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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 19:18:23
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Bonnjour,
J'ai actuellement un locataire. Cependant, le loyer est fixé à 460 euros, et 30 euros sont reversés à l'agence qui s'occupe de la gestion du bien.
Cependant, j'ai de mon côté, des échéances de 514 euros à régler à ma banque relativement à cette appartement (prêt immobilier etc.).
Le problème est donc que d'un côté je reçois 430 euros, et que de l'autre j'ai 514 euros à payer.
On aura rarement vu aussi stupide arrangement, d'autant plus que la banque ne veut pas réviser mon contrat au même taux, et que je suis étudiant. (D'ailleurs est-il normal que la banque ne veuille pas réviser le contrat avec le même taux?).
Je souhaite donc résilier le contrat de bail pour motif légitime et sérieux, parce que je n'ai pas l'argent pour payer la différence, et je souhaiterais prendre un nouveau locataire, avec un loyer plus élevé (ce qui se trouve extrêment facilement, mais l'agence m'a "menti" pour avoir ses propres garanties) et devenir moi même gestionnaire.
Le bail se fini en février 2009.
Pensez-vous que cela est faisable? Parce que l'agence ne semble pas décidé à ce que cela se passe si facilement.
Merci d'avance
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 19:58:21
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Si c'est un bail loi du 6 juillet 1989, vous êtes coincé. Le préavis est de 6 mois, et seuls motifs possibles : reprise ou vente. Pour faire court.
Concernant le prêt, il n'y a pas d'arrangement stupide. Vous étiez libre d'accepter ou de refuser l'opération immobilière.
Sinon il y a la possibilité de vendre en occupé.
Si c'est un bail "meublé" dites nous les circonstances exactes (durée, locataire étudiant, etc...), la réponse pouvant varier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 10 oct. 2008 19:59:27 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 20:41:14
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Citation :
J'ai actuellement un locataire. Cependant, le loyer est fixé à 460 euros, et 30 euros sont reversés à l'agence qui s'occupe de la gestion du bien.
Fixé par vous.
Peu importe les 30 euros, le revenu est de 460
Citation :
Cependant, j'ai de mon côté, des échéances de 514 euros à régler à ma banque relativement à cette appartement (prêt immobilier etc.).
Le problème est donc que d'un côté je reçois 430 euros, et que de l'autre j'ai 514 euros à payer.
On aura rarement vu aussi stupide arrangement,
C'est courant, et il semble que ce soit vous qui l'ayez accepté.
Citation :
d'autant plus que la banque ne veut pas réviser mon contrat au même taux, et que je suis étudiant. (D'ailleurs est-il normal que la banque ne veuille pas réviser le contrat avec le même taux?).
La banque n'a aucune obligation.
Vous aviez signé un contrat, elle le respecte.
Vous pouvez tenter uen autre banque pour racheter, mais par les temps qui courent, je pense que c'est devenu quasi-impossible.
Citation :
Je souhaite donc résilier le contrat de bail pour motif légitime et sérieux, parce que je n'ai pas l'argent pour payer la différence,
ce n'est pas un motif légitime et sérieux reconnu.
Citation :
et je souhaiterais prendre un nouveau locataire, avec un loyer plus élevé (ce qui se trouve extrêment facilement, mais l'agence m'a "menti" pour avoir ses propres garanties) et devenir moi même gestionnaire.
Le fait d'avoir un gestionnaire n'est pas oposable qau locatire actuel, c'est votre choix, vous avez donné mandat.
Le fait que le loyer est trop bas n'est pas acceptable, c'est vous qui l'avez chosit en donnat mandat.
De toute façon il n'y a rien dans le contrat qui justifie une telle position... puisque rien ne semble avoir changé depuis le moment ou le contrat a été signé... Un comble.
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Festina lente |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 01:04:32
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Bonjour,
Je ne vous trouve pas fervents partisans de la défense du bailleur.
Ne pensez pas que j'ai "volontairement" accepter de payer 83 euros de ma poche chaque mois, cela aurait été stupide, et si cela est "courant", dans ce cas, tous ceux dans ce cas seraient aussi stupides que moi.
La banque et moi avions envisagé une échéance de 514 euros par mois, et ils m'avaient été dit tant par la banque (experte finalement de rien du tout), que par les agents immobiliers, que le loyer pourrait aisément s'élever à 550.
Oui mais voila, le problème c'est qu'une fois l'ensemble des constructions terminées, j'eu droit a : "oui vous savez, il est difficile de trouver un locataire, donc 460 euros sera le maximum". Et vu que la banque me courrait après pour les 514euros, je n'ai eu aucun choix.
Donc je n'ai pas volontairement accepté cette situation, je ne suis pas stupide à ce point, et j'ai du me plier aux lois du marché.
Donc, pensez vous que je puisse dire que je souhaite reprendre l'appartement en février (fin du bail). Que j'en fasse ma résidence principale pour un mois, et qu'ensuite je la remette en location.
Cela me semble légale sur la forme.
Merci d'avance |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 08:51:54
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Citation :
Initialement posté par henri.r
Bonjour,
Je ne vous trouve pas fervents partisans de la défense du bailleur.
Ce n'est pas le débat. Vous n'arriverez à vos fins que selon le statut juridique du bail qui vous lie à votre locataire. Le reste importe peu.
Citation :
Donc, pensez vous que je puisse dire que je souhaite reprendre l'appartement en février (fin du bail).
Si c'est un bail loi du 6 juillet 1989, j'ai déjà répondu : c'est NON. Vous êtes hors délai pour le préavis. (6 mois avant l'échéance).
Si c'est un bail meublé, il manque la réponse à la question que je vous ai posée. Vous ne pourrez probablement pas non plus. Un bail se respecte surtout au niveau de la durée qui a été retenue contractuellement. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 oct. 2008 08:53:18 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 10:03:01
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quand vous avez acheté, vous avez fait un investissement locatif...voir une opération de défiscalisation........: c'était votre choix, personne ne vous l'a imposé
le problème c'est qu'être bailleur est un métier......
on n'achète pas des locaux d'habitation comme une voiture...: on fait une étude de marché!
on en voit tellement qui signent plus vite un achat immobilier que la couleur de la voiture... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 11:50:39
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Bonjour,
Peut-être la banque a -telle été légère de vous accorder un prêt immobilier alors que vous étiez étudiant... donc sans doute sans expérience a priori ni revenus ou insuffisamment - enfin on ne connait pas le fin mot de l'histoire - et c'est probablement cela qui est bizarre : la banque considère habituellement en accordant un prêt une décote de 80 % du loyer en tant que revenus fonciers pour calculer votre taux d'endettement. Déjà que pour moi avec des revenus à plein temps à l'époque en 2005 j'ai eu du mal à trouver un établissement de crédit .... Peut-être aviez -vous un apport sécurisant.
En fait si je comprends vous êtes surendetté.
La 1ère chose si votre locataire est sérieux et pas d'impayés est de mettre fin au mandat de gestion de votre gérance locative - souvent ce sont des contrats d'un an - voir si ceci prendrait fin en février et les délais de préavis - souvent 3 mois pour résilier le mandat.
Néanmoins je vous conseillerais de prendre une assurance loyers impayés privée (ex 2,5 à 3,5 % du loyer cc) ou pass GRL si votre locataire est elligible. Ceci vous permettra d'alléger vos mensualités et maintiendra votre sécurité minima.
Pour cela vous devez impérativement vous mettre à étudier de près la loi de 89 et le statut de la copropriété que vous ne semblez pas connaître et vous cause tous ces soucis (vous auriez su, vous auriez déjà donné congé pour reprise il y a deux mois - et encore qu'on ne donne pas congé pour reprise pour habiter le logement seulement un mois car c'est très très risqué... avec les risques élevés de retournement du locataire contre vous pour congé frauduleux ...).
Sinon revendre en début de prêt si votre prêt est lourd à 100 ou 110 % et vu la conjoncture immobilière vous risquez PIRE - renseignez-vous bien - vous risquez en effet de vendre à perte.... ne faites pas cela sans vous renseigner sur l'imposition sur la plus-value - compter 28 à 29 % + frais levée d'hypothèque et étudier cela avec votre banque et notaire ce que risque de vous coûter un remboursement anticipé... Il y a des gens qui ne s'en remettent pas  .
Le mieux ne serait-il pas que vous travaillez un peu ou un peu plus pour payer cette différence ?
sinon le motif légitime et sérieux, pour rejoindre tous les arguments donnés plus haut par Le Nabot, Ribouldingue et Nefer vous ferez rire un Juge. Lisez bien et entendez bien ce qu'ils vous disent et parcourez le forum.
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 15:40:40
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
J'ai certes mal calculé mon coup, je ne peux donc m'en prendre qu'à moi même. Mais je me trouve donc désormais dans une situation fortement désagréable.
Je suis actuellement en pleine recherche d'emploi parrallèlement aux études que je poursuis.
Pour vous répondre LeNabot, ce n'est pas un logement meublé.
À vous Nefer, je répondrais qu'une analyse a été faite comme je l'ai ci-dessus mentionné, mais que la réalité a rattrapé les statistiques.
D'autre part, si je comprends bien, il me serait possible de mettre fin à la gestion locative, tout en conservant mon locataire, et donc récupérer un peu plus d'argent? Pourrais-je négocier dans l'immédiat un nouveau loyer avec mon locataire? Devrais-je refaire un contrat avec lui précisant que je reprends la gestion?
Je suis obligé de conserver mon locataire jusqu'en février si je comprends bien.
Cependant, puis-je le prévenir dès maintenant que le contrat ne sera pas renouvelé en février 2010, et de ce fait, ai-je la possibilité de lui donner congé dès le renouvellement du contrat (en février 2009)? (Si c'est bien six mois minimum avant la fin du renouvellement).
Merci d'avance
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 15:53:04
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henri.r:
je ne sais pas quelles études vous poursuivez....mais vous devriez commencer par lire les messages ci dessus!
ensuite lisez attentivement TOUS les articles de la loi de 89.....qui régit votre bail!
et plus particulièrement l'article 15!
vous parlez d'une fin de bail (c'est plutôt "échéance " du bail) pour février 2009, cela signifie que la date de prise d'effet était en...février 2006.(merci de nous le préciser clairement)
votre bail sera donc reconduit jusqu'en février 2012!
avez vous au moins demandé à votre mandataire copie du bail, de l'état des lieux et de toutes les pièces du dossier de solvabilité de votre locataire? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 16:18:54
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Non Henri : vous ne pouvez en aucun cas augmenter le loyer sauf les indexations annuelles fixées par la loi d'année en année.
Lisez attentivement la loi de 1989 sur les locations vides et relisez votre bail...
Si la période de reouvellement possible était février 2009, en aucun cas vous ne pouvez bouger avant 2012 et donc décision au plus tard à prendre en août 2011, de date à date.
Vous ne pouvez pas virer votre locataire en 2009, ni 2010 ni 2011 et pas plus augmenter son loyer... et encore ... faut-il que votre locataire soit OK... et ce pas avant le renouvellement du bail.
Par contre relisez votre mandat de gérance sur les conditions de résiliation de mandat.
Vous avez le droit bien sûr de mettre fin dans le cadre du contrat au mandat de gérance. Le bail reste inchangé car vous êtes le propriétaire et votre locataire n'est pas locataire de votre agence mais de vous, même si vous avez donné mandat à l'agence pour cette signature. Mais attentiion Henri vous semblez ne rien connaitre sur la loi de 1989
Le tout n'est pas un pb de calcul, de réalité ou de théorie et encore moins de stats.
Il y a la loi et des décrets qui fixent ce que vous pouvez faire ou non.
Il y a l'expérience : pour vendre plus facilement et vous permettre d'obtenir un crédit l'agence qui connait bien votre situation va majorer le prix locatif Avant de s'engager il faut se renseigner de façon très précise. Toutes les AI ont cette manie pour rendre attractif le logement. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 16:20:54
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| nefer trop tard j'ai envoyé cette réponse sans me rendre compte que vous aviez déjà répondu. |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 17:22:19
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Bonjour,
Merci à vous deux pour l'ensemble de ces réponses.
Avant de reposter ici, je vais lire la loi de 1989 ainsi que demander dès demain, un double du contrat de bail et du mandat de gérance (impossible de remettre la main dessus suite à mon déménagement).
Par contre vous me dites pas avant 2012, mais, cela supposerait que d'emblée la durée du bail serait de 6 ans? Pourquoi pas 3? (le contrat de bail a été établi en février 2008) vu que l'appartement n'a fini d'être construit qu'en décembre 2007. La réponse est probablement dans la loi de 89, mais en attendant...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 17:30:53
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Citation :
Initialement posté par henri.r
le contrat de bail a été établi en février 2008...
Si vous en êtes sûr, alors échéance en février 2011. Et congé pour vente à signifier avant août 2010. (au moins six mois avant l'échéance et attention au quantième du mois). Et je vous conseille de le faire par l'intermédiaire d'un huissier. A cause du formalisme et du départ du délai. Par LRAR, c'est à la remise de la lettre (pas le jour de la 1ère présentation, alors qu'avec un huissier c'est à partir du jour de son passage). Dernier point =+> motifs valables : reprise ou vente. Bon courage. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 18:11:18
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Merci pour cette réponse.
Je reposte dès que l'agence m'a fourni l'ensemble des documents. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 19:35:38
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si le bail a été fait en février 2008, comment pouvez dire qu'il se termine en février 2009 ????
alors que la durée d'un bail en loi 89 est d'au minimum 3 ans.... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 19:56:07
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Le bail se fini en février 2009. c'est ce qu'a dit en effet Henri
en fait il dit aussi que l'immeuble a achevé sa construction en déc 07 - il est logique que le bail fut signé en février 2008 - pourtant c'est récent, je ne comprends pas pourquoi Henri ne se souvient pas bien de la date de signature du bail et du moment où il a commencé à recevoir ses revenus fonciers.
Donc si c'est bien loué en vide le bail étant obligatoirement de trois ans la reconduction ou renouvellement ou reprise aura lieu en février 2011 ( et pas 2012)- le bail ne pouvant se finir en 2009.
Donc Le Nabot a raison de dire que c'est en août voir en juillet 2010 qu'il pourra envoyer un congé pour reprise ou pour vendre.
Attention, c'est encore plus récent, les frais lui imposeront de vendre à perte c'est presque sûr, cad qu'après avoir vendu vous devrez probablement continuer à rembourser la banque si elle impose des frais de remboursement anticipés : le risque est très lourd selon votre montage financier |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 20:33:16
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Bonjour,
Si je ne me souviens plus exactement, c'est car j'étais pris par mes études et qu'en parralèle j'étais stressé par la banque qui me réclamé des échéances dès décembre/janvier. J'ai du prendre une décision rapidement, et la première qui se présentait.
Le fait d'avoir perdu l'ensemble de mes papiers ne m'aide pas non plus à me souvenir...
Je pensais initialement, et j'ai du me mélanger les pinceaux, que, comme on peut renouveler le loyer chaque année en fonction d'un indice précis, et bien il m'était tout aussi bien possible de mettre terme au contrat du bail.
N'ai-je donc aucune possibilité d'augmenter le loyer? Il devrait pourtant il y avoir quelque chose de prévu pour de telles situations..? Seul l'indice de révision du loyer et supprimer la gestion locative me permettrait de gagner un peu plus?
D'ailleurs, comment trouver cet indice, avec quelques explications, car j'en entends parler, mais n'ai jamais vraiment saisi ce que c'était.
Parce que la, lois du marché ou non, c'est le locataire profite et le propriétaire trinque.
Je pense récupérer le logement et en faire une habitation principale (pourquoi cela ne fonctionnerait pas pour en faire une habitation secondaire d'ailleurs?).
Merci d'avance |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 20:49:15
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Henri.r
Je pense que malheureusement vous vous êtes engagé dans une aventure qui dépassait largement vos connaissances en la matière.
Vous avez acquis un bien sans connaître le B.A. BA du domaine de la location et éventuellement encore moins en ce qui concerne l'investissement dit "locatif".
Comme il vous l'a été précédemment indiqué, commencez par lire a loi de 1989.
Après, et seulement APRES, revenez sur le site.
Il ne s'agit pas pour nous de vous critiquer en aucune manière, mais... comment avez-vous pu obtenir le crédit nécessaire à un achat en étant "étudiant"... et en vous faisant "entourlouper" de la sorte par banque/agence etc....
Vous avez UN locataire. Tout ce que je vous souhaite c'est qu'il paie ses loyers jusqu'à la fin de son bail, même si vous avez un différentiel de 84 € (ce qui n'est pas vrai d'ailleurs car vous serez imposé sur vos revenus locatifs...) et vous aurez d'autres frais (copropriété, impôts locaux etc...) |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 23:14:28
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Citation :
Je pense récupérer le logement et en faire une habitation principale (pourquoi cela ne fonctionnerait pas pour en faire une habitation secondaire d'ailleurs?).
vous ne pourriez reprendre cet appart éventuellement que pour l'échéance de 2011, en résidence principale et pour y vivre vous, à temps complet, et pour au moins une période de 1 an ... sinon un juge se fera un plaisir de vous condamner pour congé frauduleux, si votre locataire au bout des 3 ans, part mais pense que vous l'avez fait partir pour une raison bidon.
sachez aussi que la reprise pour résidence secondaire n'est pas acceptée par les tribunaux.
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Cordialement, |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 23:47:53
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Bonsoir,
J'ai été lire la loi de 1989.
En gros, je suis propriétaire mais le logement ne m'appartient plus... Du moins pas tant que LE locataire ait décidé de quitter les lieux. J'habite sur Paris, quel intérêt aurais-je à aller habiter sur Toulouse là où se trouve l'appartement. Donc, concrètement, si je ne vais pas habiter à Toulouse, jamais je ne récupérerais mon logement? Cela me parait grotesque.
Une chose que je ne comprends pas. Si mon locataire souhaite renouveler son bail au bout de 3 ans, mais moi pas, comment cela se passe t'il? Va t'il m'opposer son droit au logement?
Pour le crédit, bah tout simplement j'ai suffisamment de fond pour que l'on puisse faire un nantissement dessus.
J'ai fait quelques recherches sur l'IRL. En fait, si j'ai bien compris, il s'agit d'un indice, se référant à un pourcentage (positif sur 2008), qui permet de réévaluer le loyer. J'ai vu 2,38% sur 2008, donc en gros, le loyer HC pourra être réévaluer de 2,38% à la hausse?
Dans ce cas, je gagne à réévaluer le loyer légalement, ainsi qu'à supprimer la gestion locative. Je pourrais déjà gagner aux alentours de 40 euros? (après réévaluation : 450HC+20C = 470€).
Mon raisonnement est-il logique?
Merci pour vos réponses.
Par ailleurs, je doute être imposé sur un loyer que je perçois, mais qui ne me permet pas de couvrir les charges générées par le prêt. Autrement dit, étant en négatif de 83 euros, je vois mal comment on pourrait me réclamer des impôts la dessus.
Puis-je me retourner contre la banque qui m'a mal conseillé? Ou cela n'est pas envisageable. |
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Résiliation du bail...motif légitime et sérieux?
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