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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
 Posté - 01 oct. 2008 : 10:45:45
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Bonjour à tous,
Des travaux sont votés pour une enveloppe max de 130 k€ alors que le taux des honoraires du syndic est 2%.
L'année suivante, un nouveau contrat de syndic est adopté (même syndic) avec un taux d'honoraires abaissé à 1%.
Les travaux sont encore en cours au moment de l'entrée en vigueur du nouveau contrat de syndic et du nouveau taux de ses honoraires 1%. A cette date, 40 k€ ont déjà été payés à l'entreprise. Le coût total s'élève finalement à 100 k€.
Question : applique-t-on le vieux taux de 2% aux 40 k€ seulement et donc le nouveau de 1% au reste 100-40=60 k€ ?
... je crains la prise en compte du "fait générateur" (comme il en existe, je crois, pour la TVA) ou un principe de non-rétroactivité qui feraient appliquer 2% à l'ensemble des travaux.
Merci de votre réponse et si la question vous fait sourire, tant mieux ! 9720fm.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 oct. 2008 : 11:46:33
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Relisez votre contrat de syndic: il y a des chances pour qu'il y ait une formule, variable selon les contrats, qui précise que les conditions du contrat sont valables pour l'exercice. Ce qui aboutit à créer une rétroactivité pour les honoraires: la durée du contrat ne peut commencer que le jour de l'AG, mais les conditions du contrat s'appliquent souvent rétroactivement dès le début de l'exercice. Cela permet au syndic qui fait l'AG très tard, quelles qu'en soient les raisons, de ne pas perdre les augmentations d'honoraires sur la période avant l'AG. En théorie, la rétroactivité (au début de l'exercice en cours) devrait aussi s'appliquer en cas de changements favorables au syndicat.
Vérifiez cela et essayez de jouer là dessus pour les paiements effectués pour vos travaux lors de l'exercice en cours. |
Edité par - manech le 01 oct. 2008 11:52:32 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 01 oct. 2008 : 13:52:13
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9720FM, bonjour.
Si ce cas se présentait à moi, j'appliquerais les 2% sur ce qui a été effectué et payé avant la mise en place du nouveau contrat et le solde serait facturé à 1%. Car je suppose que si le taux a changé d'une année sur l'autre, suite sans doute à une négociation, c'est précisément à cause des travaux en cours, non ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 oct. 2008 : 14:09:30
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d'accord sur le principe "commercial" donné précédemment même s'il me semble logique que le montant des honoraires accepté en AG (*) soit appliqué,sauf à être calculé sur 100K€ et non sur 130K€
(*)Avec le vote des travaux, l'AG a votéé ,en principe, le montant des honoraires syndic pour ceux-ci soit un montant global de XXXXX
je pense que si le vote avait eu lieu avec des honoraires à 1% personne (coté copro)se poserait la question pour, avec effet rétroactif, augmenter les honoraires avec un nouveau contrat où les honoraires travaux seraient à 2% |
Edité par - felix1930 le 01 oct. 2008 14:11:22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2008 : 14:19:25
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On touche ici du doigt un des aspects pervers de la primauté du "contrat", inexistant dans la loi, sur le mandat !
Nous avons maintenant un "contrat" de nature commerciale dissocié du "mandat" ...
A quand le "contrat" prorogé après la fin du "mandat" ? 
Si le contrat est rétroactif, les honoraires mentionnés entrent en vigueur à la date prévue de prise d'effet du contrat, sauf mention particulière. mais ces honoraires nouveaux ne s'appliquent pas aux taches/travaux décidés antérieurement par l'AG !
Ces honoraires àcompter du (mettons) 1.01.2008 ne s'appliquent à partir de cette date que sur ce qui est décidé/effetué après ce 1.01.2008 et non sur des travaux et honoraires votés en 2007 selon les honoraires anciens. |
Edité par - gédehem le 01 oct. 2008 14:31:13 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 01 oct. 2008 : 16:47:28
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Réponse à manech :
- le § honoraires sur travaux est en fin de contrat dans la partie "honoraires variables", on n'y trouve aucune condition de date pour leur application,
- l'entrée en vigueur du contrat est la date de l'AG,
- la clause de révision de prix ne fait référence qu'aux "honoraires de base" :
<<les honoraires ci-dessus seront révisés au 1er janvier de chaque année ...>>
- les honoraires sur travaux sont dessous puisqu'à la fin du contrat,
- je n'avais pas de souci sur le contrat lui-même mais sur son interprétation pour des travaux en cours.
Réponse à alex40 :
- votre réponse est bien celle que j'attends,
- non, la négociation n'a pas porté sur les honoraires de ces travaux-là en cours mais sur les honoraires des travaux en général, d'où ma question (nous aurions dû mais il y avait tellement d'autres points).
Réponse à felix1930 et gedehem :
- aïe ! votre réponse n'est pas celle que j'attends mais c'est votre réponse ! et elle me paraît bonne ! le montant implicitement voté est 2% de 130 k€, "implicitement" car il n'est fait état ni du taux ni du montant dans le PV, mais l'esprit est bien sûr que copropriétaires et syndic se sont accordés sur "2% du coût des travaux",
- bon, il restera au CS à être ferme sur le calcul à partir du vrai coût des travaux (même si c'est au vieux taux 2%).
Merci à tous pour vos réponses. Ces travaux en cours sont, du fait d'être en-cours, à considérer comme des travaux dont les conditions d'honoraires ont été acquis avant le nouveau contrat, lequel n'est pas rétroactif (cf ma réponse à manech). Ceci est cohérent avec la réponse de alex40.
Cdlt. 9720fm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2008 : 21:11:23
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"le montant implicitement voté est 2% de 130 k€, "implicitement" car il n'est fait état ni du taux ni du montant dans le PV ..."
Il n'existe pas de décision "implicite", l'AG n'étant pas un jeu de devinette ....
Il a été voté à un moment donné un "contrat" prévoyant 2% pour des travaux.
Une AG décidant 2 ans + tard des travaux, ce sont ces 2% qui s'appliquent même s'il n'en est pas fait le rappel lors du vote.
Pour autant il me semble qu'une décision d'AG a été sanctionnée, l'AG n'ayant pas décidé sur la totalité du budget nécessaire à la réalisation de travaux, montant devant comprendre le cout des travaux eux-mêmes mais aussi les frais et honoraires annexes, dont les honoraires du syndic, leur montant ne pouvant être implicite ou induit par le contrat.
Les copropriétaires doivent savoir exactement à quoi entraine leur vote et la part qui sera à leur charge ....
Ce n'est pas le cas lorsqu'on vote uniquement sur les travaux sans voir les frais annexes qui en découlent.
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Edité par - gédehem le 01 oct. 2008 21:12:08 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 09:09:26
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gedehem, il s'agit bien d'implicitement, le PV rappelle seulement que les honoraires du syndic seront calculés conformément au contrat en vigueur, contrat annuel adopté quelques minutes avant (taux d'honoraires travaux compris même si peu l'ont en tête  ).
Plus généralement, je n'ai jamais vu le montant exact des honoraires de syndic dans un PV pour chaque résolution de travaux (il faudrait qu'ils soient calculés et annoncés en séance, pas assez de temps pour ça).
Ca a gêné effectivement quelqu'un, gedehem, mais les travaux étant souvent votés pour un montant peu précis (marge de sécurité en plus ou surcoût car un seul devis dispo à l'AG), les honoraires syndic sont de 2ème ordre.
Cdlt. 9720fm.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 10:43:16
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Citation :
Plus généralement, je n'ai jamais vu le montant exact des honoraires de syndic dans un PV pour chaque résolution de travaux (il faudrait qu'ils soient calculés et annoncés en séance, pas assez de temps pour ça).
là vous avez un problème car, dans l'ordre du jour,pour chaque résolution présentée à un vote travaux,voire plus généralement de dépenses,il devrait y avoir le détail :
Montant des travaux HT/TTC:XXXXX
montant des honoraires syndic en fonction d'un pourcentage YYY sur travaux XXXXXX HT (il est souhaitable, sinon impératif, que le contrat prévoit un % dégressif en fonction du montant des travaux)
Lors de l'examen de la résolution pour des raisons X,Y et autres le syndic peut accepter que le % initialement prévu soit modifié à la baisse;cette modification doit clairement apparaître dans le PV (et, là encore, l'utilité pour le président de l'AG de ne pas signer le PV dans la précipitation le soir de l'AG,même si les textes "disent" le contraire) |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 12:33:17
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felix1930, j'ai menti  : pour le plus gros des montants de travaux (un ravalement), les honoraires contractuels du syndic avaient été revus à la baisse en séance, leur montant était explicite en € dans le PV (idem pour la DO).
Reçu 5 sur 5 : une nouvelle habitude à prendre pour le CS (au moins pour les plus gros montants) : faire glisser dans la convocation le montant en € des honoraires du syndic pour chaque résolution de travaux. Merci pour le CS.
9720fm |
Edité par - 9720fm le 02 oct. 2008 12:33:56 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:22:46
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vous avez souscrit une DO pour un simple ravalement de façade -remise en peinture??
avez vous un M.O,(architecte,économiste....) |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:38:47
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merci felix1930 de vous soucier autant des affaires de vos semblables, le vote de ce ravalement date de 2005, il s'agissait de remplacer les joints entre pierres (d'où la DO) en plus du nettoyage de la pierre de taille, le maître d'oeuvre était un architecte (bien nous en a pris), le ravalement s'est bien passé, terminé en 2007.
Cdlt. 9720fm |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:54:04
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rien à dire sur la DO.
Pour l'architecte s'il a eu une mission complète -étude + suivi des travaux - j'espère que le total de ses honoraires a été calculé avec la TVA à 5,5% |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 14:53:44
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Oui, felix1930, 5,5% pour ce ravalement-là terminé en 2007 ... mais pour celui objet du sujet, il a fallu relancer le coordinateur pendant plusieurs mois jusqu'à apporter la bonne page du BO des Impôts pour lui faire admettre que dans son département du sud-est aussi les 5,5% s'appliquent. Il est bon, felix1930, de rappeler ce passage 19,6 -> 5,5% !
Par ailleurs, j'aurai honte de dire ici le taux des honoraires du coordinateur car ils ont été votés. Il n'assure pas les prestations attendues, une action LRAR auprès du syndic est prévue pour qu'il fasse ses contrôles comme il faut, et à défaut, ne payer ses honoraires qu'à la façon qu'il contrôle, c'est à dire pas en totalité. S'il y a mieux à faire ... merci d'avance.
9720fm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 21:38:58
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Vous avez un archi ET un coordinateur ?
Ce dernier n'est éventuellement nécessaire QUE lorsque plusieurs entreprises interviennent, sa mission étant de coordonner leurs actions ....
Quid chez vous ??? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 22:46:57
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| d'autant que je crois que l'architec peut être aussi coordinateur (sps?)mais c'est fonction du montant (.??) du chantier |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 23:05:07
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gédehem, felix1930, j'ai 2 histoires de ravalement dans mes posts ci-dessus :
- le 1er ravalement : honoraires syndic explicites en €, terminé en 2007, bien passé, maîtrise d'oeuvre par un archi (faisant SPS car une seule entreprise et montant OK),
- le 2ème dans le sud-est : honoraires syndic implicites, en cours, maîtrise d'oeuvre par un économiste que j'ai appelé "coordinateur" car le contrat avec lui s'appelle ainsi, il ne fait pas SPS.
La question postée - 02 oct. 2008 : 14:53:44 vaut pour le 2ème
9720fm |
Edité par - 9720fm le 03 oct. 2008 08:33:56 |
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Changement taux honoraires syndic, quid en-cours ?
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