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 Sujet  |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
 Posté - 12 oct. 2008 : 23:58:16
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Citation :
Une chose que je ne comprends pas. Si mon locataire souhaite renouveler son bail au bout de 3 ans, mais moi pas, comment cela se passe t'il? Va t'il m'opposer son droit au logement?
... Henri: vous n'avez pas bien lu la loi .... - A relire plus attentivement. ==> un bail ne se renouvelle pas .... il se reconduit tacitement !!! 
traduction: si le locataire ne donne pas congé, et si le bailleur ne donne pas congé aumoins 6 mois avant pour reprise ou pour vente, le bail repart pour la même durée !!!!
Citation :
J'ai fait quelques recherches sur l'IRL. En fait, si j'ai bien compris, il s'agit d'un indice, se référant à un pourcentage (positif sur 2008), qui permet de réévaluer le loyer. J'ai vu 2,38% sur 2008, donc en gros, le loyer HC pourra être réévaluer de 2,38% à la hausse?
oui a condition que le trimestre de reference soit le 2eme
regardez le 1er trim, c'était moindre !
donc tout dépend du trimestre indiqué sur le bail signé.
Citation :
Par ailleurs, je doute être imposé sur un loyer que je perçois, mais qui ne me permet pas de couvrir les charges générées par le prêt. Autrement dit, étant en négatif de 83 euros, je vois mal comment on pourrait me réclamer des impôts la dessus.
vous oubliez que dans votre remboursement de "5etdes" euros vous avez une part de capital et des intérets.
si vous etes en micro foncier, vous declarez les revenus bruts et vous déduisez un % forfaitaire (31% si mes souvenirs sont bons ??? a verifier toutefois ...).
en réel, vous déclarez le même revenus brut, mais vous déduisez les charges de l'appart (réelles, supportées par le bailleur) et les intérets de votre emprunt. Le capital ? non ca ne se déduit pas ...
je doute que vous soyez alors en négatif, à moins d'avoir de GROSSES voire ENORMES CHARGES ou travaux pour la copro 
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Cordialement, |
Edité par - Joulia le 13 oct. 2008 00:00:34 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 00:40:00
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| comment avez vous pu faire de l'investissement locatif sans rien y connaitre, ne pas vous être renseigné sur les textes de lois qui régissent la location, la fiscalité des revenus fonciers......et en plus sur des locaux où vous ne pouvez pas vous rendre régulièrement si nécessaire? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 07:27:48
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Pour le crédit, bah tout simplement j'ai suffisamment de fond pour que l'on puisse faire un nantissement dessus.
voulez -vous dire que vous avez suffisamment d'économies ou plutôt de patrimoine pour rembourser la banque, etc .... en cas de pb mais que vous ne pouvez pas assumer 87 euros par mois de différentiel ? Je trouve vos posts de moins en moins compréhensibles.
Est-ce du Robien que vous avez fait ? si oui ceci ne s'adresse qu'aux personnes ayant de hauts revenus et donc fortement imposés. Ou est-ce une location hors encadrement de défiscalisation?
Vous devez réfléchir dès maintenant à votre déclaration de revenus fonciers car c'est fin 2008 et vous devez savoir dès à présent ce qui se déclare et comment, et ce qui se défiscalise ou non.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 07:32:22
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si vous etes en micro foncier, vous declarez les revenus bruts et vous déduisez un % forfaitaire (31% si mes souvenirs sont bons ??? a verifier toutefois ...).
Joulia c'est le fisc qui s'en charge me semble-t-il : pour le micro foncier il faut déclarer la somme des loyers hors charge - les impôts calculent ensuite la part imposable en effet autour des 30 % - l'assurance garantie des loyers peut s'ajouter sur une ligne à part et est autorisée me semble-t-il en sus du micro foncier c'est la seule déduction possible en sus de ces 30 %.
Enfin j'espère ne pas avoir fait de bêtise.
Sinon cette année j'ai décidé de déclarer au réel et j'ai eu une déduction totale entre les charges déductibles et les intérêts + assurance d'emprunt très élevés par rapport aux loyers perçus - je crois que cela dépend du type de crédit moi je paye depuis 2005 essentuiellement la banque... ce qui m'inquiète du reste... |
Edité par - albifrons le 13 oct. 2008 07:38:27 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:07:17
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comme dit plus haut.....étrange cet henri!!!
gros patrimoine ne pouvant pas "éponger" 87 euros mensuels........... |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 13:41:55
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Heu, vous parlez là à un néophyte, donc j'ai du mal à saisir ce que vous dites.
Quant au reste, je n'ai pas un "gros" patrimoine.
Je suis étudiant, et cet investissement s'est fait à partir d'argent hérité. Voila pour l'histoire, plutôt que de me juger.
Ensuite, cet investissement c'est fait hors encadrement de defiscalisation.
Une question à laquelle j'aurais aimé que vous me répondiez, est savoir si effectivement je pourrais gagner un peu plus comme je l'avais ci-avant mentionné. Même si ce n'est pas 2,38%, mon raisonnement était-il logique.
Merci bien. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 16:03:56
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c'est sûr qu'en coupant les honoraires de l'agence, vous allez y gagner ! 
regardez quand même quand tombe l'échéance de votre mandat, et en attendant, attablez vous à connaitre la loi car c'est vous qui allez gérer votre locataire ... et l'improvisation ne pardonne pas trop dans ce type de relations.
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Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 17:12:43
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Citation :
Initialement posté par Joulia
c'est sûr qu'en coupant les honoraires de l'agence, vous allez y gagner !
mais comme henri n'a aucune expérience en gestion locative, ne connait pas les textes applicables....et que le bien est à Toulouse et lui à Paris.....cela me parait difficile....à moins de prendre un abonnement TGV |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 17:47:09
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Citation :
Initialement posté par nefer
et que le bien est à Toulouse et lui à Paris.....cela me parait difficile....à moins de prendre un abonnement TGV
5 h 1/4 la durée du voyage quand même. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 19:49:25
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Bonjour,
J'ai l'impression, du moins la certitude que vous riez de la situation.
Je vous résume la situation de mon côté : étudiant de 21 ans, chômeur (à la recherche d'un emploi), sans logement, sans parent, sans famille, et avec 83 euros en plus à payer chaque mois. Donc personnellement la situation ne m'amuse pas.
Maintenant si j'ai besoin d'aide et que le sujet dérive en humour de joyeux lurons, je quitterai le forum.
Il est tout à fait possible de mandater une agence pour la recherche de locataire. Tout comme il est tout à fait possible de gérer une location à distance une fois que le locataire est dans les lieux.
Ensuite, des textes ça se révise (c'est à la portée de tous), et j'en suis largement capable.
Il existe des assurances en cas de soucis, tant pour la dégradation du bien que pour les loyers impayés.
Gérer l'appartement et le locataire à distance n'est donc pas un problème, aujourd'hui il y a Internet et le téléphone, je n'ai pas besoin de visiter mon locataire tous les jours.
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Edité par - henri.r le 13 oct. 2008 19:49:56 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 22:08:33
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henri a raison
Il y a des réponses claires qui ont été données à ses questions, mais d'autres réponses sont à la limite de l'intolérance et complètement inutiles.
Henri, malgré ces petits inconvénients, je crois qu'il est de votre intérêt de continuer à fréquenter UI. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 22:36:50
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Je suis tout à fait d'accord avec Martin Gal: tout s'apprend dans la vie, en tout cas, la plupart des choses. Et même si henri fait qq erreurs de jugement, c'est normal; il apprendra d'autant mieux. Qui parmi nous, n'en n'a pas fait ? Quant aux autres "théoriciens", ma foi, laissez dire ....
le pbl de la gestion à distance ne se situe pas au niveau de l'application des textes, ni de la communication avec les locataires. Mais surtout au moment de pbl dits "techniques", et de la relocation ... trouver un plombier, un électricien qui va agir rapidement, en qui vous aurez un minimum de confiance pour comprendre le pbl et qui ne vous facturera pas le maximum ! ca c'est le gros probléme
mais avec un peu de persuasion et de chance aussi, vous arriverez peut-être à dénicher le bon pro que vous garderez bien évidemment au cas où. Pour le reste, si la communication est bonne avec vos locataires, on peut faire bcp de choses : ils ont tout autant intêrêt que vous que les choses s'arrangent au plus vite. Si le bailleur est responsif, facilement joignable, ils apprécient.
pour la relocation, y'a aussi moyen de s'organiser mais il faudra vous déplacer pour la sortie et l'entrée des locataires; a moins de passer par une agence sérieuse pour la sélection des locataires. A voir ... mais c'est faisable.
Citation :
Henri, malgré ces petits inconvénients, je crois qu'il est de votre intérêt de continuer à fréquenter UI.
absolument; vous vous priveriez d'une excellente source d'info  |
Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 18:39:15
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Pareil, pas la peine de s'interroger sur comment henri a fait pour, on n'est pas la pour constater un problème, mais ptour tenter de le résoudre.
Nosu ne pouvons pas changer les hypothèse.
Si henri veut économiser, il faut qu'il tente de gérer lui-même, mais il doit apprendre pour cela, car avec ses connaissanxces actuelels, ca n'ira pas.
Si son locataire actuel ne pose pas de souci, c'est jouable, mais henri doit s'attednre a un porblème éventuel lorsque ce locatiare partira, avec un ou plusieurs ois de vacance locative, et savoir comment il va faire pour faire entrer un nouveua locataire, cela ne s'improvise pas, surtotu a distance.
Pas possible d'augmenter le loyer, il faut oublier.
A copurt term, henri
1/ Votre mandat, a quoi vous engage t'il et pour combien de temps?
2/ Inclue t'il une assurance loyer impayé qui tombe si vous abandonnez votre agence? Comptez vous en prendre une ou pas?
3/ Quels impots additionnels vous fait payer votre revenu foncier? Ca peut compter autant sinon plus que les 87 euros mensuels?
4/ Quel rendement locatif (loyers recus / prix de vente possible aujourd'hui, pas le prix d'achat. Si le rendement est bon, pourquoi ne pas revendre?
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Festina lente |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 20:41:22
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
Il semble que je sois coincé, j'ai eu l'agence au téléphone, mais comme vous, l'agence m'a répondu que le contrat de bail terminera dans trois ans, et que, à par supprimer la gestion, je n'aurais aucun moyen de réhausser le loyer (sauf avec l'irl).
Je vais donc continuer avec mon différentiel, et je choisis de garder la gestion, 30euros par mois de gestion me feront éviter des allers retours inutiles.
Merci de m'avoir conseillé, je garde le forum en mémoire au cas où d'autres problèmes immobilers se présentent à moi.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 20:47:08
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Citation :
Initialement posté par henri.r
l'agence m'a répondu que le contrat de bail terminera dans trois ans,
Pas sans délivrer un congé pour vente ou pour reprise. Sinon c'est la reconduction assurée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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henri.r
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 21:13:25
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| Oui enfin, pas la peine de jouer sur les mots, vous m'avez compris... |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 21:32:19
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Citation :
Initialement posté par henri.r
Oui enfin, pas la peine de jouer sur les mots, vous m'avez compris...
Le Nabot ne joue pas sur les mots. Il précise le fait que vous ne récupérez pas le logement en fin de bail, sauf à respecter des règles bien précises. Cela a déjà été dit, relisez. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 23:19:44
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henri.r,
vous êtes dans une situation difficile qui peut devenir catastrophique pour vous si, malgré votre héritage, vous ne pouvez compter sur ces fonds pour vous en sotir, des fonds tout de même qui semblent servir de garantie.
Or, ces problèmes sont là, liés justement à un défaut d'expérience, ainsi qu'à une indisponibilité pour la chose de par votre situation d'étudiant, et sans doute de par votre personnalité.Et on comprend que ces fonds ne peuvent en fait vous aider. Le ton adopté sur ce forum pour vous répondre visait à vous faire prendre conscience des risques élevés, car nous sommes plusieurs à avoir compris que vous ne compreniez pas tout à fait les enjeux locatif.
Votre banque et votre AI vous ont fait signer n'importe quoi car ils ont vu que vous étiez sans expérience et probablement dans les nuages. Dans votre situation avec un apport important il eût été plus judicieux de vous orienter sur un bien moins cher, en RP ...
Chacun y va de ses conseils, certes, mais vendre vu la conjoncture, n'allez-vous pas vendre à perte ? une perte plus lourde que 87 euros par mois, + etc
Vouloir augmenter des loyers (ce que vous ne pouvez faire actuellement tant que votre locataire est là - ce n'est probablement pas un hasard si nous ne cessons d'attirer votre attention sur ce point)), c'est aussi de vous retrouver avec un locataire qui, au bout d'un certain temps risque de ne plus pouvoir payer régulièrement son loyer.
Ceci ne semble pas être une chose qui vous intéresse ou qui retient votre attention, vu que vous n'avez pas répondu à la question de savoir si votre gérance est assortie ou non d'une assurance loyers impayés... un point de détail essentiel, et surtout dans votre situation.... Un locataire qui ne peut plus payer son loyer (ex chomage, surendettement, etc etc) - ou ne le veut plus, ça peut coûter énormément au bailleur. Revendre votre bien dans ce contexte c'est extrêmement difficile : la décote seramassive, surtout de nos jours - en tous cas le risque est lourd.
Vous pensez que des textes de loi ça se révise... non ce n'est pas comme une leçon d'histoire. Il faut d"abord en comprendre le sens et le relier à des situations concrète, voir et saisir les enjeux locatifs qui soutendent un pb.
Alors j'avais besoin de savoir comment on a fait pour vous donner un emprunt dans votre situation sociale. Vous avez répondu et vous nous dites que la banque refuse de réviser le taux ou les mensualités.
Alors je vous conseillerai donc la chose suivante , tout en conservant votre gérance (je pense qu'actuellement c'est pour vous une sécurité): poursuivez sur votre idée de réduire - non pas le taux - mais les mensualités en faisant une ou des demandes, auprès de différents courtiers de rachat de crédit, si votre héritage vous a donné des fonds suffisamment importants. Vous pouvez faire pour commencer des simulations sur internet et voir si des établissements s'intéressent à votre dossier. Mais attention : c'est cher au final, et il y en a des bons et des moins bons. Si vous êtes elligible à un rachat de crédit immo vous devez faire attention aux conditions financières qui parfois sont très mauvaises, surtout actuellement. Le monde de la finance n'est pas bien beau et vous aurez en face de vous des gens qui tenteront de se payer au fort prix. Le côté glauque de la finance c'est ce qui se montre et arrive tout à coup quand les gens sont au bord du gouffre. Les alléchantes propositions souvent ne sont qu'alléchantes...
Avant de signer quoique ce soit vous venez nous en parler.
C'est bien sûr un simple conseil, à prendre ou à laisser . Le meilleur serait de vous trouver un job. |
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Résiliation du bail...motif légitime et sérieux?
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