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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 12 août 2008 : 11:59:03
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Bonjour,
Mars 2007 : la convocation pour l'AG annuelle comporte une résolution sur Remise en état des espaces verts, proposée au vote selon l'art. 24, comportant, entre autres de nouvelles créations (restanques, etc .) et surtout création d'une haie de pyracantha à l'entrée de la résidence pour en protéger l'accès contre intrusions, en lieu et place d'une proposition d'une cloture métallique demandée par un copropriétaire victime d'un cambriolage peu avant.
Il me semble que cette partie "création nouvelle" aurait mérité l'art. 26 (vote aux 2/3)
Par ailleurs, un seul devis est joint, celui de l'entreprise de jardinage en charge du contrat d'entretien permanent
Mais, la proposition est votée telle quelle avec quasiment l'unanimité.
Puis, rien ne se passe, on ne voit pas démarrer les travaux votés. L'entreprise de jardinage a été remplaçée par une autre, soi-disant meilleure.
Mars 2008, AG suivante. Le syndic est fortement mis en cause pour diverses "erreurs" de gestion. Ses comptes sont refusés, ainsi que son quitus. Sa demande de renouvellement de mandat est refusée. Un autre syndic est élu.
On apprend, peu après, que le Conseil syndical aurait, après la fin de l'exercice, donc non visible dans les comptes proposés pour approbation à cette AG, décidé que les travaux votés en 2007 étaient "infaisables" et ont donc consulté un paysagiste pour faire un projet plus "sérieux". Et ceci, en accord avec ce syndic.
Dans un courrier récent adressé à tous les copropriétaires, ils tentent de faire accepter cette étude et de sa facture dépassant de 2,5 fois le montant de budget mis à disposition annuellement pour CS et syndic pour de petits travaux.
Or, le nouveau syndic vient d'appeler des fonds pour payer cette étude
Un certain nombre de copropriétaires lui ont écrit qu'ils n'étaient pas d'accord pour payer ce "détournement de fonds" (fabrication de papier, même pas montré aux copropriétaires) par rapport à son objet initial : des réalisations concrètes
Quels sont leurs recours face à cette insistance du syndic à être payé
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 16:44:53
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Il semble que l'étude litigieuse a bien été commandée par le syndic ancien.
Le syndicat est donc engagé à l'égard de l'auteur de l'étude qui a reçu la commande. S'il procède au recouvrement judiciaire contre le syndicat, le syndicat sera condamné et le créancier pourra, le cas échéant, procéder à l'exécution du jugement contre chacun des copropriétaires s'il n'est pas payé par le syndic actuel.
Il reste un autre aspect de la question : l'engagement du syndicat par le syndic ancien est irrégulier, si l'on s'en tient à vos indications. Le syndic ancien, voulant couvrir sa responsabilité, aurait dû demander à l'assemblée générale de ratifier a posteriori son excès de pouvoir.
Si l'assemblée avait ratifié, les opposants auraient pu agir en nullité de la décision.
Compte tenu du changement de syndic, l'assemblée doit engager une procédure contre le syndic ancien responsable.
On peut espére que le conseil syndical ancien a été également ejecté ?
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 12:13:54
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il semble que l'étude litigieuse a bien été commandée par le syndic ancien...
...On peut espére que le conseil syndical ancien a été également ejecté ?
A la première partie de votre question, le réponse semble être NON. Car, lors d'une de ses visites mensuelles, son assistante a dit à certain d'entre nous qu'elle n'était pas au courant de cette étude
A preuve aussi, qu'après son départ, le nouveau syndic a trouvé la facture impayée
Nota: compte tenu autres vilennies en cours de ce syndic, il n'a peut-être pas voulu en rajouter avec cette facture qui allait être litigieuse
A la seconde question, la réponse est NON, car leur mandat de trois ans est toujours en cours
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 19:24:13
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kasos : Citation :
On apprend, peu après, que le Conseil syndical aurait, après la fin de l'exercice, donc non visible dans les comptes proposés pour approbation à cette AG, décidé que les travaux votés en 2007 étaient "infaisables" et ont donc consulté un paysagiste pour faire un projet plus "sérieux". Et ceci, en accord avec ce syndic.
Le syndic et le CS n'ont pas le pouvoir de décision.
L'AG décide, le syndic éxécute les décisions de l'AG, et le CS contrôle la gestion du syndic, et la bonne éxécution des décisions de l'AG.
L'AG a décidé en mars 2007 de crée une haie, le syndic aurait du commander cette haie, et le CS aurait du demander à celui-ci de le faire.
Une étude payante pour faire une haie ou une cloture métallique ??? Généralement les devis établis par des prestataires sont gratuits!! quel est le montant des travaux envisagés et celui de cette étude ??
Si les travaux votés de haie n'ont pas été faits en 2007/2008, à l'AG le CS aurait du posé ce problème de changement de prestataire et de travx. Le montant des travaux votés par la résolution n°X doit faire l'objet d'un apurement auprès de chacun des copros, l'AG aurait pu également décider de les affecter à un compte de travaux des haoes ou de la cloture en l'attente d'un nouveau vote sur des devis précis.
le syndic, comme le CS sont totalement en faute sur cette décision. Vous avez viré le syndic, viré également le CS.
Le syndic peut décider de changer d'entreprise de jardinage sans avis de l'AG, mais en aucun cas ne pas éxécuter la décision de l'AG sur les haies.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 07:47:55
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Citation :
Initialement posté par philippe388
le syndic, comme le CS sont totalement en faute sur cette décision. Vous avez viré le syndic, viré également le CS.
Le CS est encore en place jusqu'à la prochaine AG début 2009. On verra ce qui se passe à ce moment-là
Mais, je rappelle qu'un CS n'a aucun pouvoir et qu'il ne peut être attaqué en justice.
Dans ce cas c'est le syndic qui est complètement fautif d'avoir laissé faire une telle erreur par le CS
Sauf à apprendre officiellement qu'il n'était pas dans le coup
Mais dans ce cas, la faute serait peut-être à aller chercher chez le paysagiste qui a fait une étude pour le compte du CS sans s'assurer que le syndic était dans la boucle |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 08:46:07
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| les membres du CS peuvent être poursuivis individuellement |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 08:57:02
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Une étude payante pour faire une haie ou une cloture métallique ??? Généralement les devis établis par des prestataires sont gratuits!! quel est le montant des travaux envisagés et celui de cette étude ??
J'ai dû mal m'exprimer. Il n'y a pas eu d'étude ou de devis payant.
Le seul document en notre possession est le devis de l'entreprise de jardinage X, joint à la convocation pour l'AG, pour un montant bien fixé.
C'est à partir de ce document que nous avons voté la résolution. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 09:51:24
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Si l'entreprise a fait un devis, c'est bien parce qu'on lui a demandé de faire un devis. C'est en principe le syndic qui a fait cette demande.
En principe, l'établissement d'un devis est gratuit, mais encore faut-il jouer le jeu.
Pour une entreprise, l'établissement correct d'un devis a un coût.
Quand elle participe à une mise en concurrence régulièrement effectuée, elle admet un risque d'échec dans un jeu bien organisé et sans tricherie. Si elle ne gagne pas, elle garde sans rancoeur ses frais.
Quand elle fait une étude correcte pour s'apercevoir ensuite que le demandeur n'avait pas qualité pour demander, qu'en réalité les copropriétaires ne veulent faire aucun travail, ou que de toute manière elle n'aura pas le chantier parce qu'il est réservé à Dupont, copain du syndic et/ou du CS, on comprend que l'entreprise se rebiffe et fasse payer l'étude.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 10:45:16
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De JPM:
"Quand elle fait une étude correcte pour s'apercevoir ensuite que le demandeur n'avait pas qualité pour demander,.... on comprend que l'entreprise se rebiffe et fasse payer l'étude."
Pas d'accord, si aujourd'hui je commande une étude pour le compte de J.P.M., je ne vois pas le fournisseur s'apercevant que je n'avais pas qualité pour commander, facturer notre ami JPM...!
Cas véçu: Commande de travaux supplémentaires par un membre du C.S.
Travaux non payés par l'ancien syndic. Le fournisseur attaque le syndicat en justice. L'ancien syndic ne fait pas de "bon de commande" pour régulariser ces travaux pas votés, malgrès ses connivences avec le membres du C.S. avec lequel il a fait pas mal de malversations. (Il faut dire qu'en A.G. à la suite de refus de certains travaux, l'intéressé avait déclaré: "On s'en fout, on les fera quand même". Le demandeur en est pour ses frais il est débouté.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 13:51:17
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JB 22 a raison parce que j'ai écrit " n'avait pas qualité ".
En fait c'est pouvoir que je devais écrire. Or il est admis qu'un fournisseur n'a pas sytématiquement à vérifier si le syndic, qui a bien qualité, a le pouvoir de commander. Au contraire, cette vérification doit être faite par l'établissement financier auquel le syndic s'adresse pour un emprunt du syndicat.
Tout celà montre qu'il faut à chaque instant utiliser le mot approprié et que 90 % au moins des copropriétaires ne devraient pas écrire syndic quand il s'agit du syndicat, ou le contraire.
Celà devient déjà plus complexe quand on parle en même temps d'une ASL où le syndicat est le conseil de gestion et les syndics sont les membres de ce conseil.
Quant aux copropriétaires, pour le syndicat des copropriétaires, ils sont syndicataires pour l'ASL
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 17:00:37
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De JPM;
"En fait c'est pouvoir que je devais écrire. Or il est admis qu'un fournisseur n'a pas sytématiquement à vérifier si le syndic, qui a bien qualité, a le pouvoir de commander."
C'est un fait le fournisseur qui reçoit une commande d'un établissement exerçant la fonction de syndic, ne vérifie pas si le donneur d'ordre est bien "syndic" valablement élu par l'A.G. du syndicat ni, si l'A.G. a voté les travaux.
Le fournisseur court un risque que les établissements financiers ne courent pas: Pour ouvrir un compte en banque on vous demande des justificatifs comme pour souscrire un emprunt. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 18:46:22
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Si l'ADB est bien le syndic de l'immeuble, le fournisseur ne court aucun risque. Même en cas d'excès de pouvoir, le syndicat est engagé.
Si l'ADB allègue une qualité manifestement fausse, on ombe dans le problème du mandataire apparent, et on peut plaider longtemps. Mais si un entrepreneur a rendu un service réel, il est payé. Ainsi pour un plombier qui répare une fuite importante, ou un électricien qui rétablit l'éclairage d'une partie commune.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 19:42:34
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kasos : Citation :
le nouveau syndic vient d'appeler des fonds pour payer cette étude
Le syndic ne peut appeler des fonds qu'à la suite d'une décision de l'AG. De quelle " étude " s'agit 'il, a t'elle été voté à l'AG ??
Si rien n'a été voté à l'AG, vous refusez de payer cet appel de fond, le syndic ne pourra pas vous les réclamer.
Si l'AG a voté un devis pour les haies, ces fonds ne peuvent servir à payer autre chose. |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 10:55:20
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Le syndic ne peut appeler des fonds qu'à la suite d'une décision de l'AG...
Si rien n'a été voté à l'AG, vous refusez de payer cet appel de fond, le syndic ne pourra pas vous les réclamer.
C'est bien ce qu'on commençé à faire certains copros, écrivant au syndic qu'ils ne paieraient pas
En attente de sa (ses) réponse(s).
Affaire à suivre, je vous tiendrai au courant de la suite |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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Détournement de fonds pour des travaux votés
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