|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 13 sept. 2008 : 16:24:19
|
Voici le probleme que nous rencontrons dans notre copropriete
Notre AG pour l'exercice 2007 aurait du avoir lieu avant le 30 juin 2008 (6 mois apres la fin de l'exercice) enfin c'est ce que nous pensions.
Avant cette date (au mois de mai)il a été décidé d'un commun accord entre le Syndic et le Conseil syndical de reporter cette AG en septembre: une communication du Syndic en a informé les copropriétaires.
Pour ce faire en tant que President du CS,j'avais demandé préalablement au Syndic si cela pouvait poser des probleblemes ce a quoi il m'a repondu par la negative. Ce qu'il faut savoir c'est que à part cette année, le Syndic et le CS travaillaient en bonne intelligence mais avec une surveillance tres soutenue sur le Syndic.
J'ai vérifié tout recemment les comptes 2007 et certains elements ont été corrigés à ma demande par le syndic.A cette occasion un projet d'ordre du jour de l'AG a été préparé.
Une semaine plus tard le CS réuni a envoyé un additif au projet d'ordre du jour en vue de l'AG en octobre 2008 (il y avait en particulier comme additif la mise en concurrence par un syndic nettement moins onereux). Le CS demandait au Syndic en place de s'aligner sur les tarifs de son concurrent avec sous entendu le fait que dans ce cas nous pourrions continuer avec ce Syndic.
Le lendemain, le Syndic nous signifiait par LRAR qu'il ne pouvait valablement convoquer l'AG (dont la date et la salle était retenues)en raison de l'expiration de son mandat et qu'en conséquence il fallait via le TGI de Paris nommer un administrateur provisoire.
C'est la que nous nous sommes apercu que le contrat de Syndic en fait expirait fin avril 2008 conformement à une résolution de l'AG 2007 dont personne sauf sans doute le syndic avait en mémoire.
Que peut on faire dans un tel cas pour éviter d'avoir recours à un administrateur provisoire ?
Comment peut on convoquer une AG pour élire un nouveau Syndic ?
Quel est la responsabilité du Syndic qui a continué à gérer la copropriété sans aucun mandat et qui brutalement se manifeste en refusant de convoquer l'AG (parce que l'on souhaite le mettre en concurrence).
N'y a t'il pas abus de pouvoir de sa part avec préjudice pour le Syndicat ?
La responsabilité civile du Syndic n'est elle pas engagée ?
Que peut on faire et qui peut agir car le Conseil Syndical n'est également plus valablement en place ?
Merci pour vos éclairages
|
|
Signaler un abus
|
|
|
ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 19:18:33
|
Vous deviez avoir normalement une A.G.dans les 6 mois de la clôture de votre exercice, soit au 30 juin 2008 MAIS, vous avez signé un contrat (vous êtiez Président de la dernière A.G?) qui s'achevait au 30 Avril 2008!!!! Vous sollicitez néanmoins des accomodements à votre syndic pour décaler l'AG en septembre!!!! sans problème apparemment ET après avoir vérifié récemment les comptes dites vous!!!! vous torpillez votre syndic par un COURRIER ADDITIF afin de le mettre en concurrence lors d'une A.G. EN OCTOBRE
qu'attendiez vous de sa part? = la stricte application du contrat...
Sa réponse et son attitude sont Humains, ET vous n'avez plus de syndic et il vous faut passer par la case T.G.I.
Quel préjudice avez vous subit?? c'est vous qui demandez un report alors que vous êtes en dehors des délais. Si vous n'aviez pas eu cette rebellion (8 jours après avoir vu ET vos comptes ET votre syndic AVEC QUI vous avez préparé un ordre du jour..)votre AG en Octobre se SERAIT NORMALEMENT (même hors délai.
Quant à dire que vous n'avez plus de Conseil Syndical, il faut là aussi relire vos Procès Verbaux, (art 22 du décret de 1967 " le mandat des membres du Conseil Syndical ne peut excéder trois années renouvelables" ( voir la durée de votre mandat.
ATTENTION Un changement de syndic se prépare.
|
Signaler un abus  |
|
|
ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 19:32:21
|
Suite= Observations, je ne partage pas la recommandation de la commission relative à la copropriété quant à ses observations sur la durée des fonctions de syndic ainsi formulées: s'abstenir d'utiliser "le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le ( date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comtes de l'exercice clos le ..."
Dans le cas présent ci-dessus le délai était ouvert jusqu'au 30/06.... et le Président du Conseil Syndical pouvait mettre en place ses prérogatives (initiative de la convocation. |
| Signaler un abus |
|
|
PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 20:55:15
|
ABCT, je n'ai peut être pas été assez précis: L'AG a été décalé au delà du 30 juin du fait que le Syndic n'était pas prêt et le CS a accepté (a tort sans doute).Je ne torpille pas le syndic, je répond seulement aux souhaits de plusieurs copropriétaires de le mettre en concurrence par un Syndic 15% moins cher au minimum. Je lui laisse la possibilité de s'aligner (sous entendu dans ce cas on pourra le garder).
Je rappelle que ce Syndic est resté Syndic depuis fin avril sachant qu'il n'avait plus la légitimité et sans en avertir le CS. C'est tout de même lui le professionnel qui doit faire appliquer et mettre en oeuvre son propre contrat.
Le but n'était pas de changer de Syndic mais de lui faire baisser ses tarifs. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 21:24:07
|
PBN, il ne s'agit pas ici de critiquer ou d'enfoncer qui que ce soit, mais vous touchez ici du doigt toute les lacunes du CS en ce qui concerne le fonctionnement d'un sydicat des copropriétaires, dont ici les questions 'bateau' sur la durée du mandat du syndic et la périodicité de convocation des AG !
ABCT :
"Vous deviez avoir normalement une A.G.dans les 6 mois de la clôture de votre exercice, soit au 30 juin 2008 ....."
Oui ..et NON  : cette obligation n'existe QUE lorsqu'il s'agit d'adopter le budget prévisionnel ..
Comme beaucoup de syndicats adoptent le budget de l'année N lors de l'AG N-1 cette durée de 6 mois est sans objet ! (budget prévis 2008 voté en AG 2007, l'AG 2008 décidant du budget 2009)
Autrement dit, ce délai ne correspondant à rien , il est maintenent totalement abusif !
Les comptes étant arretés le 31.12.XX, l'AG appelée à les approuver doit être convoquée dans un délai le plus bref possible.
Les moyens informatique actuels permettent de régler l'affaire dans les 30 jours, le temps de préparer l'AG avec le CS et de la convoquer fait que sa tenue est au maxi dans les 3 mois de l'arreté des comptes, soit au plus tard fin mars de chaque année !
Le syndic qui n'est pas en mesure de respecter ces délais n'a pas la capacité de gérer les copropriétés dans son portefeuille (organisation, personnels, matériels, etc ..), il faut s'en séparer pour "incapacité fonctionnelle." !
L'autre aspect porte sur le controle de tout contrat interessant le syndicat. Je parle du contrat du syndic et des attestation RCP et garant, mais aussi de tout contrat interessat le syndicat, contrat de travail de l'emplyé, des assurances, des prestataires habituels (ascenseur, chaufferie, etc..)
Toutes ces pièces sont le "fond de commerce" de tout CS, documents indispensables à sa mission (L.art.21).
Il est évident que votre CS, et donc les copropriétaires, a été victime d'un syndic qui vous a roulé dans la farine, sans doute par manque devigilence, certainement par naiveté, confiance trompée : le syndic ne pouvait ignorer la date échéance de son mandat .... pas plus que le CS qui doit pour le moins être au courant de ce qui se vote en AG !
Je ne critique pas, ne vous juge pas : je tente simplement de vous ouvrir les yeux.
"Ce qu'il faut savoir c'est que à part cette année, le Syndic et le CS travaillaient en bonne intelligence mais avec une surveillance tres soutenue sur le Syndic."
D'où sans aucun doute le "roulage dans la farine" dont je parlais plus haut et dont vous êtes vous aussi victime ! ....
Que faire ? Plus de syndic = administrateur provisoire obligatoire.
Voyez D.art.47, que tout CS doit avoir en tête !
Trouvez rapidement un avocat, faites déposer requête comme indiqué.
Vous pouvez éventuellement deamnder votre désignation, du moins si vous vous en sentez capable s'agissant d'exercer provisoirement quasi la fonction de syndic, bien que la mission de l'adm.prov. soit de rechercher un syndic et de convoquer l'AG destinée à le désigner.
Si vous ne voulez pas changer de syndic, vous pouvez vous entendre avec lui pour lui faire déposer cette requête en votre nom avec proposition de sa désignation comme adm.prov.. Cela réduira les frais, que vous pourrez ensuite lui imputer en raison de sa faute préjudiciable au syndicat....
Et la prochaine fois plongez-vous dans les textes afin de ne pas être le jouet d'un syndic qui vous raconte des histoires ... et veillez à tenir les AG dans les 3 mois de l'arret des comptes ! |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2008 21:29:53 |
| Signaler un abus |
|
|
PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 07:49:42
|
Gedehem
Merci pour votre réponse qui ne cherche pas à trouver un fautif:
Le Syndic et le CS travaillaient en collaboration et confiance même s'il y avait depuis un certain temps bien des sujets de désaccord. Le CS n'avait pas fait attention à la date de fin de contrat du Syndic car il était renouvelé systématiquement tous les ans et la question ne se posait pas.
Le Syndic n'est plus syndic depuis fin avril 2008. Qu'en est il de toute la gestion qu'il a effectuée depuis cette date ?
Comment faire pour éviter l'administrateur provisoire et convoquer une AG pour nommer un syndic ?
Le CS n'a t'il pas la possibilité de convoquer une AG extraordinaire pour cela?
Pourquoi passer par un avocat ?
Ne suffit il pas de s'adresser au TGI de Paris ? |
| Signaler un abus |
|
|
ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 09:49:19
|
| OK pour le vote du budget prévisonnel n+1 (l'application de la 21ème recommandation de la commission relative à la copropriété annihile les termes des dispositions de l'article 14-1 de la loi de 1965), Mais ce terme (6 mois) est le seul, à ma connaisssance qui figure dans les textes et dont se prévalent beaucoup de syndics. Le délai de 3 mois lui ne figure nulle part. Evoquer la possibilité dans le mois, c'est réalisable en théorie mais rarement appliqué même dans les 3 mois. Je suis concerné dans plusieurs copropriétés et n'ai rencontré qu'une clôture dans le mois suivant la clôture de l'exercice (syndic bénévole) Dans les autres cas les A.G. se déroulent au cours du 5ème. ou 6ème mois suivant la clôture de l'exercice......Etant intervenu sur les comptes dans un cas, le syndic "attendait" la facture d'eau....début Juin 'couvrant la période Octobre à Mars (malgré mes remarques sur la possibilité de provisionner cette facture. Evidemment il y avait d'autres Pb. Le changement de syndic n'aura pas d'influence sur les dates des futures A.G. Dans mon environnement, d'après mes références et différenfs contacts "extérieurs" c'est la pratique courante. |
| Signaler un abus |
|
|
ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 10:01:26
|
| PBN pour répondre plus précisément à votre dernier message : pour éviter le T.G.I ETC... Il faut savoir dans quels termes vous êtes actuellement avec votre "ex syndic" Y-a-t-il rupture? ou encore un dialogue? Si vous pouvez sauvez les meubles, faîtes profil bas et accepter ses propositions, quitte à revoir ultérieurement votre position. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 10:48:15
|
Le délai de 6 mois mentionné par les textes (L.art.14-1) ne concernait QUE l'AG appelée à voter le budget prévisionel de l'année en cours.
Explication : selon les aciennes pratiques où le budget prévis était voté en cours d'exercice (ex: prévis 2000 voté lors de l'AG du 20 mai 2000), il arrivait que l'AG de l'exercice en cours se tenait ... mi septembre voire novembre, soit 8 à 10 mois après le début de l'exercice ! 
D'où l'introduction de ce délai de 6 mois max pour voter le prévisionnel.
Mais comme les nouvelles dspositions imposent le vote du prévisionnel avant le début de l'exercice (Budget au 1.01.xx doit être voté avant ce 1.01.xx, sauf dérogation D.art.43), cette condition des 6 mois est sans objet.
Les syndics qui font référence à cette pratique ancienne ne font que du "Roulage dans la farine", qui est une de leurs spécialités !!
Une AG 2009 destinée à approuver les comptes arretés au 31.12.2008 par exemple, devra être convoquée ... le plus rapidement possible, au plus proche de ce 31.12.2008.
Le syndic qui n'est pas en mesure de convoquer cette AG dans les 3/4 mois maxi, délai que doivent imposer les syndicats, c'est qu'il n'a pas la capacité, la structure, le personnel, l'organisation nécessaire pour gérer le volume de copropriété dans son portefeuille.
C'est cela que les syndicats doivent comprendre au lieu de s'en remettre les yeux fermés à leur syndic qui convoque les AG fin juin !.
PBN :
"DArt. 47 - Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."
Le dépot d'une telle requête impose l'intervention d'un avocat. C'est la procédure obligatoire, il n'y a pas d'autre solution !.
Vous devez en trouver un (voyez une assoce de copropriétaires ou de cosommateurs). Au besoin groupez-vous à plusieurs afin de réduire les frais qu'il faudra avancer (500€ ?). Ces frais vous serons remboursés par le syndic élu, s'agissant de frais nécessaires à l'administration du syndicat.
L'autre technique, si vous ne voulez pas changer de syndic, c'est de contacter l'ex-syndic pour lui proposer de prendre les frais à sa charge puisqu'il sera demandé par requête sa désignation comme adm
prov; et qu'il sera ensuite désigné syndic par l'AG qu'il convoquera.
Mais il est certainque le syndic ayant laissé passé la date échéance de son mandat a commis une faute, qu'il doit réparer si elle porte préjudice au syndicat.
Les actes passés par le syndic depuis fin avril sont irréguliers, du moins ceux qui ne concourent pas au fonctionnement normal et habituel du syndicat, comme le fait d'honnorer les contrats des prestataires.
Mais passer contrat, signer un marché est interdit, comme le fait d'encaisser des fonds d'un syndicat dont il n'est plus syndic et avec lequel il n'a plus aucun lien !
Attention ici : votre (du CS) confiance ne devait pas vous rendre aveugle, la "profession" étant coutumière du "roulage dans la farine".
Vous (votre syndicat) êtes tombé dans le tonneau, ne comptez pas sur ce syndic pour vous en sorir ! |
Edité par - gédehem le 14 sept. 2008 10:59:54 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
|
|
PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 10:19:26
|
Dans ce cas le CS ou un ensemble de coproprietaires n'ont ils pas la possibilité de convoquer une AG pour élir un nouveau Syndic (Art 8 du decret du 17 mars 1967) ?
Et eviter ainsi d'avoir recours à un administrateur provisoire.
PBN |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 10:35:05
|
| Malheureusement non, les dsposition de l'article 8 suppose que la copropriété est touours pourvue d'un syndic |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 11:03:46
|
Citation :
Initialement posté par oxymore
[quote]Initialement posté par gédehem
ABCT :
"Vous deviez avoir normalement une A.G.dans les 6 mois de la clôture de votre exercice, soit au 30 juin 2008 ....."
Oui ..et NON : cette obligation n'existe QUE lorsqu'il s'agit d'adopter le budget prévisionnel ..
Comme beaucoup de syndicats adoptent le budget de l'année N lors de l'AG N-1 cette durée de 6 mois est sans objet ! (budget prévis 2008 voté en AG 2007, l'AG 2008 décidant du budget 2009)
Autrement dit, ce délai ne correspondant à rien , il est maintenent totalement abusif !
Les comptes étant arretés le 31.12.XX, l'AG appelée à les approuver doit être convoquée dans un délai le plus bref possible.
Les moyens informatique actuels permettent de régler l'affaire dans les 30 jours, le temps de préparer l'AG avec le CS et de la convoquer fait que sa tenue est au maxi dans les 3 mois de l'arreté des comptes, soit au plus tard fin mars de chaque année !
Raisonnement tecniquement fondé, mais en pratique, cela signifie 2 AG dans l'année pour les copropriétaires. 1 pour les comptes et 1 pour le budget. Rien n'imposant une approbation des comptes dans les plus brefs délai, il est logique de l'associer au budget. De plus, de grosses factures arrivent en février concernant l'exercice à clore. (l'eau entre autre) donc, et sans rentrer dans le détail de la notion d'engagement, il n'est pas toujours possible de convoquer "dans les 3 mois".
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Sans Syndic
Forum fermé
