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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 20 sept. 2008 : 12:40:46
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Bonjour
J'ai besoin d'aide pour faire un bilan sur un problème confus.
Soit une copropriété dont le RDC date de 1949.
Tous les PV d'AG antérieurs à 1980 ont été perdus par un syndic.
Le dit RDC possédait une grille de charges d'ascenseur, (en fait le RDC ne parle pas de charges d'équipement, ni même de charges d'ascenseur: l'ascenseur était constitué en partie commune spéciale avec grille spéciale de tantièmes de propriété pour des charges communes spéciales), rien de prévu pour le chauffage collectif.
Après la loi de 1965, il y a très longtemps, plus de 30 ans, un syndic a fait établir une grille de charges de chauffage conforme au principe d'utilité: cette grille a été votée à on ne sait quelle majorité (puisque le PV d'AG a été perdu) mais elle n'a jamais été publiée. Elle est cependant appliquée sans problème par les syndics successifs depuis plus de 30 ans, (je suppose qu'ils ont tous repris la grille de leur prédécesseur, sans vérifier le RDC). Aucun propriétaire (ou locataire) ne l'a jamais contestée ou a posé la moindre question. -De fait, jusqu'à, il y a peu, aucun des copropriétaires existants ne connaissait la grille, chacun ne connaissait que sa quote part!.
En 1980 lors de la réfection de l'ascenseur, il a été jugé -à juste titre- que la répartition des charges d'ascenseur n'était pas conforme au principe d'utilité (je répète que pour ce RDC il s'agit en fait de charges communes spéciales). A la majorité de l'article 26 la grille établie par un expert a été validée, mais pas publiée.
En 2004 a été votée la mise à jour du RDC et votée (article 26) l'intégration au RDC des grilles de charges votées et appliquées depuis longtemps.
questions:
1) L'avocat chargé du dossier a conservé la grille qui fait de l'ascenseur une partie commune spéciale avec des tantièmes de propriété. (D'où de la confusion pour le lecteur). Ce maintien est-il légal dans la mesure où désormais l'ascenseur est considéré comme un équipement?
2) Est-il possible de joindre la grille de chauffage si on ne peut donner au notaire la décision d'AG la créant?
3) Est-il possible de joindre la grille d'ascenseur qui n'a pas été votée à l'unanimité mais est appliquée depuis 20 ans?
4) Le cabinet d'avocats était plus que réticent. Quels sont les risques de contestation? quelle sera la validité de ce nouveau RDC si le notaire l'accepte?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 16:10:33
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C'est répondu dans un autre sujet :
Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 16:34:04
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La décision de la CA de Rennes semble résoudre mon problème. Pourtant...
Je crois que le point qu'elle aborde c'est l'effet de la non publication de la nouvelle grille.
Mon problème à moi, c'est ce qui se passe si la nouvelle grille a été adoptée à la mauvaise majorité (article 26 au lieu d'unanimité).
Le notaire demande copie des décisions d'AG approuvant le nouveau RDC; Peut-il refuser une nouvelle grille de charges adoptée à une mauvaise majorité? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 18:56:52
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L'arrêt de Rennes ne dit pas du tout que la répartition " est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale ".
Il dit que les comptes établis pour les années passées ont été approuvés par les assemblées générales successives " dont les résolutions sont désormais définitives à l'égard des appelants qui ne les ont jamais contestées dans les conditions prévues par l'article 42 ".
Ce n'est pas du tout la même chose.
Cette solution permettait aux copropriétaires en question de contester avec succès les comptes d'un nouvel exercice présentés à l'approbation de l'assemblée.
Par la suite on a fait valoir une solution contraire : l'approbation des comptes est sans effet sur les comptes personnels d'un copropriétaire. Elle a eu la bénédiction des auteurs du décret de 2004 et elle est absurde.
Un ascenseur peut parfaitement être un élément d'équipement commun spécial et, de plus, un élément d'équipement est une partie commune. Si les quotes-parts de la propriété de l'ascenseur comportent un coefficient d'étage, vous pouvez les utiliser pour la répartition des charges. Pas de double effet de ce coefficient.
Il faut fait une nouvelle assemblée pour approuver les grilles de répartition ascenseur et chauffage
Le fait qu'elles aient été appliquées depuis des années laisse espérer un vote à l'unanimité mais n'est créateur d'aucune règle de droit.
Si vous obtenez ces deux approbations, vous précipitez chez le notaire pour faire publier.
Attention à la convocation et aux modalités de vote pour l'ascenseur partie commune spéciale. Mettez vous d'accord avec le notaire et l'avocat pour la rédaction des documents.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 19:32:23
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Dans la mesure où ces grilles ont été votées jadis pour coriiger un RDC de 1949 en satisfaisant au critère d'utilité instauré par la loi de 1965, l'avocat de Jurisprudentes dit que, jusqu'à la fin du mois de décembre, c'est une exception à l'obligation d'unanimité,et que l'on peut appliquer l'article 49. La commission relative à la copropriété (3e 9ème alinea) semble du même avis.
Oxymore est d'un avis contraire.
Et moi je ne sais que penser.
La dernière AG a voté de nouveau sur ces grilles de charges, votées il y a 30 ans et appliquées depuis, à la majorité de l'article 49,
Etait-ce une erreur? une faute? un crime? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 21:58:38
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Bonsoir manech.
l'article 49 est précis. il parle des adaptations renduent necessaires par les modifications législatives intervenues...
J'ai repondu cela pour une autre question car la votre necessite un peu plus de recherches.
Cela étant la réponse de JPM me parait conforme au droit. elle soufre à mon avis d'un tempérament dans le cas ou la repartition aurait été faites sur une base erronée, celle ci peut être contesté sur 10 ans.
Mais sur le fond, l'idée générale est la même.
Voici d'ailleur la 23ème recommandation que vous citez.
vous remarquerez que c'est précisément l'avis de la commission
3°) Sur la notion "d'adaptations rendues nécessaires" :
Considérant que l'exigence d'interpréter strictement l'article 49 impose de donner toute sa
portée à l'adjectif "nécessaire" ;
Considérant que l'adaptation nécessaire peut se limiter à la simple suppression des clauses
devenues incompatibles avec le contenu des textes entrés en vigueur postérieurement à
l'établissement ou à l'adoption de ces clauses lorsqu'elles se contentent de reproduire des
dispositions légales ou réglementaires ; que, dans le cas contraire, elle peut nécessiter
l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions se substituant aux précédentes,
devenues incompatibles avec le droit positif ;
Considérant que l'article 49 vise sans restriction, ni réserve, le règlement de copropriété au
sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ;
Considérant, en ce qui concerne la répartition des charges, que la loi fixe les critères de
répartition (utilité et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de
calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque catégorie ;
Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts,
et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constituent pas une violation
directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes
légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne
sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;
Recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :
- supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires
entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlementde copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, deconférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;
- substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;
- analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.
Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :
- modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété,lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;
- rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 00:00:24
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Au sujet de la rectification de certaines répartitions dans le cadre de l'adaptation de l'art. 49, la réponse habituelle est qu'on ne peut rien faire.
Mon humble avis est que l'on peut rectifier quand il n'est pas nécessaire de refaire une nouvelle estimation. Il s'agit d'appliquer simplement la loi sans nécessité d'un nouveau calcul. Exemples :
Les lots du rez de chaussée participent aux charges d'ascenseur dont la grille est dotée d'un coefficient d'étage. Il suffit alors de procéder par retranchement de ces lots. De la base 1000 on passe à la base 920, sans modification des numérateurs attachés aux lots qui restent dans la grille
les lots du rez de chaussée ne contribuent pas aux charges de l'escalier défini dans le RC comme élément d'équipement commun, alors qu'il s'agit d'une partie commune. Il suffit de passer de l'article 10-1 à l'article 10-2. Pas de calculs à effectuer. Tous les lots participeront en fonction de leurs quotes parts des parties communes générales.
La solution de ne rien faire aboutit à énoncer dans le RC adapté des règles de répartition qui, à la suite, demeurent inappliquées 
Mais, s'il faut recalculer des quotes-parts, pas d'autre solution que de passer par une décision d'assemblée.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 09:04:58
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Je crois que je me suis mal expliquée pour l'ascenseur.
Notre ascenseur figure dans l'état descriptif de division qui comprend deux colonnes: une pour l'immeuble A (il s'agit de l'ascenseur), l'autre pour l'immeuble B (les autres parties communes):
Il est expressément indiqué que ces proportions ne pourront jamais être modifiées même si des améliorations etc...;
Voilà pourquoi l'avocat chargé de la mise à jour a conservé tel quel cet EDD avec ses tantièmes de propriété. Depuis 1965 l'ascenseur ne peut je crois être un "immeuble", c'est un équipement. Je ne vois donc pas pourquoi il faudait l'unanimité pour -non pas modifier- mais créer une grille d'ascenseur, charges d'équipement.
Puisque l'on est obligé de conserver l'EDD à quoi pourraient servir les millièmes de propriété de "l'immeuble" ascenseur? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 09:20:30
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| Si vous devez créer une grille, alors c'est la même majorité que la création de l'ascenseur. 26. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 19:05:31
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Merci Oxymore pour votre suggestion.
Pour nos charges de chauffage, c'est plus compliqué; j'ai mal intitulé mon post.
J'aurais dû être plus polémique, du genre "30 ans de syndics incompétents", "comment rattraper 30 ans d'incurie"!
C'est quand même inimaginable qu'en trente ans et plus aucun de nos syndics successifs n'ait pensé à faire publier la grille de chauffage votée par l'AG!
C'est incroyable qu'aucun des syndics successifs, gardiens du RDC, n'ait lu ce RDC et qu'aucun ne se soit étonné que la grille de charges d'équipement en usage n 'y figure pas.
Quant au sombre crétin qui a jeté les PV antérieurs à 1980, avec celui qui comprenait le vote pour la grille de chauffage, je le maudis, tout comme son successeur qui n'a pas vu qu'il manquait des archives importantes.
Et que penser de l'abruti (viré cette année) qui a assuré qu'il fallait mettre à jour le RDC sans même voir le problème posé par les grilles de charges d'équipement que tout RDC devrait comporter?
Voilà! C'était la minute de rage. Ca ne résout pas les problèmes, mais ça défoule. |
Edité par - manech le 21 sept. 2008 19:20:32 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 19:26:11
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Concernant l'arrêt de Rennes que j'indique plus haut, je suis bien entendu d'accord avec ce qu'en dit JPM ..
"Cette solution permettait aux copropriétaires en question de contester avec succès les comptes d'un nouvel exercice présentés à l'approbation de l'assemblée. "
Comprenons nous bien :
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété (....) est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale "
Comme le précise JPM, un copropriétaire peut contester avec succès cette répartition "coutumière".
Mais aussi longtemps que l'AG n'a pas modifié cette "coutume" ou qu'un copropriétaire ne l'a pas fait sanctionner par le juge, cette pratique habituelle non contestée fait la loi entre les copropriétaires et doit être appliquée. |
Edité par - gédehem le 21 sept. 2008 19:27:03 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 20:03:54
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Certes, certes, Gédéhem!
Mais pour la publication du nouveau RDC?
Laisser le RDC de 1949 (illégal eu égard à la loi de 1965)
Ou insérer les grilles en usage depuis longtemps? mais le notaire risque de les refuser.
Faire valider ces grilles? mais pas à l'unanimité, c' est impossible.
Se servir de l'article 49? mais certains ici pensent que c'est impossible. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 22:49:20
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Gedehem : Citation :
Mais aussi longtemps que l'AG n'a pas modifié cette "coutume" ou qu'un copropriétaire ne l'a pas fait sanctionner par le juge, cette pratique habituelle non contestée fait la loi entre les copropriétaires et doit être appliquée.
Ce n'est pas tout à fait exact.
Exemple : J'ai payé les charges jusque et y compris celles de 2007 sans contester la répartition coutumière. En avril 2008 l'assemblée a approuvé les comptes. J'ai voté contre mais je n'ai pas assigné dans les deux mois de la notification du PV. Point. Terminé jusqu'au 31 décembre 2007.
Mais j'ai demandé au syndic de revenir à la répartition du RC pour 2008. Il vient de me dire qu'il n'en est pas question.
Je vais donc assigner dès le 15 octobre 2008 et je n'aurai pas à attendre le jugement de 2010 pour obtenir l'entrée en vigueur du retour à la répartition légale. Je demande l'application pour l'exercice 2008 et le tribunal ne pourra pas me la refuser.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 01:27:08
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JPM, je n'ai jamais dit le contraire et nous sommes d'accord !
Car ce que vous exposez le démontre avec précision :
une grille de répartition de charges contraire à celle prévue au RDC appliquée avec constance et approuvée par différentes AG devient règle pour tous aussi longtemps que :
- l'AG ne l'a pas modifié
- ou qu'un copropriétaire ne la conteste avec succès devant le juge !
Pas de contestation judiciaire, la règle contraire doit être appliquée !
Manech, pour votre problème, dont je n'ai pas bien compris le détail (  ..), voyez ce qu'en dit JPM plus haut :
"Mon humble avis est que l'on peut rectifier quand il n'est pas nécessaire de refaire une nouvelle estimation. Il s'agit d'appliquer simplement la loi sans nécessité d'un nouveau calcul. Exemples : (....)
Mais, s'il faut recalculer des quotes-parts, pas d'autre solution que de passer par une décision d'assemblée." |
Edité par - gédehem le 22 sept. 2008 01:30:42 |
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grille de charges validée par l'usage?
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