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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 15 juil. 2008 : 16:14:05
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Bonjour,
Nous sommes de nouveaux propriétaires.
Lotissement privé de 75 maisons.
Une dizaine ou vingtaine ne sont pas encore livré suite à un retard de plus de 2 ans du constructeur. Certains ont emménagé depuis 1 an et demi.
Le promoteur vient de nous convoquer pour une AG le 23/07 afin de choisir un cabinet de syndic.
Nous sommes en ASL.
Que se passe t-il si nous refusons celui proposé par le Promoteur ?
Nous sommes tous en procès contre lui et nous ne voulons pas choisir un syndic que lui, a choisi compte tenu des nombreux déboires que nous avons rencontré.
Il est malheureusement trop tard pour faire des recherches et proposer un autre cabinet.
Compte tenu du fait que nous sommes 75 propriétaires, il serait impossible de gérer nous-même la copropriété.
Merci de votre aide.
Cordialement,
Chrystel
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 18:54:01
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Il est difficile de comprendre la situation de votre bien...
 Etes-vous propriétaire d'un LOT de lotissement : en ce cas, votre acte de propriété désigne votre bien comme "parcelle cadastrée section M n°... et une construction comme ci et comme ça"
Ou êtes-vous propriétaire d'un lot de copropriété horizontale : en ce cas, votre acte de vente désigne votre bien comme lot n°... de la copropriété des LYS (par exemple) comprenant un logment comme ci et comme ça et la jouissance privative d'un jardin.... (par exemple)
Dans le premier cas, le LOTISSEUR (celui qui a acquis une grande unité foncière pour la diviser en lots de lotissement) doit réunir une assemblée générale des propriétaires pour constituer une association syndicale libre de lotissement.
Dans le second cas, le PROMOTEUR qui a construit l'ENSEMBLE IMMOBILIER des LYS et a établi un ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION et un REGLEMENT DE COPROPRIETE, le promoteur, donc, participe à la première assemblée générale des copropriétaires qui devront , en appliquant les dispositions de la loi du 10 juillet 1964, élire un syndic de gestion pour UN AN.
En gros |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 19:02:32
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Bonjour
Apparemment, ils sont en ASL, Mout
Pour répondre à la question: en ASL la question n'est pas de savoir qui est syndic
MAIS DE CONTROLER LE CONSEIL DE DIRECTION, appelé le Syndicat.
Donc, si vous ne pouvez trouver un autre syndic,
veillez à placer dans le conseil une majorité de membre en qui vous avez confiance.
Vous pourrez élire le syndic Président de l'ASL, il ne peut prendre aucine décision
sans l'accord du Conseil.
Cordialement
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 19:55:50
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Merci à vous deux.
Il s'agit en effet d'un promoteur. Celui-ci sera présent je pense.
Le problème c'est que le syndic est nommé pour 3 ans et non pour un; c'est ce qui est indiqué dans les documents qui nous ont été envoyé pour la convocation du 23/07.
Choisir des personnes de confiance ? dur dur. Je pense qu'il est impossible pour un novice de gérer 75 maisons ( présentation du budget, appels d'offres etc.)
Ce serait pour 10 maisons, un syndic bénévole pourrait faire l'affaire mais là...
Nous sommes dans une situation difficile, avec un promoteur peu scrupuleux ( nous sommes passé plusieurs fois dans les journaux Le Parisien, Stop Arnaque ) tellement nous avons rencontré des pb.
Et maintenant, cette histoire de syndic...
Merci en tout cas de votre aide.
Cordialement,
Chrystel |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 10:18:15
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chrystela,
Il est essentiel de répondre à la question de mout,
Etes vous en ASL ou en copropriété?
Rien de commun pour vous conseiller... |
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 11:28:07
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| Je confirme, je suis en ASL. Sure de sure. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 12:07:51
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 donc, il ne s'agit pas DU TOUT de faire nommer un syndic professionnel!
Documentez-vous sur les ASL sinon vous allez encore vous faire arnaquer |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 17:17:42
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chrystela,
Excusez-moi d'insister mais à lire votre premier post je ne suis pas sur que vous soyez en ASL; Précisez SVP
Vous avez acheté quoi? un terrain sur lequel vous avez fait construire ou une maison en l'état de futur achèvement ?
A qui appartiennent les parties communes? au lotisseur ou en indivision entre vous?
C'est le même promoteur qui à construit toutes les maisons?
Avez vous les statuts de l'ASL ?
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Edité par - jjrousseau le 16 juil. 2008 17:20:20 |
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 22:32:20
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Réponses à votre mail :
" à lire votre premier post je ne suis pas sur que vous soyez en ASL; Précisez SVP" : je vous confirme ASL Les Villas du Parc
"Vous avez acheté quoi? un terrain sur lequel vous avez fait construire ou une maison en l'état de futur achèvement ?"
Maison en VEFA (état futur d'achèvement)
"A qui appartiennent les parties communes? au lotisseur ou en indivision entre vous?"
en indivision entre nous
"C'est le même promoteur qui à construit toutes les maisons?"
oui
"Avez vous les statuts de l'ASL "
oui mais je m'y perds. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 07:49:28
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Bon
Une chose est CERTAINE : il ne s'agit absolument pas de "nommer un syndic professionnel" et il faut ABSOLUMENT EVITER CELA!!!
Il s'agit de l'assemblée générale constitutive de l'ASL qui doit sans doute VOTER l'adoption des STATUTS.
Pour éviter les embrouilles, focalisez-vous sur ces statuts et faites en sorte d'éviter les dispositions qui donneraient la part belle au LOTISSEUR+promoteur qui possède sans doute encore quelques LOTS : à ce titre il est co-loti
Gerer la voirie et les réseaux ce n'est pas la mer à boire...il vaut mieux faire un gros effort tout de suite que de vous retrouver ficlés par un syndic pro à la solde du lotisseur-promoteur
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 09:14:18
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Tous les propriétaires sont membres de l'ASL suite à la signature de l'acte de vente où un document l'indiquait.
L'assemblée générale a pour but d'accepter le proposition de gestion du Cabinet Poncelet, ainsi que le budget fixé (sans étude préalable auprès de nous quant à nos besoins).
En effet, pas souci d'économies, le constructeur a fait poser des compteurs divisionnaires. Il n'y a qu'un compteur générale donc qu'une seule facture.
Nous devrons donc faire le tour des 75 maisons afin de relever nous memes les compteurs ( refus de Veolia de le faire) et de distribuer la note en fonction des consommations.
Par ailleurs, il semble que les parties communes n'aient pas été livrées. Le promoteur s'étant depuis le départ déclaré président, lorsqu'il livrera les parties communes, il devra s'envoyer à lui-même un courrier. Autant dire de suite qu'il peut livrer qund cela lui chante.
Nous avons plein de pb, comme une facture d'eau de 20 000€ dû aux premières habitation mais également de l'utilisation par le promoteur de l'eau pour terminer le chantier. Veolia menace de couper l'eau ( ayant 1 seul compteur, la coupure sera générale pour le 75 maisons )car le promoteur ne paie pas et a fait ajouter à l'ordre du jour du 23/07 le paiement par nous même de la totalité de la facture.
N'ayant posé les compteurs divisionnaires que la semaine dernière, nous ne pouvons savoir la consommation de chacun ( et donc celle du chantier).
PFff... désolée je raconte un peu ma vie... 
C'est pour toutes ces petites choses que je m'étais dit qu'un pro pourrait gérer mais évidemment pas celui proposé par le promoteur; ne serait-ce que pour 1 an, histoire que certains pb soient reglés.
Qu'en pensez-vous ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 10:13:34
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J'en pense que vous me semblez bien naïfs...
En lotissement, les parcelles de lots doivent avoir une VIABILITE AUTONOME : secouez-vous pour obtenir des branchements INDIVIDUELS...
sinon vous allez payer un syndic pour payer la facture d'eau et appeler des fonds pour la payer
...et pour EDF?
Bon : vous allez lire tout de suite le règlement de lotissement et le cahier des charges (sont-ils publiés?).
Quelles sont les obligations du LOTISSEUR
Tant que le LOTISSEMENT n'est pas terminé (voirie ET réseaux), l'autorité administrative a un DROIT et un DEVOIR d'intervention...
Mais il faut AVANT TOUT que vous fassiez une distinction entre
LOTISSEUR qui a l'autorisation de lotir, donc de diviser sous conditions de viabilisation
PROMOTEUR qui a des obligations de constructeur
C'est peut-être Monsieur MACHIN qui incarne les deux rôles, ça ne veut pas dire qu'il faut les confondre
Regardez vos actes de vente : qui est le VENDEUR?
Regardez votre contrat de construction: qui est le CONSTRUCTEUR?
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 11:20:27
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Je regarderai tout cela ce soir, ne les ayant pas avec moi.
En ce qui concerne des compteurs individuels : la seule possibilité est de faire construire le branchement et donc le coût est très élevé (dixit Veolia) et doit être payé par chaque propriétaire.
Pour EDF, nous avons tous un compteur indépendant. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 11:29:41
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Pourquoi EDF a fait ce que VEOLIA ne voudrait pas faire?
J'ai plein d'arrières pensées
VEOLIA vous DOIT des branchements individuels pour vos parcelles individuelles...
Et que dit l'AUTORITE administrative compétente ?
Il faut craindre des défaillances et coulages en cascade... |
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 11:54:57
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Veolia avait fait un devis à Paris Promotion ( promoteur )qui l'a refusé car ils ont estimé que c'était trop cher.
Résultat, ils ont fait appel à la société Sobecca.
Maintenant Veolia ne veut et ne peut intervenir car ils rétorquent qu'il s'agit de compteurs privatifs. Ils ne viendront jamais relever et nous ont dit de faire appel à une société qui s'en occuperait.
Nous sommes un peu tous en procès contre ce promoteur.
Que ce soit les propriétaires sur ce programme où d'autres qui connaissent les mêmes déboires (promoteur identique); et Dieu sait qu'il y en a. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:25:56
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chrystela: ne restez pas dans la narration de vos déboires
Il y a toujours eu des "gens" pour profiter de la naïveté de leurs semblables.
Dans la vie, il faut choisir son camp : ceux qui résistent, ou ceux qui capitulent.
SACHEZ UNE FOIS POUR TOUTES QUE LA COMMUNE A UN DROIT DE REGARD SUR CE QUE FAIT LE LOTISSEUR qui n'a pas la liberté de choisir de respecter la LOI.
Lotir, c'est diviser pour créer des terrains à batir, viablisés et autonomes.
Pour les vendre, le LOTISSEUR doit avoir rempli ses obligations.
Le problème, c'est que les acquéreurs choisissent la facilité en confiant la construction au PROMOTEUR (souvent la même personne)
Vous êtes-vous demandé comment FINANCER
1)l'acquisition foncière
2) sa viabilisation dans le cadre d'un LOTISSEMENT (coût des équipements d'intérêts communs)
3) la construction de maisons (architecte, matériaux, maitrise d'ouvrage)
La plupart de ces entrepreneurs se cassent le nez...comment pourrait-il en être autrement? ce sont des métiers différents, des risques différents etc...!
Maintenant il vous reste à VOUS PRENDRE EN CHARGE pour limiter les dégâts ... |
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chrystela
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 13:02:16
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"Vous êtes-vous demandé comment FINANCER
1)l'acquisition foncière
2) sa viabilisation dans le cadre d'un LOTISSEMENT (coût des équipements d'intérêts communs)
3) la construction de maisons (architecte, matériaux, maitrise d'ouvrage)"
Non car il s'agissait d'une opération où le promoteur a acheté le terrain, a fait construire et a vendu les lots; et non d'un terrain à acheté par des futurs propriétaires avec libre choix pour la construction.
Merci en tout cas pour votre aide depuis la création de ce sujet.
"Maintenant il vous reste à VOUS PRENDRE EN CHARGE pour limiter les dégâts ..."
Je vais essayer de faire au mieux. |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 15:56:11
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http://www.droit-info.com/aslconstit.html
Voyez ce lien, il vous en apprendra suffisamment si vous prenez la peine de tout lire ! donc, bonne lecture !
P.S: A la limite faite des photocopies que vous distribuerez à vos voisins. A plusieurs vous serez beaucoup plus forts pour affronter les escrocs !. |
Edité par - TRAGAMO le 11 oct. 2008 16:03:10 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 16:14:14
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Je reviens sur certains points de votre détresse...
Oui je crois que vous êtes bien officiellement en ASL.Il vous faut donc vous référer aux statuts c'est essentiel. Vous n'etes pas du tout administrés par un syndic. Une ASL est une association de biens fonciers (les lots) dont les propriétaires sont appelés "syndicataires". Ils élisent en AG parmi eux un "syndicat" de trois ou quatre (voir vos satuts pour le nombre) "syndics" qui élisent eux même en leur sein un "Président". La gestion de 'ASL et le respect de son objet sont assurés par le Président et son syndicat. En général si les statuts le permettent le syndicat peut confier tout ou partie des TACHES de gestion, mais en au cun cas la RESPONSABILITÉ, dans le cadre d'un CONTRAT PRIVÉ, à un gestionnaire professionnel (souvent c'est un syndic, ce qui apporte bien des confusions et demande d'être vigilant pour qu'il comprenne bien la différence de gestion entre une ASL et une co-propriété, ça demande de la patience et de la persuasion..). Tout ceci pour dire que le lotisseur n'est pas habiité a "imposer un syndic". C'est le syndicat et l'AG qui sont seuls habilités à approuver le choix de ce gestionnaire. Si vous décidez de ne pas faire appel à un gestionnaire professionnel, la gestion de l'ASL repose sur le syndicat et son Président (qui a la responsabilité juridique). C'est parfois assez lourd pour un grand lotissement.
Maintenant pour l'imbroglio avec les compteurs, je comprend assez mal. En principe chaque lot doit disposer d'une viabilité autonome avec compteurs individuels. La règle générale est que les compteurs sont relevés par le fournisseur de l'eau et de l'électricité. Je vois mal sinon comment il établirait sa facturation. S'il confie cette tâche à une société différente, il faudrait voir à quel point cela entrainerait des frais suppémentaires pour les usagers, ce qui me semblerait aberrant. |
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Nomination / refus d'un premier syndic ( ASL)
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