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Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 08 oct. 2008 : 20:02:06
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Bonjour,
suite à une AG le 07/07/2008 il a été décidé :
- Confier les travaux d'ascenseur à une autre société
- Et forcément confier l'entretien à cette société
J'ai été patient jusqu'à présent (le syndic évoquant le délai de 2 mois au cas où l'AG serait annulée). Mais à ce jour rien n'a été fait pour virer l'ancien ascensoriste (qui nous coute 133€/mois de plus - surtout après avoir augmenté son tarif de 9.59% en 2008... ceci est une autre histoire).
Mais ce n'est pas si simple de celà...
L'AG de juillet était réclamée depuis 4/5 mois par la copropriété car selon le contrat de l'ascensoriste le dernier délai pour le dénoncer était le 30 Juin... On peut donc s'interroger : le syndic a-t-il délibérément retardé l'AG pour protéger l'ascensoriste ?
Lors de l'AG notre syndic m'a répondu quand j'ai évoqué cette date qu'il n'y avait pas de problème car en vertu d'un accord entre F..A et O...S le contrat pouvait être rompu à tout moment du fait des travaux confiés à une autre entreprise.
Mais ce que je constate c'est que rien n'est fait malgré 3 anomalies :
- Augmentation de 9.59% (j'ai calculé 3.5% avec la formule de révision du contrat)
- Un intervalle de 8 semaines cet été (2 de trop) !
- Une visite (semestrielle en plus) notée sur le carnet électronique mais personne n'a vu le technicien ce jour-là.
Si on ajoute à cela un retard dans l'appel des fonds (pour les travaux) le tableau est complet !
Ma question est : en tant que président du CS que puis-je faire pour convaincre le syndic d'appliquer les fameux accords qu'il évoque pour donner le contrat d'entretien à l'ascensoriste désigné par l'AG ?
Et le plus vite possible !
Pour l'instant je lui ai écris et j'envisage une mise en demeure la semaine prochaine si rien ne bouge.
Merci pour vos idées...
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 21:40:19
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Bonsoir,
Faites lire cette réponse ministérielle à votre syndic en lui précisant qu’à défaut d'exécuter la décision de l'assemblée générale, il engage sa responsabilité professionnelle.
Rép. min., JO AN, 15 mai 2007, p.4538 - copropriété. syndics. exercice de la profession. réglementation :
« En application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est tenu d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n'exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l'assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1992 du code civil…… »
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM121380.15.05.07.htm
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : »
« D’assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. »
L’article 1992 du code civil précise :
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »
http://www.lexinter.net/Legislation/obligations_du_mandataire.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 08 oct. 2008 21:42:25 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 09:22:19
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Bonjour.
Demandez au syndic de vous communiquer ce fameux accord !
pour information, il faut savoir qu'a aujourd'hui, il n' y a pratiquement plus d'ascensoristes indépendants. Ils dépendent pratiquement tous d'un des 4 gros (O..S, SC..ER, K..E, T...N-K.P)
Etaspak vous a donné une piste pour inciter votre syndic à respecter la décision de l'AG. Mais je vous rappelle que ce même syndic a Passez des accords nationaux avec l'ARC qu'ils n'ont jamais respecté.
Si vous n'obtenez pas gain de cause, informez le syndic que vous envisager de le mettre en demeure de convoquer une AG pour statuer sur sa révocation et la désignation d'un nouveau syndic.
Cela devrait normalement le faire réagir.
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Edité par - oxymore le 09 oct. 2008 09:30:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 09:35:14
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On peut aussi avancer la "carence" selon L.art.18 dernier alinéa et demander au juge la désignation d'un administrateur provisoire qui, aux cotés du syndic qui reste en place, sera chargé de mettre en œuvre cette décision...
Hélas, il faut déposer requête et donc passer par un avocat ....(foutue procédure vérouillée !) |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 11:16:31
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il faut remarquer que
l'AG a eu lieu le 7 juillet 2008
les pv ont donc été reçu par les opposants et défaillants environ vers le 15 juillet pour les derniers
le délai de deux mois va donc vers le 15 septembre et nous sommes que 3 semaines, 1 mois maximum après cette date
quel juge va considérer qu'un délai de 3 semaines pour changer d'ascensoriste constitue un retard anormal?
concernant le délai de réclamation de l'AG, si la demande a été faite dans la forme légale et que le sujet à été traité à l'AG suivante, que peut on reprocher d'illégal au syndic?
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 19:09:32
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Bonsoir.
Pour répondre à jp26 (et vu que ses remarques sont tout à fait justifiées au vu des éléments que je fournissais), j'ajoute que pour le travaux d'ascenseur le 1er appel de fonds était programmé pour le 1 Septembre et qu'à ce jour AUCUN appel de fonds n'a été reçu.
Officiellement le motif évoqué est (je cite) : Citation :
L’appel de fonds du 01/09/2008, pour des raisons d’organisation comptable, sera émis entre le 10 et le 15 octobre 2008
Et en tout cas le 10 octobre j'ai reçu ... le décompte annuel des charges. Mais rien pour l'appel de fonds de l'ascenseur !
Tous ces éléments me font penser que notre cher syndic nous fait tourner en bourrique en attendant je ne sais quoi !
C'est pour cela que je prépare à l'avance mon dossier si à nouveau la date avancée n'est pas respectée.
Les éléments proposés par ETASPAK vont être très utiles . Exactement ce qu'il me fallait, ne reste plus qu'à broder ma prose autour .
La suggestion d'oxymore de réclamer l'accord F..A/O..S est également très intéressant. Par contre la radiation du syndic n'est pas envisageable puisque l'AG ordinaire devra être convoquée d'ici la fin de l'année. Et le syndic se sait sur la sellette...
En tout cas merci à tous pour vos réponses. |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 21:10:07
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le premier appel de fond ne pouvais pas se faire le 1 septembre, le délai de 2 mois de contestation n'étant pas écoulé
ensuite, le syndic pourra toujours arguer d'un délai technique qui sera difficilement contestable valablement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 21:34:36
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Le délai de 2 mois ne concerne que la passation de commande pour travaux, difficelemnt révocable !
Cela ne concerne en rien un appel de fonds, qui reste au compte du copropriétaire quand bien même il n'y aurait pas de travaux. |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 08:53:34
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Citation :
Initialement posté par jp26
le premier appel de fond ne pouvais pas se faire le 1 septembre, le délai de 2 mois de contestation n'étant pas écoulé
ensuite, le syndic pourra toujours arguer d'un délai technique qui sera difficilement contestable valablement
Certes...
Mais notre syndic confond date d'exigibilité et dates d'expédition des courriers d'appels de fonds !
Et le fait que rien ne soit fait au sujet de l'ascenseur est malheureusement la suite logique du comportement du syndic depuis de nombreux mois. Le but étant je pense de lasser l'ascensoriste retenu qui retirerait alors son offre.
Et il le peux puisque son devis date de Février 2008 et est assorti d'une validité d'1 mois (et quand bien même ce serait 3 mois... c'est dépasse). Il a gentiment accepté de maintenir son tarif en Juillet mais si rien ne bouge bientôt.... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 10:33:00
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Citation :
Initialement posté par ads
Mais notre syndic confond date d'exigibilité et dates d'expédition des courriers d'appels de fonds !
Et le fait que rien ne soit fait au sujet de l'ascenseur est malheureusement la suite logique du comportement du syndic depuis de nombreux mois. Le but étant je pense de lasser l'ascensoriste retenu qui retirerait alors son offre.
Et il le peux puisque son devis date de Février 2008 et est assorti d'une validité d'1 mois (et quand bien même ce serait 3 mois... c'est dépasse). Il a gentiment accepté de maintenir son tarif en Juillet mais si rien ne bouge bientôt....
Bonjour ads,
Dans votre cas, il s’agit d’une carence manifeste de la part de votre syndic.
Comme le précise Gédehem « Hélas, il faut déposer requête et donc passer par un avocat ....(foutue procédure vérouillée !) ».
Mais lors de cette procédure, vous assignerez votre syndic sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge tous les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa carence.
Voyez ces liens :
Que peut faire la copropriété en cas de défaut ou défaillance du syndic ?
Qu’est ce que la carence d’un syndic ?
Le Syndic peut être considéré comme défaillant même pour une faute simple (par exemple , absence de carnet d’entretien).
Il s’agit souvent de fautes plus graves, par exemple lorsqu’il n’exécute pas une décision de l’A.G, lorsqu’il ne fait pas faire des travaux urgents.
Ces défaillances ne justifient pas forcément sa révocation.
Il n’y a pas lieu à la nomination d’un autre syndic, mais à celle d’un Administrateur Judiciaire dont la mission est limitée au temps de cette carence.
http://www.mon-immeuble.com/interviews/expdefaillancesyndic.htm
L'administrateur judiciaire en copropriété :
4. Un syndic qui ne fait pas ce qu’il doit faire (" carence ")
En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l’article 49 qui va permettre d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés).
Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie gestion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires.
En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 11:47:47
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comme c'est souvent le cas ici, vous avez grande facilité à faire des copié-collés de la LOI
et vous considérez que puisque la Loi le dit, vous avez raison et votre adversaire sera forcément condamné uniquement parce que vous l'avez lu dans le petit livre rouge
c'est irréaliste
qui peux donner le nom d'un syndic condamné pour carence uniquement parce qu'il n'y avait pas de carnet d'entretien?
en pratique il faudra certainement une réelle défaillance, répétée, des délais d'exécution anormalement longs et pas uniquement sur des points de détail pour obtenir une condamnation du syndic, qui, ne l'oublions, pas aura au TGI un droit de réponse et pourra donner son point de vue, ce qui n'est pas le cas ici.
comme souvent, on a l'impression que notre ami ADS veut se payer le syndic sans bourse délier
je pense que c'est pas encore fait, ni gagné d'avance
n'oublions pas que les le remboursement des frais de justice doit être ordonné par le TGI et que si le syndic rempli son obligation le lendemain de réception de la notification d'assignation, l'affaire n'ira jamais au TGI et les frais d'avocat engagés pour l'assignation seront pour votre bourse
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 12:10:59
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Juste pour tempérer ce que oxymore a posté - 09 oct. 2008 : 09:22:19
Citation :
il faut savoir qu'a aujourd'hui, il n' y a pratiquement plus d'ascensoristes indépendants. Ils dépendent pratiquement tous d'un des 4 gros (O..S, SC..ER, K..E, T...N-K.P)
Il existe bel et bien des petits ascensoristes, au moins en région parisienne. L'indépendance d'un petit ascensoriste peut évoluer avec le temps. Une certitude : leurs tarifs sont très très inférieurs à ceux des 4 et leur réactivité est bien meilleure.
Cdlt. Louis92 |
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ads
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 13:06:34
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Citation :
Initialement posté par Louis92
Juste pour tempérer ce que oxymore a posté - 09 oct. 2008 : 09:22:19
Citation :
il faut savoir qu'a aujourd'hui, il n' y a pratiquement plus d'ascensoristes indépendants. Ils dépendent pratiquement tous d'un des 4 gros (O..S, SC..ER, K..E, T...N-K.P)
Il existe bel et bien des petits ascensoristes, au moins en région parisienne. L'indépendance d'un petit ascensoriste peut évoluer avec le temps. Une certitude : leurs tarifs sont très très inférieurs à ceux des 4 et leur réactivité est bien meilleure.
Cdlt. Louis92
Mais en Auvergne aussi il en en a !
Mais je ne les recommande que pour les prix. Forcément pour la réactivité je ne sais pas encore et je ne peux pas en témoigner vu qu'on n'arrive pas à convaincre le syndic de nous débarasser d'un mastodonte parasite... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 15:09:39
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Citation :
Initialement posté par jp26
comme c'est souvent le cas ici, vous avez grande facilité à faire des copié-collés de la LOI
Il s’agit exactement de la même facilité qui vous est donné sur ce forum pour faire valoir vos écrits.
Sachez que pour ma part, mes « copier-coller » sont toujours signés.
Le premier « copier-coller » que je cite émane d’une avocate spécialisée dans le droit immobilier et le second « copier-coller » que je cite émane de l’ARC.
Et il n’y a rien d’irréaliste dans ces deux liens, bien au contraire.
Il s’agit tout simplement d’être pragmatique face à un syndic qui dicte sa loi.
Et il n’existe que deux solutions possibles.
Soit le syndic décide de respecter la décision de l’assemblée générale, après l’avoir mis en demeure de le faire.
Soit une procédure en justice peut obliger le syndic à respecter cette décision de l’assemblée générale, après mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse depuis plus de huit jours.
Avec, bien évidemment, toutes les incertitudes liées à une procédure en justice.
Mais penser ou faire croire qu’il puisse exister une autre solution, serait de la pure utopie.
A partir de là, libre à ads de faire ce qu’il veut de son temps et de son argent.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 15:19:47
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ads, des petits ascensoristes en Auvergne aussi ? super !
Concernant votre problème, il me semble que :
- votre syndic s'est avancé sur l'accord (je vois mal un ascensoriste abandonner un contrat en cours à un bon tarif pour lui),
- un demande de résiliation "à titre conservatoire" aurait du être faite avant l'AG (trop tard pour vous mais le conseil pourra servir à d'autres UInautes) : là, le syndic n'a pas agi en fonction du besoin du syndicat, un mauvais point pour lui.
Demandez à votre syndic la copie du fameux accord comme le propose oxymore. Si le syndic ne peut vous le fournir, c'est qu'il a essayé de vous enfumer sur ce coup-là aussi. Ajoutez les 2 points (non résiliation avant AG + accord bidon) à la liste des griefs, faites-en de la pub dans votre copro, de sorte qu'un minimum de copropriétaires aient encore envie de lui comme syndic.
Cdlt. Louis92 |
Edité par - Louis92 le 11 oct. 2008 15:21:00 |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 15:46:59
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Estapack, vos indications sont toujours pertinentes et bienvenues
j'ai seulement voulu attirer l'attention sur le fait qu'il ne suffit pas d'avoir raison dans le code civil , dans un texte de loi ou suivant l'avis d'un avocat pour gagner devant un tribunal
si ADS suit les indications données, il va assigner au TGI ( ou alors ce n'est que vélléité de sa part)
le lendemain de la venue de l'huissier notifiant l'assignation, ( après que ADS ait payé l'avocat et l'huissier) le syndic pourra commencer de mettre en oeuvre la décision de l'AG
l'affaire sera close et ADS aura payé un avocat + un huissier sans aucun espoir de se voir rembourser
il me semble que la solution raisonnable consiste à faire une mise en demeure au syndic et attendre qu'un délai réellement anormalement long justifie une action judiciaire avec de bonnes chances de réussite ( le principal problème étant que le délai est encore trop court, en absence d'urgence réelle, pour une action judiciaire avec chances de réussite suffisantes)
en outre, je ne vois pas très bien comment un syndic peut passer une commande avant d'avoir les fonds pour payer et comment il peut avoir les fonds avant d'avoir fait l'appel de fonds
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 16:34:12
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Bonjour jp26,
Vos indications sont également pertinentes et bienvenues.
Personnellement, je ne pense pas qu’ads veuille suivre la voie judiciaire.
D’autant plus qu’il nous précise « Par contre la radiation du syndic n'est pas envisageable puisque l'AG ordinaire devra être convoquée d'ici la fin de l'année. Et le syndic se sait sur la sellette... »
Il s’agit uniquement de répondre à sa question « en tant que président du CS que puis-je faire pour convaincre le syndic d'appliquer les fameux accords qu'il évoque pour donner le contrat d'entretien à l'ascensoriste désigné par l'AG ? »
Et il me semble bien que les réponses de tous les intervenants sur ce sujet sont suffisamment pertinentes pour qu’ads puisse se forger sa propre opinion sur la démarche qu’il souhaite entreprendre.
Ce qui est bien l’objectif de ce forum « qui doit être de s’y retrouver dans la législation et les contraintes qui régissent l’immobilier sous toutes ses formes ».
http://www.universimmo.com/forum/rules.asp
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ads
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 19:06:10
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Citation :
Initialement posté par jp26
...
en outre, je ne vois pas très bien comment un syndic peut passer une commande avant d'avoir les fonds pour payer et comment il peut avoir les fonds avant d'avoir fait l'appel de fonds
L'intervention est pertinente mais pour ce qui concerne les travaux.
Mais dans l'immédiat ce qui me préoccupe c'est l'attribution du contrat d'entretien ; et là aucun besoin d'appels de fonds.
Et une fois le contrat d'entretien dans son portefeuille le nouvel ascensoriste pourra bien attendre 1 mois ou 2 s'il y a du retard dans l'appel des fonds. Mais s'il ne voit rien venir il se lassera...
Et c'est pour cela que je ne veux pas attendre indéfiniment que le syndic soit assez en retard pour agir (notion un peu subjective et sujette à interprétation). |
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Faire exécuter une décision de l'AG
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