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lnouvo
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 11 juil. 2008 : 19:18:29
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Le 01.08.07 j'ai conclu un bail de location d'appartement en vide limité à 12 mois pour cause de vente à terme, en plein accord avec les 2 locataires et bien précisé dans le paragraphe "Durée du contrat".
Maintenant mes locataires souhaitent que je leur loue 1 année de plus, voire 2 années.
Ça ne me dérange pas, car la vente de cet appartement cette année ne m'arrange pas, et je n'ai pas de grief à faire à mes locataires.
Je leur ai donc donné un avis favorable, sous réserve de révision du loyer, par email et téléphone, mais nous souhaitons tous formaliser au plus vite cette situation. On est déjà "en dehors des clous"!
J'envisage de faire un nouveau bail calqué sur le bail actuel, avec la même clause de limitation à 1 an pour le même motif. N'y a t il pas un risque en cas d'attaque pour clause abusive sur la limitation de la durée du contrat, puisque finalement elle n'est pas respectée, et je la propose à nouveau?
La solution étant lourde en formalités diverses (nouvelles cautions des parents, etc), peut elle être remplacée par un simple avenant? Existe t il des formulaires correspondants, pour être sûr de ne rien oublier tout en restant dans le cadre légal? Mais ça risque d'être tout aussi laborieux, et plus hasardeux.
Merci de votre avis.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 20:02:12
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Citation :
Initialement posté par lnouvo
Le 01.08.07 j'ai conclu un bail de location d'appartement en vide limité à 12 mois pour cause de vente à terme, en plein accord avec les 2 locataires et bien précisé dans le paragraphe "Durée du contrat".
Le motif que vous avez mis dans le bail (en rouge au dessus) est absolument illégal. En conséquence votre bail est réputé avoir une durée de trois années. Vous pourrez vendre dans un an mais "logement occupé". Si votre locataire s'en va de lui même, vous aurez beaucoup de chance.
(vous aviez d'ailleurs posé le problème ici : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=57135 )
Article 11 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 juil. 2008 20:08:08 |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 20:42:34
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Le bon coté de l'histoire, c'est que notre ami n'a strictement rien à faire pour prolonger le bail, alors ?  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 21:10:08
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Citation :
Initialement posté par Gei
Le bon coté de l'histoire, c'est que notre ami n'a strictement rien à faire pour prolonger le bail, alors ?
Je confirme. Hors délai même avec l'hypothèse d'un motif reconnu par l'article 11 de la loi du 7 juillet 1989.. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 juil. 2008 21:11:10 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 21:37:13
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En effet, que votre avis soit favorabel ou défavorable, ils disposent évidememnt d'un bail de trois années, et en cas de moindre problème, le fait que vous ayez pratiqué un bail de un an pour un motif non reconnu, et que vous n'ayez pas immédiatement transformé de vous-même votre bail en bail de trois ans alors que la cause ne s'est pas vérifiée va vous jouer des tours.
Citation :
sous réserve de révision du loyer, par email et téléphone, mais nous souhaitons tous formaliser au plus vite cette situation. On est déjà "en dehors des clous"!
C'est vous qui êtes en dehors des clous, et vous seul.
Vous ne pouvez pas réviser le loyer. Ce serait une faute de plus, une troisième. Vous tirez sur la corde.
Citation :
J'envisage de faire un nouveau bail calqué sur le bail actuel, avec la même clause de limitation à 1 an pour le même motif. N'y a t il pas un risque en cas d'attaque pour clause abusive sur la limitation de la durée du contrat, puisque finalement elle n'est pas respectée, et je la propose à nouveau?
Et uen quatrième, avec le fait de rompre unilatéralement le bail, ce que vos locataires ne vont, et à juste droit, évidemment pas accepter.
j'ai peur que vous ayez besoin d'un sacré recyclage, les abus dans votre procédure sont uniquement de votre côté, et nombreux.
Citation :
Le 01.08.07 j'ai conclu un bail de location d'appartement en vide limité à 12 mois pour cause de vente à terme,
Même si votre motif avait été valalble, votre locataire dispose de par la loi d'un bail de 3 ans, sans révision possible de loyer, et avec la seule indexation indiquée au contrat. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 22:49:20
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il serait plus simple de leur faire un courrier indiquant que c'est par erreur que vous aviez indiqué cette clause et donc que le bail initial est un bail loi 89 d'une durée de 3 ans, le rest des clauses étant inchangées.
ainsi si vous souhaitez vendre en libre, il vous faudra vous conformer à l'article 15 d ela loi d e89 et faire délivrer un congé pour vente en bonne et due forme: dans votre cas il vaudrait mieux passer par un huissier |
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lnouvo
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 16:14:10
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Bonjour à tous
Novice en matière de droit immobilier, je suis à la fois littéralement époustouflé par sa complexité et vos connaissances, et terrorisé par le fait d’avoir à y faire face. Technicien généraliste d’une Grande Ecole d’Ingénieur, responsable technique de grands contrats internationaux – construction de ports, de plateformes pétrolières, de terminaux portuaires, … etc) j’ai l’impression d’être le balayeur, ou au mieux le chef d’équipe d’un chantier immobilier. A chacun son métier, et les vaches … etc ! Si seulement tout le monde se l’appliquait, que d’erreurs et de drames seraient évités !
Concrètement, d’après vos nombreux commentaires et les textes que vous invoquez, j’ai l’impression que je dois agir en 2 temps
1. faire une lettre (RAR je suppose) signifiant tout simplement (et seulement) l’annulation du terme invoqué (vente dans 12 mois) du contrat existant. Faut il donner un motif ? Le confirmer par le fait que sa prorogation implique un nouveau montant du loyer par application du barême de février 2008 (qui lui-même implique la modification du coeff utilisé dans le contrat ! Pourquoi faire simple, si on peut faire compliqué ! Vive l’Administration)
2. dans quelques mois (Joyeux Noël et Bonne Année), mettre un terme au bail pour le 30 juin (ou 31 juillet - à ma convenance) 2009 pour y habiter ou loger mon fils
Existe-t-il sur le Net un modèle de lettre pour reporter le terme du contrat actuel ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 17:23:55
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Même un ingénieur d'une grande école est tout à fait excusable de ne pas connaitre le droit locatif....sauf quand il devient bailleur: là il doit apprendre ce nouveau métier....à commencer par les tetxtes d e lois qui régissent les rapports locatifs!
donc, avez vous commencé par bien lire la loi de 98 ?
avez vous bien lu mon message du 11 juil. 2008 : 22:49:20 ?
je n'ai pas parlé d'annulation de terme.........ni de prorogation
simplement d'écrire à votre locataire que vous avez indiqué cette clause par erreur et que le bail à effet du 1er aout 2007 est un bail loi 89 d'une durée initiale de 3 ans, dont l'échéance est au 30 juin 2010!!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 20:08:28
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Citation :
Novice en matière de droit immobilier, je suis à la fois littéralement époustouflé par sa complexité et vos connaissances,
C'est un peu le problème, la loi est infiniment complexe, et selon que vous mettiez des meubles ou pas, tout change.
Citation :
1. faire une lettre (RAR je suppose) signifiant tout simplement (et seulement) l’annulation du terme invoqué (vente dans 12 mois) du contrat existant. Faut il donner un motif ? Le confirmer par le fait que sa prorogation implique un nouveau montant du loyer par application du barême de février 2008 (qui lui-même implique la modification du coeff utilisé dans le contrat ! Pourquoi faire simple, si on peut faire compliqué ! Vive l’Administration)
Non non l'administrationn'y est pour rien, il s'agit des lois.
Il n'y a pas prorogation, il y a tout simplement sortie du bail spécial vers un bail normal puisque l'événement prévu ne s'est pas réalisé ET que l'événement prévu n'était pas légalement admis.
Le bail existe, il n'y a aucun motif a modifier le montant du loyer.
Le loyer est éventuelleemnt, si le contrat l'indique (l'indique t'il) indexé selon l'indice autorisé.
Il n'y a la en revanche pas grand chose de compliqué.
Citation :
2. dans quelques mois (Joyeux Noël et Bonne Année), mettre un terme au bail pour le 30 juin (ou 31 juillet - à ma convenance) 2009 pour y habiter ou loger mon fils
Existe-t-il sur le Net un modèle de lettre pour reporter le terme du contrat actuel ?
Vous avez un bail qui commence le 01 Aout 2008.2007
Il se termine légalement le 31 juillet 2010. Vous ne pouvez mettre fin au bail pour une raison prévue par la loi QUE le 31 juillet 2010 A CONDITION d'en avertir vos locataires par voie légale (RAR ou huissier) avant le 31 janvier 2010.
Correction de l'erreur soulevée par Nefer au post suivant. En ROUGE |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 13 juil. 2008 12:13:09 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 10:05:09
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Ribouldingue:
le bail commence le 1er aout 2007....et non 2008!!! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 12:11:55
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Dont acte.
mais :
Citation :
simplement d'écrire à votre locataire que vous avez indiqué cette clause par erreur et que le bail à effet du 1er aout 2007 est un bail loi 89 d'une durée initiale de 3 ans, dont l'échéance est au 30 juin 2010!!
Nefer, le bail se termine le 31 juillet, et non pas le 30 juin. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 13 juil. 2008 12:13:45 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 14:23:12
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Citation :
Initialement posté par lnouvo
...La solution étant lourde en formalités diverses (nouvelles cautions des parents, etc), peut elle être remplacée par un simple avenant? ...
Aussi Inouvo, parallèlement à la gestion de la situation avec vos locataires, il faut probablement vous assurer que la caution est valable pour la durée légale du bail, c'est-à-dire 3 ans, et non 1 an comme il a été intialement (et illégalement) indiqué sur le bail. Vous devriez peut-être envoyer une LRAR au garant aussi pour vous couvrir. |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 14 juil. 2008 06:21:15 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 15:31:39
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Citation :
Initialement posté par nefer
donc, avez vous commencé par bien lire la loi de 98 ?
Nefer, c'est une loi de 89 et non de 98. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 16:01:38
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Hum, si la caution a rempli un document donnant une durée déterminée, il est IMPOSSIBLE d'en changer, même par courrier recommandé avec demande d'accusé réception.
L'acte de cuation qu'a fait remplir Inouvo (à confirmer par Inouvo) indique:
> Soit un bail et n reconductions, auquel cas il est couvert pour 3 ans (un bail) plus n fois 3 ans (n reconductions)
> soit n années (par exemple n = 1) auquel cas la caution s'arrête au bout de 1 an, ou n années si n>1
> Une durée indéterminée, auquel cas le cautionnement s'arrête la fin du bail en cours, cad après trois ans.
Bien entendu, si Inouvo n'a pas fait remplir un tel acte de la main même de la caution, ou si l'acte ne comprends pas TOUTES les clauses rendues nécessaires par la loi sans qu'il en manque aucune, ALORS il n'y a... pas de caution. |
Festina lente |
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lnouvo
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 18:27:20
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Merci à tous pour vos très judicieux conseils.
Excusez mon retard, car, compte tenu de toutes vos remarques, j'ai passé mon temps à faire le projet de lettre RAR dont voici le début:
Citation :
Mesdemoiselles, (elles sont 2)
Nous vous confirmons nos divers entretiens de ces jours.
N’ayant pas pu mettre à exécution la vente de l’appartement que nous avions projetée cette année, nous avons le plaisir de vous faire savoir que, selon votre demande, nous prolongeons le bail actuel sans changement. Il est donc réputé applicable jusqu’au 31.07.10.
Afin de permettre la validité de notre offre, vous voudrez bien faire établir de nouvelles cautions par vos parents d’ici le 31.07.08 pour couvrir la durée restante du contrat, puisqu’elles n’avaient été établies que pour 1 an l’année dernière.
Puis, profitant de ce courrier, je communique le nouveau montant du loyer en application du nouveau barème IRL, l'arrêté du compte de charges (avec les justificatifs) par anticipation au 31.07.08, et la demande de copie de renouvellement du contrat d'assurances risques locatifs.
Merci de vos pertinentes observations, car je ne posterai ce courrier que ... mardi!.
Bonne retraite aux flambeaux à tous |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 20:11:42
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Vous pouvez essayer, mais elles n'auront aucune obligation de présenter de nouvelles caution ou de faire renouveller celles existentes.
Parmi les 3 possibilités que j'ai indiquées, quelle est celle qui est relative a votre acte de caution? |
Festina lente |
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lnouvo
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 21:29:58
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Les cautions sont du type 2, avec n=1, donc valables jusqu'au 31.07 08 seulemnt.
Ce sont les cautions proposées par Particulier à Particulier avec le modèle de bail et que j'ai achetées (par téléchargement) en juillet l'an passé.
Je vais tenter, à mon avis sans trop de risque de refus.
Sinon j'en serai quitte pour faire un nouveau contrat complet je pense. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 22:14:32
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Inouvo: sauf si les locataires pour établir un nouveau contrat "rétroactivement", vous n'avez aucune possibilité de les y obliger
c'est votre contrat initial qui a automatiquement une durée de 3 ans avec malheureusement un acte de caution valable sur une seule année!!! |
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lnouvo
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 22:56:41
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Bonsoir à tous
Les cautions ont accepté de les refaire identiques à celles d'origine (y compris leur date), et en ne modifiant que la durée d'application portée à 3 ans avec 1 renouvellement.
Je me propose de confirmer (en RAR) ce prolongement de bail dans les termes suivants:
Nous vous confirmons nos divers entretiens de ces jours.
N’ayant pas pu mettre à exécution la vente de l’appartement que nous avions projetée cette année, nous avons le plaisir de vous faire savoir que, selon votre demande, nous prolongeons le bail actuel sans changement. Il est donc réputé applicable jusqu’au 31.07.10.
Je ne prévois pas de faire allusion aux nouvelles cautions, puisque, d'un commun accord, elles sont sensées avoir été faites à l'origine du contrat, et ce serait donc une erreur grossière de le faire remarquer.
Puis je poursuis mon courrier en demandant la révision du loyer en appliquant les nouveaux indices IRL.
Qu'en pensez vous?
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Prolonger un bail d'habitation d'1 année
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