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 Sujet  |
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cluedo
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 21 oct. 2008 : 21:14:11
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bonsoir,
nous avons le projet de créer des caves dans un sous sol qui en est dépourvu.
ce dossier a été transmis à un architecte et à géomètre.
j'ai quelques questions:
- 60 copropriétaires souhaiteraient pouvoir acheter une cave. Mais le projet prévoit qu'au maximum, 40 caves pourront être créées. Comment faire la sélection?
-par ailleurs certains veulent une cave au prorata de leurs millièmes. Est ce possible?
-peut on demander aux copropriétaires de prendre position sur le souhait d'acquérir une cave, avant que les caves ne soient créées (est ce qu'ils s'engagent juridiquement?)
- peut on préciser en AG que l'appelde fonds pour les travaux ne sera adressé qu'aux personnes désireuses d'acquérir une cave?
merci!
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 18:56:38
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C'est l'assemblée générale qui aura le dernier mot sur le critère de sélection (chacun à la possibilité de faire inscrire son critère) ; à mon sens, le critère du prix est le meilleur.
Un souhait n'est pas un engagement contractuel.
Le syndicat va vendre des caves ; il lui appartient de les construire. Ou alors, il faut vendre les lots (que le géomètre aura défini) en l'état avec un droit à "clôturer". La première solution est la meilleure.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 23:44:40
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Cluedo, ce projet n'est pas réalisable. Je serais surpris qu'architecte comme géometre ne vous le signale pas (quoi que, on voit e tout ! )
Ce sous-sol est dans son ensemble "partie commune".
Pour y créer des caves privativse il faut les 'retrancher' des parties communes. La décision nécessite un vote à la double majorité de l'art.26, soit au moins la moitié des coropriétaires en nombre (chez vous 31) porteur d'au moins les 2/3 des tantièmes !
Comme ne semble possible que la création de 40 caves, je vous laisse imaginez la position des 20 qui n'en auraient pas ! 
D'autre part ce sous-sol est déja propriété, certes en indivision, des copropriétaires !Vous ne voudriez pas qu'ils "acquièrent" un sous sol qu'ils ont déja acheté pour leur part ?
Avant d'engager des frais sur cette opération qui est selon moi vouée à l'échec, faites un bon sondage. Vous découvrirez rapidement que tout cela n'est hélas pas possible.
PS sur le principe : la création de caves privatives nécessite la création de 40 nouveaux lots privatifs par retrait sur les parties communes. Ces lots 'caves' étant identiques en surface et consistance ils doivent tous être affectés des mêmes tantièmes. |
Edité par - gédehem le 22 oct. 2008 23:48:15 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 08:48:20
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Bonjour.
Je pense que ce type d'opéation est en plus contraire à l'objet du syndicat d'une part et que d'autre part, la "selection" va avantager certain copropriétaire par rapport à d'autres. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 16:20:10
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonjour.
Je pense que ce type d'opéation est en plus contraire à l'objet du syndicat
Késako |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 17:07:13
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Article 14
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il n'a donc pas vocation a construire des lots a usage privatif.
Vous parlez occitan ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 17:26:25
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 Lui sans doute pas, s'agissant d'une forme argotique du "qu'est-ce que c'est ?" occitan : Qu'es aco ? (Kess aco prononcé sans liaison Z 's-a')
Un syndicat peut décider de construire, ici des caves destinées à devenir privatives, s'agissant d'un droit accessoire aux parties communes ainsi que le précise L.art.3 ... |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 07:18:24
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A oxymore : vous vous êtes trompés d'article.
Article 16
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 07:37:26
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Ce projet est tout à viable.
Peut-être que cela a été fait, il fallait, en premier, faire voter en assemblée générale la mission à confier à un géomètre pour la création de x lots de caves en sous-sol issue des parties communes et celle à confier à un architecte pour la construction des caves.
Ce vote devait se faire à la même majorité que celui qui devra approuver le modificatif au réglement de copropriété (art 26)
Cela aurait permis un premier débat et de savoir si une suite pouvait être donné à ce projet (et sans débourser un centime).
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 07:40:11
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| correction : ce projet est tout à fait viable et non ce projet est tout à viable. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 19:23:22
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juLIEN, je ne me trompe pas d'article, mais vous si.
L'article 14 défini l'objet du syndicat. L'article 16 concerne l'aliénatin de PC par le syndicat ou l'achat de partie privatives.
Là il s'agit d'une opération de construction, consitant a créer des parties privatives et les vendre ensuite.
G2M, je vais vérifier mais je doute que cela soit conforme à larticle 14. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 19:40:14
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Bonsoir G2M
Vérification faite. Cela relève bien de l'article 35. La création de locaux privatifs necessitent une décision prise à l'unanimité.
La solution serait d'abord de créer des caves communes (article 26) et ensuite de proceder a une aliénation de ces parties communes.(article 26)
Mais restera le Pb des copro qui n'auront pas de cave. |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 08:15:21
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| A oxymore; vous avez raison, j'ai lu un peu rapidement votre dernière phrase et cru comprendre que le SDC ne pouvait pas aliéner des parties communes. |
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cluedo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 19:56:25
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merci de vos précisions.
en fait, une résolution avait été votée à la majo 26 pour "vente par le syndicat des parties communes en sous sol, aux copropriétaires qui souhaitent faire construire des caves" (un copropriétaire a voté contre)
une étude a été faite par un architecte et un géomètre a proposé un projet de modificatif de règlement de copropriété.
(en ajoutant 40 nouveaux lots et modifiant les tantièmes)
un sondage a été également envoyé aux propriétaires pour voir qui était interessé..
la résolution qi a été votée vous parait elle juste? (vous indiquez qu il fallait l unanimité en application de l'article 35 loi 1965)
le projet de modif doit être voté à l'AG de cette année, mais je ne sais pas si tout cela tient vraiement la route..
par ailleurs est il possible d'interdire l'achat d'une cave à une personne qui n'a pas d'appartement?
quelles sont les prochaines démarches à accomplir, si le projet du géomètre est adopté en AG (et à quelle majorité?)
merci! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 23:00:11
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De gédehem
"D'autre part ce sous-sol est déja propriété, certes en indivision, des copropriétaires !Vous ne voudriez pas qu'ils "acquièrent" un sous sol qu'ils ont déja acheté pour leur part ? "
Les copropriétaires le sont suivant les tantièmes de copropriété, ils toucheront leur part de la vente (Aliénation) des parties communes en fonction de leurs tantièmes, ils seront donc "remboursés" de leur achat.
Ceux qui acquiéreront (les 40) paieront 1/40e du prix de cession des parties privatives créées (Valeur des ex-parties communes et frais de construction). Etant précisé qu'il n'entre part dans l'objet d'un syndicat de faire des bénéfices. |
Edité par - JB22 le 27 oct. 2008 23:02:24 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 10:34:25
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Citation :
Initialement posté par cluedo
merci de vos précisions.
en fait, une résolution avait été votée à la majo 26 pour "vente par le syndicat des parties communes en sous sol, aux copropriétaires qui souhaitent faire construire des caves" (un copropriétaire a voté contre)
la résolution qi a été votée vous parait elle juste? (vous indiquez qu il fallait l unanimité en application de l'article 35 loi 1965)
le projet de modif doit être voté à l'AG de cette année, mais je ne sais pas si tout cela tient vraiement la route..
par ailleurs est il possible d'interdire l'achat d'une cave à une personne qui n'a pas d'appartement?
quelles sont les prochaines démarches à accomplir, si le projet du géomètre est adopté en AG (et à quelle majorité?)
merci!
Dans ce cas, l'article 35 est sans objet. Je pensais que le SDC voulais construre les caves et ensuite les vendre d'ou l'article 35
Dans votre cas, il faut d'abord creer les lots correspondant a chacune des caves à construire puis prévoir le modificatif du RC et de l'EDD.
Ensuite vous pourrez procéder à la cession de ces lots. tout cela se fait à la double majorité.
vous pouvez ne pas vendre a un tiers, mais ensuite si un copro veut vendre cette cave, vous ne pourrez pas vous y opposer. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 11:10:00
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De oxymore
"vous pouvez ne pas vendre a un tiers,"
Je ne partage pas cet opinion.
Le cas est fréquent de la vente d'une loge, partie commune, à un tiers.
Par contre il est exact que tout copropriétaire peut vendre un lot sans autorisation, sauf disposition contraire du règlement de copropriété pour les ventes de certains lots à des non copropriétaires, telles des chambres de bonnes dans le but de ne pas multiplier le nombre de copropriétaires et nuire au standing de la copropriété. |
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cluedo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 20:06:10
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| avec un peu de retard, merci à tous pour vos réponses! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 21:08:09
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JB, je n'ai pas très bien compris votre exposé du 27.10 à 23h.
concernant la "vente" des caves !
Comme l'idique oxymore, il s'agit avant tout de créer de nouveaux lots privatifs par retrait sur les parties communes, comme l'indique oxymore.
Il s'agirait de créer 40 lots privatifs !
Le problème, c'est que l'intégralité du sous-sol est actuellement en indivision entre 60 copropriétaires, chacun suivant ses tantièmes !
Déja va se poser la question de savoir à qui seront ses nouveaux lots au nombre de 40, sachant qu'ils seront toujours en indivision entre tous s'agissant de lots du syndicat .
Va se poser aussi la question de la majorité nécessaire, compte tenu du fait qu'il y aura 40 lots et que 60 copropriétaires seraient potentiellement interessés d'en disposer au moins d'un !
Comment fait ont pour affecter ces 40 : à la courte paille ? 
L'autre question serait la "vente" : L'intégralité du sous-sol a déja été acquis par tous puisqu'il est intégré aux tantièmes.
C'est à dire que le sous sol a déja été payé, acheté par les copropriétaires lors de l'acaht de leur lot principal, la part des tantièmes "sous-sol" étant intégrée et indivisible des tantièmes généraux !
Vous voulez que chacun achète ce dont il est déja propriétaire et qu'il a déja acheté ???? 
A la limite, ce serait plus logique, on pourrait penser que les 40 bénéficiaires indemnisent les 20 qui n'auront rien pour le "rachat" de leur part "sous-sol" de leurs tantièmes ..
Problème : combien de tantièmes pour le "sous-sol", comment estimer le prix d'1 m2 de "tantièmes" pour 40/60° ?
Entre nous, je vois très mal l'affaire si le sous-sol ne peut être divisé en 60 et réparti entre les 60 copropriétaires.
"par ailleurs est il possible d'interdire l'achat d'une cave à une personne qui n'a pas d'appartement ?"
Comme vous êtes obligé de créer des lots privatifs "caves", vous ne pouvez en aucun cas interdire la vente de ce lot à une personne extérieur au syndicat !
Les appartes, ils sont bien vendus à des tiers, non ?
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Edité par - gédehem le 12 nov. 2008 21:11:31 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 23:28:42
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Je reprend la précision de cluedo
" une résolution avait été votée à la majo 26 pour "vente par le syndicat des parties communes en sous sol, aux copropriétaires qui souhaitent faire construire des caves" (un copropriétaire a voté contre)"
J'ai précisé d'autre part:
"Le cas est fréquent de la vente d'une loge, partie commune, à un tiers."
"Les copropriétaires le sont suivant les tantièmes de copropriété, ils toucheront leur part de la vente (Aliénation) des parties communes en fonction de leurs tantièmes, ils seront donc "remboursés" de leur achat."
Caves ou loge, parties commune, pas de différence au niveau de la vente et de répartition du prix de vente.
"Ceux qui acquiéreront (les 40) paieront 1/40e du prix de cession des parties privatives créées "
Le syndicat peut décider de l'aliénation de parties communes à l'article 26, il peut donc dans les mêmes conditions décider du prix de vente et à qui il veut vendre. La difficulté vient qu'il n'y aura que 40 caves et possibilité de 60 candidats...Il faut donc éviter "un abus de majorité" par une décision équitable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2008 : 23:57:27
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Si chacun en veut une, bonjour "Equitable" !
Au couteau, à la court paille ?? ......
Pour ce qui concerne la vente de la loge, à supposer que ce soit un des (mettons) 60 copropriétaires qui l'acquiert, il va payer aux autres leur part, soit (mettons) 1/60°.
Si c'est à un tiers, pas de problème, c'est le prix convenu !
Ici, les 40 qui veulent/auraient une cave, sont déja propriétaire (par leurs tantièmes) d'1/60° du sous-sol qui n'est pas "cave".
Déja, qui va payer les modifs EDD/RDC, l'enregistrment de ces nouveaux lots ?
Ensuite, comment calculer le prix de "vente", ou plutot ici d'indemnisation des 20 qui n'auraient pas de cave ?
Les 40 ayant des caves sont déja propriétaire pour (mettons pour faire simple) de 1/60°.
Ils ne vont pas acheter une 2ème fois une part de ce 1/60° dont ils ont déja la pleine propriété !
Vous me suivez ?
Simplifions :
Nous sommes 2 dans cette copro, vous et moi.
Dans le sous sol vous voulez faire une cave ... et on ne peut en faire qu'une !
On décide de la faire (je suis bon prince )
Question : que devez vous "acheter" ?
Si nous estimons la cave à (mettons) 2000 €, vous ne me devez que 1000 € correspondant à mon 1/2 sous sol puisque vous étiez déja propriétaire de l'autre 1/2 du sous sol !
En revanche, si on la vend à un tiers ce sera 2000 €.
C'est mieux comme cela ??
La question qui se pose a cluedo est donc :
Quid d'un prix de "vente" de chaque cave, compte tenu du fait que chacun des 40 copropriétaires qui "acheteraient" un lot "cave" est déja propriétaire pour 1/60° de la totalité du sous sol ?
A vos calculettes !
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Edité par - gédehem le 13 nov. 2008 00:01:57 |
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création de caves
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