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jardinsdetheo
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 04 nov. 2008 : 22:35:31
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Bonsoir à tous,
Nouveaux inscrits sur ce forum, nous essayons de comprendre le calcul de nos charges locatives.
Pour situer, nous habitons une résidence (loi de Robien) de 80 logements (maison et appartements) avec gardien. La charge de ce dernier consiste essentiellement à tondre (que de la pelouse, pas de massif) et à sortir / rentrer les poubelles une fois par semaine. Les premiers locataires sont arrivés le 01/06/07. C'est donc notre premier décompte (période du 01/06/07 au 30/06/08 soit 13 mois).
Nous constatons une grande carence de la gestion (AKERYS Gestion) quant au management du gardien : pelouses non entretenues, gardien difficilement joignable, locaux poubelles non nettoyés, utilisation des locaux poubelles pour ranger le tracteur tondeuse (contraire au règlement intérieur)...
Quatre interrogations sur notre récapitulatif de charges :
- Sont à notre charge un pourcentage du salaires + charges du gardien. Il apparaît logique que ce pourcentage soit le même pour tous les locataires (pour un maxi selon la loi de 75%). Or une partie des locataires sont impactés à 20%, l'autre partie à 80%.
- Par ailleurs, ceux impactés à 20% ont une base de calcul de 5378, ceux à 80% ont une base de 4430
- Nous avons lu sur dans les fiches de votre site que les avantages en nature ne devait pas être pris en compte. Le loyer de l'appartement qu'occupe le gardien fait partie du décompte ainsi que le dépôt de garantie.
- Enfin, le gardien ne réalise pas les tâches pour lesquels il est rémunéré (à temps plein), la jurisprudence s'applique-t-elle (pour info les locataires sont obligés de tondre les parties communes sous peine d'avoir de l'herbe à hauteur des fenêtres) ?
Quelqu'un peut-il nous éclairer sur ces 3 points ?
En vous remerciant
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<b>Association des locataires de la Résidence de Théo</b>
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 00:37:24
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bonsoir,
Citation :
Quatre interrogations sur notre récapitulatif de charges :
- Sont à notre charge un pourcentage du salaires + charges du gardien. Il apparaît logique que ce pourcentage soit le même pour tous les locataires (pour un maxi selon la loi de 75%). Or une partie des locataires sont impactés à 20%, l'autre partie à 80%.
la règle veut que ce soit à 75% selon le decret de 87.
je ne vois donc pas sur quelle base certains payent à 20% et d'autres à 80% ... seule personne à qui vous référez: votre bailleur.
Citation :
- Par ailleurs, ceux impactés à 20% ont une base de calcul de 5378, ceux à 80% ont une base de 4430
idem ... demandez lui des explications. Le syndic n'a aucun lien avec les locataires.
Citation :
- Nous avons lu sur dans les fiches de votre site que les avantages en nature ne devait pas être pris en compte. Le loyer de l'appartement qu'occupe le gardien fait partie du décompte ainsi que le dépôt de garantie.
donc ... vous en concluez quoi ?  ... refusez de payer puisque charge non locative. seul le décret de 87 est VOTRE base de discussion : c'est le SEUL et unique cadre légal qui existe.
Citation :
- Enfin, le gardien ne réalise pas les tâches pour lesquels il est rémunéré (à temps plein), la jurisprudence s'applique-t-elle (pour info les locataires sont obligés de tondre les parties communes sous peine d'avoir de l'herbe à hauteur des fenêtres) ?
là il faudrait que vous ayez sous les yeux son contrat d'emploi qui seul, détermine les tâches qu'il doit faire. Si vous l'avez: tant mieux ... Basez vous sur celui-ci pour (TOUS) réclamer à vos bailleurs respectifs.
Textes légaux concernant les charges locatives:
1) art 23 de la loi de 89
2) décret du 26 aout 87
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Cordialement, |
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jardinsdetheo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 06:36:09
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Merci de toutes ces précisions
Cordialement |
<b>Association des locataires de la Résidence de Théo</b>
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 00:04:26
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Bonsoir,
Oui, enfin rajoutons, parce que la façon dont c’est dit est tout à fait ambiguë, que si les charges du gardien sont récupérables, c’est entre les locataires...
Ce n’est pas chacun d’entre eux qui supporte 75%...
Sinon, 80 logements x75% d’un gardien... Le bailleur supporte 100% et récupère 6000%, tout va bien…
Maintenant, pour être précis : ce qui est récupérable, ce sont la rémunération de ce gardien, charges fiscales et sociales comprises (le revenu brut quoi)
Pour un gardien, c’est récupérable à 75% donc...
Mais ce n’est récupérable que si et seulement si ce gardien assure à la fois, et cumulativement, la prestation d’élimination des rejets (sortir les poubelles ou containers d’un ensemble de logements collectifs) ET d’entretien des parties communes (nettoyer les cages d’escaliers ou entretenir les axes d’accès aux logements, or privatifs, par exemple.)
S’il ne fait pas les deux, rien n’est récupérable.
Gageons, enfin, que d’une façon générale, les charges locatives sont récupérables sur le locataire que SI cette charge est prévue au décret 87-713 du 26 août 1987 qui en fixe une liste strictement limitative, ET QUE SI
¤ le bailleur les justifie dans leurs montants
¤ et pour un service rendu lié à l’usage des différents éléments de la chose louée (art. 23, 1° de la loi du 06/07/1989)
Si le service n’est pas rendu, la récupérabilité des charges qui y sont liées en sont tout à fait contestables.
Cordialement, |
sbx
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 11:16:38
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Citation :
Originally posted by sbx
Oui, enfin rajoutons, parce que la façon dont c’est dit est tout à fait ambiguë,
Nous vous attendions sbx pour donner toute clareté à nos réponses 
après re-relecture de ma réponse, je ne vois pas en quoi celle-ci est ambigue ...
Citation :
.... que si les charges du gardien sont récupérables, c’est entre les locataires...
Ce n’est pas chacun d’entre eux qui supporte 75%...
Sinon, 80 logements x75% d’un gardien... Le bailleur supporte 100% et récupère 6000%, tout va bien…
vous devriez relire ce que dit notre ami ...
Il apparaît logique que ce pourcentage soit le même pour tous les locataires (pour un maxi selon la loi de 75%). Or une partie des locataires sont impactés à 20%, l'autre partie à 80%.
je n'en déduis aucunement votre raisonnement ... 
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 12:03:03
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Citation :
Sont à notre charge un pourcentage du salaires + charges du gardien. Il apparaît logique que ce pourcentage soit le même pour tous les locataires (pour un maxi selon la loi de 75%)
C'est cette formulation que je trouve ambigüe.
La base de calcul est 75%, le montant obtenu devant ensuite être réparti entre les logements, selon les règles de répartition de la copropriété qui peut prévoir une part variable entre les différents lots.
Tout le monde n’a donc pas à payer 75% des salaires et charges du gardien.
Non ? |
sbx
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 17:16:31
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sbx, si vous lisez bien, notre ami jardinsdetheo fait partie de l'association de locataires de sa résidence .... on peut donc légitimement penser qu'il est bien au courant de la répartition des charges par lots et par tantièmes ...
quand vous dites à quelqu'un qui a son permis de conduire de passer en 1ere, spécifiez-vous qu'il doit bien mettre la clef dans le contact et mettre en marche le moteur ... ? 
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 20:22:31
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Dire que vous me reprochez d’être condescendant...
A quelqu’un qui a son permis, je ne dis pas de passer la première, déjà...
Un document qui indique les règles de répartition des charges du gardien entre différents lots d’une copropriété n’est pas le document sur lequel on retrouvera les règles de récupérabilité de cette charge par chacun des propriétaires sur leurs locataires.
Ces règles permettent juste d’établir combien va supporter comme charge du gardien chaque propriétaire. Pour le propriétaire, cela inclue toutes les charges de ce gardien, ses salaires et charges, le loyer du logement qu’il occupe, le dépôt de garantie, tous les avantages en nature que la copropriété supporte. Sur un tel document je ne vois donc pas en quoi c’est un problème d’y retrouver toute cette liste, puisqu’elle est destinée aux propriétaires.
Je ne vois pas non plus de problème à y faire apparaître les calculs de répartition. Si la copropriété a décidé de répartir les charges en disant 20% de la base X € pour tels lots, 80% de la base Y € pour ces autres lots. Encore une fois, ce n’est pas ce document qui est censé établir le pourcentage à payer par les locataires pour le gardien.
C’est d’autant moins un problème que c’est justement de ce genre de détails dont le propriétaire a besoin pour connaître et comprendre ses charges de copropriétaire.
Le propriétaire du lot, en respect à ces règles de répartition, paie donc sa part à la copropriété et peut récupérer, enfin, sur son locataire 75% du montant des salaires et charges fiscales et sociales du gardien pour la quote-part qu’il a lui-même supporté.
Ce sont deux choses différentes, l’ambigüité étant de savoir si on parle de la même chose. Je n’en suis pas sûr...
Par contre, pour que ce propriétaire puisse récupérer cela sur son locataire encore faut-il que :
¤ Le service soit rendu
¤ Le gardien assure SEUL l’entretien de l’ensemble des parties communes ET l’élimination des rejets.
Là, il n’y a pas d’ambigüité (même si la rédaction du décret de 87 et l’état de la Jurisprudence de la Cour de Cass. sur ce point sont, on est bien d’accord, franchement discutables... Il n’empêche que c’est comme ça.)
Et pour ça, il n’est pas nécessaire de parcourir le contrat de travail du gardien.
Cordialement, |
sbx
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Compréhension du calcul des charges locatives
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