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 Sujet  |
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ngsci
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 05 août 2008 : 23:29:48
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Bonjour,
Je viens une nouvelle fois vous exposer un "cas d'école" :
MR ET MME DUPONT sont mariés sous le régime de la communauté de biens (disons que Mme DUPONT c'est moi).
MME DUPONT souhaite, avec l'accord de son mari, emprunter pour acheter un bien immobilier MAIS que ce bien ne soit QUE à son nom.
Question comment faire, sachant que c'est MR ET MME DUPONT qui empruntent ?
Pistes de réflexion qui me torturent les méninges :
- faire devant notaire un contrat modifiant le régime matrimonial type séparation de bien (avant ou après l'emprunt)
- l'emprunt restera-t'il au nom de MR ET MME, ou MME, ou MR (sachant que MR est d'accord pour assurer la moitié des échéances du prêt durant toute la durée du prêt)
- peut-on simplement au moment de l'achat devant le notaire spécifier que l'appart sera juste au nom de MME, même si le prêt porte sur les deux époux (en instance de séparation, vous l'aurez compris)
- MR peut-il, après l'emprunt et l'achat par exemple, faire une donation à MME
- il y a peut-être parmis ces hypothèses, des cas ou MMR devra déclarer aux impôts la valeur de cet appartement "donné" par son futur ex-mari considéré comme un enrichissement
bref : que des casse-têtes
en plus je n'ose pas compliquer la question en précisant que MR ET MME sont à 50/50 dans une SCI : pour ça je vais, si vous le permettez, poster un message dans la rubrique SCI...
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 09:49:31
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La question de l'acquisition d'un bien immobilier par un seul époux pendant le déroulement de la procédure d'un divorce envisagé est un sujet très ancien.
Il est procédé ainsi qu'il suit :
-Mme.DUPONT acquiert seule en son nom;
-M.DUPONT comparaît à l'acte pour indiquer qu'une procédure de divorce est en cours et que, si le divorce est prononcé, la dissolution de la communauté remontera à une date antérieure à l'acquisition sachant que les époux peuvent volontairement fixer la date de cette dissolution,et, qu'il n'aura aucun droit sur ce bien;
-dans le cas d'un emprunt, il faut que l'organisme de crédit ne considère comme débiteur que le seul acquéreur.
Cette question de l'emprunt contracté par les deux époux peut être parfaitement réglée dans le cadre du partage des biens de la communauté légale consécutif au prononcé du divorce. Mme.DUPONT recevra une somme moins importante dans la masse communautaire dès lors que, par anticipation, elle en aura déjà obtenu une certaine proportion pour acquérir un bien immobilier en son seul nom.
En tout état de cause,pour garantir sa créance l'organisme prêteur prendra des inscriptions hypothécaires lesquelles, selon la règle, suivront l'immeuble en quelque main qu'il se trouve. |
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ngsci
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 13:04:20
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bonjour M. Dethau et merci
cependant MME n'a pas les moyens d'acquérir seule en son nom car c'est son mari qui a le plus de revenus et MME ne sera que co-emprunteur.
le problème est le même si c'est la sci de monsieur et madame qui empruntent : l'appartement sera au nom de la sci, donc monsieur en aura la moitié (parts à 50/50)
voici la solution que j'envisage (avec les conseils que vous m'avez donnés sur un autre topic) :
la sci vend un des appartements qu'elle possèdent
prix d'achat 64000 €
prix de vente estimé 150000€
remboursement du crédit restant 12000 €
provision pour le paiement de la taxe sur plus-value et csg : 26% de la différence entre prix d'achat et de revente
reste : 115600 € environ
la sci annule un certain nombre de parts de mme à hauteur de 115600€ qui lui sont attribués
un notaire liquide la communauté de bien des époux (sans divorce mais juste séparation de biens et de corps dans un premier temps). il stipule que mme renonce à toute pension et monsieur renonce à 50% de ce que mme a reçu en contrepartie de l'annulation de ses parts.
la sci rachète un autre appartement (mme apporte SES 115600 € et la sci (plus à 50/50 mais environ 80/20) emprunte pour la différence soit environ un emprunt de 115000 €)
Madame en tant qu'associé occupe gratuitement le nouvel appartement avec les enfants mais, en accord avec son mari, elle paie la moitié des échéances du crédit. L'autre moitié est payée par monsieur en remplacement de toute pension. la sci, bien qu'elle ne tire aucun revenu de ce bien, peut en déduire les intérêts et faire baisser sa fiscalité).
tout pourrait rester en l'état mais dans ce cas monsieur serait, via la sci bien sûr, propriétaire du nouvel appartement à hauteur de ses parts (exclusion faite de l'apport personnel de mme de 115600€).
il reste donc à savoir comment madame peut faire pour être seule propriétaire : elle pourrait encore faire annuler ses parts restantes à hauteur de ce que "possède" son mari sur le nouvel appartement ?
question subsidiaire : lorsqu'un conjoint, dans le cadre de la liquidation de la commnauté de biens, perçoit une somme d'argent ou un bien de l'autre époux, paie t'il des impots sur ce qu'il reçoit à ce moment là ?
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 13:17:08
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| Votre raisonnement est faussé, car mariés sous un régime de communauté, la somme de 115.600 euros qui sera "attribuée" à Madame sera un bien commun. |
moulinsart |
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ngsci
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 13:29:48
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| vous avez raison mais dans mon raisonnement les époux vont chez le notaire pour liquider la communauté de biens, et c'est à ce moment que monsieur renonce à sa moitié sur le fruit de la vente. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 13:45:20
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puisque les époux ne seront pas divorcés, peut il y avoir liquidation de la communauté ?
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ngsci
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 13:50:01
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| je crois qu'il doit exister des conventions entre époux pour anticiper et donc partager avant de se séparer |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 15:00:07
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| Oui mais les effets de ces conventions sont reportées au jour du prononcé du jugement de divorce. |
moulinsart |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 15:05:54
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la liquidation de la communauté ne peut se faire que dans le cadre d'un divorce
sinon, en cours de mariage, il n'existe que le changement de régime matrimonial |
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ngsci
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 17:28:21
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donc en changeant de régime matrimonial pour un régime de séparation de biens, tout ce qu'achètera madame restera à madame et vice versa
c'est donc une solution valable si tout le reste vous semble cohérent ? |
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achat et régime matrimonial
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