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 Sujet  |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 15 juil. 2008 : 22:05:27
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bonjour
voila la situation.
Un syndic benevole le mien a effectue des travaux sur un abri de jardin sans prevenir sans reunir une assemblee generale pour en parler ou definir le cout des travaux.
Il a mis les deux proprietaires que nous sommes devant le fait accompli un a paye entierement. Moi au debut j'ai verse 160 euros sur 420 puis j'ai decide de ne plus rien lui donne pensant qu'il n'a pas respecte la loi en matiere de prise de decision sur les travaux.
il a fait editer les factures à son nom et non à celui du syndic. 8 mois plus tard dans l'AG suivante il a porté la refection du toit dans le compte rendu a l'unanimité. C'est vrai que je ne l'ai pas contesté en sachant que les travaux etait termine depuis 7 mois, que pouvais dire ?. A savoir que ce compte rendu ne porte pas ma signature.
J'ai ete convoqué devant un huissier et cette apres midi je sors de chez le conciliateur...Ce dernier en presence des deux parties me conseil de donner les 200 euros restant... pour eviter une guerre...je suis dubitatif.
en surfant je suis tombe sur cet article
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris17.01.07.htm
merci de votre aide et de votre conseil.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 23:51:39
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Citation :
Un syndic benevole le mien a effectue des travaux sur un abri de jardin sans prevenir sans reunir une assemblee generale pour en parler ou definir le cout des travaux.
Il a mis les deux proprietaires que nous sommes devant le fait accompli un a paye
questions:
Vous ne "parlez" que de deux copropriétaires......et le syndic bénévole il est quoi???;pour être syndic bénévole (non professionnel est préférable)il faut obligatoirement être propriétaire d'un lot,même si ce n'est qu'un parking,une chambre de "bonne".......
Un procès verbal d'AG doit comporter la signature du président de l'AG (qui authentifie ce PV) du secrétaire ,éventuellement du scrutateur.....vous vous étiez quoi?
votre syndic "bénévole" a t-il ouvert un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires de XXXXXXX??
réparer un abri de jardin ,ne doit certainement pas faire partie des travaux "urgents"
Le problème c'est que vous avez voté "pour" l'éxécution des travaux (car non contesté),voire même accepté les comptes obligatoirement présentés à l'AG suivante sans réserve????? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 09:43:04
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si la résolution a été votée, approuvée à l'unanimité c'est qu'il n'y a pas d'opposant ni de défaillant
et comme personne n'a assigné en annulation de résolution: elle est executable!
il me semble que TOUS c'est à dire les copropriétaires et le syndic non professionnel,vous devriez vous "plonger" dans la lecture des textes qui régissent la copropriété..... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 09:43:48
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| par ailleurs, la construction de ces abris de jardin avait elle été autorisée en AG ? |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 10:24:31
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merci tout d'abord de vos reponses.
pour etre plus clair et en reponse a felix
le syndic est proprietaire de deux lots sur 4. il ya donc trois proprietaires. L'AG qui s'est deroulee 8 mois apres la fin des travaux n'a pas servie à autoriser les travaux mais plutot à reconnaitre leurs utilites ce que je n'ai pas contesté en effet.
Ce que je conteste c'est que le syndic a fait les travaux sans prevenir, sans AG, sans vote prealable. A l'epoque il n'y avait pas de compte bancaire pour la copro ce que j'ai demande par la suite.
Les factures des travaux portent son nom et pas celui du syndic.
merci de cotre aide
cordialement
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 10:32:20
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bonjour
en reponse a nefer
L'abri de jardin est aussi vieux que l'immeuble je pense. Le toit a donc ete refait par le syndic mais il n'y avait aucun caractere urgent à ce moment la. Nous aurions largement pu nous reunir meme a l'abri de ce toit sans risque de chutte.
Avez-vous surfer sur l'adresse internet que je cite dans mon premier post ?
Qu'en pensez-vous ?
merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 11:16:07
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"A l'epoque il n'y avait pas de compte bancaire pour la copro ce que j'ai demande par la suite."
le syndic non professionnel est dans l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé pour la gestion du syndicat!!
son mandat était donc nul!!!
il est évident qu'aucun des copropriétaires de ce syndicat ne connait les textes qui régissent la copropriété!!!
à lire vos messages, je suppose que rien ne fonctionne "normalement " dans votre copropriété..... |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 11:26:32
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En fait depuis le debut le syndic benevole nous a dit que nous supporterions des frais de compte bancaire. Il n'en est rien. Depuis novembre 2007 nous avons un compte et nous provisionnons nos depenses cela va tres bien. Le syndic avant etait proprietaire de tout l'immeuble et il n'a jamais sur faire la difference entre syndic et bailleur. C'est de la gestion a la "Bon Papa" !
En ce moment je me bats avec lui pour qu'il cesse d'utiliser son locataire de plus de 60 ans pour la tonte de la pelouse et l'entretien de l'espace vert. Si il lui arrive quelque chose nous serions tous responsable. Bref un vrai bonheur la copro. Il est plus facile de devenir proprietaire que de s'informer sur les regles de syndic...
cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 11:36:59
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cette personne est elle titulaire d'un contrat de travail?
si non, c'est le syndicat des copropriétaires qui sera poursuivi pour travail dissimulé......sans compter les indemnités à verser en cas d'accident!!!! |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 11:43:55
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contrat de travail ne devenons pas procedurié. Cette personne fait cela benevolement parce que elle aime cela au dire de son bailleur qui est aussi je le rapelle syndic benevole. Sans doute quelques arragements sur ses charges sont consideres. par courrier recommande la semaine derniere je lui ai demande l'arret de cette situation immediatement
cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 12:43:23
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Citation :
Initialement posté par thakisis
contrat de travail ne devenons pas procedurié. Cette personne fait cela benevolement parce que elle aime cela au dire de son bailleur qui est aussi je le rapelle syndic benevole. Sans doute quelques arragements sur ses charges sont consideres. par courrier recommande la semaine derniere je lui ai demande l'arret de cette situation immediatement
cordialement
il ne s'agit pas d'être procédurier!!
le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale
si le syndicat fait travailler du personnel sans contrat de travail et les déclarations adéquates, il s'agit bien de travail dissimulé!!
ce sujet est largement abordé dans les topics du forum: faites un peu de lecture!!
lorsque cette personne sera blessée et que la sécurité sociale assignera le syndicat....en remboursement de tous les frais occasionnés et transmettra le dossier à l'URSSAF ....vous comprendrez le sens de "travail dissimulé"!!!!
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 14:46:11
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en plus de ce qui est indiqué par nefer pour les petits travaux; il y aura une grosse différence en cas d'accident si le travail est effectué par un tiers à la copropriété - le locataire - et le même travail fait,bénévolement, par un copropriétaire.
Surtout que vous ajoutez < aux dires de son bailleur....et quelques arrangements sur ses charges>
Cette différence apparaît dans tous les contrats multirisques des copropriétés (j'espère que la votre en a un...contrat)
un petit plus qui pourra,peut être,vous être utile lors de votre prochaine AG.
Lorsqu'un copropriétaire possède une quote part de parties communes supérieure à la moitié,il est donc majoritaire à lui tout seul.
Pour éviter qu'il fasse ce qu'il veut (comme le votre) lors d'une assemblée son nombre de voix est ramené à la somme des autres copropriétaires (art.22L1965) |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 19:32:52
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contrat de travail ne devenons pas procedurié
je faisais juste un peu d'humour...c'est ce qu'il me reproche la procedure.
donc vous pensez que l'approbation 8 mois plus tard de la refection du toit par l'Ag me donnera tort si je vais en justice ? moi je ne dis pas que les travaux ne devait pas avoir lieu je pretend simplement que la procedure n'a pas ete respecté.
quand au tentieme le syndic n'est pas majoritaire sur ses lots.
au fait que pensez vous du cas ci-dessous
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris17.01.07.htm
cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 19:44:55
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dans votre cas, la somme ne relève pas de l'approbation des comptes!
vous dites:
" il a porté la refection du toit dans le compte rendu a l'unanimité."
il y a donc eu une résolution portant sur l'approbation de ces travaux et des factures.
dans l'arret que vous citez, le montant ne figurait que dans le relevé des dépenses et donc englobé dans le seul votre de l'approbation des comptes!!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 21:37:39
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le syndic n'a certainement pas respecté les règles,mais vous n'avez, semble t-il, jamais contesté,légalement,cette décision même semblez l'approuver en commençant à payer.....un acompte!
Actuellement,même s'il est évident que les travaux entrepris n'avaient pas un caratère d'urgence (necessaire à la sauvegarde de l'immeuble) vous vous trouvez dans la situation du mauvais payeur qui va devoir payer des frais supplémentaires.
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 22:07:02
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Il n'y a rien de pire que pensez que l'on a raison quand on peut avoir tort. J'ai contesté la decision de l'AG mais je ne pense pas l'avoir fait dans les temps. AG 12 juin 2007 courrier de contestation avec AR le 26 septembre 2007.
je dois voir un avocat la semaine prochaine je ferai le point avec lui.
Merci en tout cas pour vos reponses.
Je vous dirai quoi pour l'avocat.
cordialement |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 00:16:53
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pour pouvoir contester une décision d'une AG il faut avoir voté contre la décision prise (opposant) ou avoir été absent non représenté (défaillant) lors de cette assemblée.
De plus pour contester il ne suffit pas d'adresser une LRAR au syndic,cela ne sert à rien.Il faut obligatoirement intenter une action devant le TGI par l'intermédiaire d'un avocat (article 62D1967)
Vous pouvez,avec les mêmes règles,contester cette décision si la résolution ne figurait pas à l'ODJ ou encore contester la tenue de l'AG lorsque la convocation n'a pas été faites dans les règles (mauvais délai d'envoi,envoyé en lettre simple..........) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 08:53:16
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Plus près de nous,puisque "relevé" sur ce site dans la "partie" jpm,cet arrêt de la Cour de cassation ,relativement récent, qui confirme la non recevabilité de la contestation d'une décision adoptée en AG, à l'unanimité
http://jpm-copro.com/Cass%2007-11-2007-1.htm |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 14:01:06
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ce qui me perturbe dans mon cas c'est que l'ag a l'unanimite a approuver la necessite des travaux mais n'a jamais pu voter leur accord.
- il n'y a jamais eu d'ordre du jour pour les travaux.
- pas de devis.
- pas d'assemblée immediatement pour voter les travaux.
- pas de compte bancaire.
- pas de facture au nom du syndic pour les travaux.
et puis il y a ce texte..
Article 37 En savoir plus sur cet article...
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
chronologiquement il y a bien faute du syndic mais je reconnais que je ne suis pas clean sur le reste.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 14:30:43
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| comme dit plus haut, votre syndicat et son syndic sont complètement "hors des clous" pour la gestion de cette copropriété!! |
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thakisis
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 21:23:57
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sic nous n'avons pas de syndicat...
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travaux engage par le syndic benevole
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