|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
jeanCAN
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 26 sept. 2008 : 15:38:45
|
Bonjour,
Depuis la loi SRU, le syndic peut demander la totalité du montant des travaux avant que ceux-ci ne commencent. Peut-on me le confirmer? Merci.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 15:44:21
|
Bonjour.
Ce n'est pas depuis la loi SRU, cela a toujours été.
Le syndic doit détenir l'intégralité des fonds au moment ou il engage les travaux.
C'est un peu comme quand vous faite un chèque, vous devez avoir la somme correspondante sur votre compte.
|
Signaler un abus  |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 17:40:50
|
la totalité du montant des travaux ne veut pas "dire",systématiquement, en une seule fois.
Lors du vote en AG pour exécution des travaux doit,en plus desdits travaux, être accepté par l'assemblée et figurer dans le PV de l'AG:
-le planning ou date (s) d'exécution des travaux
-la date d'exigibilité des provisions pour leur paiement
-et,bien entendu,la clé de répartition de la dépense
mais,en résumé, le syndic ne peut faire d'avance pour le règlement donc,comme indiqué il doit avoir les fonds nécessaires pour le lancement de l'opération. |
| Signaler un abus |
|
|
pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 00:59:02
|
| Et en cas de vente entre dépot de provision partielle et exécution des travaux, comment ça se passe ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 08:30:00
|
En cas de vente/mutation, la somme est exigible de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité ! (D.art.6-2)
Cette date d'exigibilité doit être décidée par l'AG.
Il est pertinent de rendre exigible la totalité de la somme à la date de l'AG, même si établi un calendrier de versements.
JeanCan, le syndic ne peut contracter pour des s'il n'est pas en mesure d'en assurer en totalité le financement !
En cas d'impayés, qui va assurer le paiement ?
Commet une faute le syndic qui passe commande sans disposer des fonds nécessaire
Comme le précise oxymore, c'est comme pour les chèques : vous devez disposer de la somme au moment de la signature.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 08:54:00
|
Citation :
Il est pertinent de rendre exigible la totalité de la somme à la date de l'AG,
je ne suis pas sûre de bien comprendre. Voulez-vous dire qu'il serait bon que l'AG fixe comme date d'exigibilité la date du vote de la décision?
On dirait un tour de passe passe, pour contourner la loi et en rester au bon vieux temps. Seul problème l'article 35-2 du décret indique que Citation :
pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense".
Fixer la date d'exigibilité au jour de l'AG rend impossible l'avis préalable, et donc interdit de respecter cet article de loi. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 10:34:35
|
Cet "avis" n'a aucun effet autre que d'être un simple "avis".
A la limite on s'en moque !
Car contrairement à ce que certains peuvent penser, cet "AVIS" ne rend pas par lui-même la provision/somme exigible, l'exigibilité des fonds/provisions ayant été préalablement décidé par l'AG !
Dans la mesure où l'AG a fixé l'exigbiité à la date de l'AG c'est bien la totalité de la quote-part qui est exigible ce jour là. Une mutation le lendemain et c'est au vendeur de régler ...
Ceci c'est pour la sécurité du syndicat, qui prime sur tout le reste.
Certes, cela pose peut être un tout petit problème concernant D.art.35-2.
Mais on relève que L.art.14-2 parle de :
" Les sommes efférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'AG"
Ici, à la différence de L.art.14-1, il n'est pas question d'exigibilité de proprivions.
Lors de travaux hors budget prévis, pour la sécurité du syndicat, il est pertinent d'en décider l'exigibilité à la date de l'AG, avec modalités de paiements différés éventuel (calendrier) , le syndic donnant "avis" selon ce calendrier !
Ce point est important :
- lorsque l'AG n'a rien décidé quant à l'exigibilité des fonds, le syndic doit procéder à une "appel de fonds", qui rend le montant appelé exigible
- lorsque l'AG a décidé de cette exigibilité, il n'y a plus "appel de fonds" mais simplement "avis", ce dernier n'ayant pas d'autre effet que d'être un simple rappel ...
Conclusion, fixer l'exigibilité des fonds 'travaux' à la date de l'AG ne pose pas de problème et surtout sécurise le syndicat. |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 12:50:35
|
Le sujet portait sur la nécessité pour le syndic de disposer de la totalité des fonds avant le début des travaux: Je suis d'accord que c'est souhaitable, mais en fonction de la copropriété (y a-t-il ou non beaucoup de mauvais payeurs?) l'AG peut décider autrement; (pour notre ravalement le premier appel de fonds a eu lieu avant le début des travaux, les autres en cours de travaux: aucun problème)
C'est sur l'affirmation de gédéhem selon laquelle il faut rendre la totalité de la somme exigible à la date de l'AG que je m'insurge. Et sur ce point Gédéhem, votre argumentation est plus que confuse.
Pour le budget prévisionnel, les dates d'exigibilité étant fixées par la loi, le syndic envoie un "avis, ce qui implique que même en l'absence d"avis"( les sommes sont dues. est- ce que ce la veut dire que comme les impots les sommes dues sont portables et non quérables?). Il s'agissait bien sûr d'éviter qu'un propriétaire ne puisse arguer de la non réception de l'avis pour ne pas payer ses charges en temps et en heure.
Vous dites pour les travaux hors budget:
Citation :
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'AG"
Ici, à la différence de L.art.14-1, il n'est pas question d'exigibilité de proprivions.
Vous rappelez l'article 14-2, mais curieusement vous ne voyez pas fait mention ici d'exigibilité. L'adjectif exigible vous a-t-il échappé? De fait pour les travaux hors budget, le fonctionnement est le même sauf que c'est l'AG qui fixe les dates d'exigibilité,mais là aussi il faut selon le décret qui vous "pose un tout petit problème" un avis préalable à la date choisie . Il n'y a aucune contradiction entre la loi article 14-2 et le décret article 35-2. C'est votre démonstration qui ne tient pas.
Pour les travaux hors budget, la date d'exigibilité ne peut être fixée au jour de l'AG
Ne pas fixer la date d'exigibilité au jour de l'AG n'a aucune importance en ce qui concerne la sécurité du syndicat (ne vous laissez pas impresssionner par les caractères gras, qui soulignent le mot clé, sécurité, et vise à empêcher de lire et de réfléchir -c'est un truc classique, en particulier chez des syndics)
Ce point a une importance en cas de mutation: Je connais un syndic qui fixe des dates d'exigibilités pour les copropriétaires, et une date (celle de l'AG) pour les vendeurs uniquement!
Vous dites: Citation :
Ce point est important :
- lorsque l'AG n'a rien décidé quant à l'exigibilité des fonds, le syndic doit procéder à une "appel de fonds", qui rend le montant appelé exigible.
quote]
Pourriez-vous me dire sur quoi s'appuie cette affirmation?
Il y a eu des changements dans la loi, et même si l'on part du principe que les changements sont tous mauvais, personnellement je ne vois ici aucune raison de ne pas respecter la loi et le décret. Et il faut être gonflé pour écrire:
[
Citation :
Cet "avis" n'a aucun effet autre que d'être un simple "avis".
A la limite on s'en moque !
Il n'est quand même pas très difficile lorsqu'on vote des travaux de prévoir comme le dit Felix
Citation :
le planning ou date (s) d'exécution des travaux
-la date d'exigibilité des provisions pour leur paiement
-et,bien entendu,la clé de répartition de la dépense
Personnellement je m'en tiendrai pour l'instant à un autre avis autorisé que je cite ici:
Citation :
[quote
]L'article 35-2 du décret indique que "pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense".
Cette disposition ne permet pas de considérer que le seul envoi de ce "courrier" suffit à créer l'exigibilité si celle-ci n'a pas été fixée par l'assemblée, ou à modifier celle fixée par l'assemblée.
Il s'ensuit qu'une décision d'assemblée générale, relative à des travaux relevant de l'article 14-2 de la loi, qui ne fixerait ni calendrier de travaux, ni dates d'exigibilité des provisions à verser par les copropriétaires, ne peut être considérée que comme une décision de principe, qui n'autorise pas le syndic à procéder à des appels de fonds.
Par contre, il est important de savoir si une décision qui fixant un calendrier des travaux, sans définir d'exigibilité des provisions, n'induit pas une exigibilité des provisions découlant de l'obligation pour le syndic d'honorer les factures de l'entreprise.
Par prudence, il conviendrait de répondre par l'affirmative, car il peut être argué dans ce cas que l'assemblée a en quelque sorte fixé les modalités de l'exigibilité, même si elle ne l'a fait que par référence à un texte notifié préalablement. Dans ce cas (assemblée fixant le calendrier des travaux et se référant à des devis précis mentionnant les conditions de facturation et de paiement), les appels du syndic pourraient être considérés comme exigibles s'ils sont effectués en temps utile pour faire face aux obligations du syndicat à l'égard de ses prestataires.
A défaut (décision sans calendrier de travaux ou sans référence à des devis mentionnant les conditions de facturation et de paiement), le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée ou profiter d'une assemblée convoquée pour d'autres motifs pour compléter son omission...
[/quote][/quote] |
Edité par - manech le 06 oct. 2008 13:56:25 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:03:50
|
Citation :
Il est pertinent de rendre exigible la totalité de la somme à la date de l'AG, même si établi un calendrier de versements.
j'attends la suite des "discussions" car comme manech (je suppose) rendre exigible, par un vote,la totalité d'une somme qui sera appelée en plusieurs fois est,semble t-il, plus un risque de confusion qu'un avantage pour tout le monde (notamment en cas de vente);le syndicat en particulier.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:35:08
|
Manech, le problème vient du fait que vous avez sauté un élément important :
L.art.14-1 : " La provision est exigible le premier ..."
L.art.14-2 : " Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles ..."
L'avis dont il s'agit D.art.35-2 est donc différent dans l'un et l'autre cas :
Pour le budget prévisionnel avant chaque date d'exigibilité des provisions
Pour les sommes hors budget prévis, l'exigibilité étant fixée à la date de l'AG, l'avis résulte de la décision d'AG et du calendrier de versement.
Je parle de "sécurité du syndicat".
En effet, seuls les fonds prévisionnels selon L.art.14-1 sont exigibles en totalité en cas d'impayés de l'une des provisions (L.art.19-2)
En revanche, pour les travaux hors budget prévis relevant de L.art.14-2 ce n'est pas le cas. La procédure prévu par L.art.19-2 ne s'applique pas aux éventuelles provisions pour travaux !
Je vous laisse imaginer la dificulté en cas d'impayés sur des travaux importants !
D'où l'impératif que je préconise pour les travaux décidés selon L.art.14-2 : exigibilité de la totalité de la somme à la date de l'AG pour la sécurité du syndicat et donc de ses membres.
Ajout pour Félix : en cas de vente/mutation le lendemain de l'AG les sommes pour travaux sont exigibles de celui qui étant propriétaire à la date de l'AG ...Gros avantage, non ?
Si c'est le jour même de l'AG, 'faudra voir avec l'heure de la décision ..... |
Edité par - gédehem le 06 oct. 2008 14:41:44 |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 15:00:16
|
Citation :
Initialement posté par gédehem
L'avis dont il s'agit D.art.35-2 est donc différent dans l'un et l'autre cas :
Pour le budget prévisionnel avant chaque date d'exigibilité des provisions
Pour les sommes hors budget prévis, l'exigibilité étant fixée à la date de l'AG, l'avis résulte de la décision d'AG et du calendrier de versement.
Pas tout à fait la même analyse.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Le décret ne pouvant être contraire à la loi, il me parait explicite que la date d'exigibilité ne peut être celle de l'AG dans la mesure ou cela doit se faire par lettre simple et préciser le montant , préalablement à la date d'exigibilté.
Lors de l'AG, cette condition ne peut être respecté puisqu'il faut determiner pour chaque copropriétaire sa quote part.
Ensuite, un calendrier de paiement est contraire au pricipe d'exigibilité. Si la somme est exigible, elle doit être payé à la date d'exigibilité. |
Edité par - oxymore le 06 oct. 2008 15:22:53 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 15:02:07
|
gédehem,
même raisonnement (?) dans le cas ou une partie du financement des travaux est assuré par le compte "réserve travaux",l'autre partie étant appelée auprès des copropriétaires |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 15:26:02
|
"Le décret ne pouvant être contraire à la loi, ..."
Et si nous parlions du "contrat de syndic", bien plus important, prévu au décret mais qui n'existe pas dans la loi ! 
", un calendrier de paiement est contraire au pricipe d'exigibilité."
Pas du tout, s'agissant d'une "facilité de paiement" !
Nous avons abordé cette question dans un autre sujet à propos des facilités de paiements accordées par le syndic, facilité qui engage sa resposabilité
J'ai avancé ce point : si les provisions sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, l'AG pouvait valablement autoriser un étalement des versements, voire le laisser à l'appréciation du syndic après l'avoir autorisé (avec avis CS).
mais cette facilité de paiement ne remet pas en cause l'exigibilité des provisions ceci étant 2 points distincts.
Qu'une AG décide d'une part de exigibilité d'une somme et d'autre part autorise un paiement étalé suivant un calendroier ne me parait pas contraire aux textes ....
Ajout : pour les impôts distinction exigibilité et paiement ..., recouvrement au 31.08, le délai du 15.10 étant alors le 20.10 ...
Ajout pour félix : les fonds versés sont versés. La procédure ne cocerne que les fonds complémentaires ! |
Edité par - gédehem le 06 oct. 2008 15:39:21 |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 15:36:42
|
Citation :
Manech, le problème vient du fait que vous avez sauté un élément important :
L.art.14-1 : " La provision est exigible le premier ..."
L.art.14-2 : " Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles ..."
L'avis dont il s'agit D.art.35-2 est donc différent dans l'un et l'autre cas :
Pour le budget prévisionnel avant chaque date d'exigibilité des provisions
Pour les sommes hors budget prévis, l'exigibilité étant fixée à la date de l'AG,
La différence de termes s'explique aisément: dans un cas, il y a budget prévisionnel, dans l'autre non Les appels pour dépenses hors budget sont appelés "provisions" quand il s'agit "d'enregistrer les sommes appelées pour financer les travaux décidés en attendant le paiement des travaux correspondants" (je cite l'arrêté comptable.) : mais il peut y avoir des cas -travaux d'urgence - où on ne fonctionne pas par "provisions".
Votre distinction n'a rien à voir avec le problème.
Le problème c'est l'existence de l'article 35-2 du décret, que vous persistez à négliger, en particulier le mot "préalable"
Le problème d'ailleurs n'existe pas pour moi, ni pour Felix, ni pour d'autres. Il n'existe que pour vous,et pour ceux, syndics, président-syndic,ou notaires, qui ne supportent pas que leur pratique ancienne puisse être modifiée. Alors ils décident de ne pas respecter la loi Citation :
D'où l'impératif que je préconise pour les travaux décidés selon L.art.14-2 : exigibilité de la totalité de la somme à la date de l'AG pour la sécurité du syndicat et donc de ses membres.
Cet impératif que VOUS préconisez, c'est votre impératif, et il n'a rien d'impératif, et ce n'est pas la peine de faire le chantage à la sécurité! Il n'est pas conforme à cette loi que vous feignez de respecter sur d'autres posts.
Quant à l'argument final adressé à Félix, Citation :
Ajout pour Félix : en cas de vente/mutation le lendemain de l'AG les sommes pour travaux sont exigibles de celui qui étant propriétaire à la date de l'AG ...Gros avantage, non ?
Avantage ou non? pour qui? là n'est pas la question: il apparaît nettement qu'attaché au passé, vous essayez de le conserver, c'est-à-dire de maintenir le paiement par le vendeur de tous les travaux qu'il a votés, et ce en dépit de l'article 6-2 du décret, (à propos dans cet article on parle des provisions hors budget) oubliant qu désormais ceci se décide chez le notaire et non à l'AG, par convention entre le vendeur et l'acquéreur, convention qui ne regarde pas le syndicat, donc qui ne vous regarde pas.
On comprend donc pourquoi vous tenez tant à vous asseoir sur l'article 35-2 et sa notion d'avis préalable, notion simple à comprendre pourtant, notion commentée ainsi dans le Dalloz 2008 (page 423) par un juriste, qui a priori vous vaut bien et que je cite:"avant la date d'exigibilité des sommes dues (dans le cadre du budget prévisionnel ou hors budget) le syndic est à présent contraint d'informer les copropriétaires. L'avis qu'ils doivent recevoir prendra la forme d'une lettre simple.(...) -vous voyez que ce que vous écrivez Citation :
l'avis résulte de la décision d'AG et du calendrier de versement.
est à côté de la plaque-
Concernant les dépenses hors budget l'avis doit parvenir aux copropriétaires avant la date d'exigibilité votée en assemblée."
On note égalemnt chez vous une "ruse" (mais qu'est-ce qu'ils ne vont pas inventer pour nous) Citation :
l'exigibilité à la date de l'AG, avec modalités de paiements différés éventuel (calendrier) ,
Pour votre impératif, il faut une seule date d'exigibilité, ce qui vous amène à faire voter des paiements différés. En rélaité il faut si on échelonne les versements de copropriétaires, voter les dates d'exigibilité de chacun des versements et envoyer une lettre simple avant chacun d'eux. En cas de mutation, ce sont ces dates qui seront prises en compte pour une négociation éventuelle chez le notaire.
Conclusion: la date d'exigibilité ne doit pas être fixée au jour de l'assemblée générale.
Je suis évidemment d'accord avec Oxymore, et je crois que gédehem s'honorerait en reconnaissant que pour une fois il se trompe. |
Edité par - manech le 06 oct. 2008 15:46:20 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 15:51:08
|
Il ne s'agit pas de s'asseoir quelque part mais de voir ce qui est le plus pratique/sécurisant pour tous !
Les accords vendeur/acheteur ne regardent pas le syndicat, D.art.6-2, ne change rien du tout !
mais force est de constater que :
- la pratique de l'appel de fonds perdure, pratique "du passé" qui est un bien tout le monde y étant habitué ... (alors que "l'avis préalable" est peu utilisé !)
- que la procédure du "qui paye quoi" lors d'une mutation reste tout de même parfois un casse tête, entre les "provisions" pour travaux sans parler du reliquat +/- imputé à celui copropriétaire lors de l'approbation des comptes !
Ce que je préconise n'est qu'une pratique qui est simple, compréhensible par tous, en particulier des copropriétaires, sécurisante pour le syndicat, et pas du tout contraire aux textes, où alors il faut démonter en quoi !
(Et le "contrat de syndic", dont on fait tout un cas, il est conforme à la loi ?) |
Edité par - gédehem le 06 oct. 2008 15:52:14 |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 15:51:14
|
Le contrat et le mandat existent dans le code civil. LA loi défini aussi la mission du syndic notamment dans son article 18.
Je vois parfaitement votre analyse. somme exigible par exemple le 2 janvier.
L'ag autotrise les copropriétaires qui le souhaitent à se liberer de leur dette jusqu'au 1er septembre.
mais le fait détablir un calendrier de paiement d'application générale est en contradiction avec le 2eme alinea de l'article 35-2 du décret qui pose le principe de l'appel auprés de chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité.
Cet échéancier ne peut être établi, à mon avis, qu'aprés que les sommes soit devenues exigibles, et à titre individuel, dans la mesure où une telle resolution va à l'encontre des interets du SDC car retarde la commande des travaux
Mais il ne s'agit que de mon interprétation
|
Edité par - oxymore le 06 oct. 2008 15:53:13 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:02:14
|
Oxymore, je vous suivrais s'il s'agissait dans D.art.35.2 d'un APPEL de fonds ...
Mais il s'agit ici d'un AVIS, qui n'a juridiquement aucun effet sur des fonds rendus exigibles préalablement.
C'est un simple petit mot glissé dans votre BAL ....
L'absence de cet avis ne remet pas en cause l'exigibilité et la procédure en recouvrement en cas d'impayé ...
Le juge ne va pas vous demander d'avis comme élément de preuve ...
Ne pas confondre non plus la possibilité d'étalement (vous pouvez payer jusqu'au 1er septembre) avec un calendrier précis de paiements décidé par l'AG ( le 1.02, 1.03, 1.04, etc ...par ex.)!
"Cet échéancier ne peut être établi, à mon avis, qu'aprés que les sommes soit devenues exigibles (*), et à titre individuel, dans la mesure où une telle resolution va à l'encontre des interets du SDC car retarde la commande des travaux"
(*) bien entendu !
C'est là un point important.
Faut-il prévoir ces travaux au dernier moment ?
Un ravalement de façade, une réfection toiture doit elle être engagée 2 mois après l'AG ?
Car la question de fond est : "Les copropriétaires ont-ils les moyens financiers de leurs décisions ? " s'agissant de travaux.
C'est peut être un autre sujet, sur lequel votre expérience serait interessante.
Ici un calendrier est particulièrement judicieux il me semble.
On retombe alors sur le "fonds de réserve pour travaux futurs", dont l'obligation et la pérénisation sont dans l'air du temps, qui résoudrait le problème de ces travaux lourds que beaucoup ont du mal à régler ...
Faire un calendrier de versements sur 6 mois permet sans aucun doute de limiter les éventuels impayés ....., la somme étant exigible dès le départ en totalité (pour la quote-part de chacun, inutile de le préciser !)
Le mandat forme 'contrat'.
Le 'contrat de mandat' du CC n'est pas le "contrat commercial" dont il s'agit D.art.11 et art.29, ce contrat là étant absent de la loi !
Un 'décret d'application' d'une loi qui "applique" un contrat absent de la loi ?
|
Edité par - gédehem le 06 oct. 2008 16:21:14 |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:17:51
|
Il ya du progrès: vous reconnaissez vouloir continuer une pratique ancienne.
Peu import que vous reconnaissiez l'importance de cet avis qui rappelle l'objet de la dépense et son montant. Il est prévu par le décret et comme tel doit être envoyé Et pour qu'on puisse l'envoyer préalablement à la date d'exigibilité fixée, il faut que la ou les date(s) d'exigibilité soit postérieure(s) à l'AG. Point final.
Et vous ne commentez pas le fait que votre système oblige à remplacer les 2 ou 3 dates d'exigibilité, par des "paiements différés", qu'Oxymore conteste de façon convaincanteCitation :
Cet échéancier ne peut être établi, à mon avis, qu'aprés que les sommes soit devenues exigibles, et à titre individuel,
Et tout cela parce que du haut de votre expérience vous avez décidé qu'il était bon pour le syndicat que le vendeur paie tout!
Quant à "l'argument": et vous avez vu le contrat de syndic? il est du niveau: "je bavarde, m'sieur, mais lui aussi!" |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:34:06
|
manech : expliquez-nous sur un plan juridique le ou les effets de l'AVIS dont il s'agit D.art.35-2 et celui/ceux de son absence éventuelle !
Merci !
JE ne suis pas pour le maintien d'une pratique ancienne qui n'existe plus !
Je constate simplement que c'est l'APPEL de fonds auquel procède encore 80% des syndics qui détermine pour les copropriétaires l'exigibilité des fonds !
Combien ont intégré L.art.14-1 ???
Quant au "contrat" absent de la loi, de très nombreux juristes ont relevés l'anomalie depuis son introduction en mai 2004 (avant 2004 il n'y avait pas de "CONTRAT de syndic" mais des "Modalités particulières d'exécution du mandat", ce qui était alors en conformité avec le C.civil et le "contrat de mandat". Le "contrat de mandat" procède du "mandat", il n'en est pas un élément détaché comme ce "contrat" de nature commerciale (C.Cass !).) |
Edité par - gédehem le 06 oct. 2008 16:36:02 |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:55:35
|
Citation :
Initialement posté par gédehem
L'absence de cet avis ne remet pas en cause l'exigibilité et la procédure en recouvrement en cas d'impayé ...
Le juge ne va pas vous demander d'avis comme élément de preuve ...
Jusqu'à il y a 2 ans, sur les tribunaux du ressort de la C A de Paris, oui !! l'ancien président de la 23ème chambre B sanctionnait systématiquement les procédure ou le syndic de communiquait pas la copie des Avis (ou des appels). Et bien évidemment les TGI suivaient.
Depuis qu'il a changé, je ne sais pas, mais c'est trop récent |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 17:13:42
|
Je ne suis pas juriste. Mais je ne vois rien qui interdise de respecter le décret article 35-2, qui est simple.
Pour les copropriétaires simples que nous sommes, la réception d'un bout de papier avec le montant dû et le rappel de la date d'exigibilité votée (cette date devant être postérieure à l'envoi du bout de papier), c'est pour eux le moment de "l'appel de fonds", le moment où ils sont débiteurs (celui où dans le jargon des juristes la créance est liquide et exigible). En d'autres termes pour les gens simples que nous sommes l'avis demandé par la loi, c'est l'appel de fonds.
Votre "système" force à donner une date d'exigibilité avant laquelle il est impossible d'envoyer le bout de papier donnant les infos requises, une date d'exigibilité qui sera différente des dates des divers appels de fonds, appels de fonds échelonnés qui seront en fait un échéancier de paiements différés, parce que la totalité de la dette était exigible le jour du vote!!! on hallucine devant l'usine à gaz!
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
paiement travaux
Forum fermé
