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 Sujet  |
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 30 oct. 2008 : 21:59:57
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Bonsoir,
Je suis propriétaire d'un logement dans une petite copropriété de six
logements. Concernant l'année 2007, certains des copropriétaires n'ont pas payé une partie de leurs charges. Du coup, le syndic n'a pas pu régler un prestataire de service, qui aujourd'hui entame des poursuites pour impayés (normal!). Ma question est la suivante, dans quelle mesure puis-je être tenue pour responsable et poursuivie alors que moi, je me suis acquittée de l'ensemble des sommes réclamées pour la période?
La situation est d'autant plus complexe, que le syndic professionnel n'a pas souhaité renouveller son mandat pour l'année 2008 et s'en lave donc les mains.
Merci de vos réponse
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 23:14:45
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Les travaux on été commandés au Prestataire, par le syndic, au nom du syndicat. Le prestataire doit donc poursuivre le syndicat.
C'est au syndic de poursuivre le recouvrement des créances, il doit donc engager les procédures nécessaires. En cas d'imposibilité de recouvrement il doit faire un appel de fonds auprès des autres copropriétaires. En ne faisant pas le nécessaire il engage sa responsabilité. En cas de procès vous pourrez engager sa responsabilité.
Ce n'est pas VOUS, mais le SYNDICAT qui sera poursuivi par le prestataire. |
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 00:41:45
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Merci pour votre réponse,
mais comme je l'indique, le syndic pro en charge de la copropriété pour l'année 2007, n'a pas souhaité renouveler son contrat pour 2008, et dans l'immédiat l'ensemble des copropriétaires n'ont pas encore désigné de nouveau syndic (aucun de nous n'étant très au fait de tout cela, mais je commence à me renseigner)
Ce que je ne comprend pas, c'est que l'avocat de ce prestataire de service, nous écrive un courrier individuellement, à chaque propriétaire, nous demandant de nous acquitter de cette dette. Ne devrait-il pas s'adresser à l'ancien syndic, et à charge pour celui-ci de recouvrir cette créance? |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 04:52:28
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| Il n'est plus syndic, en conséquence, il n'a plus aucun pouvoir. |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 05:12:16
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comme vous n'avez plus de syndic je vous rappelle l'article 46 du Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
Article 46 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 11 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 JORF 15 février 1995
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
J'attire votre attention que les actions devant le tribunal de grande instance ne peuvent être introduites que par ministère d'avocats. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 08:12:01
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Un syndicat sans syndic est un syndicat qui relève d'un administrateur provisoire désigné par le TGI, saisi par un avocat.
Cela coûte plus cher que de se documenter.
Le président de votre CS et ses membres devraient, au moins, le savoir. Mais nombreux sont ceux qui préfèrent
attendre le déluge ????
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 31 oct. 2008 09:21:25 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 10:08:48
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De oldman24
"Le président de votre CS et ses membres devraient, au moins, le savoir."
Le syndicat n'a que 6 membres, et peut-être pas de conseil syndical ou un conseil qui n'est plus valide.
julien75000 a bien résumé les dispositions légales de l'article 46 du Décret 67-223 du 17 mars 1967.
Et, effectivement pour l'ancien syndic:" Il n'est plus syndic, en conséquence, il n'a plus aucun pouvoir."
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 13:00:01
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Je pose la question de savoir s'il y a un CS ou pas?
S'il n'y en a pas , il faut en avoir décidé ,ainsi, en AG ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 13:31:20
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v-fanny : est ce que votre syndic pro a fait toutes les démarches nécéssaires, alors qu'il était encore syndic, pour récupérer les impayés (relances,puis tribunal)??? Si rien n'a été fait il est fautif, et a certainement fuit pour ne pas faire face à ses responsabilités.
Depuis combien de temps ces impayés courent-ils ???
vous dites que vous n'avz plus de syndic ?? depuis quand ??? Le syndic vous a t'il prévenu de son départ à l'AG ou par courrier ??? il aurait du le faire officielement ?? Pourquoi votre CS, s'il existe, n'a t'il pas immédiatement cherché un nouveau syndic ???
Qui détient maintenant tous les documents comptables et juridiques de votre immeuble .. Aviez vous un compte séparé ou individualisé chez votre ancien syndic ???
A qu'elle date se terminait le contrat de votre ancien syndic ?? A t'il continuer à gérer votre copro après sa "démission" ???
Prenez les choses en main très rapidement, faites une réunion avec les 5 autres copros pour prendre toutes les mesures nécéssaires pour gérer votre immeuble. La syndicat est responsable, c'est à dire vous êtes 6 responsables de cette situation bons payeurs comme mauvais payeurs !!!
Vous êtes très très mal partie si personne ne bouge. Vous allez devoir faire face à d'autres impayés - chauffage,électricité, eau, assurance, ....
Un conseil, cherchez très vite un autre syndic, préparez une AG en suivant ses conseils pour élir ce syndic, approuver les comptes, ..... , il contactera l'ancien pour réclamer tous les documents, les fonds de votre syndicat, prendra RDV avec les créanciers, .....
julien75000 syndic vous donne ici les textes de loi, parfait, mais que doit faire cette copropriétaire dans les JOURS à venir ?? Peut-elle éviter le tribunal pour nommer un administrateur judiciaire ?? pour éviter des frais importants ??
bon courage fanny!!
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 15:22:49
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Un conseil, cherchez très vite un autre syndic, préparez une AG en suivant ses conseils pour élir ce syndic, approuver les comptes, ..... , il contactera l'ancien pour réclamer tous les documents, les fonds de votre syndicat, prendra RDV avec les créanciers, .....
Si le SDC n'a plus de syndic, en theorie, toute AG convoqué par un copropriétaire encours la nullité. Il faudrait saisir le prdt du TGI pour obtenir une ordonnance désignat un administraeur provisoire (article 47).
Bien sûr, si une AG est convoqué illégalement, si personne ne la conteste, la décision sera définitive, mais vous prendrez un gros risque. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 16:00:42
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| Faites la solution du système D, car passer par un administrateur provisoire va vous couter très chers à tous. |
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 17:04:57
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Bon, je constate que la situation n'est vraiment pas fameuse.
Autres infos, la copro n'a que deux ans, et n'a vraisemblablement pas été administrée consciencieusement par l'ancien syndic pro. Mais il est vrai que je ne dispose que de peu d'infos, d'une part, je n'ai été propriètaire que les dix derniers jours de l'année 2007, et la dernière réunion début 2008 a été celle où le syndic a annoncé la fin de son mandat. Au cours de cette réunion, le syndic a indiqué que certains étaient à jour dans leur décompte individuel, et d'autres non. Je ne dispose d'aucun PV des AG (jamais reçu de la part du syndic) et il me semble, que le CS n'est plus valide attendu que un de ses menbre n'est plus propriètaire (d'ailleurs celui-ci était semble-il peu actif, voir pas du tout)
Je n'ai pas entendu parlé de relance de paiement, ni même de poursuites envers les mauvais payeurs. Bref un gros bazar, il avait été évoqué la possibilité d'une administration par un syndic bénévole pdt cette réunion, mais entre temps rien n'a été fait puisque le seul propriétaire semblant un tant soit peu comprendre qqe chose a revendu son bien.
Concernant les frais de copro de 2008, nous sommes à jours, celles-ci ne se constituant que d'EDF et d'un contrat entretien portail dont ttes les factures ont été payées pour cette année. En effet, un propriètaire se charge de receptionner les factures et de récupérer la part de chacun, mais son rôle n'est en rien officiel.
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 17:15:15
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Merci de toutes vos réponses!
Donc, la solution la moins onéreuse pour tous, serait semble-il le système D, même si celle-ci n'est pas la plus légale (...)mais je pense que à six,aucun n'a d'intéret à contester quoi que ce soit.
Arrêtez moi si je me trompe. Il faut donc au plus vite faire une AG, dans laquelle un syndic bénévole doit être élu, chargé d'ouvrir un compte bancaire séparé pour la copro et de récupérer l'ensemble des documents concernant la gestion auprès de l'ancien syndic.
Concernant la dette auprès de ce prestataire, il s'agit de réunir la somme nécessaire afin de le rembourser, mais faut-il le faire directement auprès de lui? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 18:03:32
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| Dans vos charges de copropropriété n'avez-vous pas l'assurance des parties communes? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 18:18:35
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v-fanny : vous dites que le syndic n'est plus en place depuis le début 2008 !!  Personne ne s'inquiète de la situation totalement illégale de votre copropriété.
Un copro paie les factures de la copropriété sans être élu comme syndic bénévole, ce qui aurait été la solution la plus facile et légal de gérer votre copro dès l'AG ou le "pro" a démissionner, ou pris la fuite.
Vous n'avez pas reçu de PV de cete AG, mais avez vous été présente ??? Les autres voisins peuvent vous informer des décisions prises par l'AG.
Pas de syndic, pas de budget voté, pas d'appels de fonds possibles,... votre chance est que les copros semblent tous "participer" au paiement de certaines factures. Tou ceci est totalement ubuesque, et les 6 copros sont assez irresponsables, la facture à payer sera très grosse si personne prends les choses en main.
Avez vous des nouvelles du compte bancaire de la copropriété ??? Il faut absolument demander à l'ancien syndic tous les documents comptables, et surtout les relevés bancaires. Ce syndic a démissionné, il n'a aucun droit d'agir pour le compte du syndicat, et de gérer vos fonds.
Un CS a t'il été élu ?? Si le président est parti, un autre doit ête élu parmi les membres du conseil.
La méthode que j'appliquerai - les juristes d'UI pourront dire si ceci est légal ou Non - est de faire une AG CONVOQUE par le CS, élire un syndic bénévole parmi vous 6, ce syndic aura les pouvoirs pour réclamer à l'ancien syndic les FONDS, la totalité de la comptabilité, les copies es premiers PV, les relevés de compte,tous les documents concernant votre syndicat.
Si celui-ci, un super mauvais ou plutôt voyou si il possède encore des fonds, ne réponds pas , votre syndic bénévole devra l'attaquer immédiatement au TGI.
L'étape suivant sera que votre syndic bénévole convoque une nouvelle AG ayant démarché et trouvé un syndic pro, que l'AG devra élire.
v-fanny : imaginez que 2, 3 ou 4 copros ne paient plus aucunes charges, personne ne pourra les réclamer officielement. les autres devront payer les factures !!! ou alors plus d'électricité, plus d'ascenseur, plus d'eau, plus d'assurance,...
Vous mettez TOUS en péril votre immeuble en agissant ainsi.
Si vous n'avez pas une entente parfaite entre vous 6, et vous nous dites qu'il y a des retards de charge, je vous conseille de saisir immédiatement le TGI pour qu'il désigne un administrateur provisoire, afin de gérer ce joyeux " bordel".
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 20:09:29
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Je me rend bien compte maintenant, que nous avons tous été bien irrésponsables.
Oui, j'ai bien été présente à la dernière AG, celle où le syndic a en qqe sorte "démissionné" de son mandat, et depuis plus aucune nouvelle de sa part. Je pense que n'ayant pas perçu la totalité des charges pour l'année 2007, il n'a pas pu payer ce prestataire qui aujourd'hui réclame son argent, je ne dispose pas de l'ensemble des éléments, mais à mon avis il s'agit du seul impayé de la copro pour l'année 2007.
Concernant L'exercice de l'année 2008, l'ensemble des charges ont été acquittées, charges qui comprennent EDF, entretien portail et assurance de la copro (pour répondre à la question de JB 22). En fait, je viens de me rendre compte, que le propriétaire se chargeant de payer les factures est de fait considéré comme syndic de la copropro (en tout cas c'est comme cela qu'il apparait sur les factures, EDF et entretien portail) mais son rôle n'a néanmoins jamais été officialisé via un vote.
Mais pourriez-vous me donner votre avis sur le point suivant:
ne pensez vous pas que dans ce cas de figure, la meilleure des solution serait de convoquer au plus vite une AG (la chose n'est pas difficile, nous habitons tous côte à côte, et sommes tous résidants), d'officialiser le syndic dans ses fonctions (qu'il exerce déjà) et d'expliquer à l'ensemble des propriétaires l'absolue nécessité de payer cette dette?
Cela serait un bon début, non? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 21:10:24
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Citation :
Initialement posté par v-fanny
Je me rend bien compte maintenant, que nous avons tous été bien irrésponsables.
Oui, j'ai bien été présente à la dernière AG, celle où le syndic a en qqe sorte "démissionné" de son mandat, et depuis plus aucune nouvelle de sa part. Je pense que n'ayant pas perçu la totalité des charges pour l'année 2007, il n'a pas pu payer ce prestataire qui aujourd'hui réclame son argent, je ne dispose pas de l'ensemble des éléments, mais à mon avis il s'agit du seul impayé de la copro pour l'année 2007.
Concernant L'exercice de l'année 2008, l'ensemble des charges ont été acquittées, charges qui comprennent EDF, entretien portail et assurance de la copro (pour répondre à la question de JB 22). En fait, je viens de me rendre compte, que le propriétaire se chargeant de payer les factures est de fait considéré comme syndic de la copropro (en tout cas c'est comme cela qu'il apparait sur les factures, EDF et entretien portail) mais son rôle n'a néanmoins jamais été officialisé via un vote.
Mais pourriez-vous me donner votre avis sur le point suivant:
ne pensez vous pas que dans ce cas de figure, la meilleure des solution serait de convoquer au plus vite une AG (la chose n'est pas difficile, nous habitons tous côte à côte, et sommes tous résidants), d'officialiser le syndic dans ses fonctions (qu'il exerce déjà) et d'expliquer à l'ensemble des propriétaires l'absolue nécessité de payer cette dette?
Cela serait un bon début, non?
voulez vous dire que le syndic a demissionné en séance lors de l'AG ?
si oui, il est responsable du préjudice causé à la copropriété |
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 21:33:42
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Je ne sais pas si on peut dire que le syndic a demissionné pdt l'AG,
en reconsultant la convocation (en date du 24/01, la réunion ayant eu lieu le 15/02), est mis à l'ordre du jour "mandat du syndic: S***** ne propose pas le renouvellement de son mandat"
Ne disposant pas du contrat du syndic, je ne sais pas quelle aurait du être la durée de son mandat... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 23:41:20
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En mettant à l'ordre du jour l'information suivante:
" S***** ne propose pas le renouvellement de son mandat"
sans mettre la question à l'ordre du jour de l'élection d'un syndic, l'ancien syndic a commis une faute.
Il faudrait savoir s'il avait averti le Conseil Syndical et demandé la présentation d'un nouveau syndic.
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v-fanny
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 03:09:30
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En effet, il n'était pas mis à l'ordre du jour la présentation d'un nouveau syndic. Par contre je ne sais pas si il en avait averti le conseil syndical qu'il était nécessaire de le faire. Je vais essayé de me renseigner à ce sujet.
Toutefois, est ce que cela changerait qqch à notre problème?
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 07:28:28
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| Il n'y a qu'une voie à suivre ; celle énoncée par l'article 46 du Décret du 17 mars 1967. Certe, cela à un coût, mais il en évitera d'autres bien plus importants, surtout si vous devez engager des actions judiciaires pour recouvrer des charges impayées ; Il suffira au débiteur de soulever le défaut de qualité pour agir du syndic (compte tenu qu'il a été nommé irrégulièrement)et vous serez débouter de votre demande en paiement. Il en sera de même pour toutes les autres actions judiciaires que vous auriez à mener. |
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Charges impayées par d'autres copropriétaires
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