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 Sujet  |
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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 28 oct. 2008 : 10:57:11
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Bonjour,
j'aimerai savoir comment doit-on procéder pour voter le bugdet prévisionnel de fonctionnement d'un immeuble.
En effet, je viens de me rendre compte qu'il y a des différences d'interprétations entre les syndics à ce sujet à savoir :
- certains syndics, qui sont minoritaires, font voter le budget selon le modèle présenté dans le PARTICULIER 1011b "le GUIDE DU COPROPRIETAIRE" qui indique le budget prévisionnel d'une année "n" doit être voté dans les 6 premiers de l'année "n-1" exp : exo du 01/01/2006 au 31/12/2007 le bugdet 2008 doit être voté dans les 6 premiers mois de l'année 2007.
- Cas le plus courant, vote du budget pour 2 années lors de l'Assemblée.
Pour le budget 2008, il est voté pendant l'exercie comptable en cours, soit du 01/01/2008 au 31/12/2008, dans les 6 mois suivant l'arrêté des comptes de l'exo précédent au 31/12/2007.
le budget 2009 est voté pour l'exo du 01/01/2009 au 31/12/2009 qui sera réévalué lors de la prochaine AG ammené à statuer sur les comptes de l'exo clôturé au 31/12/2008.
merci de m'indiquer si les 2 formules sont bonnes et qu'elle est la plus juste.
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 16:51:11
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La loi S.R.U a généralisé , depuis le 1er Janvier 2002, le budget prévisionnel et le mécanisme des charges provisionnelles pour les charges courantes.
Le Vote du Budget Prévisionnel (BP), étant la pièce essentielle pour le recouvrement des charges, il convient de voter le budget dès avant la période considérée.
En conséquence, Le budget d'une année considérée (prenons par ex pour l'exercice décadaire 2009) aurait été voté lors de l'Assemblée Générale réunie en 2008 pour approuver les comptes 2007.
Bien sûr la première année de mise en place "du système" vous êtes amenés à voter deux budgets prévisionnels:
selon notre exemple...Sur la base de l'ancienne pratique en 2008 (lors de l'approbation des comptes de 2007 au cours des 6 premiers mois de 2008...... vous auriez votés le budget 2008 et le budget "nouvelle pratique" 2009.
En théorie cette pratique devrait déjà être appliquée depuis 2005.
Ensuite vous votez tous les ans(année N) le budget prévisionnel de l'année à venir (N+1) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 17:18:55
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Il n'y a en effet qu'un seul mécanisme conforme aux textes.
L'assemblée tenue en 2008
- approuve (si bon lui semble) les comptes de 2007
- peut modifier le budget de l'exercice 2008 voté en 2007
- doit voter le budget 2009
Le mécanisme de secours demeure exceptionnel. Son utilisation est soumise à une autorisation préalable de l'assemblée pour un exercice déterminé et il prive le syndicat du bénéfice de la garantie accordée par l'article 19-2.
A noter que cette sanction semble s'appliquer à toutes les provisions de l'exercice concerné. Si le budget de 2008, non voté en 2007, est finalement voté le 15 avril 2008, le défaut de paiement de la provision exigible au 1er juillet 2008 ne peut être sanctionné par l'exigibilité immédiate de la provision du 1er octobre 2008.
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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 10:25:28
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merci pour vos réponses.
En revanche, si l'AG de 2008 décide de modifier le budget 2008 voté en 2007, comment se présente la résolution qui doit être soumise au vote des copropriétaires?
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 14:18:34
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Pourquoi voulez vous modifier le budget prévisonnel 2008 voté en 2007..... IL s'agit d'un budget prévisionnel de charges courantes....Sauf catastrophe!!! vous ne devez pas avoir un grand écart et celui-ci sera régularisé après l'approbation des comptes 2008.
De plus, en fonction de l'arrêté de l'exercice (non précisé) est ce raisinnable de proposer un tel vote .... nous sommes déjà le 30 Octobre .... un mois minimum pour convoquer l'A.G. et 2 mois de délai légal après réception du P.V pour les contestataires??? |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 01:46:40
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"Pourquoi voulez vous modifier le budget prévisonnel 2008 voté en 2007"
peut-être tout simplement car en un an et demi les choses peuvent avoir changé (exemple des charges de chauffage avec les augmentations de l'énergie) et que la trésorerie peut être juste pour payer les charges? |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 09:07:44
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Les ajustements sont ils nécessaires?, je veux dire le budget prévisionnel était-il si étroit?? Dans le cas d'un chauffage collectif, il est toujours prudent de prévoir "large" et de restituer le "boni".
En effet, il est très rare d'enregistrer des baisses en cascades sur les sources d'énergie, par contre les hausses c'est très courant.
Une preuve supplémentaire qu'un B.P. ne peut être "ficelé" sans marge, sauf à mettre en difficulté le syndic.
Il n'est pas répondu sur l'opportunité de cette modification du Budget Provisionnel en fonction de la date de clôture de l'exercice. Peut-être BILLY nous apportera des précisions à ce sujet.
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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 10:57:39
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| il s'agit d'un exercice clos au 31 décembre 2007 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 11:57:50
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Sur cette question, je me permet d'apporter un petit bémol à l'obligation qui serait impérative d'approuver lors de l'AG (mettons) d'avril 2008 le budget prévisionnel pour l'exercice commençant le 1.01.2009, soit 8 mois plus tard.
- d'une part parce que le calcul d'avril 2008 ne peut se faire que par rapport à l'exercice précédent de 2007 arreté le 31.12.2007, ce qui est pour le moins folklorique s'agissant d'un prévisionnel pour 2009.
- d'autre part parce que ce 'prévisionnel' n'a en fait comme objet QUE de rendre exigibles au moins la 1ère provsion du 1er trimestre 2009 qui tombe le 1.01.2009 !
IL N'Y A PAS D'AUTRE MOTIF au vote d'un budget préalable, le syndic ne pouvant exiger de fonds non votés.
Car au final, le prévisionnel 2009 voté en avril 2008 ne peut être qu'à "la louche", très approximatif, global et sans détail, le syndicat ayant l'obligation lors de l'AG d'avril 2009 de voter un "budget prévisionnel rectificatif 2009" tenant compte de la réalité de l'évolution des prix et des besoins réels et immédiats du syndicat.
La procédure L.art.19-2 ?
Un attrape nigauds ou pour le moins un leurre, qui n'est quasi jamais mise en œuvre pour la 'bonne' raison que le temps de la justice n'est pas celui du syndicat ! 
En revanche, la procédure dérogatoire (toutefois) prévue par D.art.43 est non seulement bien plus simple mais surtout pertinente dans l'interet du syndicat et donc des copropriétaires.
Par une résolution permanente, le syndicat autorise le syndic à appeler les 2 premières provisions (trimestrielles), provision 2009 basée sur le 1/4 du prévisionnel 2008.
Restera au syndicat à voter en avril 2009 le prévisionnel 2009, ce prévisionnel 2009 étant au final le même que le "prévisionnel rectificatif" de la procédure folklorique de l'alinéa 1 du même D.art.43.
Entre décider d'un prévisionnel 2009 en 2008 basé sur les comptes et tarifs 2007  , et un prévisionnel 2009 basé sur les compte 2008 et les tarifs au début 2009  , vous choisissez quoi ? |
Edité par - gédehem le 10 nov. 2008 12:08:38 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 21:40:32
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Un petit ajout :
"Dans le cas d'un chauffage collectif, il est toujours prudent de prévoir "large" et de restituer le "boni". "
On peut adopter une telle psition pour quasi tous les postes d'un budget prévisionnel !
Sauf que c'est la négation d'une véritable politique de "maîtrise des charges", des dépenses, chère aux copropriétaires !
A force de faire des BP à la louche simplement en appliquant un coeff mutiplicateur parce que "Que voulez-vous, ma pôv'e dame, tout augmente !", on ne va jamais y arriver !
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 22:52:34
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Je ne comprends pas les interrogations de ABCT, ni d'ailleurs les observations de Gedehem.
On vote en 2008 le budget de 2009.
On pourra éventuellement modifier en mars ou avril 2009 le budget de 2009 puis voter le budget de 2010.
Pourquoi s'interroger sur la nécessité de modifier en 2009 le budget de 2009 en cours ? Ce n'est pas une nécessité. On le modifie si besoin est, on n'y touche pas si tout va bien.
Quant aux observations de Gedehem ? Pourquoi se lancer dans une procédure illégale alors que la procédure légale est si simple à utiliser : on vote en 2008 le budget de 2009. En 2009 on rectifie un ou deux postes.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 23:54:01
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JPM, de quelle procédure "illegale" parlez-vous ???
S'il s'agit de celle prévue D.art.43 alinéa 2, je vois mal mal cette disposition légale d'ordre public être illégale !
Nous le saurions depuis longtemps ! 
Quant au reste .... 
Je laisse le soin à ceux qui suivraient votre exposé de noter le prix du m3 de fioul de l'exercice 2007, voire au 1.01.2008, prix de référence permettant d'élaborer en avril 2008 le prévisionnel 2009 entrant en vigueur au 1.01.2009 pour juger de la necessité ou pas d'un budget rectificatif !
Je passe sous silence les tarifs des assurances multigaranties du syndicat de 2007 servant de base au calcul 2009 !
Calculer un prévisionnel pour 2009 en mars-avril 2008 avec comme base de calcul les dépenses 2007 n'a aucun sens, relève du n'importe quoi !
Ou alors, comme le propose ABCT, que voila un excelent moyen de gonfler les budgets pour mettre au final les copropriétaires devant le fait accompli .....
Après tout, pour le syndic, ce ne sont pas ses sous !
Encore une fois, et j'attends la démonstration contraire, les exposés sur la réforme de D.art.43 le montre, le vote d'un budget préalable n'a pour but QUE de permettre l'exigibilité de la première provision de l'exercice .
Dans la pratique passée ce n'était pas le cas !
D'où la procédure pertinente de l'alinéa 2 de l'art.43, seule à même de permettre une véritable maitrise des charges avec un budget prévisionnel au plus près de la réalité.
L'alinéa 1 n'est fait que pour syndic fleimard qui n'a pas envie de se casser la tête, par exemple en faisant jouer la concurrence ou en négociant les contrats à échéance !
Il lui suffit de faire un truc bien gonflé, et l'affaire est dans le sac !
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Edité par - gédehem le 11 nov. 2008 00:03:02 |
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ABCT
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414 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 15:28:41
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Je n'ai jamais parlé de gonfler les budgets pour le plaisir, mais en fonction de certains postes, notamment dans le cas du chauffage collectif primo. Secondo, la référence pour le BP 2009 n'est pas 2007, mais le BP. 2008 (Scandaleux non???) Et nous ne mettons pas "les ropriétaires devant le fait accompli", car selon votre système Gédehem) vous n'êtes pas plus proche de la réalite) (notamment sur fuel). Par contre pour les autres postes, personnel d'entretien, contrats divers, la tendance 2008 est connue lors du BP 2009 et peut servir de référencece sans que l'exercice soit terminé....
Nous connaissons souvent la hausse du SMIC,des contrats d'assurance d'entretien d'ascenseur pour l'exercice 2008. De plus, traumatisés par le passés les copropriétaires sont rassurés, en cas de crédit, celui-ci leur est remboursé par chèque dans les 4 mois de la clôture de l'exercice. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 16:28:46
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J'entends bien que personne ne 'gonfle' un prévisionnel pour le plaisir ..., surtout pas les copropriétaires !
"la référence pour le BP 2009 n'est pas 2007, mais le BP. 2008 "
Cela m'inquiete un peu plus !
Si j'ai bien compris votre procédure, qui serait la prétendue procédure "officielle", le BP 2008 a été adopté lors de l'AG de (pour reprendre l'exemple) d'AVRIL 2007 ??
Entre nous, drole de base pour établir un BP 2009 !!!
Je pensais en toute logique que le BP 2009 adopté en avril 2008 était calculé au plus juste sur la base de l'exercice comptable 2007 arreté le 31.12.2007.
C'est cet exercice 2007 qui est approuvé en avril 2008, juste avant l'adoption d'un prévisionnel 2009.
Faire des calculs au plus juste, dans le cadre d'une véritable politique de maitrise des charge, n'est pas du tout cohérente au regard d'une procédure qui nécessite d'élaborer un prévisionnel 8 mois à l'avance qui plus est sur des bases qui ont déja au moins 2 ou 3 mois !
Même l'Etat, en retard d'une guerre comme chacun sait, n'en est pas a faire de telles anticipations pour le moins rigolotte mais ici ridicule !
Car la finalité, qu'il faut regarder en face, n'est pas de savoir quel sera le niveau de smic ou le prix du fioul en 2009, mais UNIQUEMENT (*) de rendre exigible au moins le 1er trimestre de provision, au plus les 2 premiers (AG après le 30.03.xx).
Entre nous, cette gymnastique qui consisterait à se creuser les méninges dès la fin 2007 pour élaborer un BP cohérent ou même à pondre un truc à la louche sans importance en avril 2008 UNIQUEMENT pour qu'on puisse exiger le paiement de la 1ère provision qui tombe le 1.01.2009, vous ne trouvez pas que cela relève du ridicule ?
Il est vrai que le ridicule ne tue pas, mais tout de même, on n'est pas tous à ce point des idiots ......
(*) C'est le pourquoi du système dérogatoire de l'al.2 : à défaut d'adopter un BP avant le début de l'exercice, le syndicat doit autoriser le syndic à appeler les 2 premières provisions de l'exercice suivant ce qui les rendra exigible.
Si une personne connait une autre finalité que l'exigibilité de cette 1ère provision, qu'elle lève le doigt ! |
Edité par - gédehem le 11 nov. 2008 16:35:21 |
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ABCT
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414 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 18:01:49
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Merci pour les idiots..... Mais notre BP 2009, par rapport à un BP 2008 non arrivé à terme n'est pas plus ridicule.... dans la mesure ou avec de l'antériorité pour beaucoup de participants ici, on "apprécie au plus juste nos budgets futurs" Or énergie, les dépenses courantes ont une courbe croissante d'année en année. Alors nous sommes dans l'application de votre article 43 et nous ne "pondons pas un truc à la louche" et nos budgets sont aussi calculés au plus justes, mais nous n'avons pas le culte de la réunionite pour des péccadilles.
Etant entendu que votre procédure "officielle" n'a pas plus de valeur ... Nous retenons des lignes budgétaires "actualisées" par un coefficient de réévaluation.... Ne s'agit-il pas d'un Budget Prévisionnel??
Nous n'avons pas à ce jour à revoter une rallonge à nos BP. le syndic n'est pas en difficulté pour faire ses appels et nous sommes dans le cadre de l'article 43 du décret. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 18:22:53
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La procédure légale est de voter avant le 30 juin 2008 le budget 2009.
L'auteur du décret a cru devoir une procédure de secours. En avait-il le pouvoir ? Ce n'est pas certain mais ne pinaillons pas.
La procédure de secours ne peut être utilisée qu'occasionnellement et sous condition d'une autorisation préalable de l'assemblée. Autant dire qu'elle doit être motivée par un incident péremptoire.
Gedehem, vous voulez en faire un mécanisme permanent.
Ce serait un contournement de la loi et donc une manoeuvre illégale.
Illégale et inutile puisque le mécanisme légal est parfaitement satisfaisant. Admettons qu'en avril 2008 l'évolution du coût d'un poste important comme le combustible ait incité l'assemblée à admettre une forte augmentation, puis que le marché du combustible se soit retourné au début de 2009. Quels sont les effets ? L'appel de janvier 2009 et celui d'avril inutilement élevés ! On corrige sur juillet et octobre. Ce n'est pas un drame.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 23:23:53
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D.art.10 : "Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande ......"
D.art.43 "Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, ......."
Les textes comportent de nombreux exemples énonçant des principes et des systèmes dérogatoires, qui ne sont ni de secours, ni exceptionnels ou encore "illégaux" !
Le compte séparé est obligatoire, mais le syndicat peut en dispenser le syndic.
Le CS est obligatoire, mais le syndicat peut décider de ne pas en former ...
Comme pour les autres dérogations prévues par les textes, considérer l'alinéa 2 comme une procédure de secours exceptionnelle est interprétation personnelle, réduction du texte à ce qu'il n'énonce pas.
C'est une autre possibilité pour rendre exigibles au moins les 2 premières provisions "... si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne ..."
D'autre part, compte tenu de l'introduction en mai 2004 de D.art.43, vote d'un budget avant le début de l'exercice qu'il concerne ou autorisation donnée au syndic, la condition des 6 mois édictée par L.art.14-1 est vidée de son sens.
La pratique jusqu'en 2004 faisait que le budget prévisionnel était voté au cours de l'exercice qu'il concernait : lors de l'AG de 2002 approuvant les comptes 2001 on approuvait également le BP 2002.
Comme de nombreux syndics convoquaient l'AG annuelle parfois en septembre ou octobre (si, si ! ...), le BP ne faisait que régulariser des dépenses depuis 7, 8 ou 10 mois !
L.art.14-1 a mis les choses en place, imposant l'AG dans les 6 mois pour voter le BP de l'exercice en cours !
C'était en 2000
En 2004 D.art.43 a modifié la donne : le BP doit être voté avant le début de l'exercice suivant ou à défaut le syndic doit être autorisé à appeler des fonds provisionnels.
L'adoption d'un BP 10 jours avant le début de l'exercice qu'il concerne est conforme !
Le délai des 6 mois de L.art.14-1 est vidé de son sens, devient sans objet !
L'affirmation "La procédure légale est de voter avant le 30 juin 2008 le budget 2009" n'a plus du tout lieu d'être depuis mai 2004.
En revanche, et c'est là que l'on note toutes les ficelles qu'utilisent les syndics, ils prennent prétextes de cet art.14-1 pour justifier des convocations d'AG 6 mois après la fin de l'exercice précédent, histoire de retarder au plus l'approbation des comptes du syndicat et surtout pour forcer la main des copropriétaires étant bien souvent en limite de mandat !
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