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Suite à un nouveau PLU adopté en 2005, notre terrain de 1 hectare 2 est devenu constructible. Nous l'avons divisé en 4 terrains bornés et notre père a fait l'année dernière une donation partage à ses deux enfants (mon frère et moi, chacun héritant de 2 terrains non contigus). Chacun des 4 terrains a obtenu un CU le 18 décembre 2007, valable pendant 18 mois. A ce jour, 3 terrains sur 4 ont été vendus et leurs nouveaux propriétaires ont obtenus leur permis de construire.
Le problème est que le PLU en question vient d'être cassé, suite à un procés qui opposait une association de quartier à la mairie. Les motifs en sont "insuffisance de précision sur les aménagements prévus en terme de voirie dans certaines zones concernées, en particulier un espace de plusieurs hectares situés sur la commune (à 2 km environ de notre terrain) et qui prévoyait un lotissement de 35 maisons. Pour les 3 terrains qui ont déjà obtenu leur permis de construire, il n'y a pas de problème les travaux de construction ont démarré.
Ma question concerne le 4 ème terrain qui m'appartient : Le certificat d'urbanisme me protège t'il pendant sa durée de validité ? La mairie me laisse entendre qu'elle ne délivra plus de permis de construire avant qu'un nouveau PLU ne soit adopté. Or, cela risque de prendre plusieurs mois et dans le nouveau PLU, les règles d'urbanisme seront surement modifiées et la surface minimale des terrains à batir actuellement de 2500 M2, pourrait par exemple être augmentée à 3000 M2 (l'objectif étant de limiter le nombre de maisons sur la zone). Dans ce cas, mon terrain ne sera plus constructible puisqu'il en fait 2700M2.
Ce terrain est actuellement à vendre mais je doute fort qu'il intéresse un acheteur dans la période actuelle. L'avenir étant très incertain, je voudrais donc savoir si j'ai intérët à déposer un permis de construire maintenant en mon nom et si la mairie est en droit de me le refuser au motif que le PLU a été rompu. Autrement dit mon CU est-il encore valable et est-ce que je peux obtenir un permis de construire avant le nouveau PLU ?
si l'ensemble du PLU a été annulé -et pas uniquement une partie ne concernant pas votre secteur, votre CU n'a plus de valeur : il est en effet fondé sur des dispositions déclarées illégales par un juge et ne peut donc justifier la délivrance par l'administration d'une autorisation qui serait , elle, fondée sur des dispositions illégales (Cour administrative d'appel de Bordeaux, 2e chambre, du 31 mai 1994, 94BX00257, inédit au recueil Lebon).
en fait , le CU n'est pas annulé mais il ne permet pas l'obtention d'un PC...
attention, c'est un avis, pas une certitude...
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 oct. 2008 20:05:17
Merci pour votre réponse rapide. Le PLU a bien été annulé dans son ensemble. Que dois-je faire ? j'en déduis que je n'ai pas d'autre choix que d'attendre le nouveau PLU...Est-il possible que ce nouveau PLU impose des surfaces de terrains supérieures à 2500 M2 alors que lorsque nous avions divisé le terrain en 4 lots pour faire une donation partage, nous avions préalablement consulté la mairie pour valider le projet de division ? Le nouveau PLU pourrait-il prévoir des dispositions particulières pour cette petite zone (qui est différente de celle du projet de lotissement qui a conduit à l'annulation du PLU) ?
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en fait , le CU n'est pas annulé mais il ne permet pas l'obtention d'un PC...
Je confirme ayant été malheureusement concerné il y a quelque temps et ayant fait des recours en pure perte. La justice refuse de considérer même sous le chapeau de l'arrêt Ternon qu'un CU puisse donner des droits illégaux. Un point de vue qui peut se défendre dans l'intérêt collectif mais qui est très injuste quand on sait qu'une autorisation de lotir elle est valable. Et encore plus injuste si son obtention était une condition suspensive de la vente d'un terrain : n'étant pas annulé mais sans effet, impossible d'annuler la vente.
Un seul recours assez aléatoire éventuellement possible : contre la Mairie pour le préjudice subi si l'obtention du CU avait été à l'origine de l'acquisition du terrain - ce qui n'est pas votre cas. Possible notamment car le CU présente des informations de nature à induire en erreur sur les droits qu'il donne.
Une piste : mon maire conscient des préjudices subis par une annulation sans rapport avec les terrains concernés a choisi de redonner dans le nouveau projet de PLU les droits à construire s'ils étaient au moment de l'annulation validés par un CU ou un PC.
Je suis actuellement bloquée car le PLU a bel et bien été annulé et mon terrain est redevenu non constructible. Plutot que d'attendre un nouveau PLU (à l'étude), ce qui va prendre de nombreux mois ou années, une possibilité serait de faire pression auprès de la mairie pour qu'elle modifiée l'ancien POS (qui sapplique aujourd'hui) pour rendre la zone sur laquelle se trouve mon terrain, constructible. En fait je ne suis pas seule dans ce cas car sur les 4 terrains initaux, seuls 2 avaient obtenus un permis de construire avannt l'annulation du PLU. Il y a un acheteur qui a commis l'imprudence de ne pas conditionner la signature de l'acte définitif à l'obtention de son permis de construire (il pensait construire plus tard). Dons nous sommes 2 à vouloir faire pression auprès de la mairie en demandant la modification du POS sur la zone nous concernant. Est-ce réaliste ? quelles sont nos chances ? Merci pour votre réponse
vous avez vos chances car la responsabilité financière de la commune est engagée : indiquez au maire que si aucune mesure rapide n'est engagée, vous envisagez sereinement d'attaquer la mairie en réparation pour le dommage occasionné, à l'occasion de cette annulation, par le CU accordé sur un fondement illégal.
si en plus le CU a été accordé alors que le PLU était déjà au tribunal, vos chances augmentent...
mais il faut déterminer si c'est une modification ou une révision simplifiée qui permettra cette opération.
cordialement Emmanuel Wormser
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PLU rompu - validité CU ?
Forum fermé
Posté - 15 oct. 2008 : 16:12:17
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