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 Sujet  |
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kirby
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 31 oct. 2008 : 20:49:33
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Bonjour à tous,
J'ai fait l'acquisition d'un appartement il y a quelques jours.
Pour schématiser le problème
AVANT LA SIGNATURE ==>
Mon père est le locataire de cet appartement, dans lequel je réside également (en résumé je vis toujours chez mon père).
APRES LA SIGNATURE ==>
Mon père est toujours le locataire, sauf que je suis le nouveau propriétaire, mais le bail cours toujours.
En résumé mon père est le locataire et moi le propriétaire, puis-je continuer à percevoir le loyer comme le prévoit le bail qui a été signé entre lui et l'ancien propriétaire ?
Est-ce possible (ou impossible de concevoir) que le propriétaire réside dans l'appartement dans lequel il le donne en location et ainsi percevoir les loyers ?
En tout cas le notaire n'a pas fait aucun commentaire sur ce cas particulier et m'a indiquer que je percevrais les loyers puisque je suis le nouveau propriétaire.
Je vous remercie d'avance de vos réponse.
Kirby
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 12:20:51
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En fait, vosu êtes hébergé chez votre père dasn le logement qu'il vous loue.
Fiscalement, vous déclarez un revenu. Pas de souci si votre foyer fiscal est différent de celui de votre père.
Côté Taxe d'habitation, elle va être calculée POUR VOTRE PERE avec deux occupants si je comprends bien, donc je ne vois pas de souci. Vosu n'en paierez pas.
En revanche, attention aux abus: Vous mettre en déficit foncier systématique puisque vous faites des travaux dans le logement que vous louez a votre père. Le CdI ne va pas aimer du tout, on ne peut pas déduire des travaux dans sa résidence pricnipale, et si vos revenus sont négatifs, ca risque bien de se retourner contre vous. |
Festina lente |
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kirby
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 13:28:16
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Bonjour,
Merci tout d'abord ribouldingue pour votre réponse, alors je précise que je déclare mes revenus séparément (avant que je devienne le propriétaire) mais mon foyer fiscal restera le même, le logement que je loue à mon père.
Je précise également que j'ai dû contracter un emprunt pour l'acquisition de cet appartement, ainsi les intérêt sont bien à déduire ?
Merci d'avance :)
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 13:43:40
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Normalement oui, les intérêts sont à déduire.
Mais la situation est tellement particulière que je vous conseille d'en parler, à froid, avec le centre d'impôts dont vous dépendez. C'est la limite de ce forum: on ne peut pas savoir s'il existe un codicille dans la réglementation fiscale qui se rapporterait précisément à votre cas. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 13:52:53
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Bonne idée!
... ou alors au minimum d'accompagner votrre déclaration de revenus de l'an prochain qui va forcément montrer un déficit focnier, d'une explication vous permettant non pas d'éviter un redressement, mais qu'il soit basé sur une bonne foi a-priori, sans volonté de cacher quoique ce soit. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 14:47:45
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| vous ne pourrez pas déduire d'interets, car vous êtes considéré comme occupant à titre gratuit |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 16:56:13
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Nefer, et alors, il ne déclare pas ses revenus? Quelle est le texte de loi qui va dire ceci, et qu'il ne déduit pas sa part de taxe foncière, et qu'il bénéficie donc au bout du compte de revenus non taxables?
Si vous lalez dans ce se,s il faut peut-etre dire alors que malgré l'existence d'un bail écrit que le bailleur (le fils) ne peut pas rompre, le fisc va considérer que la somme que recoit le fils de son père tous les mois passe de l'état de loyer à l'état d'aide... J'ai du mal à l'accepter quand même. |
Festina lente |
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kirby
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 21:49:09
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Bonsoir à tous,
Merci tout d'abord de vos message je vois que le cas assez particulier en intèresse pas mal :)
De toute façon je vais quand même devoir me renseigner auprès des impôts car cette situation est assez particulière tout de même.
Mais au fond je ne vois pas où il y a une incompatibilité, il est bien possible pour locataire de faire sous louer une partie de son habitation ?
Je ne vois pas pourquoi en tant que résidence principale je ne pourrais pas à la fois y habiter et le donner en location.
Au final, je peux supposer pas mal de choses avec la meilleure foi du monde, je vais quand même devoir me renseigner auprès des impôts :-S |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 07:02:09
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Le problème ne réside pas dans les faits, mais dans l'abus de droit si vous déduisez des frais de vos revenus fonciers déclarés, et de l'autre côté, de l'absence de déclaration de revenus....
Le porblème est fiscal. |
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 08:16:34
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
En revanche, attention aux abus: Vous mettre en déficit foncier systématique puisque vous faites des travaux dans le logement que vous louez a votre père. Le CdI ne va pas aimer du tout, on ne peut pas déduire des travaux dans sa résidence pricnipale, et si vos revenus sont négatifs, ca risque bien de se retourner contre vous.
Abus? ... et avec les nouvelles dispositions de 2009 où les bailleurs pourront déduire 25% des travaux effectués chez le locataire? ...
Un vrai micmac!
Un passage au centre des impôts s'impose effectivement!
Je ne suis pas d'accord avec vous Nefer: "vous ne pourrez pas déduire d'interets, car vous êtes considéré comme occupant à titre gratuit", mais allez voir ce qu'en dira le fisc! |
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kirby
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 13:24:50
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| Je vous tiens au courant, je vais contacter les impôts en espérant que cela se passe bien ^^. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 14:29:22
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Citation :
Initialement posté par kirby
Bonsoir à tous,
Merci tout d'abord de vos message je vois que le cas assez particulier en intèresse pas mal :)
De toute façon je vais quand même devoir me renseigner auprès des impôts car cette situation est assez particulière tout de même.
Mais au fond je ne vois pas où il y a une incompatibilité, il est bien possible pour locataire de faire sous louer une partie de son habitation ?
Je ne vois pas pourquoi en tant que résidence principale je ne pourrais pas à la fois y habiter et le donner en location.
Au final, je peux supposer pas mal de choses avec la meilleure foi du monde, je vais quand même devoir me renseigner auprès des impôts :-S
Il n'est pas impossible que le fisc accepte cette situation mais vous fasse établir un prorata pour déterminer quelle est la part que vous occupez et celle qui est louée. Vous devrez ainsi appliquer ce prorata sur les charges déductibles et les intérets d'emprunt.
Vous n'êtes plus occupant à titre gratuit vous êtes devenu propriétaire et vous louez une partie du logement à votre père. |
Edité par - fanette44 le 02 nov. 2008 14:43:54 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 nov. 2008 : 19:15:19
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| Ah, oui, en effet, faire un pro-rata seait en effet une excellente solution, si elle est accepté par le fisc... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 nov. 2008 19:16:20 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 18:12:41
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| si votre père touche des alloc logements, la situation va changer alors vis à vis de ces versements ... voir avec la caf également. |
Cordialement, |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 06:44:02
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Le problème est que le bail même de votre père devient bizarre.
Avant cettte acquisition, votre père était locataire de tout l'appartement de surface par ex 50 m² et vous occupiez à titre gratuit (si c'est le cas) par ex une chambre de 10 m² + accès cuisine etc . Aujourd'hui, avec ce même bail, il paie le même prix pour une surface de 25 m². C'est la situation pour votre père qui a changé. Pour un même bail il a officiellement une surface moindre.
Vous êtes propriétaire occupant et votre père votre locataire.
A mon avis comme on ne peut avoir le beurre et l'argent du beurre, et ça les impôts s'intéressent tjrs à cette question ; vous allez être contraint de réduire le bail de votre père à son occupation réelle.
Je ne sais pas d'ailleurs si il peut prétendre à un bail de 1989 vu qu'il n'a pas la totalité de l'appartement à sa disposition, sauf à diviser votre logement.
L'ex proprio aurait du faire soit un congé pour vente soit une vente en occupé. Si congé pour vente votre père n'est plus titul de son bail, à vous alors de lui proposer un autre bail, vous comme proprio occupant et lui vous réglant soit un loyer à prix et surface réduits par rapport à l'ancien bail, soit une idemnité d'occupation (ce peut être une formule + simple). Vous toucherez donc des loyers peu élevés il a les charges locatives réduites d'autant et vous les charges proprios. Il paye la taxe d'habitation réduite et vous la taxe foncière totale + la CSG, donc réduite.
Sinon, vous pouvez faire - voir avec un notaire une forme de SCI ou SCM : vous êtes proprio, vous touchez un loyer et vous occupez le local. C'est peut-être ce qui simplifiera fiscalement les choses.
Les appartement sont devenu si chers qu'il existe de + en + de formules familiales (SCI familiale) pour leur achat et leur gestion SCM (répartition des loyers) ex des formules pour les professionnels libéraux : on achète et on se loue le local pour la déduction fiscale. Mais au final, pour la réutilisation totale à titre privé, il faut rembourser certains avantages fiscaux, à l'état.
... selon l'adage, rien ne se perd, rien ne se créée tout se transforme. La modif du bail de votre père est un cas de force majeure.
La formule sous location de votre père me semble inapropriée, ça c'est bon pour une embrouille fiscale et CAF du 93...
Sinon j'espère que vous êtes en bon termes avec votre père  ("Non c'est ma salle de bain", "t'as pas intérêt à toucher à ma brosse à dent"... ou encore, "mon proprio ne veut pas remplacer le robinet de la cuisine alors que c'est une charge propriétaire - réponse d'UI : "vous le mettez en demeure de procéder aux réparations sous huit jours" ...."
Si bail : bail réduit.- ou faites un avenant à votre bail à partir de la date d'acquisition.
Le mieux : parlez-en à votre notaire et/ou les impôts .
Dites, et la boîte aux lettres ? ??? ex vous mettez en demeure votre père de payer son loyer... ou vous lui envoyez un congé pour reprise.... ???
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Edité par - albifrons le 15 nov. 2008 06:46:13 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 17:58:01
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Joli cas d'école ! et là en plus, il est "pour de vrai".
Je ne suis pas sur d'avoir bien compris la situation avant la vente :
kirby n'a pas de "statut" d'occupant, il est hébergé par son père et il fait une déclaration de revenu séparée de celle de son père. Je n'en vois la précision nulle part, mais je suppose que kirby a des revenus et qu'il paie même si c'est une faible somme, de l'impôt sur le revenu. Ai-je bien compris ?
Qu'en est-il , avant la vente, de la taxe d'habitation, je suppose qu'il n'y a qu'un seul "contribuable", le père de kirby et que la taxe est calculée en tenant compte de la somme des revenus de kirby et de son père. Ai-je bien supposé ?
kirby est donc considéré comme simplement hébergé dans le propre logement de son père, qui a statut de locataire, ainsi, son père, juridiquement et fiscalement, ne "sous-loue" pas une partie de son propre logement à kirby.
A la signature, que dit l'acte :
kirby achète un logement loué, avec un bail qui a une date d'effet et une date de fin, qui a un montant de loyer et de charges, qui a une éventuelle clause de révision, et qui a certainement une clause interdisant la sous-location à 100 % ou sans le consentement du propriétaire. Le loyer payé par le père avant la signature de l'acte à l'ancien propriétaire sera donc payé à kirby dès la signature.
Après la signature :
kirby perçoit les loyers, il devra déclarer ses revenus fonciers en plus de ses revenus du travail. IL sera également redevable de la taxe foncière.
Si kirby ne résidait pas dans ce logement, il pourrait choisir un régime fiscal lu permettant de déduire ses intérêts d'emprunt.
Mais voilà, il réside dans ce logement. Ce logement, pour les autres actes de sa vie courante est sa résidence principale. Et je crois que depuis peu, on peut déduire les intérêts de l'emprunt de sa résidence principale.. mais voilà, ce n'est pas entièrement sa résidence principale puisqu'il y héberge son père avec un contrat de bail.
Puisque le père a un contrat de bail pour tout le logement, il a le droit de demander à son nouveau propriétaire de chercher un autre logement ! Si kirby veut tous les droits sur le logement, il peut faire un congé pour reprise pour soi-même au moment d'une échéance du bail avec les 6 mois de préavis et le formalisme qui va bien.
Citation :
Est-ce possible (ou impossible de concevoir) que le propriétaire réside dans l'appartement dans lequel il le donne en location et ainsi percevoir les loyers ?
Pour moi, c'est possible mais il faut résilier le bail et en faire un autre qui précise que le père est locataire d'une partie du logement et pas du logement entier... et les meubles, on sait plus à qui ils appartiennent (juridiquement) ! sauf ceux des pièces à usage exclusif du père si le bail est un bail "vide"... juste pour ces pièces, les pièces communes seront parties communes dont le père aura un droit d'utilisation. et comme indiqué" par albifrons, ce bail ne pourra pas être sous e régime de la loi de 1989 car il faut que le logement soit "entier" avec son propre compteur électrique pour être sous le régime loi 1989. Ce sera donc un vulgaire bail civil.
Citation :
il est bien possible pour locataire de faire sous louer une partie de son habitation ?
oui, uniquement avec l'accord du propriétaire mais votre père ne vous sous-loue pas puisque vous êtes propriétaire de tout le logement, propriétaire bailleur d'une partie et propriétaire occupant d'une autre partie.
Ma conclusion, kirby, pour les intérêts d'emprunt c'est que vous n'aurez pas le droit de les déduire de vos revenus (là, je m'écarte de fanette44):
- pas le droit du côté de votre casquette de bailleur puisque vous ne louez pas l'intégralité du bien,
- pas le droit en tant que propriétaire occupant de sa résidence principale car le bien n'est pas intégralement votre résidence principale.
En revanche, vous paierez un impôt pour le revenu du loyer que vous percevez et vous pourrez faire une imputation au prorata de l'usage sur les charges (là, je rejoins fanette 44).
Ma conclusion : fiscalement et juridiquement cette situation fait perdre tous les avantages de part et d'autre. Et elle conserve tous les inconvénients de part et d'autre.
Je suis curieux de connaître l'avis du contrôleur des impôts. |
seborga1 |
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