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antalia
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61 réponses |
 Posté - 29 oct. 2008 : 00:57:02
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Les dépenses non comprises au budget prévisionnel sont celles afférentes : (selon l'article 44 Décret de 1967)
- aux travaux de conservation et d'entretien, autres que ceux de maintenance,
- aux travaux d'équipements communs, autres que ceux de maintenance,
- aux travaux d'amélioration ...
- etc...
Hors, notre budget 2008 inclut :
- les travaux d'ascenseurs pour 16.000 €
- les travaux de remplacement des compteurs d'eau pour 16.000 € également.
Je crois que ces travaux auraient dû faire l'objet d'appels de provisions travaux et non être inclus dans les appels de charges trimestriels.
Cependant, j'ai retrouvé un PV d'AG de 2002, ou le syndic de l'époque nous avait fait voter (en accord avec le CS) :
- "intégration dans le budget 2002 : remplacement de la porte de parking pour 11.000 €"
Voudriez-vous me faire part de vos avis à ce sujet ?
Merci pour vos réponses.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 10:20:04
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Ce serait intéressant de savoir quel est le montant de votre budget prévisionnel.
De quels travaux d'ascenseur s'agit-il? s'il s'agit de ceux qui sont réclamés pour la mise en sécurité, alors c'est effectivement une erreur- faute- (barrer la mention qui ne vous convient pas) du syndic. Car ces travaux auraient dû être soumis au vote de l'AG, et peut-être à la mise en concurrence.
Mais il peut s'agir de travaux de stricte maintenance - remplacement d'un élément HS.
Il faut aussi être plus précis en ce qui concerne les compteurs d'eau. |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 12:21:53
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Bonjour,
Oui, ce sont les travaux de mise en conformité des ascenseurs.
En ce qui concerne les compteurs d'eau, il s'agit de l'achat et de la pose de nouveaux compteurs. Actuellement, ils sont loués par une société.
Notre syndic bénévole a présenté son budget de 156.000 € en AG 2008 en intégrant les dépenses pour ces travaux s'élevant à 32.000 €.
L'AG s'est déroulée ainsi :
- vote des travaux en premier,
- vote du budget prévisionnel ensuite.
Cela change quelque chose ? Pourquoi serait-ce une erreur d'intégrer des travaux votés dans le budget ? Est-ce illégal ?
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Edité par - antalia le 29 oct. 2008 12:24:44 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 12:41:27
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Citation :
Initialement posté par antalia
Cela change quelque chose ? Pourquoi serait-ce une erreur d'intégrer des travaux votés dans le budget ? Est-ce illégal ?
-Parce que cela peut fausser "dans le futur" la vision du budget nécessaire (budget = dépense courante, frais incontournable durant l'année --> comme vous et votre voiture: votre budget c'est l'essence, les réparations ceux sont vos travaux exceptionnels)
-Parce que lors du vote des travaux, les dates d'appels de fond, et la date de réalisation des travaux doivent être mentionné, le syndic ne pourra pas faire réaliser les travaux tant qu'il n'aura pas les fonds nécessaire pour cela.
-Parce que la lois définis le budget et les travaux comme cela. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 13:19:19
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Bonjour.
En fait c'est contraire aux disposition de l'article 14-2 de la loi de 65.
Par contre, ce système permet d'étaller le financement. Mais c'est juridiquement une erreur |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 15:10:27
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Citation :
c'est juridiquement une erreur
Une erreur juridique, je suppose que c'est une illégalité.
Quant aux conséquences de cette illégalité, voyez ce que dit Yaume:Citation :
-Parce que lors du vote des travaux, les dates d'appels de fond, et la date de réalisation des travaux doivent être mentionné,
Autre conséquence importante: en cas de vente, les règles concernant la répartition entre vendeur et acquéreur ne sont pas les mêmes.
Dans votre cas, il faudra appliquer les règles du budget prévisionnel, et il est possible que cela désavantage quelqu'un.
Et puis comme le dit Yaume, si les appels pour travaux sont étalés sur l'année, cela veut dire que l'exécution des travaux sera retardée.
PS Quant à la décision d'acheter les compteurs d'eau plutôt que de les louer, à ma connaissance, c'est un mauvais calcul, puisque la durée de vie de ces compteurs est limitée, et qu'en cas de location c'est la société qui gère les compteurs qui les remplace, vous, vous devrez les contrôler et les remplacer à vos frais.
Si je me trompe sur ce point, j'aimerais bien qu'on me le dise.
J'aimerais aussi savoir si un copropriétaire procédurier pourrait s'emparer de cette illégalité flagrante pour mettre en difficulté le syndicat.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 17:00:26
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Citation :
Initialement posté par manech
Citation :
c'est juridiquement une erreur
Une erreur juridique, je suppose que c'est une illégalité.
Arf !! Quant on dit que les copropriétaires et les syndics n'ont jamais le même point de vue ... |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 17:07:34
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On peut dire illégal car littéralement contraire à la loi.
Mais la encore, pas de sanction réelle. En plus c'est une décision d'AG, donc si la décision n'est oas contestée dans le delai de 2 mois à compter de la notif aux copros défaillent et opposant, la décision est définitive. |
Edité par - oxymore le 29 oct. 2008 17:11:33 |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 17:22:48
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Merci à tous pour vos réponses.
de Manech Citation :
PS Quant à la décision d'acheter les compteurs d'eau plutôt que de les louer, à ma connaissance, c'est un mauvais calcul, puisque la durée de vie de ces compteurs est limitée, et qu'en cas de location c'est la société qui gère les compteurs qui les remplace, vous, vous devrez les contrôler et les remplacer à vos frais.
Si je me trompe sur ce point, j'aimerais bien qu'on me le dise
Notre syndic dit que les compteurs seront amortis sur 8 ans, compte tenu que nous payons la location et l'entretien environ 2.500 € par an.
C'est lui qui assurera le radio-relevé des compteurs et l'entretien gratuitement. Mais, s'il part nous serons obligés de payer une société pour le faire !
de Manech Citation :
J'aimerais aussi savoir si un copropriétaire procédurier pourrait s'emparer de cette illégalité flagrante pour mettre en difficulté le syndicat
Que voulez-vous dire ?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 01:32:00
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Citation :
PS Quant à la décision d'acheter les compteurs d'eau plutôt que de les louer, à ma connaissance, c'est un mauvais calcul, puisque la durée de vie de ces compteurs est limitée, et qu'en cas de location c'est la société qui gère les compteurs qui les remplace, vous, vous devrez les contrôler et les remplacer à vos frais.
Si je me trompe sur ce point, j'aimerais bien qu'on me le dise.
40% des comteurs ont plus de 30 ans chez nous et pour que la société les change ... donc très amorti et rentable pour la société, fort coûteux pour nous et autant que de consos pour un bon nombre de lots; la solution d'achat n'est que rarement envisagée pourtant c'est une solution de réduction de charges
l'achat d'un compteur est amorti sur 18-24 mois environ, c'est la pose qui parait chère. D'autant que la société locatrice récupère les siens et que les tailles occupées sur la canalisation est similaire, la pose devrait être plus facile et qui ne prend que quelques minutes par compteur sauf à prétendre la vétusté des tuyaux.
+ prévoir des quart de tours
un autre risque existe de mettre cela en budget (outre le fait que les syndics devraient presque ouvrir un compte courant et un compte travaux) est de voir l'année d'après certaines sommes reprises dans le budget (si si cela existe )
Ce sont des appels de fonds travaux et non courants
Peut être encore un pb de logiciels par derrière tout cela ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 08:48:31
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Océan a dit:Citation :
Peut être encore un pb de logiciels par derrière tout cela ?
Pour antalia,cela m'étonnerait, puisqu'il s'agit d'un syndic bénévole.
Merci à Océan de ses précisions: juste une remarque, peut-être faut-il simplement changer de prestataire et faire noter sur le nouveau contrat l'obligation de vérifier régulièrement les compteurs et de les changer systématiquement après disons 15 ans.
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Edité par - manech le 30 oct. 2008 08:58:13 |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 13:57:02
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Bonjour à tous,
Si si, notre syndic bénévole possède un logiciel Logya Syndic. C'est un "pro de l'informatique" !
Mais il commet de grosses erreurs de gestion. Un jour ou l'autre, un copropriétaire ne paiera pas ses charges ou assignera ....
Cela a failli arriver. Notre syndic avait réclamé des charges à un copropriétaire bailleur (qui avait vendu son appartement à une S.C.I. durant le mandat de l'ancien syndic) et son nom figurait parmi les "impayés" sur la convocation de l'AG.
Le copropriétaire bailleur lui a envoyé un courrier recommandé disant qu'il transmettait le dossier à son avocat, suite à son incompétence !
Pour en revenir à mon sujet, les modalités de paiement des travaux ne sont pas inscrites sur la convocation de l'AG 2008.
Compte tenu qu'il a inclu les dépenses travaux dans le budget, j'aimerais savoir si un copropriétaire pourrait refuser de les payer même si le délai de 2 mois de contestation est dépassé.
Merci pour vos réponses.
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Edité par - antalia le 30 oct. 2008 14:01:24 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 15:15:39
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Je vous rapporte d'un autre fil que j'ai initié les commentaires de JPM lui-même Citation :
Sur la plan pratique, on peut admettre que si le budget prévisionnel comporte tout à la fois
30 000 € pour les charges courantes de l'article 14-1
et 15 000 € pour des travaux de l'article 14-2
un copropriétaire peut refuser le paiement d'une provision trimestrielle qui serait calculée sur la base de 45 000 €
Reste quand même à savoir ce que la décision de faire des travaux mentionne au sujet de leur préfinancment. Quid si elle indique explicitement que les travaux seront préfinancés dans les mêmes conditions que les charges courantes ? C'est une solution inhabituelle mais qui n'est pas illégale.
Les modalités de paiement des travaux n'ont pas été mentionnées dans la convocation, mais l'ont-elles été dans le PV d'AG? |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 17:35:43
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Avec toutes mes excuses pour la faute d'orthographe à Logia syndic
Voici ce qui est reporté dans le P.V. :
- Mise au normes des ascenseurs (ADOPTE)
L'assemblée générale décide de confirmer la signature du contrat à la Sté X pour un montant de 48.518 € TTC. L'échéance a été reportée au 31/12/2010 (15.000 € TTC ont déjà été payés sur 2007, 16.000 € TTC sont au budget 2008, le solde sera payé sur 2009)
Donc pour les ascenseurs, les modalités sont bien inscrites, mais il n'y a pas la date de réalisation des travaux.
(En fait, les travaux ascenseurs ont été réalisés et payés en avril 2008 par notre syndic avec un autre budget, grave erreur de sa part) 
- Décision à prendre concernant le remplacement des compteurs d'eau chaude et d'eau froide sanitaires (ADOPTE)
Après étude des devis par le conseil syndical, l'Assemblée générale décide de faire procéder au remplacement des compteurs sanitaires (actuellement loués) par des modèles avec surveillance électroniques des fuites, flux inverses ... et télé relevé pour un montant de 16.000 € HT.
Donc aucune modalité de paiement pour les compteurs d'eau et aucune date de réalisation des travaux.
Merci de me dire ce qu'il en est, et si quelqu'un pourrait ou aurait pu s'opposer au règlement des charges.
Pour l'instant, tout le monde a payé sur 3 trimestres. Mais je m'inquiète pour l'avenir de notre copropriété avec ce syndic copropriétaire qui fait ce qu'il veut malgré mes remarques.
Les membres du CS ne bougent pas et pourtant je les ai informé de la situation. Toute seule, je suis bloquée.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 18:22:28
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Citation :
(En fait, les travaux ascenseurs ont été réalisés et payés en avril 2008 par notre syndic avec un autre budget, grave erreur de sa part)
C'est pour cette raison que des travaux (qui ne sont pas de maintenance) ne doivent pas être compris dans le budget.
La somme reste à part, et le syndic ne peut réaliser les travaux, qu'une fois les appels pour travaux reçus. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 23:39:21
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De oxymore
" En plus c'est une décision d'AG, donc si la décision n'est pas contestée dans le delai de 2 mois à compter de la notif aux copros défaillants et opposant, la décision est définitive."
D'où l'intérêt pour les copropriétaires de ne pas voter n'importe quoi n'importe comment en A.G.
Il faut respecter les dispostions de l'arrêté et du décret comptable et voter séparament le "budget prévisionnel pour charges courantes" et "les budgets travaux" en fixant pour ces derniers les dates d'exigibilté des appels de fonds. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 00:07:09
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Citation :
Initialement posté par JB22
D'où l'intérêt pour les copropriétaires de ne pas voter n'importe quoi n'importe comment en A.G.
D'ou l'intérêt pour les syndics de ne pas faire voter n'importe quoi, n'importe comment aux copropriétaires en AG |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 15:13:56
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Syndic bénévole !!
Pour les travaux de compteur, vous pouvez exiger le respect de l'article 14-2 car l'intégration au budget n'a pas été votée.
Par contre, pour les ascenseurs, il me semble que vous êtes concé sauf a engager une action en constatation de l'inexistance de la décision car contraire à l'article 43 (pas une action en annulation)
Mais long et couteux.
Le pb c'est uqe votre syndic est sans doute copro et que le CS l'appuiera dans un souci de faire faire des économies à la copro, au risque de la mettre dans une position juridique délicate. |
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intégration de travaux dans le budget
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