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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 25 sept. 2008 : 18:15:52
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Bonjour,
Après avoir lu les 20 pages très interessantes de ce forum sur les servitudes, il me reste quelques doutes pour mon cas particulier...
Je suis propriétaire d’un chemin devant ma maison (j’ai acheté il y a 6 ans) pour lequel mon voisin (il a construit il y a 11 ans) bénéficie d’une servitude de passage, constitution de servitude signée en 1990 devant notaire par les anciens propriétaires de mon terrain et M. Z. . Le texte indique :
Citation :
« il a été constitué une servitude réelle et perpétuelle consistant en un droit de passage a la charge le la parcelle section 6 N° 695 ci-devant sous IV et au profit des parcelles section 6 N° XXX/XXX et XXX/XXX ci-devant sous III….
…. Engageant dès à présent leurs héritiers et ayants-droit, ainsi que tous futurs propriétaires ultérieurs, CONSTITUENT par ces présentes A CHARGE de la parcelle :
Section 6 N° 695
ET AU PROFIT des parcelles :
Section 6 N° 683 – 684 – 685 – 697 – 698 appartenant aux époux Z.
Les servitudes foncières ci-après permettant aux propriétaires des parcelles dominantes, de faire usage de la parcelle servante comme d’une route publique, depuis l’impasse XXXX sur une largeur de 5 mètres, depuis la propriété Z... savoir essentiellement :
1. Un droit de passage de jour et de nuit, à pieds et avec tous les moyens de locomotion pour permettre l’accès aux parcelles dominantes depuis l’Impasse XXXX
2. (droit pour conduites et canalisations)
3. L’interdiction tant pour les propriétaires des parcelles dominantes que pour les propriétaires de la parcelle servante, comme pour tous les usagers de ce droit, de parquer ou de garer un ou des véhicules quelconques sur le chemin formé par la parcelle servante, de manière que ce chemin devient impraticable à la circulation pour d’autres véhicules, sous peine de dommages-intérêts pour les contre venants les membres de leurs familles, les gens à leur service ou toute autre personnes même en visite. A cet effet tant les propriétaires des parcelles dominantes que pour les propriétaires de la parcelle servante, s’engagent à ce que lesdits véhicules soient stationnés sur leurs propriétés respectives.
Par ailleurs il est convenu entre les comparants, ce qu’ils acceptent et s’y engagent chacun en ce qui les concerne :
Que les époux Z… ainsi que tous les propriétaires futurs et ultérieurs des parcelles dominantes s’obligent conjointement et solidairement entre eux, dès construction sur les parcelles dominantes précédée tant d’un certificat d’Urbanisme positif que d’un permis de construire, d’aménager ou faire aménager à leurs frais, le chemin formé par la parcelle servante ci-devant désignée, de façon a le rendre carrossable, comme une voie publique, c'est-à-dire :
- De procéder à une excavation profonde d’environs 40 cm.
- De combler la superficie ainsi excavée avec du tout venant.
- Que tous les frais quelconques occasionnés pour l’entretient du chemin, tel qu’il va être créé sur une largeur de 5m, seront supportés par les époux Z… ou les futurs et ultérieurs des parcelles dominantes sans que les autres bénéficiaires de ces droits puissent être tenus à une participation quelconque.
M Z. a vendu la parcelle (697) la plus reculée de sa propriété à M. G. qui y a construit sa maison. (Ne sommes nous pas dans le cas de l'article 684 ? )
Depuis 4 ans, M. G. utilise la totalité de ma parcelle comme si elle lui appartenait, afin de ne pas créer de tensions j’ai laissé faire. (Stockage de bois, stationnement, etc….).
Il y a quelques mois, ma fille de 3 ans faisait du vélo sur mon chemin et M. G. l’a presque renversé en faisant des manœuvres sur mon terrain avec sa remorque. Cela est arrivé plusieurs fois, nous avons alors décidé de mettre un portail pour protéger les enfants.
En faisant quelques mesures pour l’installation du portail, nous avons constaté que les dalles de la cour de M. G. dépassent de 70 cm sur notre parcelle (695 et 696).
Nous aimerions installer le portail a l’angle de la maison de M. G. pour des raisons pratiques (Gaines électriques déjà présentes, facilité de montages, cout). M. G. s’oppose agressivement à un montage à cet endroit (destruction systématique à la masse de tous les repères, mesures et bornes que nous posons). Il m’affirme bénéficier d’un droit de passage de 5m de large sur toute la parcelle 695. Donc le portail qui serait a l’opposé de la direction vers la voie publique m’est interdit.
Il refuse le portail a cet endroit, car « il ne pourrait plus faire demi-tour avec sa remorque », sachant qu’avec sa remorque lors d’un demi-tour il empiète de plus de 5m sur la parcelle 696 pour laquelle il n’a aucun droit.
Sachant que M. G. abuse de ses droits, et qu’aucun dialogue n’a été possible, je ne compte plus rester passif devant son agressivité.
Une plainte a été déposée pour les diverses destructions qu’il a fait sur mon terrain.
Une mise en demeure lui a été envoyé afin qu’il corrige sa cour, pour ne plus empiéter sur mon terrain.
Le chemin fait 6m30 de large, j’ai à présent la ferme intention de réduire le passage aux 5m réglementaires (mise en place d’un trottoir surélevé pour les enfants).
La cour du voisin fait 7m20 de large et donne sur la parcelle 695, sachant que si je réduit à 5m en mettant le portail au coin de sa maison, il ne pourra plus fait demi-tour et devra remonter l’impasse en marche arrière (ou désencombrer sa cour). Sachant que je suis obligé depuis 5 ans de remonter toute l’impasse en marche arrière, car le voisin jette des pierres sur les voitures qui tentent de faire demi-tour en utilisant sa cour.
Ai-je le droit de mettre le portail (après dépôt de déclaration de travaux) au coin de sa maison sur la parcelle 695 ? (ca ne le dérange pas si il respecte l'Article 683)
Je crains qu’il ne fonce volontairement sur mon portail depuis sa cour en tentant une marche arrière, ai-je le droit de mettre un poteau devant sa cour en laissant bien entendu les 5m pour sortir ?
Merci de vos lumieres.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 08:50:13
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Un tout petit début de réponse avant d'aller au bureau:
La parcelle 697 est explicitement citée dans l'acte de servitude comme fonds dominant. Vous ne pouvez donc l'en exclure au titre de l'article 684 du CC.
L'acte de servitude stipule aussi très précisément l'interdiction formelle de stationnement. Vous pouvez d'ores et déjà faire faire un constat d'huissier et envoyer une mise en demeure au voisin lui intimant de retirer son bois et de mettre fin aux stationnements.
L'acte stipule aussi une largeur de passage de 5m. Vous devez cette largeur, mais pas plus. Il va cependant falloir délimiter l'assiette exacte. Les fonds dominants ont-ils satisfait à l'obligation d'aménagement en route, elle aussi stipulée dans l'acte?
Il y a plein d'autres choses à regarder, mais un peu plus tard... |
Dominique |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 09:36:27
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Merci de ce début de réponse.
Effectivement, comme me l’a dit ce voisin « J’ai payé il y a 20 ans les travaux pour faire le chemin, je fais ce que je veux ici ! » Cette phrase m’a surpris au niveau des 20 ans, vu qu’il n’a acheté le terrain qu’il y a 11 /12ans.
Par contre ce qui est 100% sur et réel, c’est que je dois m’occuper seul de l’entretient du chemin qui est totalement détruit, ce n’est que du gravier et il y a de grosses formations de trous.
Je rebouche de ce fait les trous tous les 15 jours (le voisin a énormément de passage chez lui).
Pour le stationnement, il me sera difficile de faire un constat d’huissier, le chemin est régulièrement bouché tard le soir (il organise des réunions de vente à domicile), il m’arrive souvent de devoir laisser mon véhicule sur un parking public et rentrer a pieds chez moi.
Pour le bois il vient de le couper et le rentrer pour cet hiver, je verrais ce qu’il fait l’an prochain. (bien entendu il coupe son bois sur mon terrain  )
Je suis prêt a accepter beaucoup pour maintenir des relations cordiales, mais le fait qu’il veuille tous les avantages et en plus qu’il veuille m’interdire violement la pose d’un portail est je pense a la limite de l’acceptable.
Il n’y a effectivement que l’assiette de la servitude pour laquelle je ne suis pas totalement sur de mon bon droit.
Pour les autres « détails » j’ai compris grâce à ce forum ce qui n’est pas autorisé :
Empiétement de 70cm de sa cour chez moi…
Montage de clôture fixée sur mon mur…
Destruction de mon coffret électrique pour élargir sa cour…
Ecoulement de ses eaux sur le chemin…
Utilisation du chemin pour les jeux de ses enfants…
Etc…
Tout cela ne me dérange pas, donc j’ai laissé faire « pour l’instant », mais s’il abuse en m’interdisant de faire la même chose chez moi, je devrais malheureusement sévir.
A bientôt
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 20:14:48
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Bon, voyons le problème de l'assiette de la servitude.
L'acte dit qu'elle doit faire 5m de large.
Il n'est pas nécessaire que l'acte décrive précisément l'assiette. Si l'acte est muet (votre cas), l'assiette est déterminée par l'usage (l'endroit où le passage s'effectue régulièrement). Par contre la loi interdit que l'assiette soit déplacée au gré de la volonté subite des uns ou des autres.
L'assiette est limitée à ce qui est nécessaire. Ce qui signifie que vous devez laisser un passage de 5m de large sur toute la longueur du chemin et laisser 5m de chemin au droit du début du terrain du fonds dominant. Dans votre cas, vous pouvez donc clore la partie de la parcelle 695 qui ne serait pas touchée par l'assiette.
Il vous faut maintenant déterminer où se trouve l'assiette.
Les fonds servants ayant obligation de viabilier l'assiette, il ont du goudronner une bande de 5m qui matérialise l'assiette.
Si le passage s'effectue en dehors de cette surface ou si la surface a été détériorée et ne peut plus être délimitée, vous pouvez imposer l'assiette.
J'attend vos questions avant de passer au point suivant (le portail). |
Dominique |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 22:03:28
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Merci Dominique de suivre mon cas.
Comme le fond servant n'est pas goudronné, et que le voisin refuse tout entretient du chemin malgré l'acte notarié. (Je bouche les trous tous les 15 jours) nous pouvons considerer que l'assiete est dans la bande des 5.50m qui ne sont pas couvert par des mauvaises herbes.
Sachant que la cour du voisin mesure 7.20m de large et que je ne dois effectivement que lui laisser les 5m de chemin au droit du début du terrain du fonds dominant, je peux supposer que l'assiete est la partie en vert sur ce plan ?
Donc légalement je pourrais (ce que je ne ferais pas bien entendu) mettre le portail a 2.20m du coin de sa maison (portail en rouge sur le plan) ? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 22:57:56
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D'après votre nouveau plan, je vois que vous avez tout compris.
Citation :
Initialement posté par voisinfou
Donc légalement je pourrais (ce que je ne ferais pas bien entendu) mettre le portail a 2.20m du coin de sa maison (portail en rouge sur le plan) ?
A votre place, c'est la première chose que je ferais.
Il va bien falloir à un moment ou à un autre remettre monsieur sans gène à sa place en lui montrant qui est propriétaire de quoi. L'empêcher de manouvrer comme il l'entend sur un terrain où il n'a aucun droit, assorti d'une bonne LRAR de mise en demeure de remettre le chemin en état serait une première leçon de civisme.
Un portail bon marché ne sera pas inutile puisque vous pourrez négocier un "accord de manoeuvre" en échange du fait que vous ne fermiez pas votre portail. Cela peut paraître mesquin mais c'est le rapport de forces qui fait bouger les choses.
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Dominique |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 10:27:37
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Merci beaucoup de toutes ces infos, je vais tenter de discuter avec le voisin aujourd’hui, en utilisant mes nouvelles connaissances sur les servitudes, afin de voir sa réaction.
Si effectivement il réagit intelligemment je mettrai le portail ou il est prévu (au coin de la maison), par contre si il devient agressif comme a notre dernière conversation j’utiliserai le rapport de force.
A force de lire sur ce forum, j’ai trouvé beaucoup de choses à reprocher à mon voisin…
• 4 Arbres de 8m plantés à 80cm de la limite
• Un petit muret de 1m de haut qui déborde de 45cm chez moi. (muret entre 697 et 698 déborde sur 695)
• Dalles et une rigole qu’il a posée tout le long de sa maison et cour il empiète de 70cm sur ma parcelle 695 et 696 sur une longueur de 18m.
• Il a fixé des panneaux en bois (en ruine a présent) sur le mur entre la parcelle 697 et 696 (mur entièrement sur ma parcelle)
• Il a installé des gouttières à sa maison qui empiètent de toute leur largeur chez moi
• Et quelques autres détails également…
Dans le cas ou il réagit à nouveau violement, je lui ferais une LRAR lui rappelant ses droits pour la servitude, et indiquant les « erreurs » de construction commises.
J’aimerai par la suite goudronner le chemin, étant donné que dans l’acte est indiqué uniquement :
Citation :
… Aménager à leurs frais, le chemin formé par la parcelle servante ci-devant désignée, de façon a le rendre carrossable, comme une voie publique, c'est-à-dire :
- De procéder à une excavation profonde d’environs 40 cm.
- De combler la superficie ainsi excavée avec du tout venant.
- Que tous les frais quelconques occasionnés pour l’entretient du chemin, tel qu’il va être créé sur une largeur de 5m
Est-ce que je pourrais demander au voisin de participer au cout total (excavation + tout-venant + goudron) ?
Je lui ai parlé de goudron sur le chemin, bien entendu il s’y oppose. Il m’a prévenu qu’a la première goute d’eau de pluie qui va vers son garage (point le plus bas, tous les terrains sont en pente) il me fera un procès, car le tout-venant absorbe l’eau et le macadam non.
Suis-je vraiment obligé de faire poser a mes frais un système de drainage devant la cour et contre la maison du voisin ?
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 11:54:38
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Citation :
Initialement posté par voisinfou
Est-ce que je pourrais demander au voisin de participer au cout total (excavation + tout-venant + goudron) ?
Je lui ai parlé de goudron sur le chemin, bien entendu il s’y oppose. Il m’a prévenu qu’a la première goute d’eau de pluie qui va vers son garage (point le plus bas, tous les terrains sont en pente) il me fera un procès, car le tout-venant absorbe l’eau et le macadam non.
Suis-je vraiment obligé de faire poser a mes frais un système de drainage devant la cour et contre la maison du voisin ?
Vous n'allez pas demander au voisin de participer à tout cela, vous allez exiger de lui qu'il fasse tout cela à ses frais. L'acte de servitude qu'il a, comme vous, signé, l'y engage. Bien sur si il ne veut pas tenir ses engagements, il peut, devant notaire, renoncer à bénéficier de la servitude.
Dans l'acte il est écrit "carrossable, comme une voie publique", et le passage doit répondre à ces exigeances. Avez-vous déjà vu une voie publique en tout-venant?
Donc il doit poser un enrobé. Si il ne veut pas de ruissellement, il peut poser un enrobé auto-drainant (comme les autoroutes modernes).
Prochain épisode: le stationnement. |
Dominique |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 12:05:35
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C'est effectivement une réponse très agréable à lire...
Pour le stationnement, ca me parait clair... C'est interdit pour moi et mes visiteurs, et pour le voisin c'est pareil. Je pourrais au pire utiliser les 1.20m qu'il me reste a coté des 5m de servitude, mais ca m'embete de découper ma voiture 
Grace a vous Dominique, je me sent un peu plus sur de mon bon droit. En esperant qu'un juge interprete la même chose en cas de procédure.
Un autre voisin m'a informé que mon voisin "a probleme" est de type procédurier, il adore son assurance protection jurdique.
Mais, si on est sur à 100% de l'assiete et que le droit de passage n'est pas un droit de manoeuvre, ca doit passer car si je mets le portail plus en avant il ne pourra plus faire demi-tour ailleurs que dans sa cour, et comme elle est encombrée c'est impossible...
Merci pour tout.
A bientot |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 12:30:59
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Pour le portail, c'est un peu plus subtil.
Le terrain où s'exerce la servitude vous appartient et la loi vous garantit le droit de clore votre propriété.
Vous pouvez donc mettre un portail à l'entrée de la servitude (au débouché sur la voie publique). Bien sur, vous remettrez une télécommande d'ouverture du portail au voisin pour qu'il puisse continuer à exercer son droit de passage, mais vous prendrez soin de choisir un portail qui se referme tout seul au bout d'une minute (au cas ou quelqu'un oublierait de le refermer). Après cela, le problème du stationnement devrait être nettement moins important.
Le portail au débouché de la voie publique ne vous empêche nullement d'en mettre un autre à l'endroit que vous envisagiez.
Seul le cas ou vous mettez un portail au débouché de la servitude alors que votre voisin a déjà un portail en limite de sa propriété peut être considéré par un juge comme une gène exessive. |
Dominique |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 13:06:32
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Ah oui, je n'avais pas pensé au portail tout en haut du terrain. Mais je vais y songer, surtout si c'est le voisin qui paye pour la route il va me rester du budget. Le voisin n'ayant pas de portail, je suis paré pour l'article 701. Apparement la remise de télécommande doit se faire par huissier.
Pour les travaux de la route, exiger de lui qu'il fasse tout cela à ses frais se fait par lettre de mise en demeure LRAR je suppose. Quel est le délai que je peux indiquer ? Ai-je le droit de mettre une astreinte en cas de non-execution ?
Et une petite question legerement hors sujet...
Le fait que mon voisin et sa femme ont créé 2 entreprises individuelles pour faire de la vente a domicile chez eux, ce qui a bien entendu créé un gros trafic sur ma parcelle, n'est il pas une aggravation de servitude ?
Merci de toutes vos infos |
Edité par - voisinfou le 27 sept. 2008 15:39:45 |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 sept. 2008 : 11:11:59
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Des nouvelles de mon voisin...
Je n'ai pas encore envoyé de LRAR mais le seul fait d'avoir pensé que éventuellement je puisse mettre un portail chez moi à l'air de l'ennerver...
A présent, il mets des choses su mon passage de maniere a ce que je ne puisses plus passer sans devoir ranger un peu avant...
J'ai trouvé mon chemin dans cet état en rentrant chez moi... Il est gentil vous ne trouvez pas? 
Bon ca me permets de ne pas avoir de scrupules a lui envoyer un mise en demeure LRAR pour qu'il entretienne et goudronne le chemin.
Quel délai pensez vous que je doive indiquer sur la mise en demeure pour qu'il puisse mettre le chemin en conformité?
Merci a vous...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 sept. 2008 : 11:24:55
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| un mois pour confirmer une date de travaux deux mois plus tard, par exemple... soit : le 1/11 au plus tard, il vous indique la date programmée des travaux qui doit être antérieure au 1/1 ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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voisinfou
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 09:06:24
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Merci de toutes ces infos, je viens de prendre RdV avec un avocat car apparemment mon cher voisin n’est pas prêt à coopérer. Il a complètement rebouché le trou qui permettait les travaux Télécom (depuis j’ai a nouveau de très gros grésillements sur ma ligne).
Il m’a dit que sa protection juridique lui a indiqué qu’il a le droit de fermer ma zone de travaux, et qu’il peut faire demi-tour avec sa remorque jusqu'à la limite de la parcelle 696. Soi-disant la servitude de 5m de large est valable sur toute la parcelle 695.
Il refuse les travaux de réfection du chemin sous prétexte qu’il les a faits il y a 10 ans. Alors que ce chemin ne ressemble a plus rien.
Je lui ai demandé la raison du passage intense sur le chemin et il confirme qu’ils accueillent leurs clients pour 3 à 4 réunions de vente a domicile. Ne va-t-il pas a l’encontre de l’article 702 ?
Est-il possible de faire requalifier une servitude conventionnelle (celle qui a été faite chez le notaire en 1990) en servitude légale art. 682 . Si oui quelle est la procédure ? Je pense que cela pourrait clarifier beaucoup de choses.
Merci encore de toutes votre aide qui apparemment est bénévole, j’en ai appris plus chez vous qu’en appelant ma protection juridique qui apparemment ne connais pas les problèmes de servitudes. Êtes-vous des hommes de loi, ou uniquement des passionnés du droit ?
A bientôt
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 21:19:54
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L'article 702 est difficile à manier car il sous-entent un aménagement physique du fonds dominant. Le fait de recevoir des gens n'est pas un aménagement physique. Pour cette partie du problème, je resterait plus sur l'option de poser un portail au débouché de la servitude sur la voie publique. L'autre option est celle du stationnement qui ne peut en aucun cas se faire sur une servitude de passage.
Une servitude conventionnelle bien rédigée comme la votre est toujours plus simple à gérer qu'une servitude légale.
Je vois pas de solution pour convertir cette servitude conventionnelle en servitude légale.
Oui, nous sommes à la fois passionnés et bénévoles. |
Dominique |
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Servitude et article 683 pour cour très large ?
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