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radial
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 Posté - 16 oct. 2008 : 19:16:47
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Bonjour,
Mon propriétaire m'à signifié un congé de reprise por habiter via huissier il y a qq mois, toute la procedure a été respectée, j'ai heureusement grâce à mon réseau trouvé un autre logement. J'ai constaté que mon ex proprio a remis le logement sur le marché et l'à reloué avant mm la fin du congé.
Ayant ete hyper ennuyé,cela m'à créer des frais,mon nouveau loyer est plus élevé que l'ancien,etc... comment agir?? merci
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seunam789
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Posté - 16 oct. 2008 : 19:37:18
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Citation :
Initialement posté par radial
Bonjour,
Mon propriétaire m'à signifié un congé de reprise por habiter via huissier il y a qq mois, toute la procedure a été respectée, j'ai heureusement grâce à mon réseau trouvé un autre logement. J'ai constaté que mon ex proprio a remis le logement sur le marché et l'à reloué avant mm la fin du congé.
Ayant ete hyper ennuyé,cela m'à créer des frais,mon nouveau loyer est plus élevé que l'ancien,etc... comment agir?? merci
Peux tu nous préciser si il sagit d'un bail dit "nu" ou "meublé" les lois sont différentes dans chaque cas.
De toute façon si le congé t'a été donné avec comme motif la reprise du bien pour que le proprio ou l'un des membres de famille l'habite, il faut dans ce cas qu'il y réside belle et bien.
Dans ce que tu viens de nous dire ce n'est pas le cas puisqu'il l'a remis sur le marché.
Donc tu peux engager une procédure judiciaire à son encontre. Cela aura pour effet soit que tu réintègres l'appartement avec une reconduction du bail.
Soit demander des dommage et intérêts plus le remboursement des frais lié à ton nouvelle appart.
D'autre part tu mentionnes la signification par voie d'huissier. Vérifie que le proprio ne t'a pas facturé ses honoraires. Cela est interdit. C'est au proprio d'en supporter la charge. |
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seunam789
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seunam789
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Posté - 16 oct. 2008 : 19:45:34
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Voici la partie qui t'intéresse
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Article 15 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Bonne lecture lol |
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 19:53:32
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Voici une source supplémentaire qui vient confirmer mes propos 
Source : Avocat Lyon ( 26/08/08 )
Contrôle a posteriori du congé
Congé pour reprise du bailleur loi du 6 juillet 1989
L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre son logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Rappelons que ces dispositions visent essentiellement les contrats de location portant sur des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.
Comment vérifier que le congé pour reprise délivré par le bailleur à son locataire est régulier ?
Le contrôle du caractère frauduleux est réalisé a posteriori : Le juge dispose d'un pouvoir de contrôle a posteriori, qui lui permet d'annuler le congé pour vice de forme ou de fond s'il apparaît que la reprise a été exercée en fraude des droits du locataire.
Les décisions sont nombreuses en ce sens.
Un congé aux fins de reprendre pour habiter peut par exemple être annulé, alors que libéré, le local a été mis en vente.
La Cour d'Appel de NIMES dans un arrêt du 15 janvier 2008, Jurisdata 2008-358008 donne une précision importante permettant de savoir à quel moment faut-il se placer pour contrôler la réalité de la reprise des lieux par le bailleur.
Les faits étaient les suivants : Un bailleur avait délivré un congé pour reprise à sa locataire. Le Tribunal d'Instance de NIMES, saisi par la locataire avait jugé le congé frauduleux et condamné le propriétaire à lui verser 5 000 € à titre de dommages et intérêts.
La 2ème Chambre, Section A, de la Cour d'Appel de NIMES, saisie par le bailleur condamné, a confirmé dans son arrêt du 15 janvier 2008 le jugement contesté.
Les Magistrats de la Cour ont tout d'abord rappelé que le congé pour reprise destiné à l'habitation par le bailleur pouvait donner lieu à un contrôle a posteriori.
Ils ont ensuite constaté que le bailleur avait laissé s'écouler plus de 10 mois sans motif avéré sans engager les moindres travaux dans le logement occupé précédemment par la locataire.
Le critère d'appréciation de la fraude est donc le suivant : Doit être considéré comme frauduleux le congé pour reprise non suivi dans un bref délai d'une reprise effective des lieux ou a minima de la réalisation de travaux nécessité pour la reprise.
La Cour ajoute que le « bref délai » doit s'entendre de quelques semaines à quelques mois. En l'espèce un délai de 10 mois s'était écoulé depuis le départ du locataire sans engagement de travaux par le bailleur lequel devait réaliser des travaux d'adaptation du logement nécessité par l'état de santé de son épouse.
Notons que la réparation du préjudice du locataire évincé frauduleusement est réparable en dommages et intérêts (frais consécutifs à un déménagement et surcoût de loyer...) et ne peut consister en une réintégration dans le local d'habitation.
Cécile NONFOUX lyon avocat 26.08.08 |
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radial
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 20:14:00
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Merci de vos réponses, Il sagit d'un bail pour un logement loué "nu".
Je n'ai pas encore réagi, preferant me renseigner avant d'engager des demarches.
En ce qui concerne le "constat" comment faire, un simple coup d'oeuil (sonneries BàL compteurs) suffit il?
a qui s'adresser?
Merci beaucoup |
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 20:48:54
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Citation :
Initialement posté par radial
Merci de vos réponses, Il sagit d'un bail pour un logement loué "nu".
Je n'ai pas encore réagi, preferant me renseigner avant d'engager des demarches.
En ce qui concerne le "constat" comment faire, un simple coup d'oeuil (sonneries BàL compteurs) suffit il?
a qui s'adresser?
Merci beaucoup
Tu peux le faire constater par huissier par exemple.
As tu par exemple une annonce de ce bailleur pour remettre l'appart en location ? si oui garde les précieusement.
Ensuite il y a l'abonnement EDF le Téléphone le nom sur la boite aux lettre par exemple si elle est à son nom.
Les impôts aussi renseigne toi
Il est évident que c'est A TOIde rapporter la preuve du caractère frauduleux ensuite se sera au juge d'apprécier. Ce qu'il ne manquera pas de faire si la fraude est bien une "mise en scène" pour récupérer ou évincer un locataire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 23:06:44
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aucun tribunal ne prononcera une réintégration dans les lieux: nous ne sommes pas aux prudhommes!!!
c'est au locataire d'apporter la preuve du congé frauduleux et d'assigner le propriétaire en demande de dommages et interets |
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 00:21:20
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Citation :
Initialement posté par nefer
aucun tribunal ne prononcera une réintégration dans les lieux: nous ne sommes pas aux prudhommes!!!
c'est au locataire d'apporter la preuve du congé frauduleux et d'assigner le propriétaire en demande de dommages et interets
C'est bien ce que je dis en substance |
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radial
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 09:45:53
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Merci beaucoup pour tous ces renseignements.
Sur la signification de congé pour reprise,il y avait indique que la personne qui souhaitait habiter ds les lieux est mon ancien proprio. Le nom sur la sonnerie et bàl n'est pas le sien.
à vous lire me fendre d'une petite constatation par huissier apporterai un côté plus officiel à la chose...et permettrai pt être d'eliminer toute forme de contestation...
Face à qq un qui est pret à mentir pour qq sous,des precautions sont sans doute justifiées...
L'aide éventuelle d'une assoce de locataires ou de consommateurs est elle un plus?
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 10:29:31
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Citation :
Initialement posté par radial
Merci beaucoup pour tous ces renseignements.
Sur la signification de congé pour reprise,il y avait indique que la personne qui souhaitait habiter ds les lieux est mon ancien proprio. Le nom sur la sonnerie et bàl n'est pas le sien.
à vous lire me fendre d'une petite constatation par huissier apporterai un côté plus officiel à la chose...et permettrai pt être d'eliminer toute forme de contestation...
Face à qq un qui est pret à mentir pour qq sous,des precautions sont sans doute justifiées...
L'aide éventuelle d'une assoce de locataires ou de consommateurs est elle un plus?
Tu peux toujours te rendre à l'ADIL de ton département avec toutes les pièce de ton dossier (notification de fin bail etc...). Il t'aideront dans la marche à suivre. Ils ont des conseillés juristes et c'est gratuit.
Tout éléments de preuve suffisant et toujours un plus pour initier un recourt dans ce genre de fraude. Soit discret pour éviter que ton ancien proprio soit au courant de ta démarche. Ainsi il ne pourra pas "maquiller" sa fraude.
Pour trouver l'ADIL de ton département recherche sur google. |
Edité par - seunam789 le 17 oct. 2008 10:35:58 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 14:26:19
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1/ Envoyer un courrier RAR a destination de votre ancien propriétaire à cette adresse.
2/ Envoyer un courrier RAR à destination du nouveau locataire, contenant pas grand chose, à cette adresse.
Après échec, en envoyer un second. Envoyez aussi peut-être qqs lettres normales, en espérant que celles-ci reviennent avec un NHPAI. Mais c'est plus risqué.
3/ Envoyer un courrier RAR a la véritgable adresse actuelle de votre ancien propriétaire.
Si les 3 fonctionnnent ensemble, cela constitue tout de même un sacré faisceau de preuves.
Peut-être éviter que cela soit vous qui envoyez le RAR, faite sle faire par un ami dans le second cas. |
Festina lente |
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:28:10
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La méthode est intéressante effectivement. Cela dit vérifie quand même auprès d'un juriste pour savoir si les LRAR seront recevable par un tribunal. En effet dans ce cas précis le destinataire à 15 jours pour retirer une LRAR avant qu'elle ne soit retourné à l'expéditeur.
Si ses LRAR te reviennent rien ne pourra présumer que le proprio est bien dans les lieux. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:48:33
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Citation :
Initialement posté par seunam789
La méthode est intéressante effectivement. Cela dit vérifie quand même auprès d'un juriste pour savoir si les LRAR seront recevable par un tribunal. En effet dans ce cas précis le destinataire à 15 jours pour retirer une LRAR avant qu'elle ne soit retourné à l'expéditeur.
Si ses LRAR te reviennent rien ne pourra présumer que le proprio est bien dans les lieux.
cela dépend de la mention indiquée par la Poste sur l'enveloppe
seunam: vous devriez savoir que si le destinataire du courrier n'est pas domicilé à l'adresse, la Poste indique "NPAI"
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:56:04
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par seunam789
La méthode est intéressante effectivement. Cela dit vérifie quand même auprès d'un juriste pour savoir si les LRAR seront recevable par un tribunal. En effet dans ce cas précis le destinataire à 15 jours pour retirer une LRAR avant qu'elle ne soit retourné à l'expéditeur.
Si ses LRAR te reviennent rien ne pourra présumer que le proprio est bien dans les lieux.
cela dépend de la mention indiquée par la Poste sur l'enveloppe
seunam: vous devriez savoir que si le destinataire du courrier n'est pas domicilé à l'adresse, la Poste indique "NPAI"
Pas nécessairement malheureusement. J'ai pu le constater et je le constate chaque semaine par mon métier. La mention NPAI n'a pas valeur de preuve comme vous devez le savoir.
C'est pour cela que je permets de mettre des réserves. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 18:30:25
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QUand même:
SI le propriétaire n'a recu aucun des deux ou trois RARA envoyés, et que au même logement un autre locataire a reçu le sien, je pense que il va être difficile a quiconque de plaider autre chose que le mensonge.
Quant à savoir si les tribunaux aceptent les RAR comme arguments, évidemment. Je doute que vous ayez été un jour devant un tribunal pour oser un tel doute... |
Festina lente |
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 18:49:59
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
QUand même:
SI le propriétaire n'a recu aucun des deux ou trois RARA envoyés, et que au même logement un autre locataire a reçu le sien, je pense que il va être difficile a quiconque de plaider autre chose que le mensonge.
Quant à savoir si les tribunaux aceptent les RAR comme arguments, évidemment. Je doute que vous ayez été un jour devant un tribunal pour oser un tel doute...
Je parle de la mention "NPAI". J'ai affaire aux tribunaux civils et du commerce dans le cadre de mon métier |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 21:00:39
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Citation :
Initialement posté par seunam789
J'ai affaire aux tribunaux civils et du commerce dans le cadre de mon métier
à lire les questions que vous posez.....il est étonnant que vous ayez une pratique du droit et de la procédure civile....
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 21:28:58
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par seunam789
J'ai affaire aux tribunaux civils et du commerce dans le cadre de mon métier
à lire les questions que vous posez.....il est étonnant que vous ayez une pratique du droit et de la procédure civile....
Je ne pratique pas le droit dans le domaine de l'habitation. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 22:17:10
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Citation :
Initialement posté par seunam789
Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par seunam789
J'ai affaire aux tribunaux civils et du commerce dans le cadre de mon métier
à lire les questions que vous posez.....il est étonnant que vous ayez une pratique du droit et de la procédure civile....
Je ne pratique pas le droit dans le domaine de l'habitation.
si vous aviez lu....je parle de la procédure civile!
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seunam789
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 22:54:15
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Citation :
Initialement posté par nefer
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Initialement posté par seunam789
Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par seunam789
J'ai affaire aux tribunaux civils et du commerce dans le cadre de mon métier
à lire les questions que vous posez.....il est étonnant que vous ayez une pratique du droit et de la procédure civile....
Je ne pratique pas le droit dans le domaine de l'habitation.
si vous aviez lu....je parle de la procédure civile!
On parle bien de la même chose. En règle "général" ce qui touche aux baux d'habitation est plutôt du ressort de la procédure civile que de la procédure pénale.
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congé reprise pour habiter frauduleux
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