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mu1111
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 10 sept. 2008 : 11:52:19
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Bonjour,
Notre copropriété est composée de 2 bâtiments "juxtaposés" A et B. Nous avons l'intention de changer la porte d'entrée du bâtiment B et rénover la cage d'escalier de ce même bâtiment.
A première vue, il semble que les propriétaires du bâtiment A ne sont pas concernés. Ceci dit, à y voir de plus près, ces améliorations peuvent concerner l'ensemble des copropriétaires puisqu'il y a une "mise en valeur" de la propriété en tant qu'unité...
Merci d'avance pour vos conseils et renseignements.
P. S. : je précise que je suis syndic bénévole de cette copropriété.
M. G.
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M. G. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 11:54:10
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| et si vous commenciez par lire le réglement de copropriété........qui indique les parties communes et les éventuelles clés de répartition....... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 11:54:40
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| le syndic doit s'en tenir aux textes légaux et au réglement de copropriété |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 14:37:19
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"P. S. : je précise que je suis syndic bénévole de cette copropriété."
A ce titre, vous devriez connaitre le RDC quasi par cœur, ou du moins vous (re)plonger dedans lorsque cette question s'est posée.
La répartition par bâtiment est possible lorsqu'une clause le prévoit.
"Nous avons l'intention de changer la porte d'entrée du bâtiment B et rénover la cage d'escalier de ce même bâtiment. (....) ... à y voir de plus près, ces améliorations peuvent concerner l'ensemble des copropriétaires "
Syndic, vous devriez savoir en gros ce qui relève des travaux "entretien courant" art.24, de ceux 'obligatoires" art.25 et de ceux d'amélioration art.26. et faire la distinction entre les uns et les autres.
Rénover/refaire la cage d'escalier c'est "entretien courant", peu importe que cette réfection entraine un confort supplémentaire ou même une plus value, ce qui est pour le moins généralement attendu d'une réfection ! 
Certes, changer une vieille porte vétuste pour une toute neuve dernier modèle est sans doute amélioration en terme de confort, d'aspect, de valorisation, mais n'a rien à voir avec l'"amélioration" objective dans le sens de l'art.30, ces améliorations là s'entendant d'un plus, d'une adjonction d'éléments qui n'existaient pas préalablement.
Changer le tapis brosse usé de l'entrée est sans doute une 'amélioration de confort' puisque c'est plus-mieux-beau mais n'est en rien "amélioration" dans le sens des textes puisqu'il n'y a rien de plus : entretien courant art.24
En revanche installer un tapis-brosse dans une entrée qui en était préalablement dépourvu relèe de l'amélioration art.30.
Si votre porte est encore en parfait état de fonctionnement et qu'un coup de peinture voire un peu pus suffirait, la changer relève d' l'amélioration art.30, donc vote à la maj.art.26.
Si elle est vétuste, très dégradée, son changement est "entretien courant" art.24.
Ces "améliorations" dépendent de la nature de ce qui est engagé et non du prix ou de leur importance : engager un ravalement de façades pour 15.000 € c'est "entretien courant". 1 vote art.24
En profiter pour installer 2 marquises à 1000 € pièce au dessus des entrées c'est "amélioration", l'installation de ces marquises imposant un second vote spécifique à l'art.26.
Attention donc à l'amélioration subjective (c'est propre et/ou refait à neuf procurant un plus en valeur/confort), de l'amélioration objective (on construit, on ajoute, on met des choses en plus ..). |
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mu1111
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 14:57:57
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Merci pour la rapidité de vos réponses. J'ai effectivement "pris la peine" de me replonger dans le cahier des charges. Quoiqu'un peu abscons, le texte donne les indications nécessaires pour régler la question.
Je me permets de copier l'extrait correspondant ici :
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Article quatre
Charges communes
1. Charges communes à tous les co-propriétaires de l’entier immeuble
Les différents frais s’appliquant aux choses communes de première catégorie et qui comprendront intégralité des contributions de toute nature auxquelles elles sont assujetties ainsi que les frais d’entretien du mur mitoyen seront supportés par les co-propriétaires dans les proportions établies ci-dessus par cette catégorie
2. Charges communes aux co-propriétaires de chaque lot
Les frais s’appliquant à cette catégorie de choses communes et qui comprendront notamment l’intégralité des contributions de toute nature auxquelles les choses communes pourront être assujetties, l’entretien des gros murs, de la toiture, de la cage d’escalier et l’éclairage des escaliers seront supportés par les co-propriétaires de chacun des blocs A et B dans les proportions indiquées plus haut pour chacun de ces blocs.
Il est ici fait observer que les propriétaires des lots numéro un et deux du bloc A et trois et quatre du bloc B ne supporteront pas les frais relatifs à l’entretien et à l’éclairage des entrées et des cages d’escaliers à la condition toutefois qu’ils condamnent les portes donnant sur les entrées respectives des deux blocs A et B
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Sauf malentendu de ma part, les travaux concernant le bâtiment A sont pris en charge par les copropriétaires du bâtiment A, idem pour le bâtiment B.
Ma conclusion vous semble-t-elle exacte ? Merci d'avance.
P. S. : le cahier des charges est désormais posée sur ma table de nuit.
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M. G. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:24:07
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1) ce n'est pas un cahier des charges mais un réglement de copropriété
2) et comment répartissiez vous les factures jusqu'à present.....si vous n'aviez même pas lu le réglement de copropriété ???? |
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mu1111
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:32:16
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Je me permets de vous rassurer. J'ai déjà lu le règlement (mais j'avoue ne pas le connaître par coeur) et la répartition des factures se fait dans les règles de l'art. Sauf qu'un copropriétaire a émis un doute, raison pour laquelle j'ai fait appel à vos lumières.
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M. G. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 17:29:53
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OK !
Il en ressort donc que chaque bâtiment est considéré distinctement de pour tout ce qui concerne les charges liées à chacun des bâtiments.
Ne sont communes aux 2 bâtiments que la charges communes de l'ensemble immoilier.
Attention ici : lors de vos AG, les décisions qui concernent spécifiquement tel bâtiment ne sont votées QUE par les seuls copropriétaires de ce bâtiment, eux seuls en supportant la charge. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 11:40:14
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Citation :
Attention donc à l'amélioration subjective (c'est propre et/ou refait à neuf procurant un plus en valeur/confort), de l'amélioration objective (on construit, on ajoute, on met des choses en plus ..).
Si votre porte est encore en parfait état de fonctionnement et qu'un coup de peinture voire un peu plus suffirait, la changer relève d' l'amélioration art.30, donc vote à la maj.art.26.
Si elle est vétuste, très dégradée, son changement est "entretien courant" art.24.
Ceci n'est il pas subjectif de votre part Gedehem ?
La porte sera pourtant bien identique au final... ou est le + ?
Avec mes salutations, 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 18:48:34
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 Autant que posible, j'essai simplement d'exposer les choses au regard des textes, de la jurisprudence ou de ce qu'en disent certains auteurs, de moins ceux que j'ai pu lire ...
Si c'est une opinion/interprétation personnelle je le dis : "Il me semble que ...." 
Et si je ne sais pas je me tais !
C'est donc au regard de ce qu'en disent auteurs et juges, qu'on peut dire que changer une porte en état de fonctionner en tant que "porte destinée à fermer tel local" relève de l'amélioration art.30 si un coup de peinture d'entretien suffit pour la maintenir en bon état de "porte destinée à fermer" !
En revanche, si la porte est vétuste et laisse passer courants d'air et personnes, son changement complet pour du neuf est "entretien courant" art.24. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 19:09:47
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bonsoir.
J'arrive en cour mais je n'ai pas trés bien compris en quoi consistait le changement de porte ?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 10:20:19
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| Je ne comprend pas gedehem, changer une porte en état de fonctionner, par une porte en état de fonctionner, ou est l'amélioration ? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 10:38:58
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| C'est parce qu'il n'est pas necessaire de de changer une porte qui fonctionne. Ce n'est pas de l'entretien, c'est "du mieux" (pas trés juridique comme explication) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 11:18:01
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Citation :
Initialement posté par oxymore
pas trés juridique comme explication
c'est le moins que l'on puisse dire !!!
La porte est pourtant toujours identique à la précédente, elle ne s'ouvre toujours pas en claquant des doigts !!! Bref !! mis à part la facture, rien à changé !!! |
Edité par - yaume le 23 sept. 2008 11:18:30 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 15:53:33
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Une porte qui a pour vocation d'être "porte" et pour ce faire de fermer ce qu'elle doit fermer doit, comme tout ce qui est 'commun' être entretenu en état de "porte" !
Refaire la peinture, changer la serrure, un gond, c'est entretien courant, art.24.
De même, changer intégralement cette porte qui, du fait de sa vétusté, ne rempli plus ou très mal sa fonction de "prte" destinée à fermer c'est aussi "entretien curant" art.24
En revanche, changer cette porte certes un peu vieille mais qui exerce parfaitement son rôle de "porte" et donc de fermeture pour une autre porte, à l'identique ou non, qui n'apporte rien de plus qu'être "porte" est "amélioration" dans le sens de L.art.30. , maj .art.26.
Tout ceci ressort de la jurisprudence !
(Changer une porte qui n'est plus en état de "porte" : entretien.
Changer une porte qui est encore en état de "porte" c'est ajouter à ce qui existe : amélioration)
Comme le dit plus simplement Oxymore, "changer une porte qui fonctionne comme "porte" " c'est amélioration, explication fondée juridiquement ! |
Edité par - gédehem le 23 sept. 2008 15:58:35 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:33:22
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| Gedehem, vous parlez de jurisprudence, j'aimerai bien les voir, comment un juge va t il déterminer si le changement de porte est entretien ou amélioration ? il va faire expertiser l'ancienne porte ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:45:47
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Citation :
Initialement posté par yaume
Gedehem, vous parlez de jurisprudence, j'aimerai bien les voir, comment un juge va t il déterminer si le changement de porte est entretien ou amélioration ? il va faire expertiser l'ancienne porte ?
il suffit de lire le devis ou la facture et d'avoir le descriptif des travaux! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:49:27
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il y a toute une jurisprudence sur cette notion entretien/amélioration.
La plus importante étant en matière de ravalement.
mais cette jurisprudence s'applique à toutes les situations.
Elle s'appuie sur des notions trés concrètes.
si léquipement ne rempli plus sa fonction c'est de l'entretin necessaire.
Si l'équipement rempli toujours ses fonctions, c'est du sur-entretien donc dans ce cas, la règle de majorité est celle de l'amélioration.
MAis MU111 n'a pas répondu à ma question? juste la porte ou muise en place d'un controle d'accés ? |
Edité par - oxymore le 23 sept. 2008 18:50:39 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:56:31
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mu1111 n'a pas réapparu depuis le 10 septembre....probablement coincé derrière la porte....
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Edité par - nefer le 23 sept. 2008 18:56:48 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 11:54:15
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Citation :
il suffit de lire le devis ou la facture et d'avoir le descriptif des travaux!
Le devis va juste vous indiquer "remplacement de la porte", vous n'en saurez pas plus sur la raison de ce remplacement !! |
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mu1111
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 12:45:31
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Bonjour, Merci de toute l'attention que vous portez à mes modestes soucis. Non, je ne suis pas restée coincée derrière la porte :)(et pour cause...).
J'ai bien suivi le débat à propos de la différence entre "entretien courant" et "amélioration".
Depuis, le changement de la porte a été voté par les copropriétaires concernés (ceux uniquement ayant usage de cette porte), le devis accepté. Dans les faits, la porte est vétuste, le système du contrôle d'accès, assez récent et en état de marche, n'est plus opérationnel (à cause de l'état de la porte) puisqu'il suffit de pousser énergiquement pour qu'elle s'ouvre... Nous pouvons conclure que cela relève de "l'entretien courant" et nécessaire.
Pouvons-nous considérés que le sujet est désormais clos ? |
M. G. |
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