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serober
Contributeur actif
37 réponses |
 Posté - 03 oct. 2008 : 19:38:52
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Je loue environ 6ha (60000 m2) de terres agricoles à une ancienne Présidente de Chambre d'Agriculture qui les exploite avec son fils.
Je rencontre de nombreux problèmes... qui pourraient servir ce forum en matière de droit rural et de son esprit par rapport au code civil...
Le dernier problème en date concerne ma demande d'une bande de terrain qui m'appartient et qui se trouve dans la location. Il s'agit d'une bande de terrain de 600m2 soit le 1/100 de la surface louée. Cette bande permettrait la protection d'un chêne pluricentenaire vis à vis du piétinement des animaux, des charges lourdes des engins et des traitements chimiques.
La locatrice, ici preneuse en termes de droit rural, me parle d'une indemnité d'éviction que je devrais lui verser.
Pouvez-vous m'éclairer à ce sujet ? Une indemnité d'éviction, de quoi s'agit-il ? Conditions ? Montant ? ...
Merci beaucoup,
Serober
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SEROBER |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 22:22:11
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il s'agit en fait de rompre le bail...
les modalités de rupture de bail sont précisées aux L411-30 et S. du code rural et une indemnisation du preneur est évidemment prévue.
l'indemnité est supérieure à celle prévue par les articles L411-69 et s. et R411-18 du même code puisque le préjudice est théoriquement supérieur. on ajoutera en effet en général la perte de primes PAC éventuellement subie par le preneur évincé.
s'agissant d'une rupture amiable, tout se négocie, mais vous obtiendrez à la chambre un barême standard négocioé par la profession agricole avec les collectivités locales en cas d'éviction pour faire une route par exemple... ça donne une bonne base.
votre notaire en sait certainement pas mal aussi ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 oct. 2008 22:30:15 |
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serober
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 23:20:15
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Merci,
Je le vois davantage comme une modification mineure du bail puisqu'elle conserverait 99% des terres louées ? Même si effectivement le bail initial change.
Serober |
SEROBER |
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serober
Contributeur actif
37 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:58:42
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une modification du bail justifie une indemnité...
voyez la chambre d'agric et votre notaire pour apprécier son juste montant ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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serober
Contributeur actif
37 réponses |
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gardes
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 19:54:50
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Pour l'indemnité demandez le tarif à la chambre d'agriculture. C'est souvent fixé au m2. Dans certains départements elle est de 0.40 050E du m2.
En matière d'entretien l'agriculteur doit mettre de l'engrais sur les parcelles, curer les fossés d'écoulement des eaux, tailler les haies de la parcelle chaque année. Pour les arbres il ne peut les abattre mais simplement élaguer les branches. Une haie séparative de parcelles ne peut être supprimée qu'avec accord du propriétaire et après demande par recommandéeAR.
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domila
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 18:05:30
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Bonjour,
j'ai moi aussi découvert avec stupéfaction les méandres du droit du fermage.
j'ai acheté avec mon mari les champs de mon beau-père (pour lui faire plaisir) ; il est maintenant décédé. Ces champs sont tous loués à des agriculteurs. J'ai découvert :
- qu'un bail rural pouvait être verbal et qu'il se transmettait à l'acheteur
- si nous avons pu acheter ces champs, c'est parce que mon mari était le fils de son père, sinon, il fallait les proposer à la vente, en priorité, au locataire en titre et, c'est sans compter la SAFER qui peut préempter
- si vous possédez un champ, et que vous ne voulez pas le louer, l'agriculteur peut faire appel au préfet qui pourra ordonner une adjonction de terre et ainsi vous obliger à louer
- la seule possibilité, c'est de laisser faire l'agriculteur ce qu'il veut sur votre champ et ne surtout pas lui demander de loyer qui, en passant frôle le ridicule, (environ 130 € l'hectare l'année et payable à la fin de l'année).
J'aurai souhaité récupérer ces champs pour y mettre dans quelques temps des chevaux en fin de vie et bien c'est impossible.
Et, depuis un mois un de mes locataires, se permet d'utiliser un de mes champs qu'il sous-loue visiblement, puisqu'il y a un cheval dessus et qu'il n'est pas à lui, (ceci sans avoir bien sûr été prévenu).
Que peux-t-on faire avec ces baux (même écrits) qui ne peuvent même pas être résiliés au bout de 9 ans sans encore payer des dédommagements ? A priori la sous-location est possible puisque tout est verbal ? il est impossible de se défendre
qu'en pensez-vous ?
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domi.la7 |
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Pam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 14:04:05
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Domila  , je viens de vous lire...je suis dans la même situation que vous!
dans l'impossiblité de récupérer le bien que j'ai hérité de mon grand-père il y a qq années!
Plus grave encore, si on peut dire les choses ainsi, l'agriculteur a cédé la ferme à son fils (il a 25 ans) et le bail, bien entendu, a suivi!
Autant vous dire que jamais je ne pourrais récupérer mes terres qui, pour une partie, sont susceptibles de devenir constructibles puisque placées à l'entrée d'un village assez prisé!
mon fils peut-être, un jour...à moins que le propre fils du fils de l'agriculteur...
mon locataire avait d'ailleurs des "vues" sur ces terrains...vous vous imaginez très bien pourquoi! ... le village est en pleine expension!
je voulais y faire construire une maison pour mon fils..récupérer seulement 5000 m2 sur 6 hectares loués ... le locataire a refusé de faire un avenant au contrat...il souhaite trop avoir ce terrain et joue l'écoeurement!
il se trompe mais en attendant, je ne peux rien faire, la loi est pour lui! 
les agriculteurs sont les jardiniers de la France, ils touchent de grosses aides de Bruxelles et ils sont excessivement protégés...ce sont les mots du notaire que j'ai consulté!
On ne peut que négocier en avançant une grosse somme d'argent!
j'appelle ça : du vol purement et simplement du vol...sous le couvert de la loi tout devient possible et les agriculteurs connaissent parfaitement leurs droits!
A mon avis, quoique vous fassiez ...un terrain loué dans le cadre d'une exploitation agricole est "perdu" pour son propriétaire!
bon courage à tous ceux qui sont concernés par ce vol légal!
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 17:10:16
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c'est vraiment n'importe quoi...
si le terrain est devenu constructible, il est possible de résilier le bail pour y construire (L411-32 du code rural)
certes il y aura indemnisation du locataire, mais c'est faisable.
par ailleurs, dès lors qu'il est écrit, le bail a une certaine durée (9 ans en général) à l'issue de laquelle on peut reprendre les terres (voir L411-5 du même code)
voyez votre notaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 oct. 2008 17:44:31 |
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Pam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:01:55
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hélas Emmanuel, le locataire de mes terres est aussi maire du village...de père ne fils!!
C'est le conseil municipal qui fait les démarches nécessaires pour revoir le plan d'occupation des lieux!
Il y a 30 ans environ, mes grands-parents avaient vendu une parcelle du terrain que je veux récupérer, à des personnes qui ont pu construire!
dans la foulée le père de mon agriculteur locataire, qui était aussi locataire de ces mêmes terres (il les a transmise à son fils quand il a pris sa retraite, ce même fils vient de prendre la sienne et vient de transmettre à son tour à son propre fils...)
donc le père qui était maire du village s'est rapidement arrangé pour faire passer ces terres là en zone verte...vous me suivez là?
ils avaient des "vues" sur ce terrain...mais mes grands-parents ne voulaient pas vendre..donc, en bloquant la possibilité de construire, ils avaient espérés avoir ces terres pour le prix de la terre agricole et ensuite...qui sait la revendre au prix fort pour en faire un lotissement... maire du village...on a des pouvoir...eh oui!
voilà où j'en suis...
le notaire consulté m'a dit qu'il fallait indemniser l'agriculteur locataire et que c'est lui qui ferait le prix..je vous laisse imaginer...
et maintenant que le fils qui a 25 ans est entré "dans la danse"...
bref...je vous assure que les propriétaires de terres louées à un agriculteur "profiteur" (avec l'appui de la loi) est bien mal parti!
merci pour votre réponse en tout cas!
bonne soirée à tous! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:08:13
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avez vous un bail écrit ?
avez vous contacté la chambre d'agriculture pour connaitre les montants applicables pour le calcul des indemnités ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Pam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:17:55
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Emmanuel je n'ai plus le bail écrit...ma grand-mère l'avait perdu! 
et l'agriculteur refuse de me faire voir son double...le notaire pourrait le retrouver mais il lui faut les dates exactes du bail...
la chambre d'agriculte ...hum...je la pense quand même plus proche des agriculteurs mais je n'ai pas exploité cette piste...
merci àvous pour vos conseils! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:23:21
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insistez auprès du notaire : il doit avoir un classement par bien ou par propriétaire.
quand à la chambre d'agriculture : oui, son rôle est de défendre les agriculteurs... mais votre question porte uniquement sur une donnée objective qui est l'indemnisation du locataire en fin de bail.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Pam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:47:23
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merci à vous, Emmanuel de me venir en aide!
Le notaire qui conserve l'original de l'acte de location est le même qui s'occupe des affaires de mon agriculteur locataire et, de plus, il a son étude sur la commnue en question...bref, un gros client pour lui, sûrement pas à décevoir...eh oui...tout se tient!
je le soupçonne donc de "protéger" mon locataire!
mon notaire, ce n'est pas le même , m'a dit que j'avais "la totale"!
et supposons que je puisse récupérer mes terres avec l'appui d'une bonne indemnité ...reste à savoir si Mr le maire (mon locataire) acceptera de faire passer cette parcelle en terrain à bâtir!
vous pensez bien qu'il mettra des bâtons entre les roues!
Et pourtant il faut savoir que ce terrain est viabilisé (pour ainsi dire)... eau, électricité, égouts, tout passe en bordure de la parcelle!
il est très convoité...voilà son plus grand défaut!
je crois que mon cas est désespéré!
merci à vous de m'avoir lue..je vais quand même aller faire un tour à la chambre d'agriculture... |
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domila
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:52:12
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Bonjour Emmanuel,
Pourquoi dîtes-vous que c'est n'importe quoi ?
Effectivement, il me sera possible de résilier un bail écrit de 9 ans mais pensez-vous que dans ce cas, j'échappe à un dédommagement ?
Comment faire pour un bail verbal, comment savoir depuis quand courre ce bail ?
Je n'ai pas trouvé dans les articles du code rural, un chapitre qui pourrait concerner le fait que mon locataire sous-loue un champ ? que peut-on faire dans ce cas ?
cordialement
DOMILA |
domi.la7 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 19:05:28
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c'est n'importe quoi parce que vous affirmez être la victime d'une conjuration du monde agricole alors que quelques recherches, au besoin avec l'aide d'un notaire, vous permettront de voir que le propriétaire lui aussi est protégé par le bail rural.
quant à la sous-location, elle est interdite sans accord du bailleur (lisez dans le code le Livre IV : Baux ruraux, Titre Ier : Statut du fermage et du métayage, Chapitre Ier : Régime de droit commun, Section 4 : Cession du bail et sous-location)... Elle permet même de résilier le bail (voir voir II 1) du L411-31 du même code). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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domila
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 19:21:16
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Désolée Emmanuel, vous vous trompez d'interlocutrice (teur)
par contre merci pour l'indication de l'article
mais vous ne me répondez pas, comment fait-on lorsque le bail est verbal et comment fait-on pour prouver une sous-location à part faire une photo de ce joli cheval sur mon terrain ?
cordialement
DOMILA |
domi.la7 |
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Pam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 19:41:32
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eh oui, Emmanuel, c'est difficile à croire!
et pourtant...
il faut le vivre pour comprendre...
en tout cas je vous remercie pour vos conseils et votre dévouement!
Domila je vous laisse la parole et je vous souhaite bonne chance de tout coeur!
bonne soirée à tous! |
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domila
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 19:47:30
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Merci PAM
bon courage à vous et battez-vous, et puis un maire çà se change périodiquement .... |
domi.la7 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 19:49:53
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exact, je m'a gouré.
il faut travailler avec le notaire, même pour un bail rural qui a nécessairement commencé un jour ou l'autre donc qui a eu des dates successives de multiples de 9° anniversaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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BAUX RURAUX - éviction
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