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pinchoman
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 04 nov. 2003 : 13:43:30
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Bonjour à tous !
Encore deux petites questions concernant les frais d'agence.
Lors d’un achat immobilier (maison) visité par l’intermédiaire d’une agence (suite à une annonce avec à la fin de la visite la signature du bon d’indications et de visites).
Revisité plus tard par l’intermédiaire d’une autre agence ( suite à une autre annonce avec toujours à la fin de la visite la signature du bon d’indications et de visites).
Et enfin visité par l’intermédiaire du propriétaire ( qui a effectué un mandat simple avec toutes les agences) suite à une annonce passée sur internet.
Peut-on acheter le bien directement au propriétaire (qui propose un prix plus intéressant que les deux agences) sans avoir à payer des frais d’agences ?
Et dans le cas ou il faille payer, qui doit payer les frais : vendeur ou acheteur?
Merci beaucoup de votre aide.
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pierre78
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 00:02:55
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Normalement, vous n'auriez pas dû revisiter avec une autre agence (regardez bien les tous petits caractères des bons de visite : vous vous exposez aux foudres de la 1ère agence).
Le vendeur ne doit pas traiter directement avec un acheteur qui a été présenté par une agence (c'est lui qui risque des poursuites : cf mandat de vente).
A vous de voir si vous voulez vous amuser dans la jungle des agences immobilières...
Si vous passez finalement par une agence, voilà une petite astuce.
Si la vente est régie par un mandat de vente (conclu par le vendeur), le prix de vente comprend la valeur nette vendeur et les frais d'agence. Vous payerez les frais de notaire sur cette valeur (environ 7 à 8 % selon les départements dans l'ancien).
A vous de voir avec l'agence si vous pouvez conclure un mandat de recherche qui serait daté juste avant la signature du compromis. Auquel cas les frais de notaire ne s'appliquent que sur la valeur nette vendeur. Les frais d'agence ne sont alors pas augmentés de frais notariés.
Donc globalement, c'est vous qui payez les frais de commission d'agence, mais dans un cas vous économisez environ 7% en frais de notaire.
PL |
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pinchoman
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 18:47:45
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Bonjour,
Dans cette affaire, l'agence ne m'a pas présenté au vendeur. J'ai simplement répondu à une annonce passée par lui (mandat simple pour sa part).
Je pense donc que je suis dans mon droit suite au texte ci-dessous concernant les commissions des agents:
Droit à rémunération de l'agent immobilier:
En l'absence de mention relative à sa commission dans le contrat de vente, l'agent immobilier ne peut percevoir les sommes prévues dans le mandat de vente et le bon de visite.
Les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ainsi que la jurisprudence, exigent la réunion de quatre conditions pour que l'agent immobilier ait droit à sa commission :
• la détention d'un mandat écrit comportant certaines mentions obligatoires (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 73) ;
• la présentation du client par l'agent immobilier (D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 77) ;
• la réalisation effective de l'opération par le mandataire ;
• et l'exigence de disposer d'un écrit unique constatant l'accord des parties (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, al. 6).
Un agent immobilier avait reçu mandat de vendre une villa, la commission étant stipulée, par le mandat et le bon de visite signé par l'acquéreur, à la charge de ce dernier. Après réalisation de l'affaire, l'acquéreur ne verse à l'agent que la moitié de la commission, et celui-ci l'assigne en paiement du solde. La cour d'appel fait droit à cette demande, car en signant le bon de visite, l'acquéreur avait reconnu être informé des conditions de la vente et de cette clause, qui était, par ailleurs, claire. La Cour de cassation censure cet arrêt, au motif que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, de commission ou rémunération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge à la fois dans le mandat et dans l'écrit constatant l'engagement des parties (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 73). En effet, ni le bon de visite, ni le mandat ne peuvent fonder l'obligation de l'acquéreur si le contrat de vente est muet sur la commission, car un bon de visite ne régit que les rapports entre vendeur et agent, et ne peut valoir accord de la part de l'acquéreur, car il ne constitue pas de sa part une manifestation de volonté certaine et non-équivoque.
Cet arrêt s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui considère qu'aucune commission n'est due lorsque les parties ne se sont pas engagées dans un seul et même écrit. La Cour de cassation avait d'abord estimé lorsque le mandat stipule que la commission est à la charge du mandant, qu'il n'est pas nécessaire de reprendre cette clause dans le compromis de vente dès lors que la commission est réclamée uniquement au mandant (Cass. 1re civ., 14 juin 1984, nº 83-12.556 : Bull. civ. I, nº 198). Ensuite, elle a adopté une conception plus rigoureuse, en décidant qu'aucune commission ne peut être versée lorsque les exigences des articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret de 1972 ne sont pas respectées, et que la charge de la commission n'est pas reprise dans l'acte de vente, quel que soit celui sur qui elle pèse (Cass. 1re civ., 27 mai 1997, nº 95-13.608 : Bull. civ. I, nº 168).
Un bon de visite, document par lequel un acquéreur reconnaît avoir pris connaissance d'un bien à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, ne peut fonder à lui seul le droit à commission de l'agent immobilier (Cass. 1re civ., 6 oct. 1993, nº 91-18.231 : Bull civ. I, nº 266), car il ne répond pas aux exigences posées par les articles 1 et 6 de la loi du 6 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
(Cass. 1re civ., 3 avr. 2002, nº 99-20.206, nº 559 P+B)
pinchoman.
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n/a
deleted
0 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 13:45:25
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Bonjour,
J'ai aussi une question sur les frais d'agence:
Un acheteur a visité mon appartement le jour avant l'expiration d'un mandat de vente exclusif. L'acheteur n'a pas dit qu'il était intéressé. Je n'ai pas renouveler ce mandat de vente.
Trois mois après, l'acheteur me contacte directment. Maintenant, il veut me faire un offre, mais il veut faire seulement en directe.
Est-ce qu'il y a un risque pour moi, le vendeur, de ne pas payer les frais?
Est-ce que je suis obligé de payer les frais d'agence même si le contrat n'existe plus depuis 3 mois? Il n'y a pas de clause concernant la durée de validité dans le contrat.
Merci pour vos réponses |
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viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 23 nov. 2003 : 08:17:58
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Bonjour,
L'acheteur qui a visité est venu suite à l'agence ?
Le mandat de celle-ci n'est pas reconduit, mais pendant six mois ou un an, ils ont la possibilité de vérifier après la vente de votre bien immobilier à qui vous avez vendu à la CH Conservation des Hypothèques et à quel prix, ou pour quel prix, ou plus simplement combien.
Ils conservent les souches des bons de visite.
Chaque jour les parties se rejouent et les règles sont connues déjà depuis longtemps...
Dans un autre post, il était fait mention de qui paye les frais notariés sur les frais d'agence.
Il y a le départ et l'arrivée.
Au départ vous les payez les frais d'agence et vous n'avez pas de frais notariés dessus.
Et il faut avoir les fonds propres car je ne pense pas que les banques prêtent sur des commissions d'agence...
Et à l'arrivée quand vous vendez, l'acheteur voit le prix hors frais d'agence et il se dit quelle plus value il se prend le vendeur...
Quand c'est pour habiter soi-même cela tient, mais pour du locatif attention au retour de manivelle...
LBH |
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le_pro
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 05 déc. 2003 : 15:03:42
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En réponse à Pinchoman.
Nul besoin de jouer sur des textes de lois ou des cas de jurisprudence particuliers. Le fond de votre post est ailleurs.
Le fait d'aller solliciter une ou plusieurs agences immobilières, implique que vous reconnaissez qu'une commission d'agence (légitime) viendra augmenter le prix d'acquisition demandé par le vendeur lui même. En effet, sans commission, comment feraient les agences pour survivre? Tout comme n'importe quelle autre entreprise, une agence immobilière a un coût de fonctionnement, des salaires à reverser, DES CHARGES..., etc, etc... Si vous n'admettez pas cela, libre à vous, mais ayez au moins alors l'honnêteté de trouver votre bien immobilier par vous même et par vos propres moyens. Sans PROFITER des agences. Car une agence qui s'occupe de la vente d'un bien avec tout ce que cela comporte fait un travail comme un autre, et tout travail mérite salaire !! Avez vous pensé un seul instant, que le ratio moyen de réussite est parfois d'à peine 3 à 4 %, soit 4 ventes pour 100 visites..? Savez vous combien il est frustrant de faire ce travail avec souvent des clients sans scupules et malhonnêtes. Pouvez vous admettre que bon nombre d'agences sont des structures sérieuses, respectueuses des lois et des gens?
Bref, à l'avenir pensez y avant de franchir le seuil d'une agence immobilière. Et si vous n'admettez pas tout ce qui précède alors passez votre chemin ...
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lefort nathalie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 00:04:58
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Bonjour,
Je rejoins pour beaucoup l'opinion de "Le_Pro". Votre attitude n'est pas claire vis à vis du travail fournit par les agences que vous avez contacté, et avec lesquelles vous avez visité.
Le fondement de votre post serait plutot basé sur le respect du travail d'autrui, et votre honneteté... Lorsque vous rentrez dans un magasin pour rechercher un article, pensez vous à l'acheter ou à le voler.. car sur le fond cela est similaire, c'est voler le travail de personne qui cherche a vous satisfaire en trouvant un apart ou une maison qui vous corresponde. Si vous ne voulez pas payer d'agence, ne les contacter pas. Si la réputation de certain agent immobilier s'est ternie c'est certainement par dépit aussi d'avoir à faire à des personnes qui essaient d'"escroquer" leur travail...
Si un bien vous a été présenté par plusieurs agences, et qu'il vous plait ayez l'obligence de bien vouloir transiger avec la premiere d'entre elles qui a bien fait son travail, et proposez lui de faire un geste sur ses honoraires... meme si cela doit etre difficile d'admettre de baisser son salaire lorque l'on a bien travaillé! avec le passage des honoraires d'agence à votre charge vous pourrez économiser sur les frais d'enregistrement.
Le seul dont on ne parle pas, et qui prend presque 20% (au minimum) sur tous les frais que nous venons d'évoquer c'est l'Etat, par TVA et autres taxes... Avez vous pensez à lui demandez une ristourne, ou mieux, passez en direct avec lui pour ne pas payer le notaire???
Soyons raisonnable, sans etre philanthrope, respectons nous les uns les autres!!! et le travail, comme l'entre-aide que vous sollicitez dans ce forum en sont les bases!
LNL
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winona
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 20:17:26
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Citation :
Initialement entré par viradafa
Bonjour,
L'acheteur qui a visité est venu suite à l'agence ?
Le mandat de celle-ci n'est pas reconduit, mais pendant six mois ou un an, ils ont la possibilité de vérifier après la vente de votre bien immobilier à qui vous avez vendu à la CH Conservation des Hypothèques et à quel prix, ou pour quel prix, ou plus simplement combien.
Ils conservent les souches des bons de visite.
Chaque jour les parties se rejouent et les règles sont connues déjà depuis longtemps...
Dans un autre post, il était fait mention de qui paye les frais notariés sur les frais d'agence.
Il y a le départ et l'arrivée.
Au départ vous les payez les frais d'agence et vous n'avez pas de frais notariés dessus.
Et il faut avoir les fonds propres car je ne pense pas que les banques prêtent sur des commissions d'agence...
Et à l'arrivée quand vous vendez, l'acheteur voit le prix hors frais d'agence et il se dit quelle plus value il se prend le vendeur...
Quand c'est pour habiter soi-même cela tient, mais pour du locatif attention au retour de manivelle...
LBH
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winona
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 20:19:48
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Citation :
Initialement entré par viradafa
Bonjour,
L'acheteur qui a visité est venu suite à l'agence ?
Le mandat de celle-ci n'est pas reconduit, mais pendant six mois ou un an, ils ont la possibilité de vérifier après la vente de votre bien immobilier à qui vous avez vendu à la CH Conservation des Hypothèques et à quel prix, ou pour quel prix, ou plus simplement combien.
Ils conservent les souches des bons de visite.
Chaque jour les parties se rejouent et les règles sont connues déjà depuis longtemps...
Dans un autre post, il était fait mention de qui paye les frais notariés sur les frais d'agence.
Il y a le départ et l'arrivée.
Au départ vous les payez les frais d'agence et vous n'avez pas de frais notariés dessus.
Et il faut avoir les fonds propres car je ne pense pas que les banques prêtent sur des commissions d'agence...
Et à l'arrivée quand vous vendez, l'acheteur voit le prix hors frais d'agence et il se dit quelle plus value il se prend le vendeur...
Quand c'est pour habiter soi-même cela tient, mais pour du locatif attention au retour de manivelle...
LBH
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winona
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 20:25:48
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[Bonjour,
désolé pour les deux messages pour rien mais il fallait que je comprenne le fonctionnement.
Pour ma part, ma question est plus délicate,....j'ai signé un compromis de vente, lors duquel il a été mentionné que le vendeur payerait les frais d'agence. Sur mon compromis je ne vois pas apparaitre le montant de ces frais: comment puis-je savoir si ce n'est pas moi réellement qui les paie dans le montant de mon acquisition.
Auquel cas, aucun des deux notaires présent ne m'a expliqué que si je payais directement ces frais ils ne seraient pas soumis aux frais notariés.....et tout calcul fait j'en ai pour 1000 euros en plus....(j'ai regaré sur internet pour le détails..;etc).
Comment puis-je faire? Car si je demande à mon notaire il se fera un plaisr de me dire que le vendeur payera en plus même si c'est dans le prix annoncé!!
autre question, mais je ne sais pas si je suis sur le bon forum....mon vendeur ne se décide toujours pas pour un date de signature et la pression de mon notaire n'y change rien....y-a-til une date limite ou il est tenu de nous prévenir avant la fin du délai donner par le compromis?
D'avance merci, |
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tullins
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 14:24:04
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Bonjour,
j'ai signé un bon de visite pour une maison dans une agence immobilière.
Me rendant à l'adresse indiquée, je me rends compte que l'adresse n'existe pas. Je ne pousse donc pas plus loin mes investigations.
Quelques jours plus tard un ami me donne l'adresse d'une maison en vente.
Je m'y rends et demande à une voisine les coordonnées des propriétaires.
Toutefois, avant de leur téléphoner, je tombe sur le bon de visite précité et me rend compte qu'il s'agit de la même maison (la rue et le numéro correspondent mais pas le nom du village) qui est situé a 2 km de celui indiqué sur le bon de visite.
Ma question est fort simple : le bon de visite est il valable est dois- tout de même passer par l'agence ou puis-je en toute légalité traiter directement avec les propriétaires ?
Merci
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 14:33:58
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Citation :
Initialement entré par tullins
Bonjour,
j'ai signé un bon de visite pour une maison dans une agence immobilière.
Me rendant à l'adresse indiquée, je me rends compte que l'adresse n'existe pas. Je ne pousse donc pas plus loin mes investigations.
Quelques jours plus tard un ami me donne l'adresse d'une maison en vente.
Je m'y rends et demande à une voisine les coordonnées des propriétaires.
Toutefois, avant de leur téléphoner, je tombe sur le bon de visite précité et me rend compte qu'il s'agit de la même maison (la rue et le numéro correspondent mais pas le nom du village) qui est situé a 2 km de celui indiqué sur le bon de visite.
Ma question est fort simple : le bon de visite est il valable est dois- tout de même passer par l'agence ou puis-je en toute légalité traiter directement avec les propriétaires ?
Merci
Quand on signe un bon de visite, on essaye quand même d'y aller avec l'agent immobilier. Non ?  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 sept. 2006 14:34:22 |
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tullins
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:23:36
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1 ca ne répond pas à ma question
2 avant de se taper une visite intérieure, c'est bien de se faire une idée de l'exterieur ... au cas ou la situation ne conviendr |
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tullins
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:25:48
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(j'ai tapé trop vite)
je disais donc " au cas ou la situation géographique ne conviendrait pas "
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:27:06
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| Je dirai que le bon sens veut que vous puissiez traiter cette transaction du fait que le bon visite ne concerne pas l'adresse du bien concerné. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 22 sept. 2006 15:27:25 |
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tullins
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:38:45
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| je pense pareil, mais j'aimerais néanmoins en être sur afin de ne pas commettre d'impairs. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:49:45
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Citation :
Initialement entré par tullins
je pense pareil, mais j'aimerais néanmoins en être sur afin de ne pas commettre d'impairs.
Vous avec appelé votre notaire pour lui poser la question? |
Amicalement, un agitateur. |
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tullins
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 15:56:03
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| non, je voulais déjà passer par des voies moins "formelles" |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:07:17
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| Vous aurez sûrement une réponse plus rassurante si c'est votre notaire qui vous dit ça. ;) |
Amicalement, un agitateur. |
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tullins
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:42:44
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| c'est tout à fait vrai, merci du conseil. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 13:53:36
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"Dans cette affaire, l'agence ne m'a pas présenté au vendeur" Pinchoman
Qu'en savez-vous ? Vous avez signé un bon de visite. Il ne s'agit pas de présentation physique.
Le fait d'avoir visité avec un AI interdit au vendeur de traiter directement avec vous. Même si vous avez ensuite eu connaissance du même bien par une annonce du propriétaire.
Les conditions que vous énoncez concernent la commission ; si certaines de ces conditions ne peuvent se réaliser suite à des manoeuvres du vendeur ou de l'acquéreur, la porte reste ouverte pour des dommages-intérêts.
Mais en ce qui concerne votre situation, la cour de cass est claire : lorqu'un AI fait visiter un bien et qu'ensuite le vendeur traite directement avec le visiteur, la commission est due.
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jcm |
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