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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 16 oct. 2008 : 12:36:57
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Mes deux dernières lignes se retrouvent en plein milieu
Soyez aimables de corriger.
Je crains de tout effacer en corrigeant moi-même ... les "ans en sont la cause" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 14:48:10
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Je suis remonté à la bonne source pour trouver le raisonnement d'Oxymore : Citation :
Donc si l'AG n'a pas voté le budget de l'année N durant l'année N-1, le syndicat peut fonctionner pendant au plus 6 mois sur le BP N-1.
Il doit donc, au plus tard, voter le budget de l'année N, 6 mois aprés la cloture des comptes de l'année N-1
Il faut bien poser le problème
N-1 exercice précédent = 2006
N exercice clos = 2007
N+1 exercice en cours = 2008
N=2 exercice futur = 2009
L'article L 14-1 dit qu'une AG doit être tenue au cours du premier semestre 2008 (N+1) pour adopter le BP 2009 (N+2). Pas d'autre interprétation possible. Il suffit de lire les annexes comptables.
L'article D 43 nous place en 2009.
Il rappelle d'abord que le budget 2009 devait être voté avant le 01/01/2009. Il semble laisser place à la validité d'un vote du BP 2009 en novembre 2008. De fait, on sait bien qu'il y a des votes tardifs et la loi ne prévoit pas la nullité de plein droit d'un tel vote.
Il traite ensuite du cas dans lequel le BP 2009, de fait, n'a pas été adopté en 2008.
1 > Une première condition : si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne.
2 > Il permet alors au syndic d'appeler une provision au 01/01/2009 et une autre au 01/04/2009, chacune égale au quart du BP de 2008
3 > sous une seconde condition : le syndic doit avoir reçu préalablement de l'assemblée générale l'autorisation de recourir à cette procédure.
Pour le 1 : On se trouve en 2008. Si on se trouvait en 2009, le texte aurait été " si le budget prévisionnel n'a pu être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne "
Il faut un motif. Le premier qui vient à l'esprit est que l'assemblée n'a pas approuvé les comptes de 2007 et qu'il y a suffisamment de bazar pour qu'il apparaisse prématuré de voter le budget 2009 ". Une autre raison peut être : on a décidé de changer de mode de chauffage et on n'a pas encore des éléments précis sur le coût de nouveau système, ou bien la gardienne va prendre sa retraite en février 2009 et on ne connait ni le coût du départ à la retraite si celui d'une entreprise chargée de la remplacer.
Pour le 2 : pas de problème
Pour le 3 : L'assemblée tenue en 2008 qui estime impossible de voter le budget 2009 doit également autoriser le syndic à utiliser le dispositif de secours. Il pourra ainsi effectuer l'appel au 01/01/2009 pour un quart du BP 2008, et même celui au 01/04/2009 si l'assemblée 2009 n'st tenue que courant avril voire plus tard.
Une assemblée générale ne saurait autoriser le syndic à utiliser chaque année le dispositif de secours. Si personne ne renâcle, comme toujours, ce fonctionnement irrégulier pourra se poursuivre. Mais si un copropriétaire demande l'annulation de la décision, il l'obtiendra sans difficulté pour violation de l'article 14-1.
L'autorisation donnée par l'AG est unique et spéciale, tant pour le motif que pour l'exercice concerné.
Oxymore ajoute : Quant à moi, je maintiens mon analyse. l'article 14-1 fixe une limite à l'appobation du budget N et non N+1
Comme je le fais souvent, Oxymore, prend N pour N+1, il faut donc lire pour respecter les tableaux : Citation :
Quant à moi, je maintiens mon analyse. l'article 14-1 fixe une limite à l'approbation du budget N+1 et non N+2
Comment interpréter cette affirmation ? Faute d'avoir été voté en 2008, le BP 2009 doit au moins être voté dans le cours du premier semestre 2009 ?
Celà est hautement souhaitable puisque le syndic ne pourrait rien appeler au 01/07/2009.
Mais ce n'est pas ce que dit l'article 14-1, alors surtout que le législateur de 2000 ne connaissait pas l'innovation de l'auteur du décret.
De plus la loi prend comme acquis le respect de l'obligation de tenir une assemblée au moins chaque année.
Il faut noter que les auteurs ne se passionnent pas pour cette question  ; on ne trouve pas grand chose dans les bouquins, sauf que le budget 2009 doit être voté en 2008, mais qu'il y a un dispositif de secours. Voir toutefois la " comptabilité pour tous " de l'ARC page 295 sous la réserve qu'elle semble admettre une décision " perpétuelle " à inclure dans le règlement de copropriété. Celà ferait une clause nulle. Pour le reste, nous sommes en accord.
Et aussi Picault La comptabilité ... p 73 et ss.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 15:40:32
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N quoi ?
"Pourquoi faire imple alors que c'est mieux de compliquer ..."
Je partage tout à fait l'avis d'Oxymore !
L.art.14-1 ne précise pas du tout que l'AG 'N' 2008 doit adopter le BP N+1 2009 !
Il indique simplement que :
"L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent."
On ne peut dire que le BP dont il s'agit est celui de N+1.
Il s'agit à l'évidence ici de voter le BP de l'exercice en cours N, pas un autre.
Dans le cas contraire, ce délai de 6 mois ne serait pas imposé, le BP de l'exercice suivant N+1 pouvant être voté en octobre ou novembre.
Il n'est pas d'autre interprétation possible sauf à inventer des choses qui ne sont pas !
2 années plus tard est introduit D.art.43, qui impose un vote préalable du BP avant le début de l'exercice !
Ici aussi, sauf à inventer des choses qui ne sont pas, rien n'indique que ce vote préalable doit intervnir 2, 4, 6 ou 8 mois avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Vouloir introduire un cadre ou une restriction quelconque n'a aucun sens.
Il n'est rien dit ici d'un vote tardif, qui peut donc intervenir à tout moment AVANT le début de l'exercice suivant !
Une AG le 28 décembre 2008 destinée à adopter le BP 2008 est tout à fait valide !
D.art.43 institue une solution dérogatoire permettant à l'AG, qui estime impossible voire déraisonnable de voter une BP 2009 sérieux en avril 2008, d'adopter une modalité particulière destinée à rendre liquide la provision des 2 premiers trimestres de l'exercice suivant.
L'affaire est donc toute simple !
Sauf encore à inventer, rien n'encadre cette possibilité, aucune restriction n'étant apportée.
L'AG peut valablement instituer cette modalité, qui sera permanente sauf à être modifiée plus tard par une autre AG !
On a ici le même principe que pour la dispense D.art.29.1.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 15:50:59
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Je crois que la divergence d'analyse vient du la notion d'exercice précédent.
Si l'on considère que l'exercice précédent est celui clos et approuvé ou si c'est celui qui est clos et à approuver.
Dans le premier cas, suivant l'exemple de JPM, 2006 serait effectivement l'exercice précédent et dans ce cas le Bp 2008 aurait du être approuve avant le 30/06/07.
Par contre, et je me base sur ce principe, si l'on considère que l'exercice précédent est celui qui est clos et à approuver alors le Bp2008 devra être votée au plus tard avant le 30/06/08 dans la mesure ou l'exercice précédent est celui de 2007 et non 2006.
Ce qui n'empèche nullement de voter le Bp2008 avant le 1er janvier 2008. |
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niko
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559 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 15:54:46
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oxymore;
Si vous avez lu mon dernier post, j'espère que vous aurez pu y mettre de l'ordre.
A propos de votre question concernant "nos expériences en justice", j'ai retrouvé le lien auquel je faisais allusion:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42282&whichpage=2
En 3ème page, vous y trouverez la raison de nos craintes.
JPM;
Citation :
Une assemblée générale ne saurait autoriser le syndic à utiliser chaque année le dispositif de secours.
Comment le démontrer logiquement à partir de l'article 14-1 ?
Simple curiosité, car chez nous, même une chatte n'y retrouverait pas ses petits !!!
Il faudrait un smil "grince des dents"
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:16:57
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A partir de L.art.14-1 c'est impossible, puisque la procédure est prévue par D.art.43.
La restriction que fait JPM "l'AG ne saurait ....." n'est étayé par aucun élément, une autorisation faite au syndic pouvant valablement être permanente jusqu'à ce qu'une autre AG en décide autrement .
J'ajoute, car c'était la question initiale qu'il ne faut pas perdre du vue  , que le délai de 6 mois dont il s'agit ne concerne QUE le vote du budget prévisionnel de l'exercice en cours et non de l'approbation des comptes de l'exercice écoulé.
Selon D.art.43 le BP d'un syndicat pouvant valablement être adopté 8 jours avant le début de l'exercice qu'il concerne, comme peut être utilisé le système dérogatoire, le délai de 6 mois est vidé de son sens.
De ce fait, aucun texte ne précise quand l'AG destinée à approuver les comptes devra se tenir (sacré rédacteurs qui ne savent pas ce qu'ils font  !).
De ce fait les copropriétaires doivent imposer au syndic la tenue de l'AG annuelle destinée à approuver les comptes au maxi 3 ou 4 mois après la fin d'un exercice comptable. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:35:36
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Si vous voulez bien reprendre les annexes comptables, vous constaterez que le budget prévisionnel en cours voté est N + 1
Pour les assemblées tenues en 2008 :
elles approuvent les comptes de N = 2007
elles votent le budget prévisionnel de N + 2 = 2009
J=C'est pourquoi j'ai pris la peine de caler les références.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:36:04
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Niko, j'ai regardé votre sujet.
Dans la mesure ou je n'ai pas compris ce que vous vouliez obtenir, j'ai du mal a suivre.
Par contre, les motivations n sucite pas de remarques particulière.
Ensuite qui a fait désigne l'huissier sur requète ? le syndicat ou quelques propriétaires ?
L'huissier présent à l'AG a du certifier le PV.
Franchement sans connaitre les observations de l'un et l'autre et votre attente, c'est difficile d'avoir un avis.
Sur l'interprétation que l'on peut faire des articles de la loi de 65
il y a aujourd'hui environ 5000 ou 6000 arrêts de le cour de cass en matière de copropriété. c'est le signe que même les magistrats ont des interprétations différentes de la loi de 65. Et même cette jurisprudence connait des évolutions. |
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Benilde
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 21:53:56
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Citation :
Initialement posté par Benilde
Bonjour.
La date de fin de l'excercice comptable étant le 31/12, quand est la limite de la tenue de l'AG ???? 6 mois au plus tard ???
- Est ce une faute professionnelle de la part du syndic, si celui ci attend 10 mois avant de convoquer une AG ??
- Peut-on en profiter pour le virer, pour cette malveillance, voulue dans notre cas ????
- En vertu de quel article et de quelle loi si on peut.
Merci pour vos réponse.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 21:56:21
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Benilde, comme répondu + haut c'est aux copropriétaires d'exiger la tenue de l'AG au plus tot.
Que fait ou dit le CS dans cette affaire |
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Benilde
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 22:08:36
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Loupé sur la réponse, cliqué trop tôt.
on comprend mieux que des procès soient aussi longts quand on interprete autant de réponse.
rappelons ma question;
- Est ce une faute professionnelle de la part du syndic, si celui ci attend 10 mois avant de convoquer une AG ??
- Peut-on en profiter pour le virer, pour cette malveillance, voulue dans notre cas ????
- En vertu de quel article et de quelle loi si on peut
Le syndic hier à répondu qu'une AG se tenait effectivement dans les 6 mois après l'excercice comptable, texte de loi ou pas, on s'en fiche.
Etait-il en faute grave, et pouvions nous le virer, révoquer, souquer, mettre à la porte, sur ces faits, eh bien non !!!!! réponse de l'avocat aujourd'hui, non !!!! non !!! et re-non !!!!!
relisez ma question, pouvons faire virer ce syndic sur ces faits, c'est non et non recevable de la part du tribunal de Créteil.
Les textes de lois recevables vont plus loin que votre interprétation, celle ci est beaucoup plus souple, et ses intervenants beacoup plus compréhensibles.
AG d'hier, exercice comptable 2008 n+1 vu et accepté
n+2 revu à la baisse, des travaux important ayant été voté et apportant une économie d'énergie importante le n+2 a été vu à la baisse à l'unanimité, l'AG a accepté cette baisse sans brochée (Elle aurait été vraiment trompette de ne pas accepter).
vos raisonnement vont beaucoup trop loin, merci pour vos réponses, elles m'ont apportées une certaine forme de lucidité que la loi s'interprete. |
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Benilde
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 22:18:24
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Citation :
Initialement posté par Benilde
Merci pour cette réponse si rapide.
L'AG aura lieu demain 15/10, ce syndic (Foncia) n'a pas dénié nous retenir le changement de syndic, je ne suis que membre du CS, la présidente brille par sa disparition permanante, et de plus nous avons un copro majoritaire (50% des tantièmes).
Que lisez-vous sur le CS ?? elle brille par son inexistance, qui détient le pouvoir, un proprio qui détient 50% des tantièmes et devient majoritaire avec deux procurations, vous lisez ????
On veut juste des conseils, pas des interprétations de loi, il existe des plaidoiries dans les tribunaux pour des clowns en noir et blanc.
vous vannez ceux qui ne connaisent pas la loi de 65/67 SRU, en trois réponses et celle de Oxymore j'ai compris le bien et le mal de l'article 14 et du D43, deux contradictions de loi.
merci je continue à vous lire |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 22:44:13
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Un pdt de CS peut être révoqué de sa fonction et remplacé par un autre à tout moment. Il suffit que la majorité des conseillers le décide. Quid chez vous ?
Un copropriétaire majoritaire ne peut voter avec plus de voix que tous les autres. Quid de ces 2 copropriétaires qui lui donnent mandat ?
Pour votre AG, aucun texte ne précise quand doit se tenir l'AG annuelle destinée à approuver les comptes.
Le syndic est-il en faute ? Non, il n'y a pas "faute".
C'est au copropriétaires d'imposer la tenue de l'AG dans un délai raisonnable, au besoin par l'adoption d'une résolution dans ce sens.
Cependant il convient de vérifier la durée du mandat du syndic, sa date échéance. Si le mandat est de 3 ans, c'est 3 ans date à date sans un jour de plus ! A quelle dat a été désigné votre sydic, pour quelle durée ?
Car si l'AG est trop tardive il se peut que son mandat soit échu ...
Par exemple, s'il a été désigné en mai 2005 pour 3 ans, son mandat est échu depuis mai 2008. Il n'y a plus de syndic, l'AG de novembre convoquée irrégulièrement par une personne n'ayant pas qualité.
On "vire" un syndic (révocation) qui est en cours de mandat. C'est comme pour un licenciement, il doit être dument motivé.
Si le mandat du syndic est arrive à échéance et que l'AG est appelée à le désigner, le fait de ne pas le désigner "à nouveau" n'est pas révocation ni "virage".
Il n'est pas désigné, point final.
Cependant la candidature d'un autre syndic doit être prévue, son projet de contrat joint à la convocation.
Faute de ne pas désigner à nouveau le sortant et de ne pas avoir un autre candidat, vous serez contraint de demander au juge la désignation d'un syndic provisoire suivant la procédure prévue par D.art.46.
Sans polémiquer ou enfiler des perles, on peut aussi donner des conseils ... que vous semblez déja avoir .. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 09:59:29
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Benilde, a aucun moment nous n'avons "vanné".
Notre but, et même si nous avons des interprétation différentes, est de vous donner le meilleur conseil possible pour éviter le recour à un "bavard".
Comme vous le montre G2M par sa réponse, tout est intimement inbriqué dans la loi de 65.
Vous dites qu'un copro détient 50%. est ce 50% ou plus ?
Si c'est plus, ses voix sont ramené "a la somme des voix des autres copropriétaires" du syndicat, si c'est 50% non. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 19 oct. 2008 : 01:42:46
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oxymore, j'avais bien précisé dans le sujel dont j'ai donné le lien:
Citation :
Nous avions demandé l'annulation qui avait "réélu" le syndic par anticipation et élu le CS avec un retard de 3 mois.
et que "nous avions un huissier présent sur ordonnance".
Nous avons été débouté de notre demande d'annulation car le magistrat n'a pris en compte que le constat de l'huissier du syndic, constat fabriqué, de toute évidence, après avoir eu connaissance du constat de l'huissier désigné par le TGI à notre demande. Ce afin de prendre systématiquement le contre pied des observations gênantes de son confrère.
L'huissier mandaté avait nettement démontré le "bidouillage" de la feuille de présence largement émargée bien avant l'heure où nous avons eu accès à la salle de réunion de même pour la distribution des nombreux pouvoirs favorables au syndic. Mais il serait trop long de vous expliquer en détail.
Incident à la fin: le syndic a voulu empêcher notre huissier de prendre copie de la feuille de présence et des pouvoirs, ce qui faisait partie de la mission donnée par le TGI.
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oxymore
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835 réponses |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 16:09:23
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D'oxymore
Citation :
Vous avez été mal conseillé.
Certes, notre avocat était un peu jeunot pour affronter un procédurier de haut "vol". Et il n'y a pas qu'à Nice que de drôles de choses se produisent
Nous en avons changé pour l'appel. On verra !
Etonnant, tout de même, que le constat d'un huissier mandaté par le TGI ne soit pas pris en considération par ce même TGI.
Du coup, pour l'instant, nous préférons nous passer de la justice, la notre suffira: démontrer aux autres copro les risques que nous courons, en espérons qu'ils seront assez intelligents pour le comprendre, à moins qu'ils attendent de ne pas avoir de chauffage, plus d'eau au robinet, et 3 ou 4 procès intentés par les entreprises en mal de règlements de factures... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 17:25:16
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A noter que dans le projet de loi Boutin, un article (ou amendement, je ne sais plus) prévoit qu'un syndicat pourra faire l'objet de mesures d'assistance dès lors que total des provisions et charges impayées aura atteint 25 % du montant du budget prévisionnel.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 00:23:00
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Citation :
A noter que dans le projet de loi Boutin
Espérons qu'elle y mettra une condition:
"Que les syndics respectent les lois de la copropriété"
Et qu'elle y ajoutera des sanctions bien précises et surtout applicables pour les pro et non pro qui se croint tout permis dans la mesure où les lois actuelles le leur permettent |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 00:38:54
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| Après ce qu'elle a déclaré lors d'une assemblée d'une des organisations professionnelles à propos de ces pôôôôvres syndics injustement mis en cause par les copropriétaires en général et par une de leurs associations en particulier, vous pensez bien qu'il ne saurait en être question ! |
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Fin exercice comptable et tenu d'une AG.
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