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oxymore
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835 réponses |
 Posté - 07 oct. 2008 : 15:08:49
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Voici les référence des arrets relatifs au chauffage
Cour d'appel de versailles 28 juin 1988 et C appel de paris 23ème Chambre 6 octobre 1995.
Voici également l'extrait d'un récent arret de la CC quant aux pouvoirs du syndic
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 4 janvier 2006
Mais attendu qu'ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, la cour d'appel, qui a constaté que l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en cas d'infestation, en a exactement déduit que le syndic n'avait pas à demander l'autorisation de l'assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ; |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 17:00:54
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Désolé mais le texte que vous cité n'as pas de rapport avec notre question.
Ce qui est expliqué,ici, c'est que lors de la vente d'un lot, la nécessité pour le vendeur d'avoir un état parasitaire datant de moins de 3 mois, implique que le syndicat doit fournir cet état au vendeur, syndicat représenté par le syndic.
Comme la lois impose cet "état parasitaire", le syndic n'a pas d'autres choix que de prendre contrat au nom du syndicat afin d'établir cet état parasitaire qui était obligatoire.
Cela, tout comme un syndic serait fondé à prendre contrat auprès d'une assurance pour un immeuble qui n'en avait auparavant pas, cette assurance étant obligatoire.
Pour autant, un syndic n'a pas a changer de contrat sur son fondement personnel.
NB: Je n'est pas trouvé les 2 autres textes que vous cités.
Cour d'appel de versailles 28 juin 1988 et C appel de paris 23ème Chambre 6 octobre 1995 |
Edité par - yaume le 07 oct. 2008 17:03:15 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 18:02:12
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L'idée en vous présentant cet arrêt, c'est l'étendu des pouvoirs du syndic. l'article 18 ne distingue pas si ces fonctions sont applicable si un contrat et ou non déjà existant.
vous ne pourrez trouver ces arrets (CA)sur légifrance car les arrêts des CA n'y sont reproduit que depuis trés récemment. Vous pouvez les trouvere sur le site de lexis nexis (ex jurisdata) il faut prendre un abonnement (côut +/- 2000 €. J'avais cela dans l'ancienne société ou je sévissais.
AJout: pour aller plus loin, je cherchais comment imposer a ma direction de passer par une AG pour faire voter la souscription de nouveau contrat d'assurances dans lesquel un franchise allait être appliquée alors que nous n'en avions pas sur les anciens...
(comme quoi !  )
j'ai fini par avoir gain de cause en leur faisant valoir que comme nous imposions un contrat dont les garanties étaient inférieure, nous risquions d'être condamné à prendre en charge les franchises.
Et j'ai donc collationé tous ce que j'ai pu trouver comme juirsiprudence.  |
Edité par - oxymore le 07 oct. 2008 18:07:30 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 18:21:00
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Citation :
Initialement posté par oxymore
L'idée en vous présentant cet arrêt, c'est l'étendu des pouvoirs du syndic. l'article 18 ne distingue pas si ces fonctions sont applicable si un contrat et ou non déjà existant.
Je suis d'accord avec vous, mais je défend mon point de vue.
Oxymore, prenons l'exemple d'un contrat de ménage:
1-La copropriété n'a pas de contrat de ménage --> le syndic pourrait tout à fait conclure un contrat de ménage sans aval de l'AG car le ménage rentre tout à fait dans le cadre de l'article 18 <<le syndic est chargé de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien>>
2-La copropriété a un contrat de ménage, mais la société prestataire n'effectue pas ses prestations --> la encore le syndic pourrait tout à fait résilier le contrat de cette société (après les mises en demeure qu'il convient de faire), et contracter avec une autre société de ménage, nous rentrons de nouveau dans le cadre de l'article 18 <<le syndic est chargé de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien>>
3-La copropriété a un contrat de ménage, les prestations sont correctement effectuées --> Comment peut on changer de contrat, et invoqué l'article 18 dans ces conditions ? Il n'y a ici, aucune nécessité afin que le syndic exécute son devoir "de conservation et d'entretien" de l'immeuble, devoir qui était déjà rempli avant ce changement de contrat. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 18:28:52
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Prenons un autre exemple. la copropriété à un contrat d'assurance. le syndic fait une consultation et trouve une assurance moins chère a prestation égale. Il denonce le 1er contrat pour en souscrire un autre. c'est dans le cadre de sa mission. et vous convenez vous même dans votre exemple de contrat de ménage qu'il peut le faire alors qu'il existe un contrat (qu'il résilie).
Donc vous êtes d'accord sur le fait que le syndic peut souscrire un contrat alors qu'il en exsite déjà un
dans votre dernier exemple, c'est le m^me principe sauf que dans ce cas, l'ag sanctionnera à posteriori
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 19:42:53
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Citation :
c'est dans le cadre de sa mission.
Houla votre exposé est très vague, à quel terme de l'article 18 <<le syndic est chargé de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien>> vous repportez vous pour le justifier ?
Citation :
et vous convenez vous même dans votre exemple de contrat de ménage qu'il peut le faire alors qu'il existe un contrat (qu'il résilie)
Arf, Gedehem est beaucoup plus malicieux que vous pour retourner des paroles contre leur auteur, laisser lui se plaisir, et garder votre manière
Ce que je démontre dans mon exemple, c'est qu'il peut tout à fait dénoncer un contrat existant, en cas de carence du prestataire concerné, ce qui n'est pas la même chose que vous exposez !! Car cet carence peut porter préjudice au syndicat, et le syndic se doit à la conservation de l'immeuble et à son entretien, entretien qui n'est plus réalisé, la société prestataire ne réalisant plus les tâches d'entretien.
Citation :
Donc vous êtes d'accord sur le fait que le syndic peut souscrire un contrat alors qu'il en exsite déjà un
--->En cas de carence, OUI
Citation :
dans votre dernier exemple, c'est le m^me principe sauf que dans ce cas, l'ag sanctionnera à posteriori
Seriez vous tombé d'accord avec moi   |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 22:05:12
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Citation :
-La copropriété n'a pas de contrat de ménage --> le syndic pourrait tout à fait conclure un contrat de ménage sans aval de l'AG car le ménage rentre tout à fait dans le cadre de l'article 18 <<le syndic est chargé de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien>>
yaume, sur le plan légal peut être,mais pas sur le plan "pratique" car c'est quand même aux copropriétaires de savoir ce qu'ils souhaitent comme prestations.
Pour le nettoyage,comme pour les espaces verts, il y a plus de devis présentés par l'entreprise que de véritable contrat dont le projet,établi par le syndicat, sert lors de la consultation. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 09:36:50
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Bonjour.
donc yaume nous disons la même chose. légal, mais sanctionnable si pas opportun
Pour moi, la question n'avait qu'un aspect "légal". La pratique c'est autre chose.
Concevoir un descriptif (ccap/cctp) ménage ou entretien espaces verts n'est pas trés complexe mais est assez long.
Vous avez raison, c'est souvent des devis avec des prestations différentes.
J'ai eu fait dans une autre vie des appels d'offres restreint pour le ménage, les espaces vert, le chauffage. marché a plusieur milliers d'euros voir + de 100 000 €)
J'ai toujours procédé de la même façon. Etablir un cahier des chages unique (ccap/cctp). CS associé a la conception des prestations, aux choix des sociétés à consulter, a l'ouverture des plis,aux rencontres avec les entreprises préssenties, puis soumission a l'AG. |
Edité par - oxymore le 08 oct. 2008 09:38:23 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 09:55:38
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Citation :
Initialement posté par yaume
Houla votre exposé est très vague, à quel terme de l'article 18 <<le syndic est chargé de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien>> vous repportez vous pour le justifier ?
C'est une excellente question !
Nous verrons donc dans un premier temps les pouvoirs du syndic en matière d'administration de l'immeuble.
Est ce que la souscription d'un nouveau contrat entre dans cette définition ?
La nature même de l'acte l'exclus de la simple admnisitration de l'immeuble. les pouvoirs du syndic en la matière sont limités. En effet cela correspond aux actes de geston courante comme le paiement des factures ou le recouvrement des charges.
Dans ce cas, nous allons voir la porté de la suite du 2eme alinea de l'article 18.
... Pourvoir a sa conservation , a sa garde et a son entretien.
Nous noterons que cet article ne pose aucune condition quant à l'exercice de ces prérogatives. La condition de la non existence ou de la carence dans l'exécution des prestations n'est posée a aucun moment. Dans ces conditions, l'exercice de cette prérogative ne trouve sa limitation que dans le cadre de la règle du mandat qui veut que le mandataire n'engage pas son mandant au delà des pouvoirs qu'il tient dudit mandat. Ceci serait le cas si le syndic souscrivait un contre de 10 ans de type P3 pour une chaudiere collective.
A part l'esprit "moqueur", l'argumentaire est celui ci. Aucune condition restrictive légale dans l'application du texte |
Edité par - oxymore le 08 oct. 2008 09:56:47 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 12:25:15
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Ben voila, tout est dit !
C'est surprenant la surprise de certains lorsqu'ils découvrent ainsi les pouvoirs et prérogatives du syndic reconnus par les textes ou qui en découlent ...
J'ajoute, parce que le point est tout de même important, que cela n'enlève rien au controle du CS comme de l'AG, cette dernière devant ensuite entériner les choix et actes du syndic. |
Edité par - gédehem le 08 oct. 2008 12:28:04 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 12:35:15
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Citation :
Nous noterons que cet article ne pose aucune condition quant à l'exercice de ces prérogatives.
Tiens !! Ca me rappel le sujet sur la possibilité du CS d'adhérer à une association, qui lui aussi ne posait aucune condition !! (Le CS peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (sans condition))
Ici tout réside dans le terme <<pourvoir>> qui suivant le dictionnaire signifie: Le verbe pourvoir peut être immédiatement suivi de la préposition à. Il signifie alors « fournir ce qui est nécessaire pour
Le syndicat n'a pas d'assurance, le syndic doit pourvoir à sa conservation. ---> Le syndic doit fournir (ce qui est nécessaire), ici, un contrat d'assurance afin de préserver le syndicat.
Un syndic changeant l'assureur d'une résidence, peut il prétendre <<pourvoir à sa conservation>>, personnellement, je ne trouve pas.
Citation :
donc yaume nous disons la même chose. légal, mais sanctionnable si pas opportun
Et, non !!!, nous ne disons pas la même chose, personnellement j'aurai même tendance à dire le contraire ---> illégal, mais pas sanctionnable.
Ilégal, dans le sens que j'ai expliqué plus haut
Non sanctionnable, car, dans le cas que vous exposer (changement d'un contrat pour un prix inférieur à prestation égales), comment "sanctionné" le syndic, judiciairement cela parait impossible, voir risible, informellement lors d'une AG, peut être !! |
Edité par - yaume le 08 oct. 2008 12:37:47 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 14:38:56
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un petit refus du quitus, ça fait toujours "pas plaisir du tout".
Yaume, ce que je vous décrit est un extrème. Je ne connais pas de syndic qui procèdent comme cela "a la cosaque". En règle générale, c'est toujours fait au minimum en concertation avec le CS.
par contre relisez les posts de pomet. Je pense que le syndic a vu cela avec le CS. mais dans le contexte conflictuel ou il se trouve, il y a une suspiscion systématique. Je ne sais pas, et cela ne me regarde pas si elle est ou non fondée, mais je préfère etre prudent dans ma contribution plutôt que d'envoyer pomet dans un action ou il va s'embourber et être débouté. (il n' a pas de préjudice à priori)
A bientôt |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 15:03:41
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Citation :
un petit refus du quitus, ça fait toujours "pas plaisir du tout".
Tiens voilà un sujet intéressant.
Citation :
En règle générale, c'est toujours fait au minimum en concertation avec le CS.
Tant que le montant du contrat rentre dans la limite autorisé au CS par l'AG, oui
Tout comme cela pourrait être le cas, pour le syndic, tant que le montant du contrat ne dépasse pas le montant autorisé au syndic par l'AG.
Si aucun montant n'a été défini, alors le syndic n'a aucun droit de modifier un contrat. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 15:36:25
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perdu !!
le loi prévoit l'AG fixe le montant pour la mise en concurence, pas que le contrat doit être approuvé en AG.
de même elle prévoit le montant a partir duquel la consultation du CS est obligatoire, pas a partir duquel il doit être approuvé en AG.
Les pouvoirs du syndic sont beaucoup plus important que ce que pense la plupart des copros.
Je vous passerait dans la journée une petite analyse que j'avais fait pour une collégue il y a quelques années pour un dossier ou ils avaient particulièrement.. comment dire... M...é !!!
J'aimerai aussi avoir votre avis G2M.
En gros, ils avaient commandé des travaux que l'AG avait refusé et en plus avancé les fonds. Les travaux étaient par contre necessaire et urgents et elle voulait engager une procédure pour récupérer les fonds. |
Edité par - oxymore le 08 oct. 2008 16:02:20 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 16:13:03
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Voici l'analyse que j'ai faite il y à quelques années.
Les faits :
Une assemblée générale a été convoquée pour faire voter des travaux de confortation du mur de soutènement de la terrasse sur laquelle l’immeuble est bâti, et les copropriétaires ont refusés leur réalisation donc le financement.
Toutefois, compte tenu du risque, nous avons fait exécuter les travaux et les avons financés, et maintenant nous essayons de récupérer les fonds au prés du nouveau syndic.
Il s’agit d’un cas épineux mais particulièrement intéressant.
1ère question à se poser :
Pouvions nous engager des travaux alors que l’assemblée générale les a refusé ?
Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une éventuelle délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous :
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale;
- d’administrer l’immeuble, de pourvoir, à sa conservation, à sa garde et à
son entretien et, en cas d ‘urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci
Il en ressort que bien que le syndic ait le pouvoir de procéder de sa propre initiative à des travaux urgent, il est également tenu d’appliquer les décisions de l’assemblée générale.
Dans ces conditions, nous ne pouvions pas faire exécuter ces travaux et notre responsabilité ne pouvait qu’être engagée.
Toutefois, si ces travaux étaient urgents et nécessaires â la sauvegarde de l’immeuble nous pouvons essayer de démontrer judiciairement que nous avions le devoir et l’obligation de le faire, nonobstant une décision contraire de l’assemblée générale.
J’ai deux arrêts de la cour de Cassation d’octobre 1969 en ce sens, mais ils sont pris en application de l’article 10 de la loi de 1938.
Ils ne constituent donc plus une référence mais peuvent servir de base à une action (PJ 2 arrêts).
Il y a également un arrêt du 6 février 2002 (ci-joint) qui exonère clairement le syndic de toute responsabilité s’il n’a pas réalisé les travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dès lors que l’assemblée c’est opposée à leur exécution.
2ème question
Pouvions nous avancer les fonds pour le compte du syndicat (et donc en demander le remboursement) et sur quel fondement ?
Sur le principe, les avances de fonds faites par le syndic constituent des anomalies de gestion (cour de Cassation du 20janvier 1999). Dans un arrêt du 29 mars 2000 (joint) la cour de Cassation souligne que les textes légaux définissant la mission du syndic ne lui permettent pas de faire des avances aux syndicats et qu’en conséquence le syndic ne peut obtenir le remboursement «à défaut de circonstances particulières justifiant l’application de l’article 1999 du code civil » (règle du mandat).
En effet dans deux arrêts précédents (14 avril et 13juillet 1999 — documents joints) la cour de Cassation a admis, en vertu des règles du mandat, le remboursement des avances faites par le syndic.
Donc en résumé, si nous justifions de circonstances particulières justifiant l’application de l’article 1999 du Code Civil nous pouvons tenter une action.
Conclusion Il est clair que nous n’obtiendrons le remboursement que si le tribunal juge que nous pouvions passer outre une décision de l’assemblée générale dans la mesure ou la non réalisation de ces travaux entraîne un danger grave et imminent. Si tel était le cas, je préconiserai d’engager une action judiciaire si et seulement si un accord à l’amiable ne pouvait intervenir et surtout si ces travaux étaient effectivement urgent car entraînant un danger grave et imminent.
Sur le fond, l’action pourrait être engagé sur le fondement de l’article 18 alinéa 2 de loi du 10/07/1965. Le syndic, en vertu de cet article, doit pourvoir à la conservation de l’immeuble, sa sauvegarde ... et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il faudrait arriver à démontrer que nonobstant une décision contraire de l’assemblée générale, compte tenu du risque encouru, le syndic à le droit et le devoir de passer outre la décision et ce bien que sa responsabilité ne puisse être mise en cause s’il n’y procède pas.
Ce n’est qu’en ayant gain de cause sur ce point que nous pourrons demander le remboursement des sommes avancées sur le fondement de l’article 1999 du Code Civil car nous justifions ainsi de circonstances particulières justifiant de son application.
Cette action est très aléatoire, et revêt une très forte probabilité d’échec mais si nous n’obtenons pas de règlement amiable je ne vois pas d’autre option.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 17:57:28
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Citation :
de même elle prévoit le montant a partir duquel la consultation du CS est obligatoire, pas a partir duquel il doit être approuvé en AG.
C'est de ce montant dont je parle, celui que le syndic peut engager sans aval de l'AG ni de personne, c'est cette décision qui lui permet de d'engager une dépense de son propre chef.
Citation :
le syndic à le droit et le devoir de passer outre la décision et ce bien que sa responsabilité ne puisse être mise en cause s’il n’y procède pas.
comme vous <<dites perdu !! >>
C'est justement cela en quoi l'article 18 prend son importance, il responsabilise le syndic, il lui rappel qu'il est le mandataire, terme qui a une définition et une portée bien précise !!!
Citation :
d’administrer l’immeuble, de pourvoir, à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d ‘urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci
Ici le législateur signifie, que le syndic doit faire tout son possible afin de conserver l'immeuble en bon état quitte à aller dans le sens contraire d'une décision d'AG.
Toute la nuance est là:
-Le syndic représente, et est le mandataire du syndicat
-Le syndic ne représente pas, et n'est pas le mandataire de l'ensemble des copropriétaires
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 18:00:29
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Petit commentaire
Sur le point 1 :
Rien a dire, le syndic devant passer outre un refus de l'AG d'engager des travaux qu'il considère "indispensable à la sauvzegarde de l'immeuble. (obligation qui s'impose à lui).
Sur le point 2, petit bémol ...
Dans la mesure où le syndic 'estime' que ces travaux sont "indispensables" à la sauvegarde de l'immeuble (élément du point 1 de votre analyse) il doit engager la procédure d'urgence : convocation d'AG selon D.art.37.
Dans ce cas, après avis du CS, dont le syndic peut ne pas tenir compte, il peut appeler une partie des fonds ...
Dans un tel cas, la question de l'avance sur fonds propres du syndic ne se pose pas, ou si elle se pose le syndicat devra la lui rembourser s'agissant de travaux "urgents et indispensables" !
Mon petit bémol porte sur la convocation d'une AG 'ordinaire', c'est à dire avec un certain délai, pour statuer sur des travaux "urgents", indispensables à la sauvegarde de l'immeuble ...
Si c'est urgent pour la sauvegarde, il FAUT appliquer D.art.37...éventuellement en avançant une partie des fonds qui seront remboursés.
Si c'est une AG lambda c'est qu'il n'y a pas d'urgence à réaliser des travaux qui ne sont pas indispensables à la sauvegarde de l'immeuble.
Dans ce cas pas de travaux donc pas d'avance.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 18:37:48
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| G2M, je suis d'accord,c'est ce qui aurait du être fait, mais l'équipe qui s'occupait de cette affaire n'avait rien demandé a personne d'ou cette situation finale et 2 ans aprés nous avons perdu la copro et il m' a été demandé de trouver un moyen de récupérer les fonds. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 18:42:34
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Citation :
Initialement posté par yaume
[quote]C'est de ce montant dont je parle, celui que le syndic peut engager sans aval de l'AG ni de personne, c'est cette décision qui lui permet de d'engager une dépense de son propre chef.
Vous savez que quelque soit le montant voté, le syndic peu engager la dépense. sa seule obligation est d'avoir l'avis du CS, avis qu'il peut décider de ne pas suivre.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 21:40:25
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Citation :
Initialement posté par yaume
[quote]C'est de ce montant dont je parle, celui que le syndic peut engager sans aval de l'AG ni de personne, c'est cette décision qui lui permet de d'engager une dépense de son propre chef.
Vous savez que quelque soit le montant voté, le syndic peu engager la dépense. sa seule obligation est d'avoir l'avis du CS, avis qu'il peut décider de ne pas suivre.
Mais non.
En AG vous faites voter "Montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire"
Si le montant est inférieur, le syndic peut engager la somme sans aval de l'AG ni du CS, tous cela bien sur dans le cadre de l'entretien de l'immeuble.
S'il engage un montant supérieur sans l'aval du CS, il engage sa responsabilité, surtout si cet engagement n'est pas justifié.
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