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albifrons
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 Posté - 21 sept. 2008 : 11:44:48
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Bonjour
je viens d'apprendre par une entreprise missionnée par l'AG pour faire une étude sur les canalisations que nous avons de très gros pb sur celles-ci et qu'il va falloir les remplacer, sans doute sans tarder car nous risquons les pires ennuis... L'entreprise n'a pas pu encore chiffrer. Les devis seront sûrement monumentaux. Notre architecte nous en dira plus bientôt sur l'urgence des travaux .
1) Y a-t-il de possibles subventions pour une copropriété si les travaux sont très urgents ? cad que les organismes (je ne sais encore lesquels l'ANAH ? )n'auront pas le temps d'étudier les demandes si c'est très urgent et je me demande si ceci ne risque pas d'être un obstable à l'accord pour des subventions ??
2) L'immeuble est presque exclusivement composé de bailleurs, et nous risquons pour ces raisons de nous retrouver sans aide possible (??). Y a -t-il des subventions possibles si les copro ne sont pas des copros du quart monde ?
Que faire si les copro ne peuvent payer ces travaux? emprunts collectifs ? 
3) tout ceci est encore non officiel. Le CS ne s'est pas mobilisé à part moi comme pdt de CS sur le sujet et personne ne sait rien sauf les locataires qui ont entendu les techniciens parler et s'inquiéter. Que faut-il faire ? J'ai peur qu'à la nouvelle officieuse - les gens se mettent à vendre à tour de bras leur logement pour tenter de réaliser une plus-value et coller à leurs acquéreurs le BB à payer...
4) j'ai consulté le site de la mairie sur les projets d'urbanisme. Notre immeubles est exactement à la limite d'une zone à préserver et d'une zone à aménager pour le développt de l'activité économique dans la zone.... Si on demande une subvention ne risquent-ils pas de refuser pour ces raisons ils risquent de se dire autant raser et exproprier (euh... exproprier les bailleurs, recaser les occupants puis raser ??? )???? surtout que nous sommes le genre d'immeuble que la mairie déteste....
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Edité par - albifrons le 21 sept. 2008 11:47:05 |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 14:45:16
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3) en quoi cela vous dérange t il qu'un copropriétaire vende son bien ?
ce n'est pas votre problème! |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 23:18:26
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nefer bonsoir
si les gens vendent au fort prix leur bien dans un sauve qui peut sans rien dire à leurs acquéreurs, ces acquéreurs peuvent nous demander des comptes ou de toutes façons ne pas prévoir dans leur budget de lourds travaux en sus à payer. Ceci peut se traduire par des impayés de charges, voir des procès à notre encontre.
Vous savez bien qu'un acquéreur pigeonné a souvent tendance à se retourner contre le vendeur ou le syndicat.  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 00:31:06
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Citation :
Initialement posté par albifrons
nefer bonsoir
si les gens vendent au fort prix leur bien dans un sauve qui peut sans rien dire à leurs acquéreurs, ces acquéreurs peuvent nous demander des comptes ou de toutes façons ne pas prévoir dans leur budget de lourds travaux en sus à payer. Ceci peut se traduire par des impayés de charges, voir des procès à notre encontre.
Vous savez bien qu'un acquéreur pigeonné a souvent tendance à se retourner contre le vendeur ou le syndicat.
le syndicat n'est pas responsable du dol de l'un de ses membres.
il appartient au vendeur d'informer son acquéreur sur la situation de l'immeuble
et au syndic de remplir correctement l'état daté! |
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antalia
Contributeur senior
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Posté - 22 sept. 2008 : 18:14:22
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Albifrons,
Concernant les copropriétaires qui veulent vendre, croyez-vous qu'une vente se réalise en 1 mois ?
En attendant, les copropriétaires auront reçu leurs appels de charges. Et, même s'il y a vente rapide (ce qui m'étonnerait) le syndic doit mentionner les travaux dans son état daté, comme dit Nefer. L'acheteur est ainsi prévenu.
Votre exemple démontre que le vote de "fonds de travaux" aurait été utile.
Pour les subventions de l'ANAH, il vous est possible de les demander même pour les travaux urgents en leur fournissant le devis descriptif des travaux dès réception. (voir les sites de l'ANAH).
Les copropriétaires bailleurs pourront, pour certains, bénéficier de cette subvention sous certaines conditions.
Attention, la demande doit être formulée avant le début des travaux ! Sinon, elle est refusée !
Vous pouvez vous en occuper vous-même en qualité de Président de CS.
Le Président de ma copropriété s'en était chargé dans le cadre de travaux de ravalement.
Compte tenu qu'il n'y a aucune publication concernant une mesure d'expropriation ou de destruction de votre copropriété, l'ANAH ne devrait pas tenir compte de cette éventualité dans ses conditions d'attribution. (Mais, ce n'est que mon avis).
(Pour les subventions, voir aussi le PACT ARIM pour l'Amélioration de l'Habitat).
Cordialement.
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 18:38:43
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Bonsoir
pour l'état daté, ok.
Mais le pb est la connaissance de travaux à réaliser non encore votés. C'est bien cela qui peut poser des difficultés et du reste qui arrive le + fréquemment. D'où ma question. Les gens savent qu'il y a un pb, fixent un prix de vente sur le compromis sans parler de ce qu'il y a à faire, non encore voté. Ensuite le tour est joué : nous nous retrouverons dans la situation où des gens savent, que les travaux seront votés ensuite. C'est ce genre de choses qui pose pb.
La situation où les travaux sont votés est bien plus simple en effet.
Et là le syndicat a sa responsabilité.
Pour les fonds travaux antalia c'est sûr : ni les copros ni les syndics ne le souhaitaient.
J'ai tjrs pensé pour ma part que c'était nécessaire. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 22:51:14
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Je connais biezn des personnes qui ont ainsi acquis un studio locatif.
Tout va bien jusqu'à la vente.
QQ mois plus tard ils reçoivent du syndic une provision de 20000 euros à payer, puis d'autres sommes arrivent.
En fait il y avait un litige non encore jugé avec un copropriétaire d'une maison mitoyenne à l'immeuble, même propriété. Il y a eu des désordres sur cette maison. Les acquéreurs du studio n'ont pas su qu'il y avait un litige. Le syndicat avait été assignés par ces copropriétaires qui ont fixé des dommages et intérêts exhorbitants juste après la vente. Le juge leur a donné raison, le SDC a été très mal défendu.
Les acquéreurs ont donc payé lourdement un jugement pour un litige dont ils n'avaient pas connaissance mais que tous les copropriétaires connaissaient.... Rien d'écrit . |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 00:49:28
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Albifrons,
Entre la signature d'un compromis et la signature de l'acte de vente, il s'écoule plus d'un mois, le temps pour le notaire d'établir les documents nécessaires et de convoquer le vendeur et l'acquéreur pour signature.
Votre AG devrait avoir lieu courant octobre.
Vos travaux devraient donc être votés avant que les actes de vente ne soient signés, si actes de vente il y a !
Pour gagner du temps vous pourriez :
- relancer l'entreprise missionnée afin d'avoir son devis le plus rapidement possible.
- faire en sorte que votre syndic convoque une AG à réception du devis. (délai ramené à 8 jours pour les travaux urgents).
Pour en revenir à l'ANAH, les subventions sont attribuées aux personnes ayant des revenus modestes. Si ce n'est pas le cas dans votre immeuble, un emprunt serait plus adéquat.
"suppression des espaces" |
Edité par - antalia le 23 sept. 2008 03:38:36 |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 04:11:41
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Je n'avais pas vu votre 2ème post.
Dans le cas que vous décrivez, le syndic est manifestement responsable.
Il était au courant du litige et ne l'a pas mentionné dans le questionnaire de l'état daté.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 22:14:03
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Antalia : merci pour vos réponses.
Pour les personnes que je connais oui le syndic était au courant comme tous les copropriétaires mais il est possible qu'il y ait eu un pb de date : le litige - sinistre - était clair mais non encore déclaré sans doute et tant que le syndicat n'a pas été assigné bien qu'au courant il n'a rien mentionné dans l'état daté, car pas de jugement, pas d'assignation, pâs de chiffre à indiquer. C'est ce type de cas de figure qui pose pb et bien sûr il est fort probable que le vendeur a vendu son bien juste à ce moment se dégageant du pb.
Vous proposez de relancer l'entreprise missionnée afin d'avoir son devis le plus rapidement possible : le pb c'est que c'est d'abord une étude le tracé des canalisations à construire (très compliqué) et l'étude de l'état des canalisations le syndic m'a dit que c'est très long, et ensuite il faut l'avis de l'architecte sur le dossier, sur les réparations. Je n'ai à ce jour tjrs aucune nouvelle - ce que je sais c'est que nous avions voté des travaux pour l'évacuation des gouttières à modifier et qui devait se faire - ces travaux sont retardés de façon inexplicable et je me demande si l'architecte n'attend pas le résultat de l'étude pour lancer le chantier.
Donc à voir j'attends avec impatience. Du coup je ne dis rien à personne ce qui me met dans une position difficile par rapport au CS et aux copros.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 21:09:16
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Bonsoir
je reviens vers vous
toujours pas de nouvelles du syndic et de l'architecte.
c'est donc peut-être pas si urgent que cela...
Par contre j'ai interrogé l'Anah : les critères pour les bailleurs sont trop stricts : le revenu fiscal de référence des deux dernières années doit être moins de 10000 euros. Sinon un loyer très très faible. Il doit y avoir peu d'élus sûrement. Ils ne tiennent pas compte de l'emprunt immo.
Je ne vois pas trop à qui s'adressent en réalité les subventions. Je verrai avec Pact arim je pense que ce doit être pire.
Peut-être que les vieux bailleurs doit le loyer n'a pas été réactualisé depuis de longue date... et qui ne doivent plus avoir d'emprunt et déclarent peu. |
Edité par - albifrons le 14 oct. 2008 21:10:10 |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 01:57:57
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10.000 € ? Mais qui peut vivre avec moins de 10.000 € par an ? Malheureusement, il y a bien des personnes dans ce cas.
Peut-être que l'ANAH n'a plus de sous ...
En 2003, pour notre ravalement, l'ANAH avait attribué une subvention de 500 € à un copropriétaire, 2 enfants à charge, ayant un revenu annuel de 24.000 € environ. Seulement 7 copropriétaires sur 71 ont bénéficié de cette aide. Mais peut-être que certains copropriétaires, pourtant informés par courrier, n'ont pas retourné leur dossier. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 08:14:00
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ils ont du en tous cas resserrer la vis aux bailleurs.
A moins que les caisses de l'Etat soient vides...
Je pense qu'il y a peu de bailleurs concernés en effet ... peut-être les retraités... ou encore les copines des banquiers, propriétaires sans revenus ... l'anah va probablement les subventionner...
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Edité par - albifrons le 15 oct. 2008 08:15:46 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 11:25:31
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Voila j'ai joint Pact Arim ce matin.
Pour les bailleurs, tout ce qui est loyer libre est écarté de toute subvention pour les bailleurs.
L'anah ne donne plus de subvention aux bailleurs pratiquant un loyer libre. Ex pour un logement de 16 m2 le loyer hc est au maximum de 265 euros (nous sommes en RP banlieue mitoyenne de Paris).
Pact Arim réalise en fait les dossiers de l'Anah - donc c'est pareil il n'existe pas une subvention pact arim et une subvention anah.
Il m'a dit que l'Anah ne donne que très peu de subvention...
plus d'argent en effet, ou trop donné... |
Edité par - albifrons le 16 oct. 2008 11:27:16 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 11:43:45
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Bonjour.
Le pact arim ne verse pas de subventions. Il recherche juste des moyens de finacement. LE principal étant l'anah.
Voyez un organisme 1%. Dns votre cas, peut être qu'un PASS TRAVAUX est possible. TEG 1,5% ce n'est pas ininteressant |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 17:23:59
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Merci Oxymore
hélas le 1,5 % pass travaux ce n'est bien que pour les copro occupants, pas pour les bailleurs sauf si on est près de la retraite (à 5 ans et moins) et qu'on projette d'y résider.
sinon oui pour les copro occupants ils auront la subvention et peut-être le pass travaux s'ils peuvent cumuler.
D'ailleurs on pourra le dire à l'AG c'est en effet intéressant.
Mon syndic vient de me dire qu'il faut attendre encore car l'étude est lourde et complexe, et surtout ils doivent comprendre pourquoi nous avons ce pb qui est anormal vu l'âge de l'immeuble.
Pact Arim dit que pour que nous bénéficions en tant que bailleur loyer libre d'une subvention il faut attendre un arrêté de péril.
C'est inenvisageable, beaucoup trop risqué, on ne peut pas laisser l'immeuble se dégrader.
Par contre le syndic me dit qu'il ne faut pas s'affoler car ils ont des possibilités d'emprunt qui passent outre les critères habituels pour les particuliers. On va voir.
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gros travaux copropriété en urgence
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