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choukette
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 Posté - 07 juil. 2008 : 12:15:59
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Bonjour, je suis locataire d'un studio non meublé. Ce studio est assorti d'un parking couvert au bout du quel se trouve des caves. Ayant accès à ce parking,ns avaons aussi accès libre aux caves.
A la visite de l'appart, l'agence ns a bien dit oralement que les locataires ne doivent rien entreposer ds les caves ou le parking couvert autre que les moyen de déplacement (vélo,motos, voitures enfin si elles rentrent ds le parking car il est étroit et une pente très raide)et dc aucunes voitures ne rentrent dedans !
Voulà le prble : plusieurs locataires ont entrposé des affaires personnelles ds les caves. Le propriétaire est dc venu déposer lui même un papier sur la porte d'entrée de l'immeuble ou il demande aux personnes de libérer les caves. Ce n'est tjs pas fait et le propriétaire veut engager une entreprise privée pr déblayer les affaires personnels. La facture sera répartie à l'ensembles des locataires. En a t-il le droit ? Quand je li l'article de loi sur les charges locatives récupérables je vois :
3 - Entretien de propreté (frais de personnel).
Mais ça reste veut tt dire et rien dire...
Je comprend "l'agacement du proprio" puisque l'agence est très claire avec ce point : pas d'affaire personnelle ds les caves. Mais cette info n'est pas écrite sur les conditions particulière du Bail, juste dite oralement pdt les visites.
Moi je suis étudiante et je n'est pas envie de payer pr le déblaiement d'affaire qui ne st pas à moi !!!
ça serait aimables que les personnes ayant squater les caves se bougent pr retirer leurs affaires, en plus je sais qui st les locataires fautifes.
Ds la cas ou le proprio est ds ses droits, doit il ns fournir plusieurs devis, pour pouvoir choisir l'entreprise la moins cher ?
Merci pr vos réponses.
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choukette
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 14:15:17
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Alors, il n'y a personne pr me répondre ?
D'autant plus que ds ces caves, il y aussi les anciens stores des apparts et les anciens bidets retirés avant même que je devienne locataire. Il y a aussi des étagères fournies avec la location (qui reste qd même non meublée sur le bail)qui étant abîmées ont été entrposées là par l'agence immobilière elle même. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 07:43:05
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D'après votre description, vous êtes locataire d'un studio avec parking en sous-sol et local commun pour vélos et poussettes. Enfin, c'est ainsi que cela devrait être indiqué dans votre bail.
On n'y pense jamais assez mais l'état des lieux d'entrée devrait passer en revue, non seulement les parties privatives mais certaines paries communes, pas pour l'état qui ne peut pas vous être opposé mais pour y indiquer s'il y a des infractions au règlement d'immeuble existant avant votre date d'effet de bail (par exemple des encombrants).
Vous n'avez certainement pas de quoi prouver que ces encombrants étaient là avant votre date d'effet de bail. Vous allez être tenu de participer aux frais de ce nettoyage exceptionnel. Les frais de ce nettoyage exceptionnel sont des charges récupérables.
Cela dit, vous pouvez demander quelques comptes à l'agence qui ne vous apporteront peut être rien d'autre que la satisfaction de vider votre sac. L'agence aurait du défendre également vos intérêts lors de la prise des lieux. Vous l'avez payée. Elle aurait du indiquer ces encombrants dans votre état des lieux d'entrée pour vous permettre de ne pas être redevable de la part de dépense correspondant à vos millièmes. d'autant que l'agence a su vous indiquer la règle de l'immeuble ==> pas d'encombrants dans les caves qui semblent donc être communes.
Autre moyen de montrer votre mécontentement ==> exigez qu'on vous fournisse le règlement d'immeuble. Si personne ne peut le faire, vous pouvez également tenter de vous défendre en soutenant que l'interdiction de mettre des encombrants dans les caves n'existe pas ! Mais cela ne pourra pas vous exonérer des frais de déblayage qui sont immanquables ! Si l'immeuble est en copropriété il est de toutes façon interdit d'encombrer les parties communes. Mais on dirait que l'immeuble appartient à un seul propriétaire d'après vos indications.
Regardez bien également si les encombrants sont bien dans des "caves communes", s'ils sont sur des caves accessibles à tous mais désignées chacune comme parties privatives affectées à un logement, le propriétaire ne peut rien faire débarrasser de la sorte. Même si ces parties ne sont pas closes, elles sont privées. C'est à chaque départ de locataire qu'il peut exiger place nette et au seuls frais du partant ! Il ne peut quand même pas à ce point louer des espaces où toute jouissance paisible y serait interdite !
Creusez toutes les idées mais quand même, ne rêvez pas trop, le risque, pour vous, de payer la part de ce retrait d'encombrant afférente à votre logement est très important. |
seborga1 |
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choukette
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 10:29:35
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merci bcp pr vos réponses.
C'st vrai, tt l'immeuble appartient au même propriétaire.
Le prble c'est que les caves (comportant chacune une numéro correspondant à chaque appartement 10 au total) ne st pas mentionnées ds notre bail, il y a juste le parking. Ce sont des caves indivuduelles.
Je vais faire comme vous avez dit : demander le règlement de l'immeuble et puis faire valoir grace à mon état des lieux d'entrée l'absence de bidet ds ma salle de bain et dc leur présence ds les caves avant mon entrée ds les lieux.
Une dernière question : le propriétaire a -t-il le droit de s'exprimer directement aux locataires alors qu'il paie un mandataire pr le représenter (c'est à dire l'agence immobilière)? Et puis les locatairs ne doivent-ils pas être prévenus par LRAR de ce nettoyage exceptionnel?
Je pense aussi aller toucher qq mots aux locatairs ayant entreposés leur affaires personnelles... et puis personne ne m'interdit d'aller déposer leur affaire ds la décheterie pd une nuit, comme ça le prble est réglé !! |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 14:57:04
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Bonjour
facturer une aggravation de charge à un locataire alors qu'il n'y a aucune preuve qu'un locataire a déposé des encombrants me semble être non conforme à la liste des charges locatives mais aussi abusif.
Car à mon sens, le pb est l'inverse : notre gentille locataire Choukette, respectueuse des parties communes et vivant en "bon père de famille" (désolé, l'expression "mère de famille" n'existe pas dans les Réglt de copropriété), est en droit de se plaindre auprès du propriétaire de son logement et de lui demander de faire retirer ces encombrants qui ne figuraient pas comme éléments décoratifs à respecter dans son bail. Cet enlèvement doit se faire aux frais du bailleur...
me semble-t-il
Ce propriétaire me semble confondre cour d'école où l'on se permet de punir des élèves et des locataires qui ont des droits.
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choukette
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 17:20:57
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Merci de votre point de vue Albifron. Mon cas à l'air bien compliqué...
Je vous tiendrez au courant |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 18:08:31
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je répète que la punition collective de locataires est interdite - il faudrait trouver des jurisprudences en ce sens.
de même , la punition individuelle est intezrdite en l'absence de preuve (pour les encombrants bonjour la preuve qui de toutes façons doit en passer par un huissier qui constate aux frais du bailleur, que tel locataire dépose un encombrant - il faut se lever de bonne heure pour y arriver !)
Choukette, votre cas n'est hélas pas particulier, c'est le simple quotidien des rapports bailleurs locataires, et de la vie en habitat collectif. |
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choukette
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 09 juil. 2008 : 19:11:36
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Je viens de vérifier sur mon bail, ce dernier n'indique pas ds les condtions particulière le parking ou les caves. Il y a juste mentionné :
1.2 LOCAUX LOUES
Désignation : STUDIO AVEC BALCON
Situation : mon adresse avec le lot 5. (appartement N°5)
Est ce que cela change qq chose au problème : peut-on me demander de payer des frais de ménage exceptionnel pr un endroit qui n'apparaît sur bail ?
Merci bcp à ts.
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seborga1
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1961 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 07:12:20
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Bien sur qu'un propriétaire ne peut pas faire de "punition collective" comme à l'école primaire. Mais il doit veiller à mettre en oeuvre les moyens de maintien propre des parties communes et à ce titre, il répartit les dépenses selon les millièmes des locataires. Il peut donc mettre en oeuvre un dispositif d'information pour avertir que tout ce qui sera encore là après telle date sera évacué par un professionnel et que les dépenses seront à la charge des locataires... comme les dépenses de la femme de ménage qui vient nettoyer l'entrée et les escaliers communs, tout comme le jardinier qui vient tailler la haie, tondre le gazon...
Mais si ces caves sont parties privatives, même si elle n'ont pas de porte, le propriétaire ne peut rien reprocher en dehors des états des lieux de sortie. Et il ne peut même pas faire un règlement interdisant à ceux qui ont la jouissance des caves d'y poser ce qu'ils veulent.
Dans le cas où ces encombrants sont bien sur des parties communes, le propriétaire peut en facturer le retrait en charges même pour un locataire fraichement locataire. On est dans l'éphémère et on a aucun constat pour prouver quoi que ce soit. Il s'agit de nettoyer suite à indiscipline qui ne peut être que collective et présumée provenir des occupants. Si le locataire récent n'a pas de preuve que ces encombrants étaient là avant lui, il ne peut pas se défausser de cette charge.
Ce n'est pas une "punition collective", c'est du nettoyage ! |
seborga1 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 07:45:12
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bonjour Seborga et Choukette
l'enlèvement des encombrants ne fait pas partie des charges récupérables dont la liste est exhaustive.
Voici une jurisprudence récente en ce sens.
Accueil > Textes de lois > Jurisprudences
Dépenses correspondant à la rémunération du gardien et enlèvement des encombrants
Les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant qu'à la condition que le gardien assure cumulativement et effectivement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, relevé que pour que ces dépenses soient récupérables, le gardien ou le concierge doit assurer seul l'intégralité de ces tâches, à l'exclusion de tout partage avec un tiers. L'enlèvement des « encombrants » n'est pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987.
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Cannes, 19 avril 2007) rendu en dernier ressort, que M. X..., locataire d'un logement appartenant à la Société cannoise de construction et d'aménagement (la Socaconam), a sollicité en justice la restitution d'une somme indûment versée au titre des dépenses de rémunération du gardien ;
Attendu que la Socaconam fait grief au jugement d'accueillir la demande alors, selon le moyen :
1°/ que s'il se déduit de l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont récupérables à hauteur des trois quarts de leur montant lorsque l'un de ceux-ci assure cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, ce décret et son annexe ne donnant aucune définition des rejets en question, en sorte qu'ils ne peuvent inclure uniquement les ordures ménagères en en excluant les encombrants qui sont également rejetés par les locataires, bien qu'ils figurent sur la liste des missions du gardien et qu'ils constituent une part importante des rejets des locataires ; que le juge ne pouvait donc légalement exclure l'enlèvement des encombrants de l'élimination des déchets et a violé le texte susvisé ;
2°/ que nul n'étant tenu à l'impossible, la gratuité totale de l'enlèvement des ordures ménagères obtenues de la ville de Cannes, par la Socaconam à la demande de l'association animée et dirigée par M. X..., intitulée l'Amicale de défense des locataires El Ranchito, ne pouvait avoir pour effet de pénaliser le bailleur en lui interdisant de récupérer partie de la rémunération du concierge, bien que celui-ci effectue des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des encombrants, sans qu'il pût s'occuper des ordures ménagères ; que le tribunal a donc méconnu la portée de l'article 2 c) du décret du 26 août 1987 ;
3°/ qu'en sa qualité de locataire et de président à ce titre de l'association, l'Amicale de défense des locataires El Ranchito, M. X... a commis un abus de droit en ne respectant pas la convention conclue entre cette association et la Socaconam, invoquée aux écritures de cette dernière, ayant pour objet de réduire à 50 % la part récupérable de la rémunération du concierge (au lieu de 75 %), du fait même d'un avantage important accordé aux locataires, consistant à bénéficier de la gratuité totale pour l'enlèvement des ordures ménagères par la ville de Cannes ; que le tribunal a donc violé l'article 1134 du code civil en relation avec l'article 2 c) du décret du 26 août 1987 ;
Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'en application de l'article 2 c) du décret du 26 août 1987, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant qu'à la condition que le gardien assure cumulativement et effectivement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, relevé que pour que ces dépenses soient récupérables, le gardien ou le concierge doit assurer seul l'intégralité de ces tâches, à l'exclusion de tout partage avec un tiers, et constaté que les missions du gardien de la résidence comportaient, d'une part, des tâches administratives, de surveillance et de gestion de la résidence, et, d'autre part, de nettoyage et entretien courant des parties communes, ainsi que le stockage des "encombrants" en vue de leur évacuation par les services de la commune de Cannes, le tribunal a, sans être tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, exactement retenu que ces missions ne comprenaient pas l'élimination des rejets et que l'enlèvement des "encombrants" n'était pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Socaconam aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Socaconam à payer à M. X... la somme de 2 000 euros, rejette la demande de la Socaconam ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille huit.
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Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018808293&fastReqId=554846234&fastPos=1
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 6 mai 2008
N° de pourvoi : 06-14965
M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
SCP Monod et Colin, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 08:01:52
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voici un autre commentaire :
Charges récupérables: salaire du gardien ?
Publié par Céline dans Juridique, Législation
Il est désormais de jurisprudence constante que le salaire du gardien n’est récupérable sur les locataires (à concurrence des trois quarts de son montant) que dans la mesure où il assure cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets (article 2 c du décret n° 87-713 du 26 août 1987).
En 2006, la Cour de cassation est venue préciser que pour que ces dépenses soient récupérables, le gardien ou le concierge doit assurer seul l’intégralité de ces tâches, à l’exclusion de tout partage avec un tiers.
Dans un arrêt du 15 mai 2008, la Haute Cour récidive et considère que l’enlèvement des encombrants n’est pas assimilable à l’enlèvement des rejets.
En l’espèce, les missions du gardien comportaient des tâches administratives, de surveillance et de gestion de la résidence, de nettoyage et d’entretien courant des parties communes, ainsi que de stockage des « encombrants » en vue de leur évacuation par les services de la commune.
Or, ces missions ne comprennent pas l’élimination des rejets. De plus, l’enlèvement des « encombrants » n’est pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987. En conséquence, le salaire du gardien est considéré comme non récupérable.
Source: FNAIM
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Vous voyez Seborga, il ne faut pas assimiler enlèvement des ebncombrants et élimination des rejets
Les encombrants sont à la charge du bailleur et de plus le locataire est en droit de mettre en demeure son bailleur de retirer les encombrants... aux frais du bailleur... donc 
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choukette
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 09:51:36
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MERCI bcp pr cette précieuse aide Albifron.
Je n'irais pas jusqu'à demander au bailleur de retirer les encombrants, mais je lui ferais connaître cette jurisprudence s'il vient me demander de payer.
heureusement que ce type de forum existe ! |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 10 juil. 2008 : 14:56:46
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et citez-lui le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables...
pour sa culture 
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Edité par - albifrons le 10 juil. 2008 19:43:36 |
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payer pr le nettoyage des caves ?
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