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 Sujet  |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 31 août 2008 : 09:34:52
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Bonjour,
Gérant majo d'une sarl, nous envisageons moi et ma concubine (non marié) d'acheter un terrain via une sci pour y faire construire 2 lots :
- 1 maison: rés. principale
- 1 maison : local commercial ou bureau dont le locataire sera ma sarl qui versera des loyers à la sci pour que cela paye en partie son le cout du crédit.
J'ai donc 2 questions / ce montage:
- est ce que ce montage est le plus adapté à vos yeux au regard de notre situation?
- étant associés, de quelle façon ma concubine et moi-même peuvent on nous endetter sur nos revenus personnels à hauteur par ex de 33% afin de payer le delta du crédit rembourser par la sci à la banque?
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 21:25:32
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bonsoir, ce montage n'est pas forcément le plus adapté. Plus précisément, cela dépend des résultats dégagés par la SARL et de ses réserves.
Donnez-nous plus de précisions à cet égard.
Bien à vous. |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 21:02:54
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Bonsoir doc, le forum,
La sarl a dégagé un résultat + de 20000 euros environ sur 2007 et le budget loyer de la sarl vers la sci serait de 2000 euros env.
Restant à votre dispo. et ds l'attente de vous lire pour un autre montage éventuel plus judicieux.
Merci par avance.
Cdlt |
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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 21:19:23
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Bonsoir,
Je prends sur moi de croire que vous me permettrez de vous donner un exemple susceptible, je le crois, de vous interesser :
A et B non mariés achètent un bien immobilier divisé en deux lots.
Ils créent une S.C.I. afin de régler entre eux divers soucis (répartition, succession, donation...)
La S.C.I. emprunte la totalité du montant de l'acquitition à hauteur de 100 euros (c'est une affaire..)
Le remboursement annuel représente 33/100 des revenus cumulés de A et de B.
Afin d'assurer ce remboursement A et B louent ces locaux à la SARL AB qui règle un loyer représentant la totalité de l'emprunt.
Ce règlement devient une charge pour la SARL venant en diminution du montant de son résultat et vient augmenter le montant des revenus de A et B...revenus grévés par les intérêts d'emprunt.
Ce n'est qu'un exemple très vague.
Sans votre situation financière complète cela ne peut, bien entendu, pas être optimisé.
Mais pourquoi ne pas y preter attention.
(si vous êtes assujetti à ISF .... A et B vont monter une SAS et une holding afin de récupérer la totalité de l'imposition..mais ça ... chut...)
Cordialement. |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 21:52:14
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Déjà quelle répartition entre chacun des associés ? 50/50 pour être certain de bien bloquer les choses au premier désaccord ? La SARL sera t'elle associée aussi ?
C'est la SCI qui emprunte, pas les associés ! les associés ne seront que cautions solidaires indéfiniment les uns envers les autres. Donc la banque calcul un taux d'endettement de la SCI de l'ordre de 70% des loyers encaissés d'où l'intérêt de choisir une banque qui connait le marché immobilier local pour savoir apprécier votre business-plan.
Donc en aucun cas le salaire des associés ne sert au calcul du taux d'endettement de la SCI.
Lors de l'emprunt à la banque il faut lui parler de la future valeur locative des locaux, peut importe que le futur locataire soit votre sarl ou la world business company.
Si vous êtes associé de la SCI, et que vous dites à votre banque que vous êtes aussi gérant salarié majoritaire d'une sarl, la banque ne prêtera pas d'argent à la SCI car qu'est-ce qui lui prouve que vous n'avez pas "falsifier" ou augmenté temporairement vos 3 derniers bulletins de salaires, etc ... afin d'apporter une meilleure caution solidaire dans la SCI? Elles sont frileuses vous savez .....
Bref, selon moi dans votre cas :
Une SCI dont le gérant possede 99% et la Sarl 1% achete le terrain et fait construire les futurs bureaux dessus. (possibilité aussi qu'un associé de la SCI soit votre société off-shore constituée par vous seul unique associé(et oui il n'y a qu'en France qu'il faut être 2 pour créer une Société).
Et une indivision (le gérant et la concubine) qui achète l'autre morceau du terrain et fait construire sa résidence principale dessus.
Comme l'explique à juste titre Pyramide, si vous achetez votre résidence principale via une sci, bonjour votre imposition future à cause des loyers !!!! il vous faudra réinvestir pour minimiser votre impôt, et là c'est le jeu du chat qui court après sa queue ....
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
Edité par - RM-IST le 01 sept. 2008 21:55:55 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 22:13:03
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Marc92,
Compte tenu du résultat de votre SARL, votre montage est envisageable. Il n'en serait pas de même si elle dégageait un résultat plus important. Dans ce dernier cas, le montage inverse aurait été plus avantageux : La SARL achète le terrain (via une SCI dont elle détient la quasi totalité des parts) et fait construire les lots. Les personnes physiques versent ensuite un loyer à la SCI. Cela évite de sortir des dividendes, taxés rapidement à la tranche marginale soit 52,1% (X 60% car 40% d'abattement).
Cela dit, si votre montage est possible, un autre me paraît plus astucieux : vous, personnes physiques, constituez une SCI qui achète le terrain ; ensuite, celle-ci signe un bail à construction avec la SARL qui fait construire les lots. Cela lui permettra dans une certaine mesure de déduire les amortissements des bâtiments. A la fin du bail, la SCI (donc vous indirectement) récupère pour une somme modique la construction sur son terrain (ainsi qu'il est stipulé sur le bail). Vous la revendrez plus tard en franchise d'impôt si la SCI atteint 15 ans. Voilà à mon sens le montage le plus intéressant.
Bonne soirée à vous. |
Edité par - Doctor le 01 sept. 2008 22:34:08 |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 21:17:52
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Bonsoir à tous et merci pour vos réponses:
Pyramide:
"Le remboursement annuel représente 33/100 des revenus cumulés de A et de B"
Vous évoquez le remb. annuel de 33/100 des associés de la sci via leurs revenus perso apportés sur le cpte courant de la sci ou un autre schéma?
"Afin d'assurer ce remboursement A et B louent ces locaux à la SARL AB qui règle un loyer représentant la totalité de l'emprunt".
Je comprends plus, les associés remboursent où c'est uniquement les loyers de la sarl qui remboursent le pret de la sci?
"et vient augmenter le montant des revenus de A et B...revenus grévés par les intérêts d'emprunt."
vous parlez des revenus de la sci donc produits et charges à peu près neutre si loyers=intérets d'emprunts?
A titre d'info, je ne paye pas l'ISF.
"A et B vont monter une SAS et une holding afin de récupérer la totalité de l'imposition."
Pouvez vous etre plus précis? et pourquoi monter une sas?
RM-IST:
On devrait être plutot ds du 85% minimum pour moi (gérant majo non salarié) et 15% maxi pour ma conjointe.
J'avais cru comprendre qu'il ne fallait mieux pas y associer la sarl qui est en même tps locataire car le but aussi ici est de séparer le patrimoine pro du perso.
"Donc en aucun cas le salaire des associés ne sert au calcul du taux d'endettement de la SCI."
Comme je l'évoque ici plus haut, il me semble que les associés peuvent apporter de l'argent au cpte courant via un pret perso?
"(possibilité aussi qu'un associé de la SCI soit votre société off-shore constituée par vous seul unique associé"
Pouvez vous e^tre plus claire?
J'envisage que cela soit la sci qui achète le terrain et fasse construire ds un but de ne pas payer les frais de notaires (exo) et de récupérer les tva du terrain et des constructions.
"bonjour votre imposition future à cause des loyers "
vous parlez de quels loyers?
si c'est ceux de la sarl vers la sci, d'ici 20 ans env. (durée du pret) il sera temps de réaliser des travaux qui péseront alors sur le résultat de la sci et viendront remplacer les charges des intérets d'emprunt.
Doctor:
"bail à construction"?
Cela consiste en quoi?
pour les amortissements via la sarl, la sci, s'il est fait construire, ne peut elle pas les amortir également? y compris pour la construction de la résidence principale des associés?
Qd vous dites "à la fin du bail", vous parlez du bail de construction? ou habitation?
"la sci récupère pour un somme modique la construction"
Je comprends pas? de quelle façon?
Désolé pour la longueur est certains points que j'ai du mal comprendre d'où mes nombreuses interrogations.
Cordialement
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 21:29:56
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Marc92, ce serait assez long pour vous expliquer dans le détail. Si vous n'avez pas trop de notions juridiques et comptables, je vous suggère fortement de vous en remettre à un notaire pointu et de lui parler de la solution que je vous ai proposée. C'est plus sage.
Bonne soirée. |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 16:48:33
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Bonjour,
Citation :
Initialement posté par marc92
J'avais cru comprendre qu'il ne fallait mieux pas y associer la sarl qui est en même tps locataire car le but aussi ici est de séparer le patrimoine pro du perso.
J'avais bien compris que le but était de séparer votre patrimoine perso du patrimoine pro.
Mais comme en France il faut être au minimum 2 pour constituer une société, je vous proposais que votre sarl prenne 1% des parts de la future SCI, et vous 99% de sorte à pouvoir constituer la société et laisser votre compagne hors de tout cela, vu que la sci n'achetait qu'une partie du terrain pour y construire le nécessaire pour l'activité. Et dans ce cas la séparation pro et perso est clair nette et précise !
Et je vous le répète : la banque se fou royalement de qui sera le locataire des futurs bâtiments de cette hypothétique future SCI ; c'est le prix du marché local qui servira à la banque à accepter ou non le dossier.
Citation :
Initialement posté par marc92
Comme je l'évoque ici plus haut, il me semble que les associés peuvent apporter de l'argent au cpte courant via un pret perso?
Oui bien évidement, les associés peuvent apporter de l'argent en comptes courants ; peut importe d'où provient cet argent(tant qu'il est propre) que ce soit des économies personnelles, ou un emprunt, cela regarde chaque associé.
Les prêts personnels sont soit des prêts destinés à des usages bien précis (achat de voiture, équipement maison, etc..) et/ou sont souvent plafonnés à 21 500 EUR (une misère quand on parle de construction immobilière) et ceux qui sont sans destination précise sont souvent à des taux prohibitifs. Ensuite dans un tel cas il faut être méthodique afin de pouvoir justifier au fisc l'utilisation de l'argent de ce prêt afin de pouvoir déduire les intérêts d'emprunt.
Je vous répète donc que en aucun cas le salaire des associés ne sert au calcul du taux d'endettement de la SCI. Ne mélangez pas tout !
Citation :
Initialement posté par marc92
"(possibilité aussi qu'un associé de la SCI soit votre société off-shore constituée par vous seul unique associé"
Pouvez vous e^tre plus claire?
Phase 1 : vous constituez SEUL une société Holding Ltd (Limited = idem nos sarl, mais besoin que d'une seule personne pour la constituer) à Jersey, ou à Gibraltar (perso je préfère ce deuxième car on y va discrètement par les terres sans passer par un filtre pour prendre le bateau ou l'avion donc les voyages laissent moins de traces),
Phase 2 : Vous constituez une SCI dans laquelle vous prenez 1% des parts et vous laissez les 99 autres % à votre société offshore de Gibraltar. (et oui puisqu'en France il faut être 2 minimum pour constituer une société)
Fiscalement en France vous ne déclarez que votre résultat fiscal correspondant à vos 1% en direct.
Les 99 autres % étant "déclarés" localement en offshore avec la fiscalité locale quasi nulle.
Ensuite pour récupérer l'argent de là bas c'est une autre histoire, mais il y a de multiples solutions.
Attention tout cela a un coût (avocat local obligatoire, location de domiciliation (boite à lettres),frais de déplacements (transport, hôtel, etc.), frais de tenue de compte bancaire local, et nécessite une connaissance parfaite de l'anglais pour la rédaction des statuts entre autre.
Vous vouliez de plus amples explications, je vous les ai fournies, mais il me semble que cela ne corresponde pas à votre volume d'affaires pour être rentable.
Citation :
Initialement posté par marc92
"bonjour votre imposition future à cause des loyers "
vous parlez de quels loyers?
si c'est ceux de la sarl vers la sci, d'ici 20 ans env. (durée du pret) il sera temps de réaliser des travaux qui pèseront alors sur le résultat de la sci et viendront remplacer les charges des intérêts d'emprunt.
Holala ... non seulement vous ne savez pas où vous en serez dans 3 à 5 ans sur ce projet et vous faites déjà des plans de travaux dans 20 ans ? Vous êtes de moins en moins sérieux.
Vos connaissances sur les modalités de calculs du résultat comptable, et du résultat fiscal, paraissent faibles, affûtez les et rapprochez vous d'un bon notaire ou d'un avocat fiscaliste pour votre projet, c'est beaucoup plus prudent car en résumé :
Vous voulez constituer une SCI pour acheter un terrain et y faire des travaux de construction pro et perso financé par un pret personnel de 21 500 EUR à mettre en compte courant dans le but de séparer le patrimoine perso du patrimoine pro tout en faisant payer votre loyer personnel par la sarl et le tout sans payer les frais de notaire et la TVA lors de l'achat et la construction , ni les impôts en faisant des travaux dans 20 ans ?
Mais c'est bien sûr ... et c'est la marmotte qui emballe les tablettes de chocolat à l'usine ...
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 20:18:59
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Bonsoir,
Doctor
Je ne suis pas comptable ou juriste mais c'est du sujet qui m'intéresse...
C'est sûr que les notaires peuvent donner des avis mais par expérience, leurs impartialités n'est pas vraiment totale (même s'il ne faut pas généraliser!).
RM-IST
Merci mais....
Je ne vois pas pourquoi ma conjointe ne pourrait pas être une des associés.
Ds mon scénario initial, la sci achète le terrain complet puis fait construire la résidence principale + local de la sarl.
Si les associés apportent de l'argent via un emprunt perso au cpte courant, ne peut on pas considérer ce type de pret "pret immobilier"?
Je confonds en fait peut être un peu les choses car j'ai un exemple sous les yeux d'un couple qui emprunte 450000 euros et constitué une sci doté d'un capital de 50000 euros.
En bref, quel montage pour que les loyers remboursent une partie de l'emprunt de la sci et que parallèlemnt les associés puissent faire un emprunt immobilier à hauteur de 33/100 par ex pour que la sci rembourse le delta de l'emprunt?
M'intéréssant de pret également au montage de holding ds des paradis fiscaux, pouvez vous me siter qqles exemples parmis les multiples solutions pour récupérer l'argent?
Vous pensez bien que si je fais construire un local et une maison pour nous, ce n'est pas pour partir ds les iles galapagos ds 3 ou 5 ans
De plus, un bati qui a 15 ou 20 ans entraine en règle général des frais...et je compte réaliser ce type de montage afin qu'une partie des revenus me servent pour ma retraite...
"tout en faisant payer votre loyer personnel par la sarl"
non, je cherche le meilleur montage pour mon cas où nous serions 2 associés moi et ma conjointe de la sci sachant que nous souhaitons que la sci détienne tout ou partie (selon le meilleur montage possible) de la maison des associés et ou du local dont la sarl serait locataire.
Par ailleurs, je vous confirme que la sci qui achète un terrain n'a pas de frais de notaires mais en remplacement doit payer la tva...à moins de choisir l'IS et de récupérer celle-ci...d'où ma préférence pour ce choix...même s'il doit exister un autre montage certainement optimal.
Je savais qu'en abordant ce sujet qui peut paraitre simple au prime abord, on se dirigeait vers qqle chose de plus complexe mais je ne pensais pas que tant de multiples choix pouvait se profiler et, en écrivant ce post, je n'arrive toujours pas à répondre à ces 2 questions:
- est ce que la sci doit acheter le terrain? et ensuite posséder la maison des associés et le local ou faut il qu'elle possède qu'une partie du lot?
- de quelle façon les associés peuvent emprunter à 33/100 de leurs salaires par ex en vue de rembourser le delta d'emprunt de la sci...sachant que c'est la sci qui achèterait le terrain complet?
Merci par avance.
Bonne soirée.
Cordialement. |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 22:39:31
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Citation :
Initialement posté par marc92
Merci mais....
Je ne vois pas pourquoi ma conjointe ne pourrait pas être une des associés.
Elle peut bien sûr tout à fait être associée dans la SCI, mais s'il y a séparation entre vous, ça sera un truc de plus à gérer qui pourrait mettre à mal votre activité professionnelle si vous ne "verrouillez" pas correctement les statuts de la SCI au niveau des droits de votes et des prises de décisions. Vous êtes seul décideur, mais mieux vaut prévenir que guérir !
Citation :
Si les associés apportent de l'argent via un emprunt perso au cpte courant, ne peut on pas considérer ce type de pret "pret immobilier"?
Si vous êtes capable de justifier au fisc que les fonds ont été utilisés pour un projet immobilier, ce sera un emprunt immobilier !
Citation :
Je confonds en fait peut être un peu les choses car j'ai un exemple sous les yeux d'un couple qui emprunte 450000 euros et constitué une sci doté d'un capital de 50000 euros.
Demandez au couple de plus amples renseignements : leurs revenus, leur patrimoine apporté en garantie, etc
Citation :
En bref, quel montage pour que les loyers remboursent une partie de l'emprunt de la sci et que parallèlemnt les associés puissent faire un emprunt immobilier à hauteur de 33/100 par ex pour que la sci rembourse le delta de l'emprunt?
Je pose zéro, je retiens tout, je divise par trois et il reste sept petits chiens bleus que je rase tous les matins avec l'aide de ma grand mère qui danse nue sur un sous-marin jaune! Bref pourquoi le vélo est en bois ? Moi aussi je sais dire n'importe quoi.
Demandez à votre banque ce qu'elle vous propose, tout simplement. ou relisez ce que je vous proposais au début de ce fil : séparez vos 2 projets, et faites 2 emprunts simultanés dans 2 banques distinctes sans leur parlait que vous faites 2 emprunts en même temps. Mais à vous de bien faire vos calculs (et c'est pas gagné !!!)
Citation :
M'intéréssant de pret également au montage de holding ds des paradis fiscaux, pouvez vous me siter qqles exemples parmis les multiples solutions pour récupérer l'argent?
Vu votre volume d'affaire le mieux est de vous offrir un voyage annuel avec votre compagne et de ramener 10 000 EUR chacun en espèce, donc pas de déclaration douanière et aucun risque. Si vos fonds se comptent en millions d'euros, vous aurez déjà quelques banques d'affaires privées qui sauront vous courtiser pour vous apporter des solutions, n'ayez crainte! Zavez le droit aussi de faire des recherches par vous même sur internet avant de poser vos questions ici ; les meilleurs forums et sites à ce sujet sont en anglais évidemment.
Citation :
en écrivant ce post, je n'arrive toujours pas à répondre à ces 2 questions:
- est ce que la sci doit acheter le terrain? et ensuite posséder la maison des associés et le local ou faut il qu'elle possède qu'une partie du lot?
- de quelle façon les associés peuvent emprunter à 33/100 de leurs salaires par ex en vue de rembourser le delta d'emprunt de la sci...sachant que c'est la sci qui achèterait le terrain complet?
Si la SCI n'est pas capable de rembourser ses emprunts avec ses fonds propres et ses loyers perçus, c'est que votre projet ne tiens pas la route, donc la banque ne prêtera pas à la sci, donc vous n'aurez plus à vous poser ce genre de questions.
Selon moi les conseils de Doctor restent les plus astucieux économiquement. Donc posez vous les bonnes questions sur ce montage.
Bonne soirée
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 12:28:15
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Bonjour rmiste, le forum,
Merci rmiste et aux autres pour le tps passé.
Pour ce qui est des droits de vote..., j'aurais au minimum 80% des parts donc pas de problèmes si on arrivait plus tard à des problèmes familiaux.
Pour le couple, c'était un atricle ds un journal.
Concernant ma question du montage, je ne vous demandais pas de faire les calculs!
Je vous l'accorde le sujet des paradis fiscaux est très vaste et cette question du rapatriement de l'argent, je vous en parlais mais on est bien d'accord que ce sujet est très vaste et déborde largement du sujet initial.
Vu que vous aviez abordés ce sujet encore une fois, je me permettais de vous interroger sur ce point: d'autres avis sont toujours intéréssant...
vous dites "si la sci n'est pas capable...)
En fait, afin de pouvoir réaliser ce type de montage, j'ai présenté mon dossier à la responsable de mon agence bancaire en précisant que la sci aurait 2 associés dont moi et ma conjointe:
Afin de pouvoir remboursé le pret qui servira à l'achat du terain et aux constructions, on s'endetterait ds la sci à hauteur par ex de 33% de nos revenus + les revenus des loyers de la sarl locataire vers la sci proprio... et ma bancaire m'a sortie une simulation.
Bon WE si c'est le cas.
Cordialement
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SCI : montage adéquate
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