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 Sujet  |
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christian.c
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 19 sept. 2006 : 15:11:02
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Bonjour,
Je pose la question **autrement** :
----> Qui conseille l'achat dans les conditions suivantes : ?
Ma femme et moi avons un bébé. A ce jour nous possédons de quoi payer les frais de notaire pour un F3 sur 25 ans. Notre projet est de revendre dans 8-10 ans pour acheter un logement plus grand.
Est ce un bon ou mauvai plan ?
Christian.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 15:22:27
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Pour ma part je vous conseil d'acheter.
Même en cas de chute des prix, on a observé lors du dernier crack spéctaculaire de 91 que 10 ans aprés; les biens etaient revenus à leurs prix d'achat initial.
A rajouter que ces mêmes personnes avaient également gagnées 10 ans de remboursement de credit, 10 ans à être CHEZ eux et pas chez un autre et n'avaient pas jeter 10 ans de loyer par les fenêtres.
Compter en outre sur le fait qu'une legere baisse des prix est serieusement plus envisageable qu'un crack comme celui de 91.
Ceci n'engage que moi.
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Amicalement, un agitateur. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 15:39:25
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Moi aussi, je vous conseille d'acheter, sous trois conditions au moins:
- trouver un bien immo, chouette, localisation parfaite
- pas pour sa RP, mais le mettre en location de suite (je dis toujours, un bien ds lequel on aimerait bien vivre soi-même)
- ajuster la durée de l'emprunt pour que le loyer paie les traites, en empruntant 107% du total (donc ne pas investir les frais de notaire)
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 20:17:49
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Ca dépend ou vous êtes.
Regarder ce que vous pouvez ou voulez acheter, et mettez sur un tableau excel ce que cela va vous cvouter en cas, et en versement mensuel (annualisez cela au taux de 2% par an, pour tenir compte de l'inflation, car on ne mélange pas des euros de 2006 avec des euros de 2016, quand vous revendrez dans dix ans)
Faites un autre tableau excel en palcant en assurance vie 4,5% avec zero frais d'entrée ce que vous auriez payé cas, et ce qui vous reste en enlevant du loyer ce que vous auriez payé en plus pour votre achat (sans tricher: une taxe foncière = un mois de loyer du bien, compter des charges non locatives, environ un demi-mois de loyer, et des travaux pour la même somme).
Faites diverses hypothèses de prix de revente, mais analysez particulièrement les hypothèses pas trop optimistes quand même (oubliez les 50 pour cent d'augmentation sur dix ans).
Bien entendu, n'oubliez pas les frais de pret, les frais d'hypothèque, les frais de mainlevée a la fin du prêt, et les frais de remboursement anticipé, soit 3% du capital restant du en 2016.
Ne trichez pas trop non plus a acheter plus peit que ce que vous loueriez  |
Festina lente |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 22:05:36
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Personnellement, je suis dans la meme situation que vous, sauf que j'ai deja l'apport consequent pour payer l'appartement que je recherche...
Et voyant une telle incertitude, je prefere patienter. Car malgré tout ce que diront les haussiers que sont Bibix et Ankou, que je trouve finalement tres omniprésents sur ce forum pour un seul but, prouver que les prix montent et prouver qu'ils ont raisons. Je les trouves tres insistants pour ma part et de ce fait pas tres credible : on croirait qu'ils repetent "nous les proprios avont raisons ! il faut foncer acheter et vous endetter a fond ! il le faut ! il le faut !". Si c'etait vraiment un truc a faire, tout le monde le saurait. or personne n'est pas suffisament idiot pour ne pas connaitre les risques que cela comporte (baisse du prix du bien, cout de remboursements...) Ceci dit LeNabot peut etre du meme accabit, mais au moins a le merite d'ecrire au moins quelques posts intelligents.
Alors pour en revenir au probleme posé, j'estime qu'il faut prendre son temps tout en economisant de coté. Car Etant moi meme salarié d'une banque, j'ai quand meme entendu mon patron dire en rigolant "les prets sur 30ans ont été crée pour entuber les petits jeunes"
Moi meme je ne sais pas si ca va baisser a fond ou pas, mais je pense qu'il faut rester prudent, tant que ca reste incertain, surtout apres les dernieres déclarations du ministre Borloo. Prenez votre tant afin de savoir ce que vous voulez et tenez vous au courant de l'actualité immobiliere via les journeaux. Je ne pense pas qu'il faut foncer tete baissée des le premier appartement. De toute maniere il ne s'agit pas d'un actif soumi au day trading (ca ne baisse pas ni monte du jour au lendemain mais sur une longue periode). 2007 devrait etre en principe une année charniere a ce qu'on dit.
Bonne soirée ! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 22:19:12
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Que veut dire "haussiers"? Si c'est souhaiter que les prix de l'immo montent, alors, c'est raté, je suis baissier.
Un peu d'ironie, en cette fin de soirée: merci en tout cas d'épargner, si vous ne le faisiez pas, je ne pourrais pas emprunter .....
Allez, bonne soirée ;-) |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 23:24:23
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Ben la je beneficie d'un appartement de mes parents...qu'ils avaient acheté en 1997
Donc ce n'est clairement pas vous qui en profitez...
Simplement j'aimerais peut etre changer de lieu. |
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Mab13
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 00:11:10
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Citation :
Car malgré tout ce que diront les haussiers que sont Bibix et Ankou, que je trouve finalement tres omniprésents sur ce forum pour un seul but, prouver que les prix montent et prouver qu'ils ont raisons. Je les trouves tres insistants pour ma part et de ce fait pas tres credible : on croirait qu'ils repetent "nous les proprios avont raisons ! il faut foncer acheter et vous endetter a fond ! il le faut ! il le faut !". Si c'etait vraiment un truc a faire, tout le monde le saurait. or personne n'est pas suffisament idiot pour ne pas connaitre les risques que cela comporte (baisse du prix du bien, cout de remboursements...)
Profitez en pour changer de forum si la libertée d'expression vous pose autant de problèmes. Prouvez nous que leurs propos et leurs convictions ne sont pas aussi crédibles que les votres... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 09:01:44
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Citation :
Initialement entré par mitjayo
Personnellement, je suis dans la meme situation que vous, sauf que j'ai deja l'apport consequent pour payer l'appartement que je recherche...
Et voyant une telle incertitude, je prefere patienter. Car malgré tout ce que diront les haussiers que sont Bibix et Ankou, que je trouve finalement tres omniprésents sur ce forum pour un seul but, prouver que les prix montent et prouver qu'ils ont raisons. Je les trouves tres insistants pour ma part et de ce fait pas tres credible : on croirait qu'ils repetent "nous les proprios avont raisons ! il faut foncer acheter et vous endetter a fond ! il le faut ! il le faut !". Si c'etait vraiment un truc a faire, tout le monde le saurait. or personne n'est pas suffisament idiot pour ne pas connaitre les risques que cela comporte (baisse du prix du bien, cout de remboursements...) Ceci dit LeNabot peut etre du meme accabit, mais au moins a le merite d'ecrire au moins quelques posts intelligents.
Alors pour en revenir au probleme posé, j'estime qu'il faut prendre son temps tout en economisant de coté. Car Etant moi meme salarié d'une banque, j'ai quand meme entendu mon patron dire en rigolant "les prets sur 30ans ont été crée pour entuber les petits jeunes"
Moi meme je ne sais pas si ca va baisser a fond ou pas, mais je pense qu'il faut rester prudent, tant que ca reste incertain, surtout apres les dernieres déclarations du ministre Borloo. Prenez votre tant afin de savoir ce que vous voulez et tenez vous au courant de l'actualité immobiliere via les journeaux. Je ne pense pas qu'il faut foncer tete baissée des le premier appartement. De toute maniere il ne s'agit pas d'un actif soumi au day trading (ca ne baisse pas ni monte du jour au lendemain mais sur une longue periode). 2007 devrait etre en principe une année charniere a ce qu'on dit.
Bonne soirée !
Je ne suis pas haussier et si vous m'aviez lu plus attentivement vous le sauriez, simplement je ne suis pas crackier.
Il me semble, comme ankou, avoir deja précisé qu'un crack faciliterait largement mes futurs investissement, cela ne m'empeche pas de ne pas y croire. 
Je ne conseille pas d'acheter a tout prix, je dis qu'acheter à long terme même en haut de cycle est plus interessant que la location. Comme ça a été prouvé 1000 fois ici et ailleurs, me repprocheriez vous d'orienter les membres de ce forum vers un choix plus profitable qu'un autre?
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Amicalement, un agitateur. |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 09:30:39
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Justement, le choix n'est pas forcement plus profitable qu'un autre !
Dans de nombreux endroits, tels que la plupart des arrondissements de l'ouest parisien, il vaut même mieux louer qu'acheter, comparativement parlant... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 09:43:09
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Citation :
Initialement entré par mitjayo
Justement, le choix n'est pas forcement plus profitable qu'un autre !
Dans de nombreux endroits, tels que la plupart des arrondissements de l'ouest parisien, il vaut même mieux louer qu'acheter, comparativement parlant...
Dites, vous n'allez pas remettre les mathematiques en question quand même... Il faut calculer SUR LE LONG TERME ! Simple non.
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 20 sept. 2006 09:43:25 |
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 10:08:14
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Citation :
Initialement entré par christian.c
Bonjour,
Je pose la question **autrement** :
----> Qui conseille l'achat dans les conditions suivantes : ?
Ma femme et moi avons un bébé. A ce jour nous possédons de quoi payer les frais de notaire pour un F3 sur 25 ans. Notre projet est de revendre dans 8-10 ans pour acheter un logement plus grand.
Est ce un bon ou mauvai plan ?
Christian.
Il faut regarder le tableau d'amortissement de votre pret sur 25 ans, et voir ce qu'il vous reste à payer au bout de 8 à 10 ans. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 10:14:02
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| En tenant compte de l'inflation soit 2% par an. |
Amicalement, un agitateur. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 14:39:07
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Citation :
Justement, le choix n'est pas forcement plus profitable qu'un autre !
Dans de nombreux endroits, tels que la plupart des arrondissements de l'ouest parisien, il vaut même mieux louer qu'acheter, comparativement parlant...
Dans un sens vous n'avez pas tort... mais attention : votre formule est connue mais incomplète :
1) s'il s'agit de placer un capital, d'accord ! D'autres placements peuvent être plus intéressants... et l'immobilier présente un risque qu'il faut mesurer.
2) Par contre, si le choix est dual : soit acheter, soit louer (mensualité de remboursement ou loyer) alors on retrouve les termes du débat du précédent post... et il vaut mieux acheter.
A+ |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 15:01:25
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Galérien,
pour placer de l'argent il faut un capital de depart.
L'achat immo ne demande aucun investissement préalable et permet justement de se constituer un capital en partant de 0€ !
Seul l'immobilier permet ça et aucune autre placement.
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Amicalement, un agitateur. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 16:38:59
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Citation :
L'achat immo ne demande aucun investissement préalable et permet justement de se constituer un capital en partant de 0€ !
Seul l'immobilier permet ça et aucune autre placement.
Particulièrement lorsqu'il s'agit de locatif et d'un investissement à 110 %... tout à fait.
Mais il est parfaitement possible de programmer un investissement avec une épargne mensuelle sur des supports aussi divers que des livrets, des actions ou une assurance-vie.
Ce qui est intéressant dans le débat c'est l'analyse de la dualité achat-location qui est souvent polluée par le rendement de l'immobilier comparé aux autres placements... ce qui n'a rien à voir !
Alors précisons :
Si l'on reste locataire, on paie à fonds perdus... même si l'on épargne et qu'on place le produit de cette épargne à 4,5 % sur une assurance-vie.
Si l'on est propriétaire et qu'on rembourse un prêt, on constitue progressivement un patrimoine... même si les aléas du marché font chuter les prix.
Dans ce dernier cas, les réponses au sujet précédent de christian c (petit rappel) montraient qu'effectivement, sur la durée, on n'était pas perdant :
- chute des prix : revente déconseillée, soit on reste (ce que j'avais dit) soit on loue (Bibix1111),
- sur une longue durée, le prêt est remboursé : si les prix sont bas, on vend pas cher et on rachète pas cher ; si les prix sont élévés...
Quand on débat, autant défendre ses idées... chacun peut en avoir d'autres...
Cordialement. |
Edité par - yguerveno le 21 sept. 2006 09:14:48 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 07:24:45
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Citation :
Moi aussi, je vous conseille d'acheter, sous trois conditions au moins:
- trouver un bien immo, chouette, localisation parfaite
- pas pour sa RP, mais le mettre en location de suite (je dis toujours, un bien ds lequel on aimerait bien vivre soi-même)
- ajuster la durée de l'emprunt pour que le loyer paie les traites, en empruntant 107% du total (donc ne pas investir les frais de notaire)
Faudrait peut-être penser au pouvoir d'endettement. En ce moment, quand on achète un bien qui vaut 200 000 €, il faut pas espérer en tirer un loyer supérieur à 900 €/mois. Avec ma moulinette excel, si on emprunte 214 000 € (107%) à 4.5 % TEG, + assurance etc., pour obtenir des mensualité de 900 €, il faut emprunter sur environ 50 ans !
Seuls des familles disposant de revenus mensuels de 3 fois 900 € peuvent emprunter ou se porter locataire. Et un emprunt sur 50 ans, faut pas y penser.
OK, les annuités d'emprunt restent fixes, le loyer est indexé. Alors, mettons qu'on coupe la poire en 2 et qu'on admette de pouvoir démarrer à des mensualités d'emprunt à 1 100 € pour un apport de loyer à 900 €. Et il faut emprunter sur 30 ans. Seuls des familles aux revenus mensuels de 3 fois 1 100 € peuvent emprunter alors qu'elles ont besoin de moins de revenus pour bénéficier d'un logement identique en tant que locataire.
Alors, si on choisit d'être locataire de sa RP et bailleur pour se faire du placement immobilier, on va forcément être bailleur d'un bien dont la valeur est moindre que celui dont on est locataire pour y vivre. Parce qu'on ne passe pas en trésorerie si on emprunte 107 %, tout simplement.
Moralité, quand on est jeune et qu'on veut commmencer par acheter petit pour revendre et acheter mieux plus tard (ce qui me semble un bon plan), il faut avoir fait de l'économie préalable autrement on n'arrive pas à s'offrir ce qui correspond au premier minimum de ses besoins.
Un jeune couple avec un enfant ne doit pas se priver de la possiblité d'avoir d'autres enfants et il vaut mieux qu'il achète suffisamment de surface si c'est pour sa RP, même pas trop top côté confort et emplacement que peu de surface et top côté confort et emplacement. Parce qu'il faut de la place pour les enfants ! et tant pis si ce sera plus difficile à revendre. Entre temps, il faut vivre. Faut penser aux enfants et ne pas trop les entasser. La seule chose à ne pas laisser passer côté emplacement, c'est la "sûreté du quartier", mais la vue pas top, un peu de bruit à cause d'une rue passante, 3e ou 4 e étage sans ascenseur, c'est sans danger. Pareil pour une salle d'eau années 50 avec juste un lavabo et une baignoire sabot, pareil pour ces carrelages de sol mignonettes bien moche mais résistants... autant, quand même avoir un chauffage qui marche bien et des fenêtres qui ferment bien. |
seborga1 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 07:40:41
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Citation :
Initialement entré par seborga1
.... En ce moment, quand on achète un bien qui vaut 200 000 €, il faut pas espérer en tirer un loyer supérieur à 900 €/mois. Avec ma moulinette excel, si on emprunte 214 000 € (107%) à 4.5 % TEG, + assurance etc., ....
Je vous fais confiance pour les calculs. Je n'irais pas chipoter sur le fait qu'on peut encore avoir moins de 4%.
Vous venez de démontrer que le prix d'achat de votre exemple ramené à son pouvoir locatif est trop important. Pour 900€ par mois, il faut viser au max un bien de 150000€
Dépasser les 20 ans d'emprunt me semble ridicule. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 07:53:16
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Personnellement, en dessous d'un rendement brut de 8.5 % je ne fais pas : loyers 900 pris d'achat 127.000.
Par contre, je finance sur 30 ans. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 08:22:48
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La famille vient de boucler un achat sur 23 ans.
Je disais 20 pour tomber sur un chiffre rond, et me démarquer des "50ans".
Et j'ai bien parlé de 150k€ max ... , après, c'est un peu compliqué, le net peut être notablement amélioré avec les réductions d'impôts |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 03:26:16
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Personnellement, en dessous d'un rendement brut de 8.5 % je ne fais pas : loyers 900 pris d'achat 127.000.
Par contre, je finance sur 30 ans.
Trouvez-moi, en ce moment, un logement, quelle que soit sa surface qui vient de se négocier à 127 000 € (même prix net vendeur) et qui est assez correct pour mériter d'être mis sur le marché locatif à un loyer de 900 €... J'aurais bien aimé l'acheter.
Ou, si je viens d'acheter un bien à 127 000 €, trouvez-moi le locataire qui va accepter de s'y installer pour 900 € de loyer hors charges !
Accepteriez-vous de payer 900 € de loyers mensuel hors charges pour ceci http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=33&cp=&ci=&
ou ceci
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=63,,,&cp=&idpays=250&ci=&
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=75,,,&cp=&idpays=250&ci=&
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=69,,,&cp=&idpays=250&ci=&
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=17,,,&cp=&idpays=250&ci=&
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=06,,,&cp=&idpays=250&ci=&
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=64,,,&cp=&idpays=250&ci=&
http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&mm=on&pxmax=127000&pxmin=127000&cp=25,,,&cp=&idpays=250&ci=&
moi pas.
Pour 127 000 €, on a que des nanards ou des mouchoirs de poche. 900 € de loyer pour un nanard ou un mouchoir de poche, qui en veut ? surtout pas moi, je préfère rester dans mes 100 m² + 42 de sous sol semi enterrés pour garage + terrasse et balcons, style grand confort démodé des années et à presque 600 € par mois ! Et que si mon propriétaire s'amusait à le vendre "libre de toute occupation", en l'état, il en tirerait facilement 180 000 € ! net vendeur !
L'achat immobilier, ça sert d'abord à protéger du capital, pas à en constituer. Peut-être un peu avec les "de robien, perisol et autres machines à défiscaliser"... celui qui peut y jouer, protège sa mise, la fait fructifier un peu, a intérêt à s'en défaire dès que possible et les suivants sont les dindons car ces merveilleuses résidences "qui se la pêtent", sont en fait mal construites et mal situées, mais ça, c'est 10 ans après qu'on le voit vraiment, et le bon chasseur de défiscalisation, il s'en est débarassé au bout de 9 ans. On vient de construire des milliers de guethos à locataires qui n'ont pas vraiment le choix, on vient de construire des milliers de futures copropriétés en difficultés.
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seborga1 |
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