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GDB
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 30 juil. 2008 : 15:36:51
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Bonjour,
Je viens de faire l'acquisition d'un appartement dont le locataire est occupant sans droit ni titre. A savoir que cette personne à reçu un congé pour vente et que son bail arrivant à expiration pour le 31 avril dernier, elle aurait dû quitter les lieux. Ce locataire ne paie normalement qu'1/3 du loyer, le reste étant honoré par la CAF. Si je dis normalement c'est parce que cette personne n'a jamais payé son 1/3 de loyer dû.
En ce qui me concerne, j'ai acheté cet appartement à but locatif et trouve plus simple que le locataire actuel reste occupant de cet appartement. Cependant, si je suis certain que par crainte d'être expulsé, le locataire me paiera son 1/3 de loyer dû (laissant le reste à la charge de la CAF), je suis tout aussi certain que celui-ci ne paiera plus si je lui refais un bail sur 36 mois en bon et dû forme.
J'ai donc pensé à fournir à mon locataire de simples quittances avec la mention: "indemnités d'occupation". Dans ce cas la je serai certain de bien toucher mes loyers et de pouvoir activer la procédure d'expulsion à n'importe quel moment, si un défaut de paiement prolongé survenait.
Mais est-ce bien légal tout ça? Je tiens à trouver le meilleur compromis sécurité/légalité.
Je vous remercie par avance pour vos réponses.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 15:44:07
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 eh bien, vous vous embarquer dans du locatif avec un locataire qui ne paye pas son loyer ????
Citation :
Si je dis normalement c'est parce que cette personne n'a jamais payé son 1/3 de loyer dû.
En ce qui me concerne, j'ai acheté cet appartement à but locatif ...
lisez la loi pour commencer ! sinon vous allez au devant de bien des déboires. on ne donne pas une quittance pour un occupant sans droit ni titre  ==> on donne des "recus" ! Différence de taille qui peut avoir de grosses conséquences pour le bailleur.
Je vous invite à faire un (grand) tour sur le forum; bon courage et bonne lecture.
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Cordialement, |
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GDB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 16:10:35
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Quand j'ai dis quittances je pensais reçus, puisque quittance vaut bail il me semble. Mon occupant pourrait s'en servir pour faire valoir un droit quelconque.
Sauf votre respect et eu égard à votre réponse, je pensais qu'un forum servait à obtenir des réponses sans avoir à les chercher dans de multiples ouvrages fastidieux. C'est un échange de connaissances qui permet une complémentarité, mai aussi à chacun de gagner un temps précieux.
N'auriez vous donc jamais de questions à poser à quiconque? Et si vous les posiez et qu'on vous répondait de lire le forum ou de chercher dans des bouquins, vous en satisferiez vous?
Bien à vous.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 21:54:50
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Citation :
Originally posted by GDB
N'auriez vous donc jamais de questions à poser à quiconque? Et si vous les posiez et qu'on vous répondait de lire le forum ou de chercher dans des bouquins, vous en satisferiez vous?
Bien à vous.
si ca m'arrive mais avant, je surfe un minimum ! 
c'est comme ca, on m'a tjs appris à chercher avant de demander de l'aide aurpès des autres.
si vous regardez le compteur, vous vous apercevriez que je ne ménage pas ni ma peine, ni mes conseils.
mais je pense et c'est mon opinion ... que quand on investit autant d'argent dans un appart, sans prendre au moins la peine de se renseigner avant, et qu'en plus, le loup est dans la bergerie, je me dis que vous cherchez les emm ....
Bien à vous ! |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 22:00:15
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Bonsoir
j'interviens ici : nous connaissons tous Joulia pour se décarcasser pour tenter de sauver de mauvais pas un grand nb de bailleurs - ou de locataires - elle y excelle je dois dire - voyez lisez ses nbreuses interventions. Elle a tjrs le souci légitime de ramener au droit fil... du droit les pb. Ses interventions sont bénévoles et si elle vous recommande telle ou telle lecture ce n'est jamais gratuit.
Bailleur est un métier difficile si je puis dire .
Elle vous souligne une position très difficile dont on ne se sort pas sans une bonne connaissance des dispositifs législatifs et réglementaires. Dans votre cas il n'existe aucune recette miracle, mais que des problèmes en perspective.
donc bon courage  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 09:16:07
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Je trouve pour ma part surprenant que vous commenciez à vous intéresser à la loi et aux procédures que six mois après la fin du bail de votre locataire, et donc certainement près d'un an après avoir la certutude d'être bailleur.
Dans ce genre de situation, c'est bien facile de se plaindre d'un forum gratuit sur lequel des bénévoles viennent à votre aide, mais il faut commencer par s'aider soi-mêem, et aussi comprendre quand on a engagé 'tout faux' .
En particulier:Citation :
je suis tout aussi certain que celui-ci ne paiera plus si je lui refais un bail sur 36 mois en bon et dû forme.
Donc il est clair que vous devez entamer la procédure d'expulsion, longue et couteuse, et il faut commencer la plus tot possible.
Citation :
J'ai donc pensé à fournir à mon locataire de simples quittances avec la mention: "indemnités d'occupation". Dans ce cas la je serai certain de bien toucher mes loyers et de pouvoir activer la procédure d'expulsion à n'importe quel moment, si un défaut de paiement prolongé survenait.
Vous aimez prendre des risques .... Vous pensez marcher avec ce genre de procédure 'je ments-tu ments' pendant tout un vrai bail?
Il est évidement que à ce titre vous êtes bailleur consentant... à plus ou moins long terme. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 31 juil. 2008 09:20:15 |
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GDB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 16:08:23
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Je me suis certainement mal exprimé.
Je suis propriétaire dudit appartement depuis le 29 juillet dernier. Je viens donc juste de l'acquérir. Effectivement je peux engager une procédure d'expulsion, c'est beaucoup plus simple. Par contre je mets à la rue en mon âme et conscience une personne de 60 ans bénéficiaire du RMI et sans garant pour l'aider à se reloger. Je ne le conçois pas.
D'ou mes questions ! Comment puis-je trouver le bon compromis. La conserver dans les lieux sans bail. Les indemnités d'occupation manifestement ne peuvent durer que 5 ans. D'ici là j'aurais le temps de trouver une autre solution, mais comment dois-je procéder pour de mon coté rester dans la légalité et qu'elle ne puisse pas me forcer à faire un bail ; suite à une faute de ma part dans ma gestion.
Si j'ai bien suivi, je lui fais un reçu mensuel avec le montant du loyer et la notification: Indemnités d'occupation. Est ce tout ce que j'ai à faire?
Merci par avance pour vos réponses.
Cdt.
NB: Je ne suis pas un bailleur sans âme et j'ai d'autres logements ou tout se passe à merveille. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 16:48:44
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bonjour,
Pour le reçu il suffit d'indiquer le montant, la date et le nom de la personne qui verse la somme!
après un congé pour vente, la seule procédure a effectuer est la procédure judiciaire d'expulsion avec validation du congé.......qui aurait du être introduite par le vendeur!!
il faudrait relire les clauses indiquées dans votre acte autenthique, car vous avez acheté en "occupé"...... |
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GDB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 17:35:09
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Dans l'acte authentique, il est stipulé que le bien est occupé sans droit ni titre et un acte d'huissier signifiant au locataire l’expiration du bail au 31 avril dernier y est annexé.
Le vendeur n'a pas déclenché de procédure d'expulsion depuis l'expiration du bail, car le locataire s'est mis à payer ses loyers. (2/3 par la CAF et 1/3 par le locataire). Par contre le locataire n'a commencé à payer que quand le bail à expiré et pour ne pas que l'ancien propriétaire ne déclenche expressément la procédure d'expulsion.
(D'ou ma volonté de ne pas faire de bail).
Donc en résumé, je fais un reçu mensuel avec nom prénom, somme perçue et la mention Indemnités d'occupation. De ce fait, je ne suis pas légalement obligé de lui faire un bail? (Du moins pas avant 5 ans).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 22:15:52
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"Le vendeur n'a pas déclenché de procédure d'expulsion depuis l'expiration du bail, car le locataire s'est mis à payer ses loyers." : le motif du congé était un congé pour vente!
il ne s'agissait pas d'engager une procédure pour loyers impayés...mais de faire valider le congé et donc de demander l'expulsion!!!! |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 04:39:28
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de plus, lorsque vous avez signé le compromis, où vous achetiez le bien libre, ou occupé au moment de la vente, il vous était possible - et même recommandé sûrement de n'acheter le bien (condition à inscrire sur le compromis) que libre, vous dégageant ainsi de toute responsabilité si le jour de la vente le bien n'est pas libre - ceci annulant le projet de vente.
Maintenant le pb est que vous étiez dès le départ ambivalent sur le sujet et votre investissement était plutôt de faire du social - CAD un investissement pour l'autre soit cette personne - et non pour vous-même.. Or vous vous adressez à un forum de bailleurs et non d'assistants sociaux, ou plutôt de "donneur de bien" - version dons et legs.
En la matière il n'existe à mon avis ni loi, ni compromis délimité possible.
Pourquoi une personne en difficulté semble "profiter " d'une situation ? c'est parce qu'elle n'a rencontré que du beurre mou en face d'elle, des bailleurs transparents : rien de la réalité ni de la loi ne lui sont opposés, donc c'est sans limite possible. La situation est faite pour la rendre confuse, elle et vous.
Cette situation que vous avez acceptée est des plus dangereuses car vous voila avec un bien qui ne vous rapportera pas - et ne me dites pas, sauf si vous êtes riche comme Cresus - que ceci n'a aucun impact sur vous. Comment pensez-vous entâmer à présent que la situation est devenue plus que déraisonnable une procédure alors que vous êtes convaincu du bienfondé de la maintenir chez vous ?
Son truc : c'est de vous faire mariner jusqu'à ses 70 ans.
Pourquoi pensez-vous que le bailleur précédent a vendu ??? pour se débarrasser d'un pb devenu ingérable.
Ce sont des situations à ne traiter que par des bailleurs sociaux, CAD des professionnels. Cette dame a bien compris qu'elle épuiserait ses propriétaires successifs. |
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