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Pourquoi le crédit immobilier se tasse

Keren Lentschner
07/08/2008 | Mise à jour : 14:01 | Commentaires 16 .

Le montant des nouveaux crédits immobiliers a baissé de 10,9#8201;% par rapport aux six premiers mois de 2007. (Photo Figaro/ Ceccarini)
Les banques refusent d'endosser la responsabilité du ralentissement du marché.

«Il n'y a pas de “credit crunch [restriction brutale du crédit] chez BNP Paribas», a déclaré hier matin Baudouin Prot, directeur général de BNP Paribas, en présentant ses comptes semestriels. Il y a «tout simplement moins d'acheteurs, ce qui est logique dans une période où l'on anticipe une baisse des prix de l'immobilier», estimait la veille dans Le Figaro Frédéric Oudéa, son homologue à la Société générale, rejetant «clairement toute idée de “credit crunch” dans notre pays. De nombreux particuliers sont pourtant convaincus d'être victimes d'un resserrement des conditions de crédit lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Un phénomène mis sur le compte de la crise du subprime qui aurait coûté si cher aux banques qu'elles ne seraient plus en mesure de financer leurs clients traditionnels. Les banquiers récusent cette perception de la situation, chiffres à l'appui. BNP Paribas assurait hier au Figaro que la production de nouveaux crédits immobiliers était «stable sur six mois», sans donner de chiffre précis. Le groupe se contentait d'indiquer que ses encours de crédit immobilier avaient crû de 7,5% au 2ème trimestre.

À la Société générale, le recul de la production de prêts à l'habitat est de 4% pour le deuxième trimestre. «Une chose est sûre, pour les particuliers, le retournement a été proportionnel aux espoirs suscités. La «France de propriétaires » prônée par le candidat Sarkozy pendant la campagne présidentielle et la mise en place du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt en ont incité plus d'un à franchir le pas. Dans le même temps, à la faveur d'une conjoncture immobilière au beau fixe et de taux d'intérêt historiquement bas, l'allongement de la durée des crédits jusqu'à cinquante ans chez des courtiers comme Cafpi a rendu le rêve de la propriété accessible à un grand nombre. Puis le second semestre 2007 est venu doucher les espoirs à peine nés. Quasiment inutilisée depuis dix ans, la possibilité de rétractation a refait son apparition depuis un an.


Autocensure de la demande

Pour autant, le «credit crunch» ne serait-il qu'un mythe ? La production bancaire s'est bel et bien contractée en France. Au premier semestre, le montant des nouveaux crédits immobiliers a baissé de 10,9% par rapport aux six premiers mois de 2007 pour atteindre 136 milliards d'euros, selon l'Observatoire Crédit logement-CSA. Les banques l'attribuent au ralentissement de la demande de crédits : le nombre de transactions a chuté de 15% à fin juin 2008. «Il y a un phénomène d'autocensure», estime Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier. «Par crainte de ne pas être solvable, une partie de la demande ne s'exprime pas, ajoute-t-il. Les banques doivent raison garder. Elles oublient leur fonction économique et sociale qui est de prêter.»

S'il refuse de parler de «credit crunch», Christophe Crémer, président de Meilleurtaux.com, constate que «les banques françaises ont modifié leur comportement en termes d'analyse de dossiers et d'accord de crédit». Le taux de refus atteint aujourd'hui, selon lui, 8% à 10% contre moins de 2% ou 3% en début d'année 2007. L'obtention d'un prêt passait alors pour une simple formalité. Aujourd'hui, les banquiers n'hésitent pas à renforcer leurs exigences en matière d'apport et d'ancienneté professionnelle, à raccourcir la durée d'emprunt ou à verrouiller les prêts-relais. Elles font elles-mêmes les frais du renchérissement de leur financement qui les conduit à augmenter le coût du crédit. Les premiers touchés sont les primo-accédants disposant de revenus modestes et les jeunes. «La plus grande proportion d'emprunteurs aux limites des critères d'endettement rend la perception des règles plus stricte», analyse le baromètre Bipe-Empruntis.

Depuis janvier 2007, la remontée des taux d'intérêt et l'envolée des prix de l'immobilier ont ainsi exclu des «finançables» une personne sur cinq, selon Bipe-Empruntis. Entre octobre 2005 et juin 2008, la mensualité d'un emprunt de 150 000 euros sur vingt ans est passée de 870 euros à 990 euros (+ 14%) et le coût total de ce crédit a bondi de 49%, ajoute Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis.com. «50 euros supplémentaires de mensualités, ce sont 2,5 millions de familles qui sont exclues du crédit», répète à l'envi Alain Dinin, PDG du promoteur Nexity. Certains professionnels en appellent aujourd'hui à l'État. «Il ne peut se départir de son rôle d'amortisseur», estime Henry Buzy-Cazaux, qui appelle à la création d'un fonds de sécurisation de l'accession à la propriété.

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