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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 08 sept. 2008 : 15:19:12
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Il va vous envoyer la sienne !! 
Sur le fond de cette histoire de devis, sans négliger le travail du CS, notez toutefois qu'il n'a pas besoin d'être mandaté pour demander des devis, ni le CS ni chacun des copropriétaires, et que le refus de l'AG de statuer il y a 6 mois faute de mise en concurrence impliquait automatiquement des demandes de propositions émanant du CS et/ou des copropriétaire puisque le syndic était un peu léger dans cette affaire !
Il y a eu là un peu d'attentisme de tous qui à amené la situation actuelle : retour au point de départ ! |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 16:56:41
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Cher Gedehem, je suis d'accord avec vous, il y a eu un peu d'attentisme en cette affaire, mais entre un syndic à qui les copropriétaires demandent explicitement en AG plus d'éléments, qui est payé pour çà et qui a à priori les connaissances et les compétences pour y répondre, et un CS bénévole et dont ce n'est pas quand même la profession, à qui faut-il jeter la pierre en premier ?
Et si vous avez une solution pour faire bouger les syndics récalcitrants, je suis aussi preneur !!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 17:25:33
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Il n'est pas question de jeter quoi que ce soit !!....
Pour les syndics, vous avez le choix : AK47, la célèbre Kalach, en vente dans tout supermarché, ou le canon de 105 SR pour les plus récalcitrants, en pharmacie uniquement ..... |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 18:02:31
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On ne doit pas fréquenter les mêmes officines, je n'ai pas trouvé ça dans le coin !!!
Toute plaisanterie mise à part, quels moyens peut-on mettre en œuvre vis-à-vis d'un syndic qui traîne les pieds pour exécuter certaines décisions ou fournir des informations ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 22:13:59
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Ce que j'appelle la "sanction financière".
Nous sommes dans une relation contractuelle : le syndic qui n'exécute pas ce pour quoiil st rémunéré dit être "sanctioné" par l'AG par des abattement sur honoraires.
Comprenons nous : le syndc propse un contrat avec de taches correspondant à des modalités d'application de dispositions légales et contractuelles en contre partie d'honoraires.
Il y a donc engagement réciproque des parties au contrat.
Chaque année le syndic demande à l'AG d'appruver les comptes du syndicat, dont il es l'unique gestionaire, comptes qui comprennent les honorares du syndic.
Sur avis du CS, il peut être propsé à l'AG de ne pas approuver tel honoraire, voire de réduire tel autre, ceci au regard des taches effectivement effectuées, mises en œuvre ....
Lorsqu'une AG décide de faire telle chose, d'engager telle action et que cette décision n'est suivie d'aucun effet, il y a manquement au taches prévues contrat ... et donc en contrepartie retenue", abattement sur tel honoraire.
L'Ag n'étant pas une simple chambre d'nregistrement toute bête (en principe ! ) elle es souveraine pour approuver en totalité ou partiellement ce qui lui est présenté !
Tel syndic arrive avec un total de (mettons) 12.587 € à approuver, l'AG n'n approuve que 11.832, ou 9.879 correspondant aux taches effectivement exercées (motif : "non exécution de dispositions légales et contractuelles". )!
Mais pour cela, comprenez qu'il ne faut pas un CS passif ni des copropriétaires moutons !
Certes, le syndic peut contester !
Mais il lui faudra assigner le syndicat ....., et donc se démettre de son mandat ne pouvant être à la fois défendeur du syndicat et demandeur pour lui-même.
Un autre moyen sans doute plus facile et moins douloureux, c'est de refuser d'augmenter les honoraires pour l'exercice futur et même de les réduire au regard du passé !
Un syndic, cela se tient aussi par les cordons de la bourse !
Accessoirement : vous savez qu'il ne faut jamais donner "quitus" ? |
Edité par - gédehem le 08 sept. 2008 22:17:46 |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:53:32
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| Que voulez-vous dire exactement par "il ne faut jamais donner quitus" ? Entendez-vous par là que c'est le seul moyen de revenir sur les comptes ultérieurement ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 23:50:02
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Hum ... Je ne vais pas revenir sur le quitus, qui n'a rien à voir avec les comptes ou leur approbation : le quitus couvre l'intégralité des actes du syndic, la tenue des comptes n'en étant qu'une petite partie.
Je voulez dire qu'un syndicat ne doit JAMAIS donner quitus, mais c'est un tout autre sujet...(très vieux !) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:26:06
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Citation :
Initialement posté par trendy_31
Pour répondre à Etaspak, la question complémentaire qui pourrait être mise à l'OdJ concerne la délégation au CS d'un mandat pour rechercher des devis supplémentaires pour la prestation sur laquelle porte la seule question actuellement à l'OdJ. Si les copropriétaires se satisfont du seul devis présenté par le syndic (et donc de l'absence de concurrence), il n'y a pas lieu de prendre en compte cette question complémentaire. Par contre, si le syndicat n'est pas d'accord avec cette approche du syndic et souhaite que d'autres entreprises soient consultées, il faudra effectivement obtenir de nouveaux devis... ce que le syndic n'a pas pu/su/voulu faire jusqu'à aujourd'hui. Étant donné que cette même absence de concurrence était à l'origine du refus de voter des copropriétaires lors de la précédente AG, le syndic sait pertinemment ce qui risque d'arriver. Je ne vois donc pas pourquoi il faudrait en sus le lui rappeler, à fortiori dans la mesure où il a pris la décision de convoquer l'AG sans informer au préalable le CS.
Trendy 31, tout est également lié je suppose.
Puisque la finalité légitime de votre question est d'obtenir, concernant la réfection d'un balcon, une réparation au meilleur rapport qualité/prix pour le syndicat des copropriétaires.
D’où l’importance de prendre bien soin de notifier le jour de l’assemblée générale plusieurs projets d’études précis contradictoires à votre syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte.
A défaut d’en tenir compte, votre syndic engage sa responsabilité professionnelle.
Il ne s’agit pas pour vous de savoir pourquoi il faut en sus le lui rappeler, à fortiori dans la mesure où il a pris la décision de convoquer l'AG sans informer au préalable le CS.
Il s’agit tout simplement pour vous de pouvoir contrecarrer l’unique projet qui a été mise à l'ordre du jour par votre syndic, dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.
Il est évident que tout ceci se prépare par de l’information et du porte à porte, en amont d’une assemblée générale et non le jour même.
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 18:14:34
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Etaspak, je sais que votre proposition aurait constitué la meilleure approche, mais pour des raisons de temps et autres contraintes, nous n'avons pas pu présenter d'autres devis que celui obtenu par le syndic pour faire réaliser des projets d'études contradictoires.
Je ne disposais que d'arguments issus de discussions techniques avec d'autres prestataires qui ne sont pas allées jusqu'à l'établissement de projets chiffrés, arguments qui contredisaient en partie la proposition du prestataire retenu par le syndic. Et bien que j'ai fait du porte à porte pendant plusieurs jours pour informer et convaincre suffisamment de monde, la résolution proposée par le syndic a été approuvée d'une courte majorité, en faisant jouer des arguments de grosse corde (mise en demeure, procès, travaux d'urgence...) auprès de copropriétaires finalement plus regardants sur le qu'en-dira-t-on et la préservation des relations de voisinage que sur le montant des charges qu'on leur réclame.
Si vous avez une recette pour remédier à ce genre de situation, je voudrais bien la recevoir... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 19:01:29
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Trendy 31,
Désolé, j’ai du manquer un de vos messages, je pensais que l’assemblée générale n’avait pas eu lieu.
Comme vous l’avez bien compris, dans votre cas, il n’y a pas de recette miracle pour remédier à ce genre de situation.
Malgré l’unique projet à l’ordre du jour de la part de votre syndic, l’assemblée générale reste souveraine dans son choix.
Cordialement.
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