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Rene13
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 04 juil. 2008 : 13:27:46
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Bonjour à tous
Je recois de notre nouveau syndic, l'appel de charges sur lequel je trouve la ligne
Charges parts egales
Avant de demander une explication au syndic, quelqu'un pourrait-il me donner la signification de ce poste.
Cette ligne n'a aucune référence par rapport au budget voté en AG
Merci
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 14:00:10
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avec le peu de renseignement donné,difficile de vous donner une réponse vraiment fiable;
il est,je crois, souhaitable de demander au syndic voire à un membre du CS à quoi correspond cette ligne,notamment si rien n'est indiqué dans votre RDC
ensuite nous pourrons, je l'espère, vous donner plus de renseignements |
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Rene13
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 15:50:19
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Voilà la réponse que je viens d'avoir de la part du syndic.
Je retranscris exactement les termes qu'il m'a communiqué :
Provision pour éventuellement financer une dépense à venir qui serait à répartir en parts égales
Exemple : Contrat d'entretien et de relevé index des compteurs d'eau
Je précise que sur le budget ce poste n'existe pas et rien sur le RDC
Normal ou pas ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 16:14:00
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La question est de savoir s'il existe ou non des charges prévisibles à propos de ces compteurs.
Si oui, elles doivent être effectivement réparties par parts égales.
Il est concevable qu'en cas de ventilation des provisions, ce qui n'est pas obligatoire, l'appel d'une provision soit effectué de la même manière.
Les nouveaux documents comptables regroupent en un seul poste tous les contrats, ce qui est dommageable.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 16:15:08
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Citation :
Provision pour éventuellement financer une dépense à venir qui serait à répartir en parts égales
Exemple : Contrat d'entretien et de relevé index des compteurs d'eau
Je précise que sur le budget ce poste n'existe pas et rien sur le RDC
Normal ou pas ?
Eventuellement : c'est pas sûr mais cela peut l'être : du Coluche .En gros il y aura peut-être une dépense alors on vous la fait payer d'avance, normallement ce genre de provisions doit être votée en AG, et elle n'est pas dans le budget....
L'exemple donné devrait être déjà budgèté : qui faisait les relevés d'eau jusqu'à présent?
en général, les copropriétaires provisionnent un compte ( par exemple pour refaire la toiture, le ravalement) pour que les dépenses de ces travaux (en général élevées) ne soient pas à payer sur un seul exercice mais réparties sur plusieurs exercices,mais bien sur c'est prévu,voté et budgèté |
Edité par - Numero6 le 04 juil. 2008 16:16:04 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 18:19:14
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si vous avez des compteurs divisionnaires pour l'eau froide votre syndicat peut avoir,ce qui semble votre cas,un contrat avec un prestataire, pour le relevé de ces compteurs
votre syndic vous a indiqué "entretien et relevé" ;en général les contrats avec "entretien" portent sur des compteurs loués à ce prestataire ce qui donne:
contrat pour :location,entretien et relevé soit XX euros par compteur,donc répartition de la dépense en part égale mais cela devrait figurer au budget
Citation :
initialement posté par JPM
Les nouveaux documents comptables regroupent en un seul poste tous les contrats, ce qui est dommageable
nous avons "chez nous" (AG de mars 2008)
en Annexe 3 -charges pour opérations courantes - 2 pages dont une
avec le détail de chaque contrat .......bon , ou pas
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dan69
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 09:59:45
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chez nous,"parts égales" est utilisé pour répartir des charges qui paraissent, logiquement,profiter à tous de façon égalitaire. c'est le cas de la loction et du relevé des compteurs d'eau (EF et ECS) et l'abonnement au réseau "Cable" puisque l'on est dans un immeuble cablé.
toutefois, je relève que cette répartition à "parts égales", si elle parait logique n'est pas prévue dans notre RC.
je crois qu'il faut être très attentif à la façon dont se fait la répartition des charges. les pratiques qui découlent bien souvent de la logique du syndic ne sont pas toujours en conformité avec le RC. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 14:31:19
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Citation :
et l'abonnement au réseau "Cable" puisque l'on est dans un immeuble cablé.
c'est à dire????
En effet,s'il s'agit de la réception des "bouquets de chaînes" elle ne profite pas au syndicat mais à chacun des membres de celui-ci,à titre privé.
La Commission relative à la copropriété c'est prononcé sur l'incompétence d'une AG pour adopter,à quelque majorité que ce soit,la souscription de ce service antenne.
Ceci a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation 3è ch.civ. 01.12.1999 au motif qu'aucune disposition légale n'autorisait le syndicat à imposer aux copropriétaires "un abonnement à un ensemble de chaînes nul de pouvant être contraint de s'abonner à des programmes télévisuels"
Notre immeuble de 30 logements est aussi câblé depuis plusieurs années(UPC maintenant) mais seulement 6 logements ont "choisi" l'accès aux services du câble, avec un abonnement personnel avec le distributeur;cette abonnement est leur problème pas celui du syndicat qui n'a aucun frais,abonnement ou autre à supporter |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 15:12:04
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Bien entendu !!! Il faut se méfier de ces prétendus "services collectifs" qui ne sont en droit comme en fait que des "prestations privatives".
Une répartition "égale" ne peut s'entendre par exemple que pour des compteurs divisionnaires d'eau (froide/ECS), de compteurs de calories (individualisation du chauffage collectif), d'un digicode ou autre système d'accès !
Encore faut-il q'une telle répartition "égale" soit prévue au RDC ou adoptée spécifiquement par l'AG lors de l'adoption de ces compteurs ou systèmes !
Pas de clé précisée, c'est aux tantièmes ! |
Edité par - gédehem le 05 juil. 2008 15:17:29 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 15:30:28
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La répartition en parts égales doit rester une exception en droit de la copropriété
Il appartient au syndic de "résister" aux demandes (fréquentes) de certains copropriétaires de lots à tantièmes élevés.
Un exemple :
Dernièrement, une majorité de copropriétaires ont demandé de repartir les indemnités de licenciement d'une employé d'immeuble en parts égales.
J'ai tout simplement refusé:
Le salaire étant payé aux tantièmes en charges générales,on applique le même principe pour des indemnités "accessoires" au salaire (parallélisme des formes). |
Edité par - air jordan le 05 juil. 2008 15:31:08 |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 08:24:44
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votre nouveau syndic adopte une règle curieuse, mais sans conséquences. Tant qu'il est question de provisions, laissez le se compliquer la vie à appeler sur les clés de son invention. tous les appels provisionnels créditent un compte unique : le 701. Un syndic normal appelle sur la clé "charges générales".
Par contre soyez très vigilant en fin d'exercice, et suivez la régularisation des charges, et sa répartition entre les copropriétaires. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 18:00:07
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Bonjour.
Je ne réagirai que sur un principe :
Si les dépenses d'eau (ou d'autres dépenses individuelles du même genre) ne sont pas prévues dans le budget courant, il est raisonnable de les provisionner.
Pour le reste, la mention "Provision pour éventuellement financer une dépense à venir qui serait à répartir en parts égales
Exemple : Contrat d'entretien et de relevé index des compteurs d'eau" me parait être une provision EVENTUELLE !!! donc irrecevable : aussi bien le budget courant que les travaux que les provisions spéciales ont été votées par l'AG, le syndic ne doit RIEN ajouter, même s'il a omis (et le CS aussi et le syndicat aussi) des postes de dépense lors des votes des budgets.
Chez nous, la redevance annuelle de location-entretien des compteurs d'eau est au budget, et réparties à raison de 1 par pour chaque appartement.
Pour les consommations (nul n'est obligé de faire comme nous) les montants sont budgétisés avec une répartition selon les consommations de l'exercice précédent. Pour le budget suivant on décale de même. Son pénalisés pendant un an ceux qui n'occupent pas leur logement; sont favorisés pendant un an ceux qui ne l'occupaient pas mais reviennent (ou louent ou acquièrent).
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 21:45:21
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Domeltro, il serait interessant que vous expliquiez sur quelles clés de répartition sont effectués les appels provisionnels.
Je réagis également au premier post de rene13 (je l'ai très mal lu). Le syndic ne peut appeler en charges provisionnelles que 1/4 du budget, tous les trimestres. Tout autre appel provisionnel est purement et simplement illégal.
Je règlerai au syndic l'appel provisionnel normal, et lui expliquerai que son appel "charges égales" est illicite, dans la mesure où il ne fait pas partie du budget voté.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 23:31:10
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Bonsoir.
Les deux clés de répartition sont les consommations de l'exercice précédent approuvé : mon contrôle sur 5 ans m'a montré la pertinence de ce principe, sauf au changement de résident : pendant un an il peut y avoir un grand écart en + ou en -. Comme je ne vois pas d'autre pertinence je me garde bien de changer cette habitude. Par contre le syndic éconduit effectuait une correction avant toute vérification et approbation des comptes : principe abandonné pour le nouveau syndic (et simplification des appels).
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 07:15:52
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Domeltro, pour être sûr d'avoir pigé : vous votez un budget composé de deux parties : budget général (estimation) + budget eau privée (égal à la somme des consommations privatives). La première partie est appelée en répartissant avec les tantièmes généraux, la deuxième est répartie avec les consommations réelles de l'exercice précédent.
Cette méthode est correcte, à condition que soit respecté le principe qui consiste à n'appeler les charges que sur un budget voté.
Exemple AG 2008 en avril, avec fin d'exercice 2007 au 31-12-07:
Résolution 1 : rectification éventuelle du budget 2008 (vous pouvez utiliser les consos 2007)
Résolution 2 : vote du budget 2009.
de cette manière le premier appel provisionnel de 2009 est effectué à partir d'un budget voté( en AG 2008). l'éventuelle rectification votée en AG 2009 est répartie sur les derneirs appels provtionnels de 2009.
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Edité par - mespres le 07 juil. 2008 07:16:42 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 08:49:01
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pour l'eau froide nous avons à peu près le même fonctionnement que DomEltro et notre budget n'a pas deux parties, mais une seule.
La consommation total eau et son coût "budgetisés" ,ressortent du détail et montant de la facture du distributeur, faite à partir du relevé du compteur général.
Les appels de fonds se font sur le 1/4 du budget de cette partie et régularisation en fin d'exercice en fonction de la facture distributeur et de la consommation réelle de chaque copropriétaire |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 10:03:39
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Bonjour.
Mespres, nous n'appelons bien sûr de provisions de charges qu'en fonction du budget voté. Nous sommes encore sous le régime du vote du budget pour un exercice commencé, et bien sûr il n'est pas possible d'appeler plus de deux trimestres après la fin de l'exercice.
Vu que la part du chauffage est énorme (50% des charges) et son augmentation forte et aléatoire, je n'envisage pas pour le moment de passer au vote du budget avant le début de l'exercice, car cela imposerait soit des provisions plus élevées pour parer à tous les risques (fin d'exercice lointaine), soit de rectifier le budget lors de l'AG suivante en cas d'emballement des dépenses, selon votre résolution 1.
Petit détail (peu important en montant), nous ne reconduisons pas le montant des dépenses passées, mais nous estimons le montant probable de ce budget (pour l'eau chaude ce n'est pas négligeable actuellement) en lui affectant la proportion volume individuel / volume total. L'objectif étant que le syndicat n'a pas à se faire EXCESSIVEMENT de trésorerie sur le dos des copropriétaires.
Félix, le nombre de parties n'a pas tellement d'importance, en fait c'est une proportion individualisée au lieu de tantièmes. Cela est plus juste pour des personnes économes, et pour celles qui, âgées, se retrouvent seules dans un logement trop grand pour elles (une de nos copros, âgée, a un F4 pour elle seule, tous ses souvenirs et tous ses meubles; en plus elle a la crainte du gaspillage).
Bonne journée ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 07 juil. 2008 10:05:14 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 10:10:51
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Domeltro, vous écrivez : Citation :
Nous sommes encore sous le régime du vote du budget pour un exercice commencé, et bien sûr il n'est pas possible d'appeler plus de deux trimestres après la fin de l'exercice.
Vu que la part du chauffage est énorme (50% des charges) et son augmentation forte et aléatoire, je n'envisage pas pour le moment de passer au vote du budget avant le début de l'exercice, car cela imposerait soit des provisions plus élevées pour parer à tous les risques (fin d'exercice lointaine), soit de rectifier le budget lors de l'AG suivante en cas d'emballement des dépenses, selon votre résolution 1.
Surprenant, vous n'êtes pas conforme à la législation en vigueur. Cela pourrait vous poser des difficultés, avec un copro de mauvaise fois refusant de payer ces charges.
Notre syndic utilise les deux résolutions que j'ai exposées depuis de nombreuses années : c'est simple,conforme aux textes.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 11:10:20
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Suite...
Mespres, nous sommes bien conformes au second alinéa de l'article 43 du décret. Je souhaite passer au premier alinéa, mais pas cette année (deux exercices et demi à approuver, conséquence du rejet global des comptes de l'ancien syndic qui voulait tout ou rien : ce fut rien). De plus soit on majore exagérément le budget pour couvrir les risques actuels, soit on est encore un peu patients.
Un copro de mauvaise fois ne peut donc pas poser de difficulté autre que de ne pas pouvoir être contraint de payer en régularisation la totalité de sa part de budget. Au lendemain de l'AG cette question est résolue.
Bon, d'autre part je veille aux retards : les régies paient généralement avec 1 ou deux semaines de retard. Un copro non bailleur a fini par régulariser sur mon intervention directe mais courtoise -je le connaissais- en 2 mois : en fait il était en retard de l'époque de l'ancienne paire syndic-CS, et tout régler d'un coup lui était difficile, mais il s'abstenait sans rien dire. Quand je suis intervenu, il s'est montré de bonne foi, mais j'ai quand même dû le relancer.
Tous ces événements m'ont permis d'être largement plus compétent qu'à l'époque où, la fleur au fusil, nous avons remplacé l'ancienne paire.
Mais j'apprends encore un peu, au fil de mes lectures sur UI ou d'interpellations comme la vôtre.
Merci. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 15:08:49
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Citation :
les régies paient généralement avec 1 ou deux semaines de retard
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il s'agit souvent d'un accord tacite entre syndics , à titre de réciprocité;il suffii de vérifier que cela ne dépasse pas le mois après la date d'exigibilité |
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