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patala
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 02 sept. 2008 : 22:16:24
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bonsoir
le Pcm n'est toujours pas délivré , cepandant ce jour les travaux ont repris et la toiture a été posée
en avait-il le droit ?
merci pour votre réponse |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 22:25:32
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si le PC n'a pas été suspendu...les travaux conformes au PC peuvent se poursuivre .
si les travaux ne sont pas conformes au PC, reste à engager l'action pénale que conseillait votre avocat si mes souvenirs sont bons (voir mon fil sur les modes de contentieux)...avec éventuellement procédure de référé L521-3 du CJA.
qu'en dit votre avocat au retour de ses congés ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 sept. 2008 22:27:46 |
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 00:19:45
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bonsoir
ok surtout qu 'il avait détécté un nouvelle faille importante avec un risque de forte amende au pénal
un de mes voisins m'a signalé qu'il y avait 2 pcmodificatifs de déposés,mon avocat n'est pas revenu , il me semble qu'il m'avait spécifié que toute nouvelle demande devait ètre signalé au tribunal! et à moi aussi!
comment cela est possible 2 pcm? et cela cache quoi?
merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 07:24:47
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| ma boule de cristal ne permet pas répondre ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 22:40:41
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bonsoir
vous n'avez jamais été confronté a ce cas? lequel des pcmodifié sera contestable ? faudra t-il constesté les 2?
dans ce cas , depot de 2 pcm en 1 mois, la dde instruit lequel des dossiers? alors que le 1er n'est pas encore délivré?
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 00:53:42
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| il faut bien sur tout contester... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chomiste
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 15:42:47
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Bonjour Patala,
Je viens de prendre connaissance de ton problème. Pour avoir vécu les pires galères sur ma construction, je sais que ce n'est pas évident pour toi.
Dans le cas qui te préoccupe, je ne suis pas certain que ta stratégie soit la bonne et je m'explique.
1/ sur le référé qui a été rejeté.
Le POS semble prohiber toute construction située à moins de 4 mètres de la limite de propriété. Très bien, mais relis bien ce document car quelquefois malgré ce, il peut autoriser les constructions en limite de propriété. C'est cela qu'il faut vérifier car alors le rejet du référé est motivé. Ton avocat, s'il n'est pas "strange" aurait dû le voir AVANT.
En outre, le président du TA rend sa décision au vu de l'examen de la demande de PC, il vérifie les limites, la zone, le PPR s'il y en a un, les voies de desserte et autres.
Dans ton cas ton voisin a sûrement un permis régulier et l'a "adapté" pour faire ce qu'il lui plaît un fois l'arrêté signé. Un "classique" mais mode...
En conséquence, la requête sur le fond servant de support au référé est sans doute vouée à l'échec elle aussi.
2/ Ce que tu pourrais vérifier utilement.
Si ton voisin a construit en limite de propriété et que l'écoulement des eaux pluviales se fait sur ta parcelle, il est en tort de par le code civil, je vérifie l'article mais c'est sûr.
En conséquence, tu peux engager une action au civil pour obtenir la cessation du trouble. Là, c'est fondé.
3/ Si des demandes de modificatifs sont en cours d'instruction et que tu crains un "arrangement entre amis", classique aussi, il n'en demeure pas moins que ton voisin doit être regardé comme ayant construit une partie de son habitation sans autorisation (les dépassement dont tu parles). Dans ce cas, c'est très simple:
1. Sur le fondement du R480-1 du C.U, le Maire a obligation de dresser procès verbal de l'infraction et d'en transmettre copie au Procureur de la République. C'est ce que l'on appelle "l'action publique".
2. Le Procureur va "inviter" ton voisin à régulariser si c'est possible, par le truchement de la mairie. Et si cela n'est pas fait, il se retrouve alors au Tribunal Correctionnel où il encourt démolition et forte amende sur le fondement du L480-4 du C.U.
3. En conséquence, fais constater par huissier ce qui est "hors permis", écris au Maire en LRAR pour lui rappeler, en joignant copie du constat, qu'il a obligation, le PC n'étant pas respecté, de dresser procès verbal de l'infraction via le R480-1 du C.U.
Précise que, d'ores et déjà, tu déposes un plainte auprès du Procureur pour construction illégale et là, ça va "bouger".
La plainte doit être envoyée par LRAR à M. le Procureur de la République, près le TGI dont dépend la construction. Précise, en joignant copie du courrier LRAR au Maire, que il est informé de la situation.
4. Si, après vérification du POS, le référé étant de surcroît rejeté, le voisin peut bien construire en limite de propriété, désiste toi de l'action sur le fond au TA, tu ne risques qu'une chose: qu'il soit mis à ta charge environ 3000 euros sue le L761-1 du CJA.
5. Surveille l'affichage du permis qui doit être LISIBLE (et non juste visible) depuis la voie publique ET SURTOUT préciser les voies et délais de recours et l'obligation de notification sous 15 jours francs du R600-1 du C.U qui doit être cité. Si le panneau ne répond pas à ces dispositions, fais constater ces errements par huissier et conserve le constat.
Dans ce cas UNIQUEMENT, ne forme surtout pas de recours administratif ou hiérarchique car tu serais considéré comme ayant eu connaissance du modificatif à la date de la preuve de dépôt de ton recours.
Si tu as la preuve que l'affichage est irrégulier (c'est souvent le cas), AUCUN délai ne peut t'être opposé pour former un recours contentieux contre les modificatifs à intervenir et ce, jusqu'à ce que l'affichage soit fait dans les règles.
6. Profite de ce temps pour très vite récupérer le dossier de permis des tiers et le POS intégral, c'est un minimum. Exige les 2 photos qui doivent obligatoirement y figurer avant et après (simulation des constructions sur les photos) ainsi que le notice descriptive.
7. Il est possible que le Maire t'oppose un refus. Dans ce cas explique que tu vas saisir la CADA et éventuellement le TA s'il n'obtempère pas aux propositions de transmission qu'elle fera. Tu verras, c'est très efficace (j'ai testé pour toi...)
Si le refus persiste, je te dirai comment faire la saisine.
8. Ensuite vérifie le permis à la loupe avec un avocat en qui tu as confiance et dis nous ce qui va bien ou non. Chez les Avocats comme dans toute profession, il y a de tout. Si le modificatif méconnaît le POS ou le C.U.tangiblement, alors dépose un recours contentieux. ATTENTION: si les travaux du modificatifs sont achevés ou presque achevés, surtout ne dépose pas de référé (la condition de l'urgence ne serait pas établie et tu vas ramasser du L761-1 !)
9. Si le modificatif est régulièrement affiché, forme avant 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu un recours gracieux contre ce dernier en indiquant bien en objet de la LRAR: "recours gracieux en retrait du modificatif de PC numéro tant; n'oublie pas le numéro!" Allègue uniquement un moyen et pas le plus important, garde tes atouts pour le recours contentieux, ne te dévoile pas.
10. ULTRA IMPORTANT! Notifie par LRAR dans un délai de 15 jours francs à compter de la date de la preuve de dépôt du recours à tous les pétitionnaires, je dis bien tous (autant de LRAR que de pétitionnaires). Joins une copie INTEGRALE du recours et une lettre envoi disant que cet avis vaut notification sur le fondement du R600-1 du C.U. Garde précieusement les preuves de dépôt.
11. Dès lors, tout va très vite et active toi pour récupérer en mairie le dossier du PC modificatif car le Maire risque de ne pas répondre et tu n'as que 2 mois pour engager un recours contentieux sur le fond. Encore une fois, pas de référé si les travaux sont achevés ou presque!
Je termine en te disant que ce que ton problème n'est rien par rapport à ce que d'autres peuvent subir en urbanisme, aussi reste "zen". Tu "ne joues pas la maison!" Au fait, l'urbanisme me passionne, mais je n'exerce pas dans le droit, même si je l'étudie dans le cadre de la formation continue.
J'espère t'avoir aidé, si problème j'essaierai de continuer.
Un dernier détail: compte tenu des annexes,renseigne toi sur le COS et au cadastre sur la surface exacte de la parcelle soumise à construction.
Bonne chance, reste "zen"; amicalement. |
Edité par - chomiste le 06 sept. 2008 15:55:23 |
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chomiste
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 17:35:46
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Rebonjour (soir presque), Patala.
Je viens de relire tous tes posts, c'est vraiment un "cas d'école".
Le réponse à ma question principale y est mentionnée; on peut construire en limite de propriété, certes, mais:
- la construction doit être une annexe (et on s'en moque totalement)
- la hauteur depuis le sol naturel est limitée à 2.50 mètres.
Ce qui se passe peut te paraître "hallucinant", mais rassure toi, de telles choses et pires encore sont fréquentes. En matière d'urbanisme et de Travaux Publics, plus rien ne m'étonne...
Voici ma position, elle n'engage que moi, mais réfléchis y.
Je maintiens tout ce que je t'ai proposé dans me réponse précédente et y rajoute 2 choses:
1/ MAINTIENS TON RECOURS CONTENTIEUX SUR LE FOND.
Le POS est très clair, tes voisins l'ont méconnu (3.80 et 4.10 de hauteur de construction en limite de propriété).
Dans tes mémoires, n'insiste pas sur le caractère d'annexe, INSISTE sur la méconnaissance de l'article du POS qui prévoit un maximum de 2.50 mètres de hauteur. Joins le constat d'huissier prouvant le dépassement.
Compte tenu des annexes, vérifie si le COS n'a pas été dépassé et dit nous sa valeur (<1). Si dépassement, soulève ce moyen avec les plans du PC et des modifications à intervenir.
L'arrêté devrait être annulé sur le fond. Quand est l'audience?
Ne te fais AUCUNE illusion: tes voisins saisiront la CAA et tu ne pourras requérir la démolition qu'après décision définitive en poursuivant devant le TGI.
MAIS EST CE VRAIMENT UNE BONNE SOLUTION?
Ne pourrais tu pas avoir avec les tiers un "arrangement", financier ou autre? N'oublie pas que tu vis avec tes voisins!
C'est toi qui verra.
2/ Modificatif ou pas modificatif, la construction N'EST PAS REGULARISABLE.
Saisis donc dès à présent le Maire et dépose plainte auprès du Procureur de la République, en lui en adressant(à la Commune)injonction de dresser procès verbal.
3/ Depuis les lois "Defferre" sur la décentralisation, copie du permis des tiers est adressée à la sous-préfecture, ou à la préfecture au service du "contrôle de légalité".
Ceci est d'ailleurs indiqué en fin d'arrêté de construire, vérifie-le.
Pour faire court, le Préfet est tenu de vérifier la légalité des arrêtés qui lui sont soumis. Même s'il n'a pas le pouvoir de les annuler au delà de 3 mois, il peut saisir la Commune d'un recours administratif ou contentieux en annulation. Cela s'appelle le "Déféré Préfectoral".
En fait, c'est exactement les mêmes recours que les tiers sauf que c'est le Préfet qui les exerce.
Dès que tu es en possession des documents relatifs au POS, au PC initial et modificatif(s):
1. Forme un recours gracieux auprès du Maire par LRAR dans les 2 mois du premier jour d'affichage continu du modificatif et notifie-le.
2. Forme concomitamment un recours hiérachique en direction de M. le Préfet en annulation du modificatif. Fais le rapidement et demande lui qu'il exerce le Déféré Préfectoral ou son droit de retrait du modificatif à compter de 3 mois à partir de sa signature. Joins toutes les pièces nécessaires. Le modificatif, dès lors que la hauteur est déjà dépassée, semble à vérifier scrupuleusement.
3. Notifie les recours gracieux et hiérarchique à la Mairie et donne leur copie intégrale desdits recours sous 15 jours francs.
4. Attention: tu seras réputé, pour le recours contentieux en annulation à venir (si elle n'intervient pas avant) AVOIR CONNAISSANCE du permis modificatif à la date d'envoi. Même si l'affichage est irrégulier, inutile donc de la faire constater.
5. Si absence de réponse ou réponse négative, forme un recours contentieux sur le fonds. ATTENTION aux délais! Pas de référé, travaux achevés!
6. Prends rendez-vous à la Préfecture (ou sous) pour avoir un entretien avec le service du Contrôle de Légalité lorsqu'il seront en possession du recours hiérarchique.
7. Le rejet de ton référé semble normal si ton Avocat n'a pas soulevé, preuves à l'appui, le moyen relatif à la méconnaissance du POS (hauteur trop élevée).
Décider d'interrompre des travaux de construction n'est pas un acte anodin, et les juges administratifs sont responsables, ce n'est pas simple... Ton avocat a joué sur la qualité d'annexe et non sur le dépassement de hauteur, qui semble irréfutable. Si c'est bien ça, tu es pas mal placé sur le fond.
Enfin, une fois cela fait, privilégie un dialogue avec le voisin: car pas simple de cohabiter avec des gens dont tu vas demander la démolition de leur ouvrage! De mon côté, je chercherai un arrangement, mais il n'y a que toi, et toi seul, qui puisse décider.
Bonne chance.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 19:35:50
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| pour compléter un peu l'approche de Chomiste, sur la partie procédure -je ne suis pas sûr de partager le fond...-, je précise que la notification des recours doit se faire à l'auteur de l'acte ET à son bénéficiaire... et que le préfet n'est pas le supérieur hiérarchique du maire, sauf dans les rares cas où le maire accorde le PC au nom de l'Etat. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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chomiste
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 20:15:26
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Bien entendu, la notification des recours administratifs et hiérarchique doit se faire à tous les pétitionnaires, une LRAR par pétitionnaire.
Ce qui m'étonne (à moitié), c'est que le contrôle de légalité laisse passer de tels errements, les implantations par rapport aux limites séparatives étant les premières choses analysées.
Privilégie quand même un accord à l'amiable, une fois tout cela lancé.
Cordialement.
Ceci dit, il me semble que le Préfet engage sa responsabilité s'il ne défère pas au TA un permis réputé illégal. |
Edité par - chomiste le 06 sept. 2008 20:17:07 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 20:17:25
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pétitionnaire ET auteur de l'acte (le maire a priori)
préfet pas hiérarchique du préfet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 21:50:32
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bonsoir a tous et merci pour votre intéret
a toutes fins utiles je vous donne le texte exact:
Article UD7-implantation par rapport aux limites separatives
la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche d'une limite sur laquelle le bâtiment n'est pas implanté doit être au moins égale à sa demi-hauteur avec ub minimum de 4 mètres.
dans le cas d'aménagement d'un bâtiment existant,les règles ci-dessuspeuvent ne pas s'appliquer
des implantations différentes sont admises:
-pour les annexes qui pourront être implantées en limite séparative si leur hauteur est inférieure à 2,5 mètres au faîtage;
-dans le cadre d'opérations d'ensemble. dans ce cas les reculs définis plus haut ne s'appliquent qu'aux limites séparatives de l'unité foncière faisant l'objet de l'opération d'ensemble;
-pour les ouvrages techniques.
les piscines respecteront un retrait de 2 mètres au moins
voila le texte exact , donc si je comprends bien le français si on construit des pièces habitables c'est 4 mètres et c'est tres clair si ce sont des annexes 2,5 mètres
donc ils ont construit un garage avec un faitage à 3,76 et une pièce non définies à 3,79 ou comme il y a un toit commun avec la maison à 5,08
bien sur toutes ces hauteurs sont amplifiés du fait que les fondations ont été faite au-dessus de niveau du sol
en ce qui concerne le référé mon avocat est étonné du résultat , car le président n'a pas justifié son rejet
donc un permis modificatif a été deposé pour le référé
un deuxieme permis a été déposé en aout
pour l'instant l'instruction n'est pas finie
pour agir dois-je attendre l'affichage du permis modificatif?
ne devai-t-il pas informer le TA et moi-même du dépot de ce 2iem pcm?
il me faut du temps pour analyser votre message
je peux vous dire que personnellemnet j'ai construit une annexe en limite de propièté d'un autre voisin et dans ma déclaration de travaux il a bien fallu que je respecte les 2,50 m au faîtage méme si le faîtage ne touchait pas la limite |
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 22:25:19
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rebonsoir chomiste et emmanuel
le cos est limité à 0,30
la surface du terrain est de 880 m2
le shob 230,52 et le shon 163,34 comment se calcule ces dimensions car la maison a beaucoup de recoins,
de plus le porche et la terrasse couverts rentrent dans le shon? le garage et la pièce indéterminée égalemnt?
dans la pièce sans destination mesure quand même 3,80x5,69 , c'est grand pour une soi-disant annexe!! enfin ils ont construit un mur au milieu avec bien sur des portes d'accès qui ne sont pas mentionnées dans le pc d'origine , bon ils ont affirmé au tribunal que cela rectifié dans le pcm
merci pour votre réponse |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 22:30:45
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| pour les calculs de SHON/SHOB, voir ce fil |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:15:42
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une ptite décision citée au BJDUsur la notion de pièce annexe : Citation :
TA Lyon (1ère chambre) 2 juillet 2008, M. et Mme M., req. n° 0601653 – M. Lalande, Rapp. – M. Droullé, C. du G.
Permis de construire – Limites séparatives – Notion de « constructions annexes à usage de dépendance » – Exclusion – Pièces à vivre reliées par une porte aux autres pièces de la maison.
L’article UC7 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Beynost autorise les dérogations aux règles de distance par rapport aux limites séparatives pour les constructions annexes, accolées ou isolées, à usage de dépendance ne dépassant pas 3,50 mètres de hauteur. En l’espèce, la construction projetée, consistant en l’édification d’une chambre et d’une salle de bains reliée par une porte aux autres pièces de la maison, fait partie intégrante du bâtiment principal à usage d’habitation. Elle ne saurait, par suite, être regardée comme une construction annexe à usage de dépendance ne dépassant pas 3,50 mètres de hauteur totale pouvant être édifiée en limite séparative. (Illégalité du permis de construire au regard des dispositions de l’article UC7 du règlement du plan d’occupation des sols).
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 09:57:33
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Merci, Emmanuel, pour cette JP que je n'avais pas retrouvée lorsqu'il a fallu précédement expliquer la notion d'annexe.
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Dominique |
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 22:04:45
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bonsoir
oui merci beaucoup pour tous vos conseils très judicieux et professionnels qui me sont d'une aide préçieuse et nous préparons la poursuite de l'affaire avec un travail au fond sans le dévoiler
je vous informe de la suite dès que l'on déclanche l'action
merci encore et tous vos conseils sont les bienvenus
pat
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 22:55:03
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bonjour je viens de recuperer les permis modificatifs
le pcm1 complete le volet paysager avec l'etat du terrain a l achat
le pcm2 : aucune mesure n'est modifiée ,sur le plan ils suppriment les portes de communications avec la maison , c 'est faux preuve à l'appui
de plus les hauteurs des constructions sont érronées ( jusqu'a 50 cms de différence)
1er question faut-il faire un mémoire pour chaque pcm (1et2)les hauteurs des annexes en limite dépassent les 2,50 mètres aussi bien de mon terrain que du terrain de la construction
2 pouvez vous me donner la procedure afin de porter cette affaire au pénal pour construction non conforme au pcm ,( plainte directement auprès du procureur? du préfet? du maire? )
merci pour votre aide |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 00:02:53
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un recours par PC.
pour le pénal, sit dépot de plainte direct en gendarmerie, soit mise en demeure adressée au maire de constater l'infraction et de transmettre le constat au proc...
voir le premier message de ce fil |
cordialement
Emmanuel Wormser
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patala
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 00:50:31
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bonjour
je contaste que plusieurs procedure sont envisagable , mais d'après vous laquelle dois-je favoriser avec mon avocat, en sachant que, comme vous le savez, une action au fond est en cours sur la légalité des annexes par rapport a l'article ud7 et que j'ai déja envoyé un recours gracieux auprès du maire contre les 2 pcms, et en tenant comptes des contructions qui dépassent les hauteurs du pc , avec des ouvertures cachées afin de valider l'annexe, et bien sur en sachant qu'un menbre de la famille travaille à la mairie !
de plus savez-vous ou je peux trouver des modeles de lettre contentieuse pour le maie et le procureur?
ps : dans votre lien je constate que vous developper le déféré préfectoral!! c'est contradictoire avec vos derniers messages? alors oui ou non déféré prefectoral?
merci pour votre reponse |
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