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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 30 août 2008 : 10:02:43
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Il y a un sujet que nous n'avons pas abordé et qui pourtant me paraît très important, car il tranformerait les relations entre professionnels et associations. Je veux parler des "class actions", cette procédure qui, je crois, permettrait à des associations de consommateurs ou à des avocats de se saisir eux mêmes d'un sujet donné et d'assigner pour le compte d'une collectivité donnée. Peut être ce sujet a-t-il été déjà évoqué dans l'une des rubriques de ce site mais je ne l'ai pas trouvé. On imagine déjà la situation et je frémis beaucoup plus à cette idée qu'à celle évoquée par manech de pouvoir se passer de TGI. Avez-vous des informations sur le sujet ? J'ai bien l'impression que le gouvernement nous concocte quelque chose de gratiné sur ce thème ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 10:39:55
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Citation :
Je comprends cependant que certains affidés de l’ARC restent incrédules à la lecture de ma prose et puissent surtout être très énervés que la tribune qu’ils utilisent à longueur de temps pour dire du mal des syndics soit aussi exceptionnellement, au creux de l’été, utilisée pour en dire du bien…
Cher (dans quel sens?) Alex40, vous êtes désarmant. Ce qui aurait été significatif aurait été que des copropriétaires profitent de cette tribune pour dire du bien de leur syndic. Il n'en a rien été. Mais voir un syndic s'autocongratuler avec la bénédiction d'autres syndics...
Mais il est vrai que les derniers échanges -entre syndics only- sont très intéressants: "alors la rentabilité d'un compte unique, c'est 10 ou 12%?"
En tant que fidèle lectrice de JPM et de l'ARC, je vous remercie de conforter- même involontairement- ceux qui pensent que la dispense d'ouverture d'un compte séparé doit être votée à la majorité de l'article 26, et que les honoraires de syndic doivent être revalorisés. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 10:54:38
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Citation :
"class actions", cette procédure qui, je crois, permettrait à des associations de consommateurs ou à des avocats de se saisir eux mêmes d'un sujet donné et d'assigner pour le compte d'une collectivité donnée.
Citation :
On imagine déjà la situation et je frémis beaucoup plus à cette idée qu'à celle évoquée par manech de pouvoir se passer de TGI.
Frémissez, frémissez, à l'idée que les consommateurs moutons pourraient, comme aux USA, tous ensemble s'opposer à ces lions professionnels qui eux sont unis depuis longtemps et font avec succès du lobbying auprès des pouvoirs publics (unique raison pour laquelle les class actions ne sont toujours pas possibles en France)
Alex 40, vous semblez oublier que ce site, s'il a été créé par un ancien syndic,est lu et alimenté essentiellement par des copropriétaires. Si j'étais syndic, je vous demanderais, après votre voyage à Compostelle, de faire voeu de silence, tant il est vrai que chacune de vos interventions contribue désormais à nourrir l'argumentation de ceux qui voudraient changer le "merveilleux" équilibre actuel entre syndic et copros.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 11:07:34
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alex40 : je vous confirme que Lamy, 1er syndic français ne suis pas la recommandation, vous pourrez y joindre également Foncia, Loiselet, et bien d'autres ... . Consultez le site de l'ARC, le site des Copros qui dénoncent les abus de votre profession!!!
VOus ne désirez pas réformer votre profession si malade, vos écrits, que d'autres de vos collègues approuvent, en sont le démonstration.
Vous donnez des leçons aux copropriétaires, mais vous oubliez, que ce sont eux qui vous mandantent.
Les copros vous confient leurs fonds, leurs chéquiers et le code de leur carte bleue, et vous touchez des intérêts sur leurs fonds. Si nous nous posons des questions sur la confiance que l'on doit vous accorder, c'est que vous n'êtes pas digne de cette confiance !!! alors ne parlez pas de dialogue entre copros et syndics, il n'existe pas.
Cette cession entre en est bien la preuve !!!
Je me méfie des gens qui crient leur honnêteté si fort !!!!
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 11:12:50
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Citation :
Initialement posté par philippe388
airjordan m'a déjà faite le coupe de ma femme perti avecx un syndic, et le coup du copro. fou, bon à psychanaliser prouve leur mépris.
... comme quoi... Airjordan est bien un vrai syndic, contrairement à la rumeur qui court parfois
(à propos, la psychanalIse, paraît que ça fonctionne moins bien.  )
Mais il est vrai que certaines AG sont parfois de bonnes séances, manque plus que le divan. |
Proverbe du mois : "Assemblée d'été, Copropriétaire bronzé"
Humeur : Taquin
Localisation : 22° grâce à la clim' |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 11:30:26
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Citation :
Initialement posté par manech
Cher (dans quel sens?) Alex40, vous êtes désarmant. Ce qui aurait été significatif aurait été que des copropriétaires profitent de cette tribune pour dire du bien de leur syndic. Il n'en a rien été. Mais voir un syndic s'autocongratuler avec la bénédiction d'autres syndics...
Cher ou chère manech, j'apprécie beaucoup vos interventions, perfides à souhait !
Qui va prendre le temps ou le risque de faire l'éloge de son syndic sur un site où seuls les mécontents viennent déverser leur rancoeur ? Vous savez bien que les gens ne se mobilisent que pour rouspéter.
Mais il est vrai que les derniers échanges -entre syndics only- sont très intéressants: "alors la rentabilité d'un compte unique, c'est 10 ou 12%?"
Cela peut paraître curieux en effet, ce dialogue avec des confrères que je ne savais pas si nombreux sur le site.
Quoi qu'il en soit, vous savez maintenant un peu plus précisément que l'ouverture ou non d'un compte bancaire séparé a des répercutions importantes sur le compte d'exploitation des syndics et donc sur leurs tarifs ! Heureusement, les pouvoirs publics le savent aussi.
En tant que fidèle lectrice de JPM et de l'ARC, je vous remercie de conforter- même involontairement- ceux qui pensent que la dispense d'ouverture d'un compte séparé doit être votée à la majorité de l'article 26, et que les honoraires de syndic doivent être revalorisés.
[/quote]
La majorité à l'article 25, c'est à dire je le rappelle quand même, la majorité absolue des copropriétaires, ne vous suffit pas. Des copropriétaires qui votent en majorité la dispense du compte séparé, c'est forcément louche. Ce sont des copropriétaires qu'il va falloir rééduquer puisqu'il ne partagent pas la pensée unique, votre pensée unique ! alors peut être qu'avec la double majorité de l'article 26, les minorités vont enfin pouvoir être entendues !? On en revient à notre discussion sur la minorité agissante. Bolchévik ou poujadiste ?
Quand à votre idée généreuse d'augmenter les honoraires de base, pardon de vous le dire, elle restera un voeu pieux si elle n'est pas imposée. Et on en revient aux tarifs établis par la puissance publique. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 11:57:23
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Citation :
La majorité à l'article 25, c'est à dire je le rappelle quand même, la majorité absolue des copropriétaires, ne vous suffit pas.
Cette majorité ne me suffit pas quand elle se transforme en majorité de l'article 25-1, et qu'il suffit en fait de 33% des copropriétaires pour que l'obligation légale ne soit pas respectée. Il n'est pas possible que vous ignoriez ce "détail" de la loi. Si je suis perfide, -parce que je critique en restant polie?-, alors vous, vous jouez au... naïf!
Où est alors le vote démocratique?
Citation :
Quand à votre idée généreuse d'augmenter les honoraires de base, pardon de vous le dire, elle restera un voeu pieux si elle n'est pas imposée.
Je me répète puisque vous faites semblant de ne pas comprendre: ce qui doit être imposé, ce n'est pas le tarif, c'est la liste des prestations de gestion courante. Les pouvoirs publics doivent garantir que la concurrence légitime entre syndics s'exerce en toute transparence et n'est pas faussée par les ruses des uns et des autres.
Je suis sûre que là encore vous ne répondrez point avec précision: plutôt que de chercher comment une concurrence loyale pourrait profiter tant aux copropriétaires qu'aux syndics honnêtes dont vous faites partie, vous préférez la solidarité corporatiste avec vos confrères, y compris avec les voyous et les malhonnêtes. Etonnez-vous alors d'être mis dans leur sac!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 12:03:02
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Citation :
Initialement posté par manech
Frémissez, frémissez, à l'idée que les consommateurs moutons pourraient, comme aux USA, tous ensemble s'opposer à ces lions professionnels qui eux sont unis depuis longtemps et font avec succès du lobbying auprès des pouvoirs publics (unique raison pour laquelle les class actions ne sont toujours pas possibles en France)
manech, Aux états unis, ce ne sont pas les consommateurs qui profitent in fine des class actions mais leurs avocats qui s'enrichissent sur leur dos. C'est sans doute l'une des raisons de l'hésitation de nos pouvoirs publics.
Il ne faudrait pas non plus jouer aux apprentis sorciers car une fois mise en place, cette procédure risque de faire des ravages dans la profession. A quoi servirait-il de détruire les syndics car, de toutes les façons, il faudra bien que cette fonction perdure !
Peut être que les associations de consommateurs pourront alors se substituer à eux et deviendront à leur tour syndics ?
Alex 40, vous semblez oublier que ce site, s'il a été créé par un ancien syndic,est lu et alimenté essentiellement par des copropriétaires. Si j'étais syndic, je vous demanderais, après votre voyage à Compostelle, de faire voeu de silence, tant il est vrai que chacune de vos interventions contribue désormais à nourrir l'argumentation de ceux qui voudraient changer le "merveilleux" équilibre actuel entre syndic et copros.
Je ne crois pas que la meilleure défense des syndics soit de se taire. Il faut, comme j'ai essayé de le faire sans doute bien maladroitement, informer et informer encore les copropriétaires sur notre métier.
Rassurez vous, manech, je vais très prochainement me taire car il faut que j'aille travailler !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 14:04:03
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Citation :
Initialement posté par manech
Citation :
Cette majorité ne me suffit pas quand elle se transforme en majorité de l'article 25-1, et qu'il suffit en fait de 33% des copropriétaires pour que l'obligation légale ne soit pas respectée. Il n'est pas possible que vous ignoriez ce "détail" de la loi. Si je suis perfide, -parce que je critique en restant polie?-, alors vous, vous jouez au... naïf!
Où est alors le vote démocratique?
du naïf à la perfide : Le vote à l'article 24 que permet le 25-1 équivaut quand même à faire voter les copropriétaires à la majorité absolue des copropriétaires présents et représentés ! Maintenant si j'acceptais de vous suivre dans votre raisonnement, pourquoi ne pas en rester dans tous les cas à l'article 25 et pourquoi proposer de passer au 26 ? Avec l'article 25 seul, je suis sûr de pouvoir toujours éviter le compte séparé, c'est d'ailleurs probablement ce qui gêne l'ARC qui propose l'article 26...
[quote]Quand à votre idée généreuse d'augmenter les honoraires de base, pardon de vous le dire, elle restera un voeu pieux si elle n'est pas imposée.
Je me répète puisque vous faites semblant de ne pas comprendre: ce qui doit être imposé, ce n'est pas le tarif, c'est la liste des prestations de gestion courante. Les pouvoirs publics doivent garantir que la concurrence légitime entre syndics s'exerce en toute transparence et n'est pas faussée par les ruses des uns et des autres.
Je suis sûre que là encore vous ne répondrez point avec précision: plutôt que de chercher comment une concurrence loyale pourrait profiter tant aux copropriétaires qu'aux syndics honnêtes dont vous faites partie, vous préférez la solidarité corporatiste avec vos confrères, y compris avec les voyous et les malhonnêtes. Etonnez-vous alors d'être mis dans leur sac!
manech, j'apprécie vos réponses à l'emporte-pièce, quel dommage que l'on ne soit pas dans le même camp !
Quand vous parlez de la liste des prestations courantes, vous satisfaisez-vous de celle définie par le CNC ?
Quant aux ruses des syndics, je suis toujours étonné que l'on prenne à ce point les copropriétaires pour des nunuches incapables de lire et de faire des comparaisons entre les différents contrats. Toujours ce réflexe "arcien" de vouloir parler au nom des autres !
manech, merci quand même de me loger dans la case "syndic honnête". Je vous assure que je n'ai nul réflexe pavlovien concernant les confrères, je ne connais pas grand monde dans le métier et ne souhaite prendre le parti de quiconque. Mais quoi que je fasse, je serai toujours un syndic... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 16:32:33
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alex40 : Citation :
manech, Aux états unis, ce ne sont pas les consommateurs qui profitent in fine des class actions mais leurs avocats qui s'enrichissent sur leur dos
Quel bel argument !!! beaucoup de consommateurs et de copropriétaires attendent cette loi sur les class actions. Vous avancez une autre contre-vérité pour avoir raison.
Aux Etats Unis, les avocats touchent leur honoraires (des pourcentages importants) lorsqu'ils gagnent les cas qu'ils défendent. Les consommateurs sont évidemment gagnants lorque leur avocat plaide avec succès leurs problèmes.
alex40 : Citation :
A quoi servirait-il de détruire les syndics car, de toutes les façons, il faudra bien que cette fonction perdure !
Personne ici ne veut détruire les syndics, mais que cette profession soit réformée!!!
alex40 : Citation :
Peut être que les associations de consommateurs pourront alors se substituer à eux et deviendront à leur tour syndics ?
N'importe quoi !! toujours les assoc. dans votre ligne de mire. Vous avez du perdre quelques procès, NON?????
Le compte séparé est OBLIGATOIRE, sauf dérogation votée à l'AG, je suis pour un vote à l'artivle 26 bien entendu..
alex40 : Citation :
Ce sont des copropriétaires qu'il va falloir rééduquer puisqu'il ne partagent pas la pensée unique, votre pensée unique ! alors peut être qu'avec la double majorité de l'article 26, les minorités vont enfin pouvoir être entendues !? On en revient à notre discussion sur la minorité agissante. Bolchévik ou poujadiste ?
Vous parlez certainement de la pensée unique des syndics !!! Quand à votre histoire de minorité, à coté du sujet.
Les syndics proposent des tarifs plus importants pour la gestion d'un compte séparé; je ne suis pas contre des tarifs plus élévés , avec l'obligation du compte séparé. Les choses en seront tellement plus claires.
alex40 : vous avez zappé un sujet parmi vos nombreux posts, le Quitus - une invention des syndics, recevoir l'absolution sur vos péchés et fautes.
Proposez vous ce Quitus aux AG ??? Pour cela faites vous un rapport moral et financier à l'AG ??? Que pensez vous d'une AG qui élit un secrétaire qui n'est pas le syndic ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 16:51:15
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Ayant été cité, je précise :
1) que ce sujet est à mes yeux l'un de plus intéressants du Forum pour les trois dernières années
2) qu'il le serait plus encore si l'opposition (dans le forum !) était plus solide et constructive
3) que la description qui est faite par Alex de son activité, avec ses ombres (légales ) et ses lumières, est très objective et paraît correspondre à la réalité de l'activité de la majorité des syndics indépendants.
4) que je suis partisan du compte séparé et que sur ce point Alex présente très clairement sa réalité mais occulte une autre réalité exposée en 5)
5) de nombreux syndics, indépendants ou non (groupes) ont présenté aux assemblées le système des sous-comptes individualisés comme conforme au principe légal de la gestion par compte séparé.
L'arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2008 a conforté sur ce point l'avis de la doctrine : ces syndics sont présentement en situation illégale et, en guise de " class action ", plusieurs milliers de copropriétaires pourraient obtenir à fin septembre la constatation de la nullité de plein droit des mandats de leurs syndics  Ce ne serait pas une bonne chose, mais on ne peut occulter cette situation cocasse.
Faut-il classer ces syndicats parmi ceux favorables au compte séparé, qu'ils croient avoir, ou au compte unique qu'ils ont réellement ????
6) Par ailleurs on a laissé prospérer un bobard d'autres syndics : " le compte séparé coûte cher ; " je veux bien passer en compte séparé mais les frais sont alors de nn € par lot " ; la vérité est que le passage en compte séparé fait perdre au syndic 1000 € de rémunération des fonds ; il doit donc revenir à la rémunération normale ; il demande 1000 € de plus ; c'est économiquement normal ; mieux vaut le dire clairement.
7) Autre bobard véhiculé : " mon garant financier ne garantit pas les fonds syndicaux déposés sur un compte séparé ". Faux en l'état des textes. Il est seulement vrai que la garantie financière devrait se présenter d'une autre manière dans le cas du compte séparé mais il s'agit alors d'une réforme à prévoir : le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il ne détient pas.
8) Alex dit vrai en notant que les banques sont alors gagnantes ; elles auront les fonds sans avoir à les rémunérer. L'observation est juste dans l'immédiat. Mais si, d'une manière ou d'une autre, 80 % des syndicats se trouvaient dotés d'un vrai compte séparé en 2009, ces inconvénients s'estomperaient en deux ou trois ans et le jeu de la concurrence, enfin débarassé de ces " tromperies ", entraînerait un lissage des honoraires.
9) Quoiqu'il en soit, les réformes générales actuelles, bien ou mal faites, mais majoritairement reconnues comme nécessaires depuis des lustres, montrent qu'un mécanisme économique boiteux finit toujours par l'autodestruction. Le syndic doit percevoir des honoraires décents au titre de la gestion courante et limiter les perceptions exceptionnelles aux cas légitimes et justifiés.
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Edité par - JPM le 30 août 2008 16:54:14 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 17:07:12
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Citation :
pourquoi proposer de passer au 26
Parce qu'il faut donner plus de chances au compte séparé, celui qui permet une gestion plus transparente pour les copropriétaires, qui évite les budgets prévisionnels surévalués, qui supprime des raisons de payer tardivement les fournisseurs, qui permet de lutter contre la financiarisation de l'activité de syndic et de la recentrer sur la gestion, (ce qui llimiterait peut-être la main mise des banques sur les copropriérés), qui éviterait sans doute que lors d'un changement de syndic l'ancien "se serve" généreusement plus d'un mois après l'AG qui l'a évincé.
Citation :
Quand vous parlez de la liste des prestations courantes, vous satisfaisez-vous de celle définie par le CNC ?
Oui, à condition qu'elle soit respectée point par point par tous les syndics, et donc qu'elle devienne légalement obligatoire ( il est vrai que votre profession fonctionne sans sanction, ce qui bien sûr doit être changé).
Citation :
je suis toujours étonné que l'on prenne à ce point les copropriétaires pour des nunuches incapables de lire et de faire des comparaisons entre les différents contrats.
Bien sûr qu'ils sont capables de lire, mais chacun sait qu'ils ne lisent pas. Et qui le leur reprocherait? surtout pas les syndics qui en tirent parti: chacun peut le jour de l'AG noter que le compte séparé coûte plus cher -à première vue- que le compte unique ou individualisé. Et c'est là dessus que vous tous comptez pour faire passer la dispense d'ouverture de compte séparé.
Pour la seconde vue, il faut se renseigner, et pas auprès du syndic!: et les copropriétaires, vous le savez pertinemment, n'ont pas le temps; ou ils ont un gestionnaire qui ne leur envoie pas les ODJ ou les PV d'AG, ou alors c'est trop compliqué, ou alors c'est écrit trop petit!
Quel est l'usage dans les autres pays européens? Le compte unique ne serait-il pas une autre de ces exceptions françaises que le monde ne nous envie pas?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 17:20:18
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Merci à JPM de ce bilan auquel j'adhère point par point.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 18:59:47
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******* Modérateur *******
Correction du positionnement des balises
Citation :
Initialement posté par JPM
Ayant été cité, je précise :
1) que ce sujet est à mes yeux l'un de plus intéressants du Forum pour les trois dernières années
 Merci.
Citation :
2) qu'il le serait plus encore si l'opposition (dans le forum !) était plus solide et constructive
manech notamment ne s'y prend pas si mal ! J'ai le sentiment, entre elle, océan et philippe388, de dialoguer avec l'ARC.
Citation :
3) que la description qui est faite par Alex de son activité, avec ses ombres (légales ) et ses lumières, est très objective et paraît correspondre à la réalité de l'activité de la majorité des syndics indépendants.
JPM, mes ombres légales sont-elles mes produits financiers ?
Citation :
4) que je suis partisan du compte séparé et que sur ce point Alex présente très clairement sa réalité mais occulte une autre réalité exposée en 5)
5) de nombreux syndics, indépendants ou non (groupes) ont présenté aux assemblées le système des sous-comptes individualisés comme conforme au principe légal de la gestion par compte séparé.
L'arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2008 a conforté sur ce point l'avis de la doctrine : ces syndics sont présentement en situation illégale et, en guise de " class action ", plusieurs milliers de copropriétaires pourraient obtenir à fin septembre la constatation de la nullité de plein droit des mandats de leurs syndics Ce ne serait pas une bonne chose, mais on ne peut occulter cette situation cocasse.
Il va bien falloir que l'on sorte de cette situation. Le sous-compte me paraît la solution médiane la plus satifaisante, à condition qu'elle soit officiellement reconnue et agréée. L'ambiguité actuelle est une mauvaise chose car de l'ambiguité nait toujours le conflit. Autant donc annoncer la couleur et ne pas finasser comme en effet le font certains confrères. Sur les quelques 300 immeubles que je gère, les 5 qui ont un compte séparé disposent bien d'un vrai compte séparé, loi Bonnemaison !
Citation :
Faut-il classer ces syndicats parmi ceux favorables au compte séparé, qu'ils croient avoir, ou au compte unique qu'ils ont réellement ????
Il faut les classer bien entendu parmi ceux favorables au compte séparé.
Citation :
6) Par ailleurs on a laissé prospérer un bobard d'autres syndics : " le compte séparé coûte cher ; " je veux bien passer en compte séparé mais les frais sont alors de nn € par lot " ; la vérité est que le passage en compte séparé fait perdre au syndic 1000 € de rémunération des fonds ; il doit donc revenir à la rémunération normale ; il demande 1000 € de plus ; c'est économiquement normal ; mieux vaut le dire clairement.
JPM, je n'ai rien à dire de mieux.
Citation :
7) Autre bobard véhiculé : " mon garant financier ne garantit pas les fonds syndicaux déposés sur un compte séparé ". Faux en l'état des textes. Il est seulement vrai que la garantie financière devrait se présenter d'une autre manière dans le cas du compte séparé mais il s'agit alors d'une réforme à prévoir : le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il ne détient pas.
Qu'il s'agisse des fonds déposés sur le compte professionnel du syndic ou sur un compte séparé, l'ensemble des fonds mandants doivent être garantis. Il n'y a pas en l'état actuel de la règlementation, de distinction possible entre les deux.
Citation :
8) Alex dit vrai en notant que les banques sont alors gagnantes ; elles auront les fonds sans avoir à les rémunérer. L'observation est juste dans l'immédiat. Mais si, d'une manière ou d'une autre, 80 % des syndicats se trouvaient dotés d'un vrai compte séparé en 2009, ces inconvénients s'estomperaient en deux ou trois ans et le jeu de la concurrence, enfin débarassé de ces " tromperies ", entraînerait un lissage des honoraires.
 JPM, si l'ouverture d'un compte séparé devient obligatoire, ces sommes seront perdues à jamais pour le plus grand bonheur des banques et malheur des syndics et des copropriétaires. Il faudra bien expliquer alors à ces derniers les conséquences de cette politique de gribouille qui entraînera une hausse mécanique du prix du syndic.
Citation :
9) Quoiqu'il en soit, les réformes générales actuelles, bien ou mal faites, mais majoritairement reconnues comme nécessaires depuis des lustres, montrent qu'un mécanisme économique boiteux finit toujours par l'autodestruction. Le syndic doit percevoir des honoraires décents au titre de la gestion courante et limiter les perceptions exceptionnelles aux cas légitimes et justifiés.
 Une réglementation tatillone, JPM, conduira à d'autres excès ! Qui sera prêt à admettre que pour s'en sortir, le syndic devra, grosso modo, multiplier par 2 ses honoraires de base ?
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Edité par - JPM le 30 août 2008 22:50:05 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 20:07:23
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alex40 : vous répondez à ceux qui abonde dans votre sens, et vous servez des arguments idiots pour ceux qui vous contredisent.
Pourquoi ce racisme anti-copros adhérents d'une Assoc ??? Que vous a fait cette assoc. ???
Notre syndicat est adhérent à l'ARC comme d'autres, mais à ce jour je n'ai demandé que peu de conseils, et notre CS est très capable de vérifier les comptes sans aucune aide. Il serait surtout bon d'aider notre gestionnaire qui ne connait strictement rien en compta.
alex40 : Citation :
Le sous-compte me paraît la solution médiane la plus satifaisante, à condition qu'elle soit officiellement reconnue et agréée.
Ceci est le point de vue développé par votre profession.Le compte séparé est une obligation légale que vous détournez. Reprenez de nombreux posts concernant les copropriétaires bernés par leur syndic qui fait croire que leur compte est bien un compte séparé et non un compte individualisé.
Je vous citerai l'exemple de notre syndic, qui est également le directeur de notre Union des syndicats qui n'a jamais respecté les statuts de cette Union en n'ouvrant pas un compte séparé. Naturellement les fonds en question sont importants, pourquoi ne pas en profiter.!!!!!
alex40 : Pourquoi les syndics sont également contre le fait de rembourser les fonds de roulement ??? et de maintenir à 1/6 seulement cette avance de trésorerie ???
JPM : je vous embête quelquefois, votre dernier post est excellent. pour une fois vous ne soutenez pas les yeux fermés les syndics.
La réforme de cette profession est inévitable, pour le bien des copropriétaires et bien évidemment pour celui des syndics de copropriété.
Pourquoi ceux-ci profitent ils des fonds placés appartenant à leurs mandants ??? ceci est une des abhérations de ce métier. Il n'y a pas de solution médiane, appliquons la loi, compte séparé obligatoire. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 22:58:35
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Citation :
Initialement posté par manech
Citation :
pourquoi proposer de passer au 26
Parce qu'il faut donner plus de chances au compte séparé, celui qui permet une gestion plus transparente pour les copropriétaires, qui évite les budgets prévisionnels surévalués, qui supprime des raisons de payer tardivement les fournisseurs, qui permet de lutter contre la financiarisation de l'activité de syndic et de la recentrer sur la gestion, (ce qui limiterait peut-être la main mise des banques sur les copropriétés), qui éviterait sans doute que lors d'un changement de syndic l'ancien "se serve" généreusement plus d'un mois après l'AG qui l'a évincé.
Décidemment, manech, là, vous me décevez, à sortir tous ces poncifs !.
budgets surévalués : En quoi, l'absence de CBS permet l'établissement de budgets prévisionnels surévalués ? Quand j'établis le budget d'une copropriété disposant ou non d'un CBS, je prends toujours comme référence les deux années qui précèdent l'année sous examen. Tout simplement pour éviter de reproduire sottement des pics ponctuels de dépenses de la seule année précédente et risquer d'augmenter artificiellement ledit budget. Comment, si je suis malhonnête, vais-je m'y prendre pour grossir le budget de dépenses à l'insu des copropriétaires et du conseil syndical ? C'est une fable !
paiement des fournisseurs : En quoi l'absence d'un CBS va-t-il modifier ou masquer ma politique de paiement des fournisseurs ? Les fournisseurs sont gens raisonnables et actifs. Si je décidais par exemple, pour gonfler ma trésorerie mandant, de décaler d'un mois le paiement de mes fournisseurs, croyez-vous qu'ils accepteraient la nouvelle règle sans broncher ?
financiarisation : Je ne comprends pas ce que cela veut dire.
le syndic vidé ne peut pas se servir.. : Si le syndic est évincé, il faut bien qu'il boucle sa comptabilité avant de la transmettre à son confrère élu. Avec ou sans CBS, il prendra les honoraires dus, conformément à son contrat.
Non, manech, je ne suis pas le machiavel que décrit l'ARC.
Citation :
Quand vous parlez de la liste des prestations courantes, vous satisfaisez-vous de celle définie par le CNC ?
Oui, à condition qu'elle soit respectée point par point par tous les syndics, et donc qu'elle devienne légalement obligatoire ( il est vrai que votre profession fonctionne sans sanction, ce qui bien sûr doit être changé).
Cette liste, de gré ou de force, sera respectée ! Il faut simplement que l'on s'entende une fois pour toutes sur ladite liste, ce qui n'est pas encore le cas, apparemment !
Citation :
je suis toujours étonné que l'on prenne à ce point les copropriétaires pour des nunuches incapables de lire et de faire des comparaisons entre les différents contrats.
Bien sûr qu'ils sont capables de lire, mais chacun sait qu'ils ne lisent pas. Et qui le leur reprocherait? surtout pas les syndics qui en tirent parti: chacun peut le jour de l'AG noter que le compte séparé coûte plus cher -à première vue- que le compte unique ou individualisé. Et c'est là dessus que vous tous comptez pour faire passer la dispense d'ouverture de compte séparé.
Pour la seconde vue, il faut se renseigner, et pas auprès du syndic!: et les copropriétaires, vous le savez pertinemment, n'ont pas le temps; ou ils ont un gestionnaire qui ne leur envoie pas les ODJ ou les PV d'AG, ou alors c'est trop compliqué, ou alors c'est écrit trop petit!
Quel est l'usage dans les autres pays européens? Le compte unique ne serait-il pas une autre de ces exceptions françaises que le monde ne nous envie pas?
C'est bien ce que je dis, c'est grave ! vous considérez que les copropriétaires sont inconsistants et vous voulez les protéger malgré eux ! c'est bien çà ! Et alors que penser des conseillers syndicaux, eux aussi sont transparents et insignifiants au point de devoir être représenté par une association ? Non ! que vous le vouliez ou non, ces associations sont là pour défendre leurs propres intérêts (je ne parle pas ici d'intérêts financiers bien entendu, mais plutôt de luttes d'influence ou de pouvoir). Ils nous font croire que tous les copropriétaires défendent leur seul drapeau, épousent leur thèse, adhèrent à leur cause. Tous les copropriétaires sont à leurs yeux des divisions d'infanterie enrolées sous leur bannière, prêtes au combat contre les syndics malfaisants. Pardon de vous le dire ainsi, vous révez. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 00:04:51
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Alex :
Sur le compte séparé, et pour ne pas allonger trop le présent message, je vous renvoie vers mon topo sur la question :
http://jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
Il ne faut pas brandir l'épouvantail d'un doublement des honoraires en contrepartie d'un retour au compte séparé.
Statistiquement, l'allègement des honoraires de gestion courante lié à la gestion par compte unique est de l'ordre de 20 %. Le redressement du montant de ces honoraires doit donc être du même ordre.
Vous admettrez certainement avec moi qu'en présence d'un immeuble et d'un syndicat déterminé, et pour l'ensemble des prestations de gestion " normales ", il existe pour tous les professionnels une plage commune de rémunération par exemple 140 à 160 € ht : lot.
Pour 60 lots le syndic Dupont aura déterminé 60 x 150 = 9000 € ht par exemple. S'il estime pouvoir retirer 1350 € de produits financiers, il proposera entre 7500 et 8000 € ht pour les honoraires de gestion courante.
S'il est dans l'obligation de passer en compte séparé en 2009, il demandera que les honoraires soient portés à 9000 / 9500. C'est économiquement correct. S'il raconte que la gestion par compte séparé est coûteuse soit 25 € par lot, et au total 1500, c'est un plaisantin qui n'a pas le courage d'aborder plein pot une négociation vitale. Il présente de plus un ventre mou à la critique , pour le plus grand préjudice de ses confrères.
J'ai reproché aux associations de n'avoir pas non plus ce courage. J'ai sans dout fait une erreur car elles ont, si j'ose dire, sauté sur ce ventre mou . Il était bien plus facile de mitrailler une demande relative à des prestations inexistantes que de discuter la remise en ordre d'un déséquilibre économique évident.
Depuis un an, nous avons pu constater que, vaille que vaille, les partenaires sociaux avaient pu s'atteler à la remise en ordre de situations devenues boiteuses dans des conditions à peu près identiques. A la grande surprise de certains savants experts, ces discussions ont souvent abouti à des résultats pas toujours agréables mais finalement admissibles.
Je dis qu'il faut prendre le même chemin. Rien de plus.
Il faut que vous sachiez que, dans les années soixante, la rémunération des fonds a été le moyen de faire passer la taxation des honoraires. Pour la même raison, on fermait aussi bien les yeux sur certains autres revenus. Il est vrai qu'ils étaient maniés avec une certaine retenue. Les débordements ultérieurs ont cassé le pot.
J'ai parlé d'une opposition pas constructive. Je confirme : il faut étudier l'établissement éventuel d'un régime des sous comptes. Mais surtout il faut aborder le problème de l'adaptation de la garantie au cas particulier des comptes séparés. Il y a de sérieuses économies à envisager de ce côté. C'est celà, le travail de l'opposition.
Alex : quel est présentement le coût de la garantie financière ?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 00:54:39
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Citation :
nous assistons à une réunion de syndic, alex40, baghirati, océaon, vlad, airjordan,.....
PH 388 : non non je ne suis pas syndic, mais comme vous copro, CS
avec historique la gestion et le controle (yc et surtout au sens anglais to controll = maîtriser)
mais j'ai des amis syndics, donc je connais le discours et la réalité de leur gestion , mais aussi leur connaissances de ce qui ne va pas dans la profession (mentalité de certains, formation insuffisance, etc)
Alex : j'apprécie les actions de l'ARC, ou d'autre organismes, et leur façon d'exposer les cas, les abus
et surtout je garde mon esprit critique, c'est^pour moi avant tout une source d'info comme UI,
pour d'autres points ils sont faillibles comme tous
pour vos explications sur le syndic qui se paie ses honoraires après avoi été pas réelu, viré, ou se désistant (c'est ausssi à la mode en cas de situations pas claires dans certaines compros) je comprends pas bien : en général les honoraires sont pris au début du trimestre (pourquoi ...), les honoraires sur travaux parfois bien avant le démarrage, et si la compta est à jour ce n'est pas un travail à rénumérer que de terminer ces dossiers en vous rappelant que les honoraires de transmissions de dossiers sont jugés comme abusifs ... même s'ils sont marqués sur les contrats qui sont indiscutables en AG, cela est une réalité aussi
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 08:35:25
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Citation :
Initialement posté par océan
pour vos explications sur le syndic qui se paie ses honoraires après avoi été pas réelu, viré, ou se désistant (c'est ausssi à la mode en cas de situations pas claires dans certaines compros) je comprends pas bien : en général les honoraires sont pris au début du trimestre (pourquoi ...), les honoraires sur travaux parfois bien avant le démarrage, et si la compta est à jour ce n'est pas un travail à rénumérer que de terminer ces dossiers en vous rappelant que les honoraires de transmissions de dossiers sont jugés comme abusifs ... même s'ils sont marqués sur les contrats qui sont indiscutables en AG, cela est une réalité aussi
océan, bonjour.
Je note avec amusement vos dénégations véhémentes que l'on puisse vous prendre pour un syndic. Pouah, quelle horreur ! Vous voyez ce que j'endure, en annonçant qui je suis ! Je lis immédiatement dans les yeux de mon interlocuteur la surprise, puis tout de suite après, la méfiance, pour ne pas dire plus ! Mais on se fait à tout heureusement.
Je facture les honoraires de base au début du trimestre mais les prends concrètement par tiers sur le trimestre concerné. Les honoraires travaux sont facturés au fur et à mesure et étalés sur la durée des travaux, au prorata du montant réglé aux entreprises (montants établis par l'architecte).
Quand je perds un immeuble, il y a toujours des facturations en attente ( pour l'immeuble ou pour des copropriétaires) que je régularise avant le transfert du dossier et je veille scrupuleusement à ne facturer que ce qui est indiqué dans mon contrat, rien d'autre.
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Edité par - JPM le 31 août 2008 10:35:27 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 08:43:19
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JPM, merci pour votre modération.
Je me suis mal exprimé. Le doublement des honoraires n'est pas lié à la généralisation du CBS. Je me plaçais seulement dans l'hypothèse, que j'espère d'école, où il faudrait se résoudre à ne facturer que les honoraires de base..
Je paie moins de 0,40% pour obtenir ma garantie. Pardon de ne pas être plus précis car avec toutes les indications que je fournis, je vais bientôt être repéré ! |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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