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fenice19
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 Posté - 23 oct. 2008 : 10:51:31
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Bonsoir je poste a nouveau en demendant si il est possible a fin de bail de transformer un bail commercial ( commerce + habitation)en sorte que le commerce soit separè de l'habitation.
L'habitation est en etat deplorable faute des precedent locataires qui l'ont pas entretenu ni occupé ( la maison est separé phisiquement du commerce qui est au rez de chausse et independant et la separation de l'habitation du point de vu exploitation ne cause aucun prejudice au commerce en plus elle nas jamais etait occupeé ( elle est inhabitable, prises electriques, parquet, sanitaires, briseé, aracheé etc... )
Donc je voudrai separer le bail du commerce de l'habitation ( le bail et minime et couvre juste sufisament le seul commerce 7000 euros par ans pour 150 m2 commerce ) pour pouvoir revendre celle ci ou la totalitée ( commerce + habitation) a un promoteur pour la remise en etats.
Les nouveau locataire ( quils on acheté le fond et acceptée sans nous prevenire la poursuite du bail " le bail etait dejà commecé par le cedant" nous réclame de remettre en etats les lieux habitation avec domages et interet (quand l'etats de vetusteé et de mauvais intretien retombe sur les locataires) ils ont accepté la poursuite et ont fait une expertise deux ans apres l'achat du fond.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 13:22:36
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Je comprends que:
1/ Vous êtes bailleur.
2/ Votre locataire a cédé son fond de commerce et donc le bail.
3/ Le bail est en cours.
En ce cas, je ne vois pas comment vous pourriez mettre fin au bail et changer les choses.
la question est à mon avis: Le local d'habiation était-il en bon état lorsque vous l'avez donné à bail avec le commerce?
Si oui, c'est bien au locataire de réparer, mais faut-il que l'EDl d'entrée le prouve.
Sinon, c'est à vous de réparer. |
Festina lente |
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fenice19
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 14:49:52
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le commerce et l'habitation on ete loueé en bon etats a l'origine, aucune reclamation, le faite est que le locataire et les actuels n'ont jamais habité, ils ont exercée uniquement la profession de pharmacien dans le local commerce, rez de chausseé et sous sols.
Le pire est q'une clause oblige le locataire cedant et le prenant ( qui est solidaire au precedent) de reboucher une ouverture entre notre local et le mitoyen du voisin ( fait pour agrandire le commerce)a la cession du fond de commerce ( chose ecrite, vu et aprouveé et conue) par le cedan et le prenant comme toutes les clause ecritte donc une qui prevoit de remettre touts les locaux loueé en bon etats a la cession du bail ou a la fin du bail le cas de depart.
une expertise sans contradictoire a etait faite deux ans apres la cession de ce bail ( aucune expertise d'entreé avant la signature de la cession a etai faite le plus c'est que personne ni moi ni ma cousine a etait prevenu de la cession, et seulement 3 mois apres quand ma cousine a reçu le cheque du loyer et c'est apperçu que le locataire n'etait plus le meme, qualque jour apres elle reçoit une lettre de presentation " 3 mois apres " et seulement elle) quand ma cousine proprietaire a demandeé si l'ouverture avait etait fermeé. Les locataires a leur dire ne savait rien et tout a comencé la elle à meme dit que nos etions deux proprietaire et la locataire elle ne savait rien ( bizare vu que sur l'acte figurent mon nom et celui de ma cousine avec les adresse respectifs).
Nous avions proposeé une vente a un prix proposeé par le locataires accepteé par le deux parties mais apres 6 mois dattente nous ont accuseé d'avoir einventée tout.
En somme il veulent que on remette en etats les lieux a nos frais, que on paye des domages et interets vu que il ni habitent pas, il disent quil ne sont pas responsable de fait precedent ,et veulent que le tribunal annulle le clause de remise en etats et sourtout la clause de reboucher l'ouverture parce que elle ne leur convient pas.
Donque nous somme en effet proprietaires de riens, nous payent pas les impots menagers, il n'occupent pas les locaux habitation ( jamais occupeé) et rendues une vray hordure totalment a renover ( elle date de 1950), il payent un loyer minime, il ne respecte pas les clause contractuelles ( reboucher l'ouverture) , il ont changé l'acces au commerce ( il se fasait a partire de notre proprieté une porte vitrine, et on à decouvert que maintenant sa se fait du local du voisin).
On à fait faire une expertise par huissier i y a un mois et tout demontre que les interieur de la partie habitable sont mal entretenue.
Ce que on veut ces au moin de recuperer l'habitation pour la vendre et pou que un promoteur la remette en etats. on à toujour dit que ces personages peuvent exercer leur provession sans probleme etque on veut pas le chasser.
Au moin ces possible de recuperer l'habitation a l'echeance ? |
Edité par - fenice19 le 23 oct. 2008 15:00:07 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 15:39:41
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désolé, mais ... vous n'avez pas répondu réellemnt à la question posée.
J'ai vraiment du mal la lire votre réponse de plus....
Citation :
Donque nous somme en effet proprietaires de riens, nous payent pas les impots menagers
SVP, c'est illisible et incompréhensible. |
Festina lente |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 15:41:47
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Je comprends que:
1/ Vous êtes bailleur. EXACT?
2/ Votre locataire a cédé son fond de commerce et donc le bail.EXACT? QUAND?
3/ Le bail est en cours.EXACT?
4/ Quand se finit-il?
5/ Avez-vous eu copie de l'acte de vente du fond de commerce.
Tant que non, votre locataire est toujours l'ancien locataire.
6/ Que dit votre contrat en cas de vente du fond de commerce?
7/ Y'a t'il un EDL (Etat des lieux) d'entrée concernant en particulier le local d'habitation? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 oct. 2008 15:42:54 |
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fenice19
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8 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 16:19:51
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1) ie suis bailleur.
2) le bail a ete renouvele au precedent locataire il y a 5 ans et l'anneé suivante ( il y a 4 ans) il a cedé son fond et le bail au locataire actuel sans me prevenire auparavant ( celui ci me pousuit en justice pour la remise en etat).
3)le bail est en cours.
4) en 2011.
5) jai une copie ( extrait non l'integralité) de l'acte de vente du fond avec mansion quil a etat fait sour charge et condition dapres le bail originaire dont une copie a etait remise au preneur par le cedant ( signée lue et aprouveé par le preneur) au plus la date de l'acte est anterieure a l recomandeé reçu 3 mois plus tard.
6) en cas ou le cedant vend le fond il doit remettre les locaux en etats d'origine et reboucher l'ouverture ( cette derniere mansion "l'ouverture" a etait rajoutait a la fin et signeé par ma cousine a l'epoque propietaire 100%, le locataire ( le precedent), le notaire, daté e avec le tampon du notaire), en plus le locaux loueé doivent etre maintenues en bon etats d'entretien etc..
7 )il y à un etats des lieux fait par le preneur, mais fait deux ans apres l'aquisition du fond .
Ce dernier auparavant avec lettre recomandé avait accepté de poursuivre le bail sans condition, et nous etions pas au courrant de l'etats de lieux, on nous à toujour empecher de visiter l'interieur de l'habitation soit disent parceque habité mai en realité abbandoneé.
Les actuels locataire a leur dire ne savait rien de l'etat de l'habitation, ils ont visité que le commerce, et ils habitent ailleur.
nous avons fait une expertise il y a un mois de l'etat general qui declare un mauvais intretion interieur.
Pour ce qui concernent les clos et les couverts nous avons toutes les factures d'intretien annuels depuis toujours
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Edité par - fenice19 le 23 oct. 2008 16:26:37 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 16:56:31
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Merci de ces précisions, je ne suis pas certain de pouvoir moi-même répondre à tout, mais au moins les choses seront plus claires pour les autres intervenants.
Il n'est pas fait dans votre bail mention d'une solidarité entre les preneurs sucessifs en cas de cession du fond de commerce?
Il n'est pas non plus demandé dans votre bail commercial l'apporbation du bailleur (cad de vous) pour la cession, ou au minimum l'information?
Citation :
jai une copie ( extrait non l'integralité) de l'acte de vente du fond avec mansion quil a etat fait sour charge et condition d'apres le bail originaire dont une copie a etait remise au preneur par le cedant ( signée lue et aprouveé par le preneur) au plus la date de l'acte est anterieure a l recomandeé reçu 3 mois plus tard.
Clairement on ne vous a pas tenu au courant.
Le recommandé que vous mentionnez était celui qui vous était destiné, et a été envoyé par qui?
Citation :
6) en cas ou le cedant vend le fond il doit remettre les locaux en etats d'origine et reboucher l'ouverture ( cette derniere mansion "l'ouverture" a etait rajoutait a la fin et signeé par ma cousine a l'epoque propietaire 100%, le locataire ( le precedent), le notaire, datée avec le tampon du notaire), en plus le locaux loueé doivent etre maintenues en bon etats d'entretien etc..
Donc vous pouvez vous retourner contre le précdent locataire, la mauvaise nouvelle étant qu'il faut le faire avec un avocat.
Citation :
7 )il y à un etats des lieux fait par le preneur, mais fait deux ans apres l'aquisition du fond .
Certes, mais il est unilatéral, si je comprends bien.
Je parlais de l'état des lieux initial lors du début du bail, ce qui se passe entre temps, hormis grosse réparation, n'étant pas pour vous.
Citation :
Ce dernier auparavant avec lettre recomandé avait accepté de poursuivre le bail sans condition
Je ne comprends pas; Il s'agit du locataire actuel si je suis bien.
POurquoi, quelqu'un lui avait-il demandé des 'conditions'?
POurquoi avait -il donné une acceptation qu'il n'avait pas besoin de donner?
Citation :
Les actuels locataire a leur dire ne savait rien de l'etat de l'habitation, ils ont visité que le commerce, et ils habitent ailleur.
Peu importe, ils ont repris un bail en cours, ils n'en n'ont pas signé un nouveau, donc ils acceptent tout ce qui est dedans.
On ne leur demande à la limite pas leur avis sur cette question.
Ils font même leur affaire du mauvais entretien et des dégradations du locataire précédent.
S'ils n'ont pas visité, ils sont fautifs.
Mais si ils pouvaient l'écrire, ce serait encore plus grave pour eux, c'est que manifestement ils n'avaient aucunement l'intention d'y habiter.
Citation :
nous avons fait une expertise il y a un mois de l'etat géneral qui declare un mauvais intretion interieur.
Euh, le rapport d'expertise déclare expréssement que c'est le mauvais entretien DU LOCATTAIRE qui met le local d'habitation dans son état actuel, ou il est simplement dit que le loca est mal entretenu, sans dire de qui est la faute?
Pourquoi avoir déclanché une expertise?
Il me semble que je me retournerais contre le locataire actuel ET contre le précédent si il y a bien une clause de solidarité dans votre bail, pour exiger l'entretien du local d'habitation, histoire de faire pressions, PUIS je tenterais de négocier un abandon à loyer identique du local d'habitation par le locataire de facon que vous puiisiez le récupérer.
Cela résulterait d'une négociation.
Mais je ne vois pas comment vous pourriez légalement et sans l'assentiment du bailleur récupérer une partie de la chose louée. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 oct. 2008 17:01:24 |
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fenice19
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 20:26:55
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on est deja par moyen d'avocats et notre defendeur à cite une sentece de la court de cassasion qui met le dernier locataire solidaire du premier.
Le premier bail à etait fait en 1949 ma cousine etait femme de commerçant et à abiteé avec son mari dans les locaux habitation avant de ceder le seul fond de commerce apres la mort de son epoux, le premier locataire ( le sortant il à abité que 3 ans donc jusqu en 1953) mais il nas jamais permi de visiter les lieux, sauf monter sur le toit par une echele pour la visite annuelle.
sur la declaration de cession au dernier locataires ( les actuels) la situation des locaux loueé est declareé que le tout est en très bon etats de meme dans la premiere cession de 1949.
il est enoncé le bail initial, pour ce qui concernent la cession que le preneur restent soldaire avec le succeseur e vv, ils devront communiquer immediatement a la bailleresse toutes degradation comportent des frais a sa charge ( chose non faite), il ne pouront faire aucune modification, percement, cloison etc sans autorisation ecrite par le baileur ( tout a etait modifieé sans autorisation),de sa part le proprietaire et tenu a garantire uniquement le clos et le couverts.
en fin il entretiendron en bon etats de reparation locative et la rendron a fin de bail dans l'etats tel quil on reçu (on dirait pas maintenant).
le premier bail enonce que la maison a etait loue en tres bon etats.
en plus a la fin du bail je viens de remarques que on repete que le preneur restent solidaire avec le cedant de toutes clauses prevu e charges et que le non respect tu payement ou d'une ou autre des clauses contractuelles entraine la resiliation du bail par simple demande ecritte de la baileresse ( en ce cas moi et ma cousine).
le probleme est quil veulent que le tribunal annulle le contrats et les clauses que pour eux sont caduque pour refaire un contrat a leur convenance, "un contrat si il est renouvele d'anneé en anneé ne maintien pas les clauses d'origine obligatoirement valides ( ceci disent les dernier locataires), sa m'etonnerai
P.S je suis coproprietaire avec ma cousine.
je mexcuse pour le fautes d'hortographes mes je ne suis pas français. |
Edité par - fenice19 le 23 oct. 2008 20:34:59 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 21:16:58
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fenice19, je vous aime bien , mais faut peut être pas exagérer.
Je pose et repose des questions, pour apprendre finalement que le bail initial date de 1949, comme si c'était anodin, et que donc les lieux sont occupés depuis 50 ans.
Vous ne pensez quand même pas que c'est un point important de l'affaire?
Citation :
a la fin du bail je viens de remarques que on repete que le preneur restent solidaire avec le cedant de toutes clauses prevu e charges et que le non respect tu payement ou d'une ou autre des clauses contractuelles entraine la resiliation du bail par simple demande ecritte de la baileresse ( en ce cas moi et ma cousine).
Je lis mal votre charabia, mais c'est quand même une question que je vous ai posée et reposée.... A croire que vous ne connaissez même pas votre bail.
Du coup je me demande a quoi sert la jurisprudence de votre avocat.
Je vais vous donner un dernier avis, qui n'est qu'intuité, c'est qu'une habitation dans laquelle aucun travaux n'ont été fait depuis 1949... ne doit pas être très belle a voir...
Citation :
on est deja par moyen d'avocats et notre defendeur
Et a part de citer une jurisprudence, que vous ont-ils dit ou conseillés?
Eux au moins ont eu les documents et les éléments en mains, ils sont forcément plus fiables que nous ici... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 oct. 2008 21:19:18 |
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fenice19
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 12:02:14
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c'est vrai la maison a voir a l'interieur est horrible, notre conseil et l'expert ( pris pour pouvoir faire une expertise pour une vente )à declarer que l'etat est du a faute d'intretien.
L'esterieur n'es pas en etats a justifier les interieur ( intretien courant des clos et des couvert), et je repete nous habitons tres loin des locaux loueé donc ma cousine à toujour chargé un expert pour visiter uniquement l'exterieur ( toit, goutieres, etc) les interieur ne sont jamais etait touché vu que personne n'as jamais reclameé rien et meme empeché d'y penetrer en declarant que la maison etait loué et occupé ( et en realité non), seul le commerce etait exploiteé ent tres bon etats.
Le faite de faire finamelemt une visite de lieux a permis de decouvrire le degats interieur et tout ce qui a ete modifieé dans le commerce.
Notre conseil dit ( depuis 1 ans ) quil doit etutier la chose mai tout treine.
tout ce complique parce que maintenant ces procedurier ont mem ataqueé le notaire parce que les a mal conseillé, comme de meme le precedent locataire ( le cedant) que justement di que le chose on etait cedé en bon etats.
Dapres moi nous somme a ce point thiers dans cet affaire entre le cedant et le preneur.
Au plus l'attitude de ce dernier qui nous à prié de lui vendre les locaux a un prix propoé par lui meme et apre 3 mois dattente avec des excuses type ( la banque neme repond pas encore pour le prets, et autre) se son permis de nous accuseé davoir touts invente et de ne pas leur venire a la rencontre.
On à toutes les lettres ecrittes qui prouvent le contraires mais tout traine et ma cousine ageé de 88 ans elle n'en peut plus et veu se debarasser de ces problemes.
Je me demende seulement si un propoteur pourait acheter cet imeuble et le remttre en etats, et a l'echeance eventuelement le relouer a ces personages a un prix adequat, ou " cetait ma premiere question a quelle je nais pas reçu de reponse meme par l'avocats exper de question immobiliaires" de separer juridiquement le contrats.
d'habitation du commerce.
une chose je ne comprend pas.
Les clauses du contrat sont tres precises ( solidarité totale cedant preneur, maintien en etats,respect de toutes le clauses peine resiliation immediate a tout moment ) le faits demontrent le non respet de ces clauses, donc pourqua tout ce temps ( 2 ans presque) pour avoir droit a un droit ecrit. |
Edité par - fenice19 le 24 oct. 2008 12:11:07 |
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