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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
 Posté - 20 oct. 2008 : 10:00:18
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Clovis1er , tu peux envisager de monter une sarl de famille dans un souci de transmission.
De fait tu peux vendre ton bien à ta sarl ( location en meublé possible à la différence de la SCI )
Pas de problème pour la vente , elle devrait être rapide...car tu es vendeur en nom propre et acheteur en personne morale.
tu mets en place pour l'achat un credit ( in fine ) qui te permet de défiscaliser un maximum en déduction.
Tu passes tout tes frais en réel et tu payeras les impots sur le bénéfice qui devrait être mimine.
Ensuite avec les fonds récupérer , tu peux envisager d'autres achats à crédit sur des durées courtes que tu finances en partie avec tes 60000 - 70000 €uros issues de la vente.
Si tu achetes via la SARL et que tu atteint 23.000 euros alors tu peux passer en LMP ( Nombreux posts sur le LMP )
Tu te retrouveras ainsi dans 8 à 10 ans avec plusieurs biens payés.
Par cette méthode tu peux repartir sur des bases d'investissements plus saines.
Renseigne toi auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine
Philippe
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 20:22:43
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Bonjour à tous et toutes,
Effectivement l'achat à crédit est plus intéressant, mais vous omettez le coût du crédit (taux de + de 5% aujourd'hui), soit 33874 euros de coût du crédit sur 15 ans (base de 80000 euros).
L'usage du crédit était intéressant quand le taux était au plus bas et que celui-ci permettait de rembourser le bien à partir des loyers avec un logement qui prennait chaque jour plus de valeur (si l'endroit était choisi avec soin).
Pensez que le placement en assurance -vie est meilleur est me semble t'il une absurdité, car les rendements des principales assurances vies se font à partir des actions en bourses. Pour les autres, les taux ne dépasseront pas 4% cette année, soit au plus 2 à 3% avec une inflation réelle à plus de 3% cette année.
En fait, à vouloir gagner trop on finit par tout perdre, à l'instar des boursicoteurs.
En ces temps d'incertitudes, il vaut mieux des placements fiables. L'immobilier est le placement des français car malgré les crises, il revient toujours à un niveau correct, à partir du moment ou l'on n'est pas trop gourmand en rendement et défiscalisation extrême(les placements type robien, borloo, ne sont établis que sur des rendements statistiques, donc illusoires). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 20:29:36
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1/ L'achat à crédit est toujours meilleur car:
11/ Il permet une mise de base de moins de un dizième du prix d'achat, c'est cette mise de base qu'il faut suivre, pas le prix d'achat.
Si le bien vaut 100 000 euros et se revend 110 000 euros au bout de vingt ans, dans un achat a crédit, vous misez 10 000 euros et revendez 110 000.
Il faut calculer bien entendu les flux, et dans un achat a crédit, ce sont les flux qui importent, pas la spéculation sur le prix de vente
12/ Les intérêts sont déductibles.
13/ on ne peut pas dire que l'achat a crédit n'était intéressant que lorsque les crédits étaient faibles, c'est oublier qu'il s'agit d'une opération double, j'achète un crédit et j'achète un bien.
Le bien a aussi son mot a dire.
2/ Les assurance vies en euro ne doivent pas leur rendement aux actions, ou alors il faut oublier ces AV-la. Mais la référence est en effet autour de 4,25%, ce qui n'est pas négligeable quand même.
3/ Citation :
En ces temps d'incertitudes, il vaut mieux des placements fiables. L'immobilier est le placement des français car malgré les crises, il revient toujours à un niveau correct,
Désolé, je ne vous suit pas, c'est l'argument des agences et des constructeurs, mais c'est évidemment faux.
Un placement qui fait -30% en 5 ans n'est pas fiable, du moins pas plus que la bourse.
4/ Quel est le problème d'être gourmand en rendement, je ne comprends pas du tout.
A mon avis il faut surtout éviter d'acheter des rendements fiables, et non pas éviter d'acheter des rendements forts  . |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 22 oct. 2008 20:34:38 |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 12:05:50
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Bonjour,
Clovis 1er, la question de la rentabilité tient à plusieurs points :
montant du loyer et charges locataires
- Montant des charges propriétaires et locataires payées
- Montant du foncier
- montant impôts dû sur la location.
= bénéfice
Ensuite tu fais la différence en % entre le prix d'achat et le bénéfice
En fonction des biens , je tourne entre 4 et 5,5 % de rentabilité.
Cette rentabilité est très variable en fonction de la valeur d'achat du bien et du loyer pratiqué , normal...
La rentabilité est une chose mais ne pas oublier que l'achat du bien est payé par le locataire.
Le calcul de rentabilité est une piste pour conserver les biens les plus intéressant en location et d'envisager la vente à la fin du crédit des biens moins intêressant.
Philippe
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 16:06:57
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Bonjour à tous et toutes,
Le coût du crédit doit être pris en compte sur un aspect purement financier. + de 30000 euros de coût du crédit pour un achat de 80000 euros. En fait, le bien vous coutera réellement en fait 110000 euros. Le calcul du rendement net-net est nécessaire pour voir le bénéfice réel de l'investisseur. Si votre bien ci-dessus ne vaut plus que 100000 euros dans 3 ou 4 ans, il me semble que vous aurez perdu de l'argent ou sans perte vous n'aurez rien gagné.
Pour l'assurance vie, je pense qu'il s'agit du taux de 4,25% hors frais de gestion et impôts, donc comme le livret A avant le 01/02/09. Cela n'est donc guère plus rentable qu'un bien immobilier et comme le taux du livret A, vous n'êtes pas à l'abri du changement de la règlementation.
En fait, tout est question de mesure dans les investissements à faire.
Cordialement.
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 16:42:45
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Bonsoir,
Je ne suis pas d'accord avec toi Toupi971 ( Dom Tom ?? )
Le bien t'aura couté le montant des impôts découlant des revenus locatifs et impôts fonciers et le cout des charges propriétaires.
Même si tu empruntes 80.000 + 30.000 =110.000 d'emprunt lorsque tu revends même à 80.000 tu as gagné.
Il faut bien entendu que le loyer couvre le crédit et même un peu plus.
Dans l'immobilier , c'est bâtir un patrimoine avec patience dans le temps.
Quand je parle de revente , c'est pour des biens déjà payé dont la rentabilité est faible.
Philippe
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 15:48:16
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Bonjour à tous et toutes,
En réponse au post de philippe30, je pense qu'avec un emprunt de 110000 euros pour un bien vendu 80000 euros, tu dois avoir au moins lors de la vente fait plus de 30000 euros de bénéfice (déduction faite des charges, impôts, travaux etc..).
Pour un loyer qui couvre le crédit, je pense qu'avec les taux actuels et l'assurance, je pense que le loyer sera forcément en dessous du crédit (assurance incluse), sauf à financer le bien par un fort apport personnel et un petit crédit. Mais là, revers de la médaile, c'est la taxation des revenus fonciers (impôts+taxes).
D'accord avec toi, qu'un patrimoine immobilier est un investissement à long terme (+ de 10 années à minima), c'est bien pour cela, qu'il ne faut pas forcément chercher le taux de rentabilité le plus élevé, mais plutôt l'état du bien et sa situation. Un bien dans un endroit judicieux avec des équipements (transports, écoles, commerces) est sans doute la clé du succès de l'investissement, non seulement par une location aisée mais aussi une revente à un prix correct.
En réponse à Phillipe30, j'habite dans un DOM (971=Guadeloupe) et constate que la défiscalisation Girardin fait grimper le prix des biens immobiliers.
Cordialement. |
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