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G.G
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 Posté - 20 sept. 2008 : 21:54:53
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Le syndic principal de notre copropriété ne gère pas la copropriété.
Il a fait voté un budget de 13500 € mais ne dépense que 4000 € représentant en fait ses honoraires et les frais de convocation.
Le syndicat dit "secondaire" dans lequel je suis assume toutes sa responsabilité de gestion des parties communes générales comprises dans la gestion du principal car, nous les gérions avant la nomination du syndic principal.
Depuis 2 ans celui-ci "le principal" ne gère rien et n'est même pas entré en contact avec le syndic du secondaire.
Par contre il envoi des appels de charges sur un budget non utilisé et ne fait aucune opération d'administration ou d'entretien des PC.
En fait nous ne savions même pas que nous étions un syndicat secondaire , le Promoteur s'étant bien gardé de préciser sur les actes et n'en ayant fait aucun RDC
Ma question :
Est-ce un motif légitime pour casser son contrat ?
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oxymore
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Posté - 20 sept. 2008 : 22:04:50
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vous ne pouvez pas "casser" son contrat. Par contre, lors de l'assemblée su dyndicat principal, vous ne renouvellez pas son contrat et vous désignez comme syndic celui su syndicat secondaire.
Qu'y a t il de prévu dans le budget ? les 13 500 € représentent quoi ?
Je doit cependant reconnaitre que, compte tenu de vos indications, je ne vois pas pourquoi il y a un syndicat secondaire. |
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G.G
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Posté - 20 sept. 2008 : 22:28:48
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les 13500 € englobe l'entretien des PC ce qu'il ne fait pas. Ex les facture d'eau d'électricité payées par le secondaire.
En fait je suis bien d'accord avec vous puisque celui qui serait le principal est seul propriétaire d'un lot regroupant 50 appts qu'il loue. sachant que la loi ne place pas le propriétaire d'un lot en copropriété puisque celle-ci ne prend effet qu'à deux |
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G.G
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Posté - 20 sept. 2008 : 22:47:10
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je m'explique, si mon lot est un syndicat secondaire comprenant 52 lots subdivisés classé syndicat secondaire, l'autre lot serait le principal avec son syndic et son syndicat.
Mais cela est contraire aux dispositions de la loi et de ses décrets puisqu'un seul propriétaire de lot ne peut-être constitué en copropriété donc en syndicat |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 22:55:04
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J'ai bien compris mais en fait le syndicat principal, c'et le syndicat des copropriétaires qui englobe tous les batiments.
Ensuite, il a été constitué au moins 2 syndicats secondaires:votre batiment et celui du propriétaire unique.
Donc je pressent un difficulté. combien de voix represnte t il dans le syndicat principal ? s'il représente plus de 50%, avec la reduction des voix de l'article 22, il representera toujours 50 % des voix. Donc en cas d'election du syndic pricipal (art 25 soit la majorité des voix et ensuite 25-1, majorité des voix des présents et représentés) vous risquez de ne pas pouvoir vous en débarasser, sauf à ce que tous le copropriétaires soient présent.
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G.G
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Posté - 20 sept. 2008 : 23:27:56
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Malheureusement il n'a pas été constitué, deux syndicats secondaires. Mais un syndicat principal qui serait l'autre copropriétaire de la copropriété horizontale
L'autre ne représente que 36 000/90000 et 54 000/90000
Mais même là, aurait du être refait les tantièmes et avec le RDC principal l'état de division qui est inexistant. c'est bien ce que prescrit la loi! |
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nefer
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Posté - 21 sept. 2008 : 08:39:24
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Citation :
Initialement posté par G.G
Malheureusement il n'a pas été constitué, deux syndicats secondaires. Mais un syndicat principal qui serait l'autre copropriétaire de la copropriété horizontale
L'autre ne représente que 36 000/90000 et 54 000/90000
Mais même là, aurait du être refait les tantièmes et avec le RDC principal l'état de division qui est inexistant. c'est bien ce que prescrit la loi!
GG vous n'êtes pas clair!!!
une copropriété est UN syndicat.
on ne parle de syndicat principal que s'il existe un syndicat secondaire.
relisez votre réglement de copropriété et voyez les parties communes qui font parties du syndicat principal |
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G.G
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Posté - 21 sept. 2008 : 09:06:36
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Bonjour Nefer,
Mais j'ai bien compris cette notion principal et secondaire.
l'ennui c'est que voilà 22 ans que je suis dans cette copropriété et que depuis 2 ans on nous apprends que nous sommes un syndicat secondaire et que le copropriétaire faisant à l'origine parti de la copropriété horizontale à 2 lots et possédant à lui seul 52 logements
(promoteur de l'ensemble immobilier) ne payait à ce titre aucune charge sur les PC générales parce que nous n'avions pas de RDC les régissants .
Par voie judiciaire contre ce promoteur et le Notaire, nous avons obtenu l'établissement d'un RDC principal afin que ce copropriétaire paie sa quote part de charge.
cependant le Tribunal en a conclu que nous étions un syndicat secondairecondamnat le copropriétaire promoteur et le Notaire à publier le RDC principal et à mettre en place le syndicat principal
Contre toute attente contre les dispositions de la loi qui ne permet pas à une seule personne d'être un syndicat ce proriétaire d'un lot est classé syndicat principal.
A ce titre il a nommé un syndic provisoire qui a été élu.
Ce syndic n'exécute pas ses responsabilités de gestion définies à l'art 18 de la loi et ne rempli aucune obligation conformément à son contrat |
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oxymore
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Posté - 21 sept. 2008 : 09:33:05
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G G, un syndicat secondaire c'est en gros la division d'un syndicat de coprorpiété.
Il résulte que dans une copropriété de 2 batiments, si la création d'un syndicat secondaire est réalisés pour 1 batiment, elle est aussi pour l'autre.
Donc dans un copropriété des 2 batiments ou il y a un syndicat secondaire, c'est en fait 2 syndicats secondaires et 1 syndicat principal.
le batiment A a un syndic que ne gère que le bat A, le batiment B n'a pas de syndic puisqu'il appartien au m$eme propriétaire, et le bat A et le BAT B ont un syndic dommun car c'est le syndicat principal.
Le jugement dont vous parlez est clair. il soumet votre ensemble au statut de la copropriété.
Donc je résume. Le syndicat principal c'est tous le monde. (votre copropriétaire isolé et les autres) le syndicat secondaire, c'est votre batiment, le second "syndicat" c'est le lot de l'autre copropiétaire. Il n'a simplement pas besoin d'avoir un syndic propre.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 09:51:51
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| étant donné que nous ne pouvons pas vous donner plus d'explications sans avoir accès aux documents écrits (jugement...) il faudrait contacter l'ADIL, un juriste spécialisé, une association de propriétaires.... |
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gédehem
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Posté - 21 sept. 2008 : 14:58:54
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GG, attention a ces découpages d'un syndicat initial en syndicat(s) secondaire(s) dont il faut bien saisir la structure et le fonctionnement.
L.art.27 :
"Art. 27 - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un."
GG ne précisant pas la structure de sa copropriété, mettons qu'il ai 2 'bâtiments', A et B (vertical ou horizontal/pavillons peu importe).
Le 'bâtiment' A est formé en "syndicat secondaire", avec syndic, CS et AG décisionnelle pour les affaires de CE bâtiment/syndicat.
Tout le reste, qui englobe l'ensemble des parties communes ET le second bâtiment B est "syndicat principal" indistinctement.
Ce syndicat principal composé du propriétaire du B ET des copropriétaires du A, syndicat principal avec syndic, CS et AG décisionnelle, a en charge la gestion de l'ensemble immobilier sauf ce qui est spécifique au syndicat secondaire 'A'.
Le syndicat secondaire 'A' doit avoir son propre RDC, lequel doit s'inscrire obligatoirement dans le cadre du RDC du syndicat principal, en particulier pour la 'destination de l'immeuble'
Si le bâtiment A regroupe (mettons) 30 copropriétaires et que le B n'en compte qu'un seul, l'AG du syndicat principal doit regrouper ces 31 copropriétaires.
Les règles qui s'appliquent en AG 'principal' sont celles qui s'appliquent dans toute AG : un copropriétaire ne peut être majoritaire à lui tout seul !
Vous dites :
"A ce titre il a nommé un syndic provisoire qui a été élu."
Qui a élu ce syndic, qu'elle était cette AG du syndicat principal où doivent être convoqués les 31 copropriétaires de l'exemple, AG qui aurait décidé à la majorité requise de désigner ce "syndic principal".
Il ne peut lui tout seul être "AG" et donc désigner lui-même un syndic !
D'autre part, qui aurait convoqué cette AG du syndicat principal s'il n'existait pas de "syndic principal" ??
N'y a t-il pas eu désignation d'un administrateur/syndic provisoire par le tribunal ?
Ce copropriétaire du 'B' peut avoir demandé la désignation d'un administrateur provisoire pour ce syndicat principal dépourvu de syndic.
Le pdt du TGI peut l'avoir désigné à cette fonction.
S'agissant d'une fonction provisoire, sa durée et la mission de l'administrateur sont fixées par l'ordonnance qui a été rendue. Il vous faut la trouver et voir ce qu'elle dit !
En particulier doit être prévue que l'administrateur proisoire doit convoquer dans le délai fixé une AG destinée à désigner le syndic 'principal'.
Il vous faut vérifier tout cela, en particulier votre CS.
S'il n'y a pas eu AG du principal pour désigner un "syndic principal" il n'y a pas de 'syndic principal', syndicat principal dépourvu de syndic, il faut :
- soit informé le Pdt du TGI ayant rendu l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire que le délai fixé est écoulé sans qu'une AG n'ait été convoquée et que cet administrateur n'est plus "en mission".
- que le syndicat est donc dépourvu de syndic > désignation d'un autre .. |
Edité par - gédehem le 21 sept. 2008 15:09:53 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 16:19:21
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Merci Gedehem pour la somme de travail et vos réponse.
S'appuyant sur le jugement du Tribunal le promoteur propriétaire du lot B tel que vous le désignez a avec le notairte puisqu'ils ont été condamnés tous les deux à établir le RDC principal ont nommé sur ce RDC un syndic provisoire qui sans nous consulter à lancé la convocation.
Ce syndic provisoire était un syndic que nous n'avons gardé qu'un an car plus mauvais que mauvais.
pour preuve et entre autre, il nous avait demandé qu'on lui donne l'accord pour signer le RDC principal mais ne l'avait pas joint à l'A.G.
nous lui avons donc permis de le faire qu'à condition que le CS en prenne connaissance avant toute signature.
Ignorant cette disposition prise lors de l'A.G celui-ci à signé le RDC alors que des erreurs rédactionnelles grave l'entache |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 18:33:35
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Je ne ferais pas de commentaire sur l'extreme légèreté du CS, qui n'ignorait rien des difficultés et du jugement du tribunal !
Comment a t-il pu donner son aval au notaire syndic alors que PERSONNE n'avait connaissance de ce RDC ?
"..nous lui avons donc permis de le faire qu'à condition que le CS en prenne connaissance avant toute signature."
"Nous ..." = assemblée générale ???
Est-ce que cette condition suspensive a été reprise dans le PV d'AG, ou à défaut a été notifiée au notaire syndic (LRAR) ?
"Ce syndic provisoire était un syndic que nous n'avons gardé qu'un an car plus mauvais que mauvais."
QUI est actuellement "syndic principal", désigné par quelle AG (date) pour quelle durée ??
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Edité par - gédehem le 21 sept. 2008 19:41:23 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 20:04:34
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Bien évidemment cet préscription était mentionnée au PV de l'A.G en ces termes puisque le document n'était pas joint :
"Le Conseil syndical devra prendre connaissance du RDC et le syndic en concertation avec le CS signera le nouveau RDC"
C'est ce syndic que nous avons évincé à l'unanimité qui s'est fait élire par l'autre copropriétaire puisqu'il possède plus d'un tiers des voix avec 4 ou 5 copropriétaires de ma copropriété qui n'avaient pas compris |
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G.G
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Posté - 25 sept. 2008 : 15:25:36
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Autre point, ce "syndic" a convoqué l'assemblée générale le 20 novembre et a obtenu ses cartes professionnelles le 22 novembre.
J'ai lu un arrêt de la Cour de cass 2 juillet 2008 pourvoi 06-17202 ou la cour a jugé que le syndic ne pouvait poursuivre ses activités sans avoir renouvellé sa carte professionnelle
Pensez-vous que le syndic pouvait lancer les convocation avant d'en avoir reçu autorisations des services de la Préfecture |
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G.G
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Posté - 26 sept. 2008 : 14:52:01
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| personne n'a une petite idée ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 22:25:09
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| vous avez raison il ne peut pas exercer tant qu'il n'a pas sa carte G |
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Le syndic n'honore pas son contrat
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