus saine.
Cependant les autres années les frais de bureau tournaient autour de 2500 - 3000 TTC, pour moi le syndic aurait du prendre en considération une moyenne et non le dernier montant ...
Le CS ne veut rien savoir sur le sujet et pas moyen de convertir les autres copropriétaires qui suivent aveuglement les choix du CS.
J'ai un peu l'impression d'aller droit dans le mûr. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 11:08:12
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A 13 000 € ht, vos honoraires sont dans le créneau.
Les frais de bureau n'existent pas. S'il y avait un usage, il est possible d'en tenir compte, mais sans prendre en considération la pointe.
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 11:17:40
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Citation :
Initialement posté par 577tyrano
[quote]Initialement posté par Anne-Laure75
C'est un contrat SYNALLAGMATIQUE, il faut l'accord des deux parties,(...)
Bonsoir,
Etes-vous certaine de la qualification juridique que vous donnez au contrat de Syndic ?
Cordialement
Certaine :) |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 11:22:29
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
vous pouvez très bien décider de maintenir sa rémunération, voir la baisser si vous n'êtes pas satisfait de sa gestion.. ne vous inquiétez pas votre syndic ne vous abandonnera pas pour autant !
je serais beaucoup plus nuancé qu'Anne-Laure75;
supposons que le syndic refuse.....c'est ça ou rien!.........on fait quoi? plus de syndic!!
Il est toujours souhaitable d'avoir un entretien (CS-syndic par ex.)avant l'AG, entretien voire accord qui,bien entendu,ne peu être validé que par l'AG
D'une part il est plus que très rare qu'un syndic abandonne une copropriété..
D'autre part, s'il vous abandonne et que vous n'avez pas prévu de "remplaçant", vous pouvez toujours désigner un copropriétaire comme syndic "intérimaire" pour un mois qui aura pour seule mission de reconvoquer une assemblée extraordinaire dans le but de redésigner un nouveau syndic.. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 13:45:07
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Bien d'accord avec la qualification juridique du contrat du syndic, qui est la concrétisation de l'accord de volonté des 2 cocontractants.
Il est évident que dans le cas particulier du syndicat de copropriétaires, une candidature en réserve, "de sauvegarde" d'un des copropriétaires, est toujours un impératif, ainsi que le précise Avenir.
On notera accessoirement le coté folklo de ce "contrat" !
D'abord, il n'existe pas dans la loi de 1965 !
On peut donc s'interroger sur la présence d'un tel contrat dans le décret de 1967, décret de 67 qui est "décret d'application de la loi de 65".
Que vient faire ce "contrat" dans un décret d'application d'une loi, loi qui ne parle pas d'un "contrat" ???? 
Plus grave encore, comment comprendre sur un plan juridique D.art.11 qui subordonne la validité de la désignation du syndic, donc de son mandat, à la présentation d'un contrat absent de la loi !
Tout ceci est totalement bancale !
La seule solution est donc le coup de force : faute d'avoir d'autres candidatures, en cas de départ intempestif du syndic sortant, peu en importe les raisons, c'est impérativement la candidature spontannée (qu'il faut donc prévoir !) d'un "syndic provisoire" pour une mission de courte durée, au plus 3 mois, mandat de 3 mois destiné à convoquer une AG appelée à désigner le syndic. |
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577tyrano
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 14:03:16
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Citation :
Initialement posté par Anne-Laure75
Citation :
Initialement posté par 577tyrano
[quote]Initialement posté par Anne-Laure75
C'est un contrat SYNALLAGMATIQUE, il faut l'accord des deux parties,(...)
Bonsoir,
Etes-vous certaine de la qualification juridique que vous donnez au contrat de Syndic ?
Cordialement
Certaine :)
Bonjour,
Désolé, mais votre qualification juridique n'est pas exacte.
La définition d'un contrat "synallagmatique" est visée à l'article 1102 du Code civil, elle ne s'applique pas au contrat de Syndic qui est un contrat "d'adhésion".
Cordialement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 14:07:10
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Lorsqu'un texte parle de "projet de contrat" (D.art.11 4°), projet soumis à l'approbation d'une AG, on n'est pas dans le cadre d'un "contrat d'adhésion" !
Si tel était le cas, il n'y aurait pas "projet de contrat" soumis à approbation ni même "mandat" !
Ou alors, mais il faut l'écrire noir sur blanc dans la loi, nous sommes dans une relation uniquement contractualisée, comme avec n'importe quel fournisseur ou prestataire de services, et il ne faut plus venir nous bassiner avec le syndic "mandataire du syndicat", "représentant légal" ou "mandataire social" !
Lorsque je prends un billet de train je suis dans le cadre d'un contrat d'adhésion, ce qui ne fait pas de la SNCF mon représentant légal !  |
Edité par - gédehem le 01 juil. 2008 14:16:03 |
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577tyrano
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 14:12:05
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Bonjour Gédehem,
Vous dites "...la candidature spontanée...", c'est-à-dire désigner un copropriétaire en qualité de Syndic ceçi sans que cela soit prévu à l'ordre du jour ?
Cordialement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 14:18:19
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Par nature le contrat de mandat du Code civil n'est vraiment un contrat synallagmatique que lorsqu'il s'agit d'un mandat dit d'intérêt commun.
Quant au mandat du syndic, il existait avant qu'on ne parle du contrat de syndic. C'est un mandat social qui a pour fondement exclusif la désignation par l'assemblée générale.
Comme l'indique Gedehem la loi de 1965 ignore toujours le contrat de syndic.
La désignation par l'AG est un acte juridique collectif, comme toutes les décisions d'assemblées, nouvelle catégorie d'actes juridiques, qu'on trouvera enfin dans le projet de réforme du Code civil (publié). On utilise les règles du mandat civil de manière bâtarde, parce qu'on a rien d'autre sous la main.
Ne tombons pas dans le cours de droit, mais, à certains moments, il faut bien rappeler de quoi l'on parle. Nous sommes dans un mécanisme (la copropriété) qui est parmi les plus modernes. Il suffit de voir où nous en sommes maintenant dans la copropriété en volumes (recommandation 5). Un des plus modernes, celà veut dire avant tout qu'on a retrouvé des formules antiques . Le cadastre et la commercialisation du "vide" immobilier ne sont pas de l'an dernier.
Tout celà pour rappeler qu'avant de pinailler le " contrat de syndic ", il faudrait expliquer de quoi il s'agit
Rappel : le règlement de copropriété est une convention collective Conç pour les créateurs de la copropriété, il a vocation à s'appliquer à tous ceux qui achèteront un lot, sans qu'ils aient à y adhérer. Ils auront pu le consulter, comme ils auront pu visiter l'appartement avant d'acheter. Rien de plus.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 14:28:17
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OUI ! (je répondais à 577, n'ayant pas vu le post de JPM !)
Cette "invention" d'un "contrat de syndic", qui plus est lorsqu'il subordonne le "mandat" donné au syndic est une invention ... d'on ne sait qui mais dont on voit bien à qui elle profite uniquement : pas au syndicat !
Peu importe la rédaction de la question nominative inscrite à l'ODJ : "renouvellement du syndic X" , "désignation à nouveau du syndic X"
La jurisprudence est constante dans ces affaires :
la question inscrite à l'ODJ est destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic, peu importe sa rédaction !
Du moment que la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ et que le syndicat échaudé ne désigne pas "à nouveau" le sortant seul candidat, l'AG peut désigner aussitot un "syyndic provisoire" pour une courte durée, comme indiqué plus haut !
Ceci nécessite des précautions, une préparation :
--- d'abord d'avoir un candidat syndic provisoire "sous le coude".
--- ensuite et surtout de bien préparer l'AG avec :
- 1 pdt qui préside et ne s'en laisse pas compter
- 1 secrétaire, car le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire lorsqu'il y a litige avec lui,
- au moins 2 scrutateurs, chargés d'assister le pdt de séance lors des votes pour décompter les voix (feuilles de vote)
Comme le pdt de séance aura pris la précaution impérative de récupérer les "feuilles de présence" pour validation, ou à défaut en aura sous le coude pretes à signer en cas de départ intempestif du syndic sortant, il n'y aura pas de problème majeur .... |
Edité par - gédehem le 01 juil. 2008 14:36:57 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 15:11:28
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Citation :
initialement posté par Anne-Laure75D'autre part, s'il vous abandonne et que vous n'avez pas prévu de "remplaçant", vous pouvez toujours désigner un copropriétaire comme syndic "intérimaire" pour un mois qui aura pour seule mission de reconvoquer une assemblée extraordinaire dans le but de redésigner un nouveau syndic..
vous ne pouvez "désigner" personne, tout juste voter pour un copropriétaire volontaire (ce qui ne court pas les...copropriétés,surtout si rien n'a été préparé) afin qu'il convoque une nouvelle AG chargée de désigner un syndic; en espérant qu'il sera moins mauvais que l'ancien pro |
Edité par - felix1930 le 01 juil. 2008 15:13:27 |
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Nouveau contrat syndic selon CNC : Besoin d'avis
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