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Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 19:18:26
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Bonsoir,
j'ai reçu 8 jours à peine après le contrôle des comptes par le CS un décompte des charges. Et je me pose 2 questions :
- Le décompte ne devrait-il pas avoir lieu APRES l'approbation des comptes
- L'approbation n'est-elle pas une prérogative de l'Assemblée Générale ?
Le problème c'est que plusieurs éléments sont litigieux et ont fait l'objet de remarques de la part du CS (notamment que soit produits certains justificatifs qui étaient manquants).
Au plaisir de lire vos avis.
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 13:20:34
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A mon avis, le décompte que vous avez reçu n'est que le PROJET de décompte soumis par le syndic et APRES contrôle et rectification par le Conseil Syndical.
Il va de soi que ce PROJET est soumis à AG pour APPROBATION.
Le CS ou le syndic aurait aussi pu ne pas vous le transmettre mais ils ont sans doute voulu bien faire par soucis de transparence |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 13:26:17
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| Les comptes doivent légalement être présentés après répartition (des excédents ou insuffisances, des consos d'eau...), mais la régularisation n'est exigible qu'après l'approbation des comptes par l'AG, d'où des modifications encore possibles lors de l'AG. |
Edité par - manech le 13 oct. 2008 13:29:25 |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 14:04:31
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Citation :
Initialement posté par benigne
A mon avis, le décompte que vous avez reçu n'est que le PROJET de décompte soumis par le syndic et APRES contrôle et rectification par le Conseil Syndical.
Il va de soi que ce PROJET est soumis à AG pour APPROBATION.
Le CS ou le syndic aurait aussi pu ne pas vous le transmettre mais ils ont sans doute voulu bien faire par soucis de transparence
Et non justement : c'est bien sous la forme d'une facture que celà a été adressé aux copropriétaires !
Et ce malgré le désaccord du CS sur certains points (je suis président du CS).
D'ailleurs je viens de recevoir le bulletin de l'ARC qui semble indiquer lui aussi que c'est anormal. Je vais étudier çà de près...
Merci de vos réponses. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 19:54:41
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| Effectivement certains syndics envoient "lappel de fonds" avant l'AG. C'est une erreur. Il suffit de ne pas payer en disant qu'on attend l'approbation des comptes. Meme si l'on paie tout de suite, on fera rectifier lors de l'AG, et le syndic devra faire une nouvelle régularisation. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 22:43:51
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 pardon, mais je n'ai pas bien compris de quel "décompte des charges"il s'agit, ni ce qu'est cet "appel de fonds" avant l'AG ....
Concernant les comptes du syndicat soumis à l'approbation de l'AG, ils sont susceptibles d'être modifiés, rectifiés par l'AG, laquelle n'est pas une chambre d'enregistrement.
Une petite fiche sur cette approbation des comptes :
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Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. Le CS devra notifier son avis au syndic validant ces factures..
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
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Ajout : le CS peut/doit donner son "avis" à l'AG sur toute question soumises aux voix, en particulier pour ce qui concerne les comptes qu'il a controlé. |
Edité par - gédehem le 13 oct. 2008 22:53:51 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 02:04:49
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on nous a fait le coup plusieurs fois de l'envoi avant l'AG : après on vous dit que lescomptes sont réddités et qu'il ne peuvent revenir en arrière
gedehem vos solutions sont idéales mais nous n'avons toujours pas réussi à faire corriger des comptes même les rares fois où l'on a pu mettre des réserves.
rares sont les syndics qui viennent avec les comptes ou même les factures, ne serait-ce que les litigieuses ....
bizarre de faire approuver des comptes et de ne pas en avoir le detail en AG
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Edité par - océan le 14 oct. 2008 02:34:34 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 08:25:03
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Ce n'est pas en AG qu'on controle les comptes ou vérifie les factures !
Il est évident que l'AG est appelée à se pronocer après que CS et copropriétaires aient procédé aux vérification, AG qui prend sa décision après compte rendu et "avis" du CS..
Ce sont les "controleurs aux comptes" ou les copropriétaires qui auront identifié les points litigieux.
Si ce travail amont n'a pas eu lieu, ou mal, voire empéché par le syndic, il est certain que l'AG ne peut se prononcer "en pleine connaissance de cause".
C'est une lacune de la loi de 65, (entre autres lacunes ) que d'être pour le moins "léger" pour ce qui concerne la présentation de pièces comptables à l'assemblée, alors que doivent être présentées les conditions essentielles des projets de contrats, marchés, conventions ...."pour la validité de la décision". |
Edité par - gédehem le 14 oct. 2008 08:31:25 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 08:41:41
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Je confirme cette pratique dans un grand groupe de présenter le solde de l'exercice avant l'AG, ce qui ressemble à une régularisation. C'est dommageable pour la compréhension des copropriétaires. Le résultat est "les comptes de copropriété, c'est compliqué, on n'y comprend rien", il alimente le désengagement des copropriétaires à s'intéresser à leurs affaires.
Cette année :
- le solde était un crédit pour les copropriétaires : il ne s'est donc pas agi pour le syndic de récupérer de la trésorerie avant l'heure,
- les comptes ont été approuvés avec des modifications : donc une 2ème régularisation à prévoir au prochain trimestre et doute sur distribution du relevé de dépenses correspondant pour que chacun puisse vérifier (puisque modif par rapport au relevé d'avant AG).
Cldt. 9720fm. |
Edité par - 9720fm le 14 oct. 2008 09:08:34 |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 10:10:56
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| Sauf erreur de ma part, en matière de copropriété il n'y a pas d'arrêté de comptes prévu par un organe compétent similaire à celui des société commerciales particulièrement celui des SA. Les termes d'arrêté des comptes cités dans les textes ne sont pas définis. Les opérations d'arrêté des comptes se situent entre deux dates, on comprend que les comptes de l'exercice clos ne peuvent être arrêtés instantanément et qu'un délai est nécessaire. Dans les sociétés commerciales à l'issue des opérations d'inventaire les comptes sont arrêtés c'est-à-dire figés en attente de validation par les associés, actionnaires, copropriétaires. On peut supposer que les comptes font l'objet d'un arrêté au cours d'une réunion avec le conseil syndical bien que cela ne soit pas mentionné dans la réglementation. En toute logique, l'AG n'étant pas un lieu de débat mais de vote, je vois mal comment elle pourrait conaitre des dépenses à rejeter ou accepter sans connaitre leur contenu. |
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Décompte des charges AVANT approbation ?
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